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Anotación de embargo. Tracto sucesivo

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Vincent

Resumen: No procede tomar anotación preventiva de embargo si el procedimiento del que dimana el mandamiento no aparece entablado contra los titulares registrales en el momento de presentación del mandamiento calificado.

Hechos: Por mandamiento expedido por un Juzgado de Primera Instancia en procedimiento de ejecución de títulos no judiciales, se solicitaba la práctica de una anotación preventiva de embargo.

El registrador suspende la anotación preventiva de embargo por constar las fincas embargadas inscritas a nombre de dos entidades por iguales partes indivisas, titulares distintos de los demandados.

El recurrente manifiesta que los nuevos titulares de las fincas no pueden ser considerados como terceros adquirientes de buena fe ya que conocían la existencia del procedimiento judicial de ejecución dineraria en el que las fincas, respecto de las que se pide el embargo, servían de garantía para el pago de la deuda impagada por los titulares anteriores que estaba siendo reclamada judicialmente por haberse puesto así de manifiesto en el procedimiento de ejecución hipotecaria y por haber retenido parte del precio de la venta para satisfacer los créditos reclamados judicialmente.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Se discute si procede practicar una anotación preventiva de embargo respecto de varias fincas registrales en el seno de un procedimiento de ejecución de títulos no judiciales, resultando las mismas inscritas en favor de un tercero, concretamente una mercantil, que no ha sido demandada en el procedimiento.

Es un principio básico en nuestro Derecho hipotecario el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que este´ previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación.

Una de sus exigencias es que el procedimiento del que dimana el mandamiento ordenando la extensión de una anotación, de embargo, se haya entablado contra los titulares registrales, sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en...

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