SAP Almería 203/2023, 22 de Febrero de 2023
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 22 Febrero 2023 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Almería, seccion 1 (civil) |
| Número de resolución | 203/2023 |
SECCION Nº 1 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERIA
AVDA. REINA REGENTE S/N
Tlf.: 950-03-72-92. Fax: 950-00-50-22
N.I.G. 0407942120200004459
Nº Procedimiento: Recurso de Apelacion Civil 2236/2021
Negociado: C6
Autos de: Procedimiento Ordinario 813/2020
Juzgado de origen : JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION Nº 1 DE ROQUETAS De MAR
Apelante: BANKIA, S.A.
Procurador: JOAQUIN MARIA JAÑEZ RAMOS
Abogado: DIEGO SANTOS GARCIA
Apelado: Teodulfo y Serafina
Procurador: JUAN JOSE GARCIA TORRES
Abogado: MARCELINO REY BELLOT
SENTENCIA Nº 203/23
ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS
D. JUAN ANTONIO LOZANO LOPEZ
D. MAR GUILLEN SOCIAS
D. MARIA JOSE RIVAS VELASCO
En la Ciudad de Almería a 22 de febrero de 2023.
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Roquetas de Mar ha tramitado procedimiento de juicio ordinario 2236/2011, en el que seguido los tramites judiciales, se ha dictado sentencia de fecha 27 de julio de 2021, cuyo Fallo dispone;
"QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda presentada en nombre y representación D. Teodulfo y Dª Serafina contra BANKIA, S.A. y y SE CONDENA a la demandada al pago de cantidad de 12.000 EUROS a los actores.
Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada."
Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la demandada BANKIA se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que la parte apelada impugnó.
Los referidos autos fueron elevados a este Tribunal, donde se formó el rollo correspondiente, y seguido el recurso por sus trámites, se señaló día para la votación, deliberación y fallo, que tuvo lugar el día 21 de febrero de 2021.
Ha sido Ponente la Ilma. Sr. Magistrada D. María del Mar Guillén Socías.
La sentencia de instancia condena a BANKIA a la devolución por duplicado (12.000 €) de las arras penitenciales pactadas en el contrato de compraventa s sobre de dos inmuebles suscrito el 14-2-2020, entre la apelante vendedora y el comprador demandante D. Teodulfo y D. Serafina, por un precio de 111.474 € cada vivienda.
Bankia alega que la interpretación de las arras efectuada por la sentencia es rigorista con relación al artículo 1454 del CC, y menoscaba los principios de autonomía de la voluntad de las partes consagrados en los artículos 1255 y 1258 del CC, particularmente la clausula 6.1 de sendos contratos de compraventa y arras. Estima en definitiva que el derecho de adquisición preferente de compra, es un derecho establecido por ley, ejercitada por los arrendatarios de las viviendas vendidas a los demandantes, que debe prevalecer sobre el contrato de arras, dando lugar a su resolución, de acuerdo con la voluntad real expresada por las partes, invocando en apoyo de su pretensión las estipulaciones 6 y 5º.2.1 de los contratos de compraventa y arras . (Documentos 1 y 2 de la demanda)
Los contratos de compraventa y arras penitenciales, recaen sobre las fincas sitas en CALLE000 y CALLE001, Escalera NUM000, de la localidad de Roquetas de Mar (Almería), con números registrales: NUM001 y NUM002 . Sobre sendas fincas, Outsourcing han ejercido el derecho de adquisición preferente, sobre un contrato de arrendamiento de apartamentos turísticos no aportado (de fecha 24 de abril de 2017), dando lugar a la frustración del contrato de compraventa del que los demandantes compradores pedían la devolución duplicada de las cantidades entregadas a cuenta en concepto de arras penitenciales (3.000 € por cada finca) en concepto de arras penitenciale.
Se aportó copia de la escritura de compraventa de 9 de marzo de 2020 por el que OUTSOURCING COMERCIAL HOSTELERO S.L. adquiere un total de 6 fincas en el complejo inmobiliario " DIRECCION000 ", entre ellas las dos fincas nº NUM001 y NUM002 que vendidas por precio de 111.474 € cada una de ellas. En la escritura se hace alusión al contrato de arrendamiento de fecha 24 de abril de 2017, que no ha sido aportado al procedimiento, por no disponer de él la apelante (alega que es de fecha anterior al proceso de absorción de Banco Mare Nostrum por parte de Bankia).
La sentencia de primera instancia razona que el derecho de adquisición preferente de los arrendatarios, no altera la naturaleza de las arras penitenciales pactadas en en sendos contratos, que expresamente denominan como penitenciales, con obligación de perder los compradores y devolver por duplicado la propiedad, para los supuestos de desistimiento de cualquiera de las partes.
La estipulación 5 del contrato de arras dispone:
Naturaleza y efectos del documento de arras
5.1 Supuestos de desistimiento.
Dado el carácter de Arras penitenciales, cualquiera de las partes podrá desistir de forma unilateral y sin justa causa del presente contrato, en cualquier momento posterior a la firma del presente documento, con los siguientes efectos:
-
SI el desistimiento lo fuera por parte del INTERESADO, este perderá las cantidades que hubiera entregado en concepto de Arras;
-
Si el desistimiento lo fuera por parte de la PROPIEDAD, esta vendrá obligada a devolver el importe que se le hubiera entregado en concepto de Arras más una cantidad adicional como penatización por igual importe que la cantidad entregada.
Se entenderá desistimiento por cualquiera de las partes, en los supuestos de; (i) Incumplimiento de cualesquiera obligaciones del presente contrato; (ii) la incomparecencia en la notaria, a los efectos de otorgar la escritura pública; (iii) que el INTERESADO no realice el abono del resto del precio pendiente de pago; (iii) que el INTERESADO no hubiese entregado la documentación recogida en el apartado 4,1.1) del presente; y (iv) en el
caso de que no se quisiera formalizar el otorgamiento de la escritura pública en las condiciones expuestas en el presente documento.
Dicho desistimiento comportara la resolución del presente Contrato, dejando sin efecto ni valor alguno el mismo, y recuperando la Propiedad la disponibilidad de/l/los Inmueble/s.
No se considerará causa de desistimiento y consecuentemente, no tendrá los efectos Indicados en el apartado anterior, los siguientes casos;
-
La falta de concesión de financiación bancada por parte de Bankla respecto del INTERESADO, siempre que ello no sea Imputable al mismo y acredite dicha circunstancia mediante la entrega de un certificado bancario que contenga la no aprobación de la financiación.
-
Si por causas ajenas...
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