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Arrendamiento con opción de compra. Acta de manifestación y fotocopias

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: El acta de manifestaciones sobre un contrato privado de arrendamiento con opción de compra no es título inscribible. Lo procedente es elevar a público el contrato privado

Hechos: Se cuestiona la inscripción de un acta de manifestaciones a la que se incorpora una fotocopia (como testimonio) de un contrato privado de arrendamiento con opción de compra. Arrendador y arrendatario se dan por conformes con el ejercicio del derecho de opción y el arrendador se obliga a entregar a la mayor brevedad posible toda la documentación necesaria para otorgar la correspondiente escritura pública.

Registradora: Dice que no se puede inscribir el derecho de opción porque no se cumple con el principio de titulación auténtica. Señala también la falta de liquidación fiscal del contrato y que no se cumplen otros requisitos necesarios para la inscripción del derecho de opción, muy especialmente la fijación del plazo de duración.

Recurrente: Alega que el acta notarial es un documentos público del que resulta una clara voluntad de constituir un derecho de opción que figura en el documento privado, y que el derecho de opción tiene transcendencia real por lo que debe ser inscrito.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

1 La cuestión central del recurso es la falta de un título público idóneo para causar la inscripción del derecho de opción. La Dirección General dice que un acta de manifestaciones que incorpora un documento privado (o testimonio) de un arrendamiento con opción de compra no es título inscribible. Lo procedente es elevar a público el contrato privado.

2 La Dirección General reitera que el derecho de opción es inscribible y que se puede configurar con eficacia real dado el sistema del númerus apertus existente en nuestro Derecho, en virtud del cual se permite no solo la constitución de nuevas figuras de derechos reales sino también la alteración del contenido de los derechos reales tipificados, siempre que se cumplan los requisitos estructurales que son imperativos y conforman el estatuto jurídico de los bienes.

3 El plazo es un elemento estructural para la configuración del derecho de opción con carácter real. Si bien civilmente cabe que no tenga un plazo explícitamente determinado, pues siempre podrá determinarse a posteriori conforme al artículo 1828 del Código Civil (SS.TS de 17 de noviembre de 1966 y 18 de marzo de 1993), para su acceso al Registro de la propiedad debe estar determinado el plazo en que puede...

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