SAP Alicante 104/2023, 24 de Febrero de 2023
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 24 Febrero 2023 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Alicante, seccion 9 (civil) |
| Número de resolución | 104/2023 |
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTESECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000976/2022
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE ORIHUELA
Autos de Juicio verbal (Desahucio precario - 250.1.2) - 000617/2021
SENTENCIA Nº 104/2023
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Marcos de Alba y Vega
Magistrado: D. Edmundo Tomás García Ruiz
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En ELCHE, a veinticuatro de febrero de dos mil veintitrés
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto los autos de juicio verbal de desahucio por precario nº 617/2021 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por "Majoro Reo II Spain, S.L.", habiendo intervenido en la alzada esta parte, en su condición de recurrente, representada por la Procuradora Dª Eugenia Ruiz Sepúlveda y defendida por el Letrado D. Álvaro Fernández Montoya; como parte apelada: D. Gabriel, D. Germán, D. Hipolito y D. Humberto, representados por el Procurador D. Vicente Giménez Viudes y defendida por el Letrado D. Fernando Lillo Mas; Dª. Martina y
D. Jon, representados por la Procuradora Dª. Amelia Beltrán Ferrer y defendida por el Letrado D. Francisco Berná Serna, y D. Leon, Dª. Petra y D. Marcos, representados por el Procurador D. Manuel Martínez Rico y defendidos por la Letrada Dª. Araceli Martínez Rubio; y como partes apeladas e impugnantes:D. Octavio, Dª. Sonsoles, D. Remigio y D. Ruperto, representados por el Procurador D. Francisco Javier Maseres Sánchez y defendidos por el Letrado D. Joaquín Ramón Gil.
Con fecha 20 de junio de 2022 el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Orihuela dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
"Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la representación procesal de la entidad MAJORO REO II SPAIN, S.L. frente a Don Gabriel, Don Germán, Don Humberto, Doña Martina y Don Jon, don Hipolito, Doña Petra, Don Marcos, Don Leon, Don Octavio, Doña Sonsoles, Don Remigio y Don Ruperto debo DECLARAR
y DECLARO no haber lugar al desahucio de los demandados por precario; ABSOLVIENDO a los demandados de los pedimentos formulados en su contra.
Todo ello sin expresa imposición de las costas del proceso".
Contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la Procuradora Dª Elena Medina Cuadros, en nombre y representación de la compañía "Majoro Reo II Spain, S.L.", siendo admitido a trámite.
Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a las partes demandadas, emplazándolas por diez días para que presentara escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultara desfavorable, dentro de cuyo término D. Gabriel, D. Germán, D. Hipolito y D. Humberto, representados por el Procurador D. Vicente Giménez Viudes, Dª. Martina y D. Jon, representados por la Procuradora Dª. Amelia Beltrán Ferrer, y D. Leon, Dª. Petra y D. Marcos, representados por el Procurador
D. Manuel Martínez Rico; presentaron sendos escritos de oposición, y D. Octavio, Dª. Sonsoles, D. Remigio y D. Ruperto, representados por el Procurador D. Francisco Javier Maseres Sánchez, escrito de oposición e impugnación, de los cuales se dio traslado a la apelante principal, que presentó escrito de oposición.
Elevadas las actuaciones a este tribunal, se formó el rollo nº 976/2022, designándose ponente y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 23 de febrero de 2023.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Ha sido Ponente el Ilmo. Sr Magistrado D. Edmundo Tomás García Ruiz, que expresa la convicción del Tribunal.
Objeto del recurso de apelación .
"Majoro Reo II Spain, S.L." interpone recurso alegando que la resolución impugnada no se ajusta a derecho, ya que los contratos de arrendamiento aportados por los demandados están extinguidos como consecuencia de la adquisición de buena fe de las fincas objeto de los contratos en la fase de liquidación del proceso de concurso de acreedores de la anterior titular, lo que otorga a esta parte la protección del art. 34 de la Ley Hipotecaria, y en todo caso, tales contratos no conceden a los ocupantes una situación de preferencia en la posesión frente al nuevo adquirente, al igual que sucedería en una ejecución forzosa, ya sea derivada de ejecución hipotecaria o de sentencia, pues lo contrario afectaría al principio de seguridad jurídica.
Los demandados se oponen a dicho recurso al considerar que la valoración de la prueba y la aplicación de normas jurídicas realizadas en la sentencia apelada es plenamente ajustada a derecho y debe ser confirmada en la presente resolución.
A su vez, D. Octavio, Dª. Sonsoles, D. Remigio y D. Ruperto impugnan el pronunciamiento relativo a las costas procesales, afirmando que deben ser impuestas a la parte demandante dada la íntegra desestimación de la demanda, oponiéndose a dicha impugnación la parte apelante por existir serias dudas, tanto de hecho como de derecho.
Contrato de arrendamiento suscrito con el anterior propietario de la finca . Eficacia frente a terceros . Inexistente error en la valoración de la prueba .
La sentencia de primera instancia desestima la demanda razonando para ello que "debemos diferenciar los supuestos de venta forzosa del artículo 13 LAU, en los que se produce un supuesto de extinción ipso iure del título arrendaticio, de los supuestos de venta voluntaria del artículo 14, en los que se debe analizar si debe operar o no la subrogación del adquirente en el contrato de arrendamiento".
Añade que, si bien en los primeros la STS. de 1 de junio de 2021 "recuerda que se produce un supuesto de extinción del contrato de arrendamiento", el supuesto en que nos encontramos no es el de enajenación forzosa del art. 13, sino el de enajenación voluntaria del art. 14, como resulta de la escritura pública de compraventa aportada con la demanda, "sin perjuicio de que se haya realizado en el seno de un procedimiento concursal como una de las opciones más beneficiosas para la concursada".
En consecuencia, concluye que en el caso que nos ocupa procede analizar "si el adquirente debe subrogarse o no en el contrato en la posición que ostentaba el arrendador o, en su caso, está facultado a exigir la terminación del arriendo como indica el artículo 1571 CC por remisión del artículo 14 vigente tras la redacción dada por la Ley 4/2013 de 4 de junio del 2013", de forma que dicho análisis y la consiguiente decisión judicial (si se dan o no los requisitos de la subrogación de los contratos) exceden del ámbito del juicio de desahucio por precario,
citando como apoyo jurisprudencial la SAP. Madrid (sección 11ª) nº 182/2021, de 13 de mayo, en la que, a su vez, se citan otras resoluciones ( SAP. Granada -sección 5ª- nº 193/2020, de 26 de junio, y SAP. Barcelona -sección 4ª- nº 659/2019, de 26 de junio). En definitiva, no puede calificarse de precaristas a los demandados al ostentar sendos contratos de arrendamiento no extinguidos que legitiman su posesión.
Sostiene la entidad apelante que, al haber adquirido la propiedad de las fincas en la fase de liquidación del procedimiento de concurso de acreedores seguido contra la anterior propietaria, sin intervención de ésta, el nuevo adquirente de buena fe no está obligado a subrogarse en los contratos de arrendamiento ni en los derechos y obligaciones del arrendador, puesto que en el título de transmisión se hizo constar que las fincas estaban libres de arrendamientos, ocupantes y/o precaristas, de modo que los títulos aportados por los demandados para justificar su posesión han devenido ineficaces, teniendo esta parte mejor derecho a poseer que los actuales ocupantes.
A tales efectos, invoca una errónea valoración de la prueba al no haber tomado en consideración el Juzgador "a quo" las concretas circunstancias de la transmisión, la cual, al tratarse de un supuesto de venta por dación en pago en ejecución del plan de liquidación aprobado en el concurso de acreedores, debe equiparase a una enajenación forzosa y no a una venta voluntaria del art. 14 LAU, aunque se haya formalizado mediante escritura de compraventa, por lo que los contratos quedaron resueltos "ipso iure" de conformidad con lo previsto en el citado art. 13 LAU, en la redacción vigente en la fecha de su celebración, dado que no estaban inscritos en el Registro de la Propiedad y que existía un procedimiento de ejecución hipotecaria en tramitación que fue suspendido precisamente por el inicio del procedimiento concursal.
Pues bien, teniendo en cuenta que los contratos de arrendamientos acompañados con las respectivas contestaciones a la demanda se suscribieron con el legal representante de quien en ese momento era propietaria de las fincas ("Obras y Construcciones Casas del Campo, S.L.") entre enero de 2014 (los de D. Hipolito y D. Marcos ) y enero de 2019 (el de Dª. Petra ), los artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos citados en el recurso, en la redacción operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio (publicada el 5 de junio de 2013, con entrada en vigor el día 6 de junio de 2013, con vigencia hasta el día 6 de marzo de 2019, fecha de entrada en vigor de la Ley 7/2019 de 1 de marzo), establecían lo...
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