SAP Barcelona 618/2007, 14 de Noviembre de 2007
| Ponente | JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT |
| ECLI | ES:APB:2007:12047 |
| Número de Recurso | 898/2006 |
| Número de Resolución | 618/2007 |
| Fecha de Resolución | 14 de Noviembre de 2007 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN Décimo-tercera
ROLLO Nº. 898/2006-C
JUICIO ORDINARIO: RETRACTO NÚM. 199/2006
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 5 DE HOSPITALET DE LLOBREGAT
S E N T E N C I A N ú m. 618
Ilmos. Sres.
D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT
Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN
Dª. MARÍA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a catorce de noviembre de dos mil siete.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario: retracto nº. 199/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 5 de Hospitalet de Llobregat, a instancia de D. Millán, contra Dª. María Cristina ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de julio de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMO LA DEMANDA interpuesta por Millán, representado por el Procurador María Luisa Tamburini, contra María Cristina, representada por el Procurador Faustino Igualador, con expresa condena en costas a la parte demandante."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 13 de noviembre de 2007.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.
La demanda rectora, formulada al amparo de art. 25 LAU 94, va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se declare haber lugar al ejercicio del derecho de adquisición preferente por el arrendatario de la vivienda sita en L'Hospitalet de Llobregat, C/ DIRECCION001, NUM000 (actualmente NUM001 ), NUM002, NUM002, procediendo al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de retroventa y dejando la vivienda a disposición del actor. A dicha pretensión se opuso la demandada (adquirente) alegando (1) la caducidad de la acción de retracto, en base al art. 48.2 TRLAU 64 (conoció la venta en 7.11.2005 y formula la demanda en 16.3.2006, más allá de los 60 días naturales legales), sin que tenga mayor trascendencia la constatación, por error, de la vivienda arrendada como su domicilio, al amparo del art. 156 LEC. (2) Incumplimiento de la consignación, al aportarse nuevo cheque cuyo plazo de vigencia no consta.
La sentencia de instancia desestima la demanda, al considerar que la acción se halla caducada, en base al art. 48.2 TRLAU 64, de aplicación por razones de vigencia temporal, con expresa imposición de las costas al actor. Frente a dicha resolución se alza el actor, por "error en la interpretación de la prueba" (reiterando que, al notificarse la escritura de venta, en ésta constaba como domicilio la vivienda arrendada, por lo que, ello supuso male fe de la compradora y abuso de derecho, por lo que, previamente a interponer la demanda, remitió burofax a la vendedora y al Notario autorizante, dentro del plazo de 60 días constatando la voluntad de ejercitar el retracto y después consignando por diligencia la imposibilidad de conocer el domicilio de la adquirente y consignar el precio, cuya actuación considera diligente), y por considerar que el ejercicio del derecho de retracto no impone la vía judicial, salvo negativa o silencio del retraído, que no es el caso (sino que la adquirente le impidió la posibilidad de comunicarle directamente de manera extrajudicial su voluntad de ejercer su derecho de adquisición referente)
Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda, de 8.2.1963 sobre la referida vivienda, entre el actor D. Millán como arrendatario y Dª. Trinidad
(f. 11 y ss), por el que se viene abonando un recibo de renta por todos los conceptos, de 52'11 # (recibo de octubre 2005). 2) La citada vivienda fue transmitida, en su momento por herencia, a los herederos de la referida arrendadora/propietaria, Dª. Trinidad y Dª. Julia (f. 216 y ss). 3) En 27.10.2005, Dª. Trinidad y Dª. Julia, vendieron todo el inmueble, en el que se ubicaba la vivienda, a la entidad Sede Santa Eulalia S.A., por el precio de 586.000 # procediéndose simultáneamente a la segregación y división en propiedad horizontal del edificio (f. 13, 119 y ss). 3) En la misma fecha la entidad adquirente vende la vivienda a Dª. María Cristina
, quien hace constar como su domicilio la vivienda arrendada, no obstante constar en la escritura que se hallaba arrendada al actor y acompañarse el contrato, se establece como precio 81.137 # 15 y ss, 161 y ss); esta venta fue notificada arrendatario en 7.11.2005 (f. 15 y ss, y expresa admisión en la demanda). 4) Ante ello, el arrendatario remitió dos cartas, fechadas en 5.12.2005, vía burofax, dirigidas al Notario autorizante -recibida en sus oficinas el 9.12.2005 - y a la entidad vendedora - devuelta por "destinatario desconocido" -, exponiendo su voluntad de ejercitar el derecho de retracto, por "imposibilidad de notificar a la compradora" (f. 30 y ss). 5) en la notaria de este último y respecto de la última escritura de venta, se realizó una diligencia de 4.1.2006, sobre la imposibilidad de comunicar a la compradora la voluntad de ejercitar el derecho, por desconocer su domicilio y para depositar cheque por importe de 81.137 # (f. 38 y ss, y 51). 6) Ante ello, la referida compradora, compareció en la Notaría el 8.2.2006 y, por otra diligencia, hizo constar su domicilio requiriendo al Notario para su notificación al arrendatario, comunicada al arrendatario en 17.2.2006 (f. 41 y ss), que formuló la demanda rectora de este procedimiento en 16.3.2006, aportando cheque bancario por el referido importe, fechado en 4.1.2006 (f. 51)
El retracto se sigue por las reglas del juicio ordinario ( art. 249.1, en todo caso, siendo arrendaticio, por la regla 6ª), debiendo acompañar a la demanda - y si no, no se admitirá, conforme al art. 269.2 LEC - un principio de prueba del título en que se funde y, cuando sea necesario (como es el caso), el documento que acredite haber consignado el precio, si éste es conocido, o de haberse constituido caución que garantice su consignación en cuanto se conozca ( art. 266.3 LEC). Los requisitos que permiten el ejercicio del derecho de retracto, ex art. 25.3 LAU son:
1) La cualidad del arrendatario directo, por cesión consentida o por...
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