SAP Alicante 426/2023, 21 de Julio de 2023
| Ponente | JOSE MANUEL VALERO DIEZ |
| ECLI | ECLI:ES:APA:2023:1499 |
| Número de Recurso | 50/2023 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 426/2023 |
| Fecha de Resolución | 21 de Julio de 2023 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Alicante, Sección 9ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTESECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000050/2023
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE TORREVIEJA
Autos de Juicio Ordinario - 001421/2016
SENTENCIA Nº 426/2023
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Edmundo Tomás García Ruiz
Magistrado: D. José Manuel Calle de la Fuente
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En ELCHE, a veintiuno de julio de dos mil veintitrés
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario 1421/2016, seguidos ante el Juzgado de primera instancia nº 3 de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada, D. Luis Andrés, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Vicente Giménez Viudes y dirigida por el Letrado Sr. Fidel Mula Naja, y como apelada Comunidad de propietarios DIRECCION000 de Guardamar, representada por el Procurador Sr. Jaime Martínez Rico y dirigida por la Letrada Sra. Ruth Muñano Sánchez.
Por el Juzgado de primera instancia nº 3 de Torrevieja en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 8 de noviembre de 2021 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
CON ESTIMACIÓN PARCIAL de la demanda interpuesta por el Procurador Jaime Martínez Rico, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE GUARDAMAR, contra Luis Andrés, debo condenar y CONDENO a dicho demandado a abonar a la actora la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y SEIS CON CINCUENTA Y SIETE (38.866,57) EUROS, más intereses.
Sin condena expresa a ninguna de las partes al pago de las costas del juicio .
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, D. Luis Andrés en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 50/2023, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la
revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 20 de julio de 2023.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Díez.
Reclamación de daños y perjuicios ocasionados a la comunidad de propietarios por la actuación del presidente.
Se interpuso demanda por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE GUARDAMAR, contra Luis Andrés, solicitando se dicte sentencia por la que se condene al demandado a pagar a la comunidad la cantidad de 40.992,76 euro, más intereses legales y costas, en concepto de indemnización por obras de mejoras no necesarias para el adecuado sostenimiento del edificio sin el previo acuerdo de la junta general ni ratificación posterior.
Alegaba que en el mes de septiembre de 2014 el presidente de la comunidad desde el 16/08/2014 y demandado, dio comienzo a una serie de obras sin previo consentimiento de la Junta de propietarios y sin conocimiento del administrador de la finca, consistentes en:
- Colocación de barandillas Bloques NUM000 y NUM001 : 1.742,40 euros
- Vallado de pista deportiva: 11.073,92 euros. - Pintura interior de garajes: 4.537,50 euros.
- Revestimiento de fachadas BQ NUM001, BQ NUM002 y piscina: 3.960 euros.
- Reforma duchas piscina: 3.751 euros.
- Cambio pavimento acceso Bloques AVENIDA000 : 9.900,22 euros.
- Aportación de grava en jardines: 968 euros.
- Aportación de grava en jardines: 919,60 euros.
- Nuevas sombrillas en piscina: 730,34 euros.
- Aportación grava en jardinería: 1.742,40 euros.
- Plantación distintas especies jardinería: 1.283,59 euros. Y ahora la comunidad tiene problemas de tesorería y no puede pagar las obras.
La demanda fue estimada parcialmente en la instancia condenando al demandado al abono de la cantidad de
38.866,57 €, al descontar el coste de la colocación de barandillas Bloques NUM000 y NUM001 : 1.742,40 euros, por no aportar factura con la demanda.
El artículo diez de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que:
"1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
-
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.".
Por su parte, el artículo 14 de la meritada Ley dispone que, corresponde a la Junta de Propietarios...... c) Aprobar
los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).".
Norma, esta última, que dispone que corresponde al administrador, entre otras, atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
En orden a la resolución de esta controversia conviene recordar, entre otras, la SAP de Madrid, sección 11, de 28 de septiembre de 2018 nº 373/2018:
"...la SAP de Madrid, Civil sección 12 del 27 de junio de 2018 (ROJ: SAP M 11588/2018 - ECLI: ES:APM:2018:11588) Recurso: 38/2018, lo siguiente:
"...la responsabilidad del Presidente de la comunidad frente a ésta, a falta de norma específica en la Ley de Propiedad Horizontal, se rige por las normas del mandato, tal y como indicó la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 1984, criterio seguido por la doctrina de las Audiencias Provinciales (Sentencias de la Audiencia Provincial de Santander, Sección 2 de 13 de febrero de 2015 y Alicante, Sección 9, de 22 de abril de 2016, entre otras).
La responsabilidad del mandatario puede venir dada a título de dolo o culpa, tal y como indica el artículo 1726 del Código civil, si bien dicho precepto señala que la responsabilidad "deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido", debiendo tenerse en cuenta que el cargo de presidente de la comunidad es gratuito, y por otro lado viene dado por la condición de comunero, sin que se exija una preparación específica para su desempeño ( artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Por tanto, para que el presidente incurra en responsabilidad frente a la comunidad, será preciso que exista un claro incumplimiento de sus obligaciones...
...Por otro lado, debe tenerse en cuenta que lo que se debe enjuiciar a la hora de determinar la culpabilidad de la conducta no es el resultado de la misma, sino las circunstancias existentes en el momento de adoptar la decisión...
...Dado que la responsabilidad del presidente de la comunidad se rige por las normas del mandato, el artículo 1718 del Código Civil prescribe que el mandatario queda obligado por la aceptación a cumplir el mandato y responde de los daños y perjuicios que, de no ejecutarlo, se ocasionen al mandante, recogiendo el artículo 1719 de dicho texto legal que en la ejecución del mandato ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante. Y aquí según se deriva del acta de la junta de 19 de febrero de 2013 (documento ocho de la demanda), no ha contado con el acuerdo de la Comunidad...
...Así la SAP de Madrid, Civil sección 14 del 28 de diciembre de 2017 (ROJ: SAP M 18244/2017 -ECLI:ES:APM:2017:18244) Recurso: 371/2017 dice que:
"Con carácter general, el Presidente de la Comunidad de Propietarios está legitimado para actuar en el ámbito de las facultades que le otorga el art. 13 L.P.H., como representante de la Comunidad en juicio y fuera de él, con dos consecuencias diferentes: de un lado, sus actos obligan a la Comunidad representada, y de otro lado la responsabilidad civil, contractual o extracontractual, derivada de dichos actos, no se contrae personalmente por quien ostenta el cargo, sino que se contrae y asume por la Comunidad representada.
Se trata de una representación de naturaleza mixta, entre la representación orgánica y la voluntaria, de un lado en cuanto órgano de la Comunidad creado por la ley con las funciones legalmente asignadas, y de otra parte con las notas propias del mandato representativo. Precisamente sobre ese fundamento, cuando el Presidente ejecuta actos o contrae obligaciones excediéndose de sus atribuciones no obliga a la Comunidad (con excepciones asociadas a la apariencia de su actuación y buena fe de los terceros), y de igual forma, cuando actúa con exceso sobre el mandato recibido, traspasando sus límites, contrae responsabilidad personal, en la forma que contempla el art. 1725 CC. (Por todas, Ss T.S. 24.Jun.2016, 25.Abr.1992 o 14.Jul.1989).
Por todo ello, la legitimación pasiva de don Genaro habrá de analizarse en función de los hechos declarados probados en el procedimiento, para determinar si su actuación se ajustó a los límites establecidos en el art.
13 L.P.H. y al mandato recibido, o si por el contrario excedió dichos límites, en cuyo caso, de haber ocasionado un perjuicio infundado a los demandantes, habría...
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