SAP Baleares 337/2003, 10 de Julio de 2003
| Ponente | SANTIAGO OLIVER BARCELO |
| ECLI | ES:APIB:2003:1638 |
| Número de Recurso | 343/2003 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 337/2003 |
| Fecha de Resolución | 10 de Julio de 2003 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 5ª |
SENTENCIA Nº 337
Ilmos. Sr. Presidente:
D. MARIANO ZAFORTEZA FORTUNY
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. MATEO RAMON HOMAR
D. SANTIAGO OLIVER BARCELO
En PALMA DE MALLORCA, a diez de Julio de dos mil tres.
VISTOS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, de Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Palma, bajo el Número 399/01, Rollo de Sala Número 343/03, entre partes, de una como demandados apelantes Dª Concepción , D. Juan Francisco , Dª Melisa y Dª Alejandra , representados por la Procuradora Sra. Concepción Zaforteza Guasp y defendidos por el Letrado Sr. Cristobal Borrás Salas; y de otra como demandante apelado D. Carlos Antonio , representado por el Procurador Sr. Miguel Nadal Estela y defendido por la Letrada Sra. Asunción Ramia Mulet.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELO
Por el Ilmo./a Sr./Sra.Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Palma en fecha 24 de marzo de 2003, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda presentada por el Procurador Sr. Nadal Estela, en nombre y representación de D. Carlos Antonio , contra Dª Concepción , D. Juan Francisco , Dª Melisa y Dª Alejandra , debo: 1.- declarar y declaro que el local sito en los bajos de las fincas sitas en la CALLE000 nº NUM000 -bajos y de la PLAZA000 nº NUM001 (antes nº NUM002 ) de Palma, presenta daños y deficiencias que provocan el deterioro del mismo e imposibilitan para que pueda servir al uso convenido, estando obligados los demandados, en su calidad de arrendadores a efectuar en él las reparaciones necesarias para la conservación del local arrendado en condiciones de habitabilidad y para que pueda servir al uso convenido.2.- condenar y condeno a los demandados a realizar en local arrendado, las obras de reparación de las deficiencias que presenta. 3.- condenar y condeno a los demandados a satisfacer las costas del presente procedimiento".
Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitida en ambos efectos y mejorado en tiempo y forma y seguido el recurso por sus tramites se celebro deliberación y votación en fecha 8 de julio del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.
Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Formulada demanda por D. Carlos Antonio , arrendatario desde el 1- marzo-1978, del local sito en los bajos de las fincas de CALLE000 , nº NUM000 y de PLAZA000 nº NUM001 , de esta Capital, en reclamación de cumplimiento contractual a los demandados, como propietarios del local aludido, de efectuar obras de reparación para la conservación del mismo en condiciones para servir al uso pactado, a tenor de las deficiencias, deterioro y humedades que gravan la explotación del negocio de cristalería, fue estimada en la instancia por Sentencia de fecha 24-marzo-2003; contra cuya resolución se alza la parte demandada que, si bien confirma las deficiencias que expuso el perito, alega que vienen originadas en los elementos comunes de las fincas por lo que no serían imputables a los propietarios del local, por aplicación indebida del artº 107 de la LAU-1964 y del artº 1.554 del CºCivil, y consiguiente inaplicación indebida del artº 396 del CºCivil y de la Ley de Propiedad Horizontal, y por cuanto es imposible acceder a los elementos comunitarios dañados desde el interior del local arrendado; e interesa la revocación de la Sentencia por desestimación de la demanda inicial.
La parte actora se opone al recurso formalizado de adverso, entendiendo aplicables al supuesto de autos los artº 107 de la anterior L.A.U y 1.554 del Cº Civil, e insiste en que su pretensión principal consiste en la ejecución por los demandados de reparación de las patologías en el mismo local, aunque las de la causa u origen sean conseguidas por los propietarios- demandados, de forma definitiva, de quienes resulten responsables; e interesa la confirmación de la resolución recurrida.
Según el dictado literal del artº 107 de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos "las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador"; del artº 1.554.2º y 3º del Cª Civil que "el arrendador esta obligado ... 2º) a hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ... y 3º) a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato"; y del artº 21.1 de la actual LAU que "el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario", y artº 21.3 por el cual "el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y de exigir de inmediato su importe al arrendador". Por tanto, en base a los preceptos reseñados, corresponde al arrendador la realización de las obras necesarias para una normal utilización del local o de la vivienda por el arrendatario, salvo que se trate de deterioros cuya reparación incumba a éste o de supuesto de destrucción del inmueble que no fuere imputable al arrendador, quien no sólo debe entregar la cosa arrendada sino hacerlo en condiciones de que ésta pueda servir al uso para el que se destina, y mantenerla en tales estado y condiciones: en definitiva las reparaciones necesarias para poder usar la cosa durante la vigencia del arrendamiento; y cuyos preceptos son aplicables a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda según lo prevenido en el artº 30 de la vigente Ley 29/1.994, de 24-noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y ello ya proceda la necesidad por mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, caso fortuito o fuerza mayor, o desgaste material de la cosa; pero con exclusión de obras que constituyan cambios, reconstrucción o reedificación o mejora; y sin perjuicio de la posibilidad de exigencia o repetición del arrendatario por parte del arrendador, en compensación parcial del importe de las obras necesarias de reparación en el porcentaje correspondiente a tenor de la cuota de participación del local sobre el total inmueble respecto de la Comunidad de Propietarios.
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