STSJ Comunidad de Madrid 10/2023, 14 de Marzo de 2023
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 10/2023 |
| Fecha | 14 Marzo 2023 |
Tribunal Superior de Justicia de Madrid
Sala de lo Contencioso-Administrativo
Sección Cuarta
C/ General Castaños, 1 , Planta Baja - 28004
33009750
NIG: 28.079.00.3-2021/0036399
Ponente Sr. Ugarte Oterino
Procedimiento Ordinario 451/2021
Demandante: GOFEINSA, S.L.
PROCURADOR D. RAÚL MARTÍNEZ OSTENERO
Demandado: JURADO TERRITORIAL DE EXPROPIACIÓN DE LA COMUNIDAD DE MADRID
LETRADO DE COMUNIDAD AUTÓNOMA
EXCMO AYUNTAMIENTO DE ALCOBENDAS
PROCURADOR D. IGNACIO ARGOS LINARES
SENTENCIA Nº 10/2023
Presidente:
D. JUAN PEDRO QUINTANA CARRETERO
Magistrados:
D. CARLOS VIEITES PEREZ
Dña. MARÍA ASUNCIÓN MERINO JIMÉNEZ
D. LUIS MANUEL UGARTE OTERINO
En Madrid, a catorce de marzo de dos mil veintitrés.
Visto el recurso número 451/2021 interpuesto por la mercantil GOFEINSA, S.L., representada por el Procurador Don Raúl Martínez Ostenero y defendida por el Letrado D. Alfonso Vázquez Oteo, frente a la resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid, de 30 de junio de 2021, relativa a la valoración de la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Alcobendas, expediente de justiprecio nº NUM001, habiendo sido parte demandada la Administración de la Comunidad de Madrid, representada por su Letrada, y codemandada el Ayuntamiento de Alcobendas, representado por el Procurador Don Ignacio Argos Linares y defendido por el Letrado Don Martín Mayor Barba.
DE HECHO
Interpuesto el recurso y recibido el expediente administrativo, fue emplazada la parte recurrente para que dedujera demanda, lo que llevó a efecto mediante escrito en el que, tras alegar los fundamentos de hecho y de derecho que consideró pertinentes, terminó suplicando la estimación del recurso, con la consiguiente anulación del acto recurrido.
La representación procesal de la parte demandada contestó a la demanda mediante escrito en el que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó aplicables, terminó pidiendo la desestimación del presente recurso. Lo propio realizó la codemandada, en el trámite concedido al efecto.
Recibido el pleito a prueba, se practicaron las propuestas, con el resultado que obra en autos.
Dado traslado a las partes por su orden para conclusiones, las evacuaron en sendos escritos, en los que reiteraron sus respectivos pedimentos.
La cuantía del proceso se ha fijado en 5.268.944,66 €.
Con fecha 7 de marzo de 2023 se celebró el acto de votación y fallo de este recurso, quedando el mismo concluso para Sentencia.
Siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. LUIS MANUEL UGARTE OTERINO.
Pretensión ejercitada.
La mercantil GOFEINSA, S.L., ejercita pretensión declarativa de nulidad de la resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid, de 30 de junio de 2021, relativa a la valoración de la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Alcobendas, expediente de justiprecio nº NUM001, y de condena al reconocimiento de que el justiprecio correspondiente a la finca expropiada es de 6.433.688,12 €, incluido el 5% del premio de afección y al abono de los intereses retraso en la determinación y pago del justiprecio.
Actuación administrativa impugnada.
Se extraen los siguientes datos de la resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid, de 30 de junio de 2021, que fijó el justiprecio de la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Alcobendas, expediente de justiprecio nº NUM001:
- La fecha de inicio del expediente de expropiación del día 23 de junio de 2019, corresponde con la solicitud de inicio del expediente expropiatorio y la de la pieza individualizada de valoración del 12 de mayo de 2021, con la presentación de la hoja de aprecio del expropiado de la pieza, tramitada por tasación individual.
- Superficie expropiada: 2.958,00 m2. Parcela catastral.
- Clase de suelo: Suelo urbano consolidado por la urbanización.
- Planeamiento: Plan General de Ordenación Urbana.
- Desarrollo: Norma Zonal 5.
- Uso característico: Terciario. Finca destinada a red viaria y zona verde.
- Aprovechamiento: 0,408000 m2c/m2s. El Plan General de Ordenación Urbana de Alcobendas cuantifica como área homogénea en la Norma Zonal 5 una superficie de suelo para el uso indicado de 1.035.278 m2 y una edificabilidad de 422.513 m2, del que resulta la edificabilidad indicada.
- Coeficiente corrector: 1,000000 (resultante de las cesiones urbanísticas del aprovechamiento materializado u otra situación singularizada).
- Valoración del beneficiario Ayuntamiento de Alcobendas: Entiende que no procede la aplicación del art. 94 de la Ley 9/2001 de la Comunidad, por lo que la valoración es cero.
- Valoración del expropiado: Valor unitario de 1.425,29 €/m2, para una finca de 4.319 m2, edificabilidad de 1,26 m21m2, solicitando una indemnización, incluido el 5% de afección, de 6.155.813,69 €.
- Valor en venta( art. 37.1 RDL 7/2015 ): 3.286,00 €/m2, referido al uso y tipología característicos correspondientes al terreno expropiado, a través de los precios muestreados para el ámbito propio de la actuación para el uso terciario oficinas, adscrito a la Norma Zonal 5 .
- Valor de construcción de 1.428,00 €/m2 utilizando el valor de reposición a nuevo, calculando su coste actual según la norma 12 del R.D.1020/1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones basado en el módulo básico de construcción MBC correspondiente al área económica homogénea para el año de inicio de la expropiación, aplicando el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro definido en la norma 20. Este valor incluye los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción. (MBC-1 de 700 €/m2, tipología 3.1.1.3, coeficiente 2,00, más un 2% de financiación según inversión prevista).
- Beneficio y gastos de promoción: (1,4): 938,86 €/m2c.
- Valor de repercusión básico: (Órdenes 1020/1993 y 805/2003): 919,14 euros/m2c.
- Valor unitario de 375,01 €/m2
- Valoración: 1.109.279,58 €.
- 5% valor de afección: 55.463,98 €.
- Valoración total: 1.164.743,56 €.
- Intereses legales, los previstos por los artículos 52, 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, en cuanto sean aplicables.
Motivos de la impugnación:
La parte recurrente funda su pretensión en las consideraciones de su demanda, con apoyo en la Jurisprudencia que cita, de las que se extraen las siguientes:
* La finca tiene una superficie total de 5.136 m2 según su descripción registral, y de 4.319 m2, según levantamiento topográfico emitido por Ingeniero Técnico en Topografía y Arquitecta, y de 4.661,98 m2 según informe emitido por el Ingeniero Técnico en Topografía, acompañado a la demanda, basado en las fotografías obtenidas por la Comunidad de Madrid en los vuelos históricos, en que se aprecia que la parcela catastral tenía una superficie de 1Ha (10.000 m2), antes de su expropiación parcial.
* En el acta de ocupación de la Jefatura Provincial de Carreteras de fecha 6 de febrero de 1970 se expropió una superficie de 4.515,20 m2 sobre los 10.000 m2, con lo que la parcela restante tenía una superficie de 4.661,98 m2.
* La Jurisprudencia otorga a los levantamientos topográficos un valor probatorio superior frente a la superficie registral o catastral.
* La parcela está destinada a uso o calificación de Protección de Viario - zona de protección de la autovía A-1 - y zona verde, sin que por su destino público esté incluida en Norma Zonal ni tenga aprovechamiento privativo alguno.
* El ámbito espacial homogéneo aplicable a la parcela es la Actuación de Incremento 2 (A.I.-2) "El Cielo", dentro de la Norma Zonal 5, con que linda por el norte y el oeste, y que presenta unas características homogéneas que la diferencian del resto de grados de la Norma Zonal 5, y en que previsiblemente se hubiera incluido de no haberse destinado a Protección de Viario, siendo su uso característico terciario con una edificabilidad de 1,26 m2/m2, que multiplicada por la superficie de 4.661,98 m2, dan 5.874,09 m2 edificables.
* La asignación por el Jurado de la Norma Zonal 5 del PGOU de Alcobendas como ámbito espacial homogéneo de la finca no tiene justificación alguna al comprender la totalidad de los suelos con uso terciario del Municipio de Alcobendas, con distintas tipologías, edificabilidades y condiciones de edificación.
* El valor en venta que resulta de los informes de mercado emitidos por JLL Valoraciones, S.A., Savills Aguirre Newman y CBRE, basado de 19 testigos de transacciones reales de oficinas, da 3.512,38 €/m2, frente al obtenido por el Jurado de 3.286 € que, utilizando la misma fuente, no tiene en cuenta los testigos que se separen un 15 % del precio medio obtenido, reduciendo la muestra de 18 a 12 operaciones.
* Propone en la demanda un valor de venta medio de 4.086,40 €/m2 edificable, resultante de seis testigos de venta incluidos en certificación registral emitida el 14 de octubre de 2021 por el Registro de la Propiedad nº 2 de Alcobendas, que recoge ubicación, superficie, valor de venta y fecha.
* La indemnización reclamada de 6.433.688,12 € resulta de la multiplicación del valor de repercusión del suelo de 1.043,11 €/m2 por la superficie edificable (1.043,11 €/m2 edificables x 5.874,09 m2 edificables), incrementado con el 5% de afección (306.366,10 €).
* El valor de construcción de 1.377 € lo obtiene al aplicar el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
* Aplica un valor...
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