STSJ Extremadura 660/2022, 14 de Diciembre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 14 Diciembre 2022 |
| Número de resolución | 660/2022 |
T.S.J.EXTREMADURA SALA CON/AD
CACERES
SENTENCIA: 00660/2022
La Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados del margen, en nombre de S. M. el Rey ha dictado la siguiente:
SENTENCIA Nº 660/2022
PRESIDENTE:
DON DANIEL RUIZ BALLESTEROS
MAGISTRADOS
Dª ELENA MENDEZ CANSECO
DON MERCENARIO VILLALBA LAVA
DON RAIMUNDO PRADO BERNABEU
DON CASIANO ROJAS POZO
En Cáceres a catorce de diciembre de dos mil veintidós.
Visto el recurso contencioso administrativo PO 535/2021 promovido por el Procurador D. RAMÓN PORTERO TORIBIO, en nombre y representación de DON Demetrio, siendo demandada LA JUNTA DE EXTREMADURA Y EL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE MÉRIDA, representado por el LETRADO DE LA JUNTA y por el LETRADO DEL GABINETE JURÍDICO DE DICHO AYUNTAMIENTO, sobre: recurso contra la inactividad del Jurado de Valoraciones de Extremadura (JAV) al no fijar el justiprecio del procedimiento expropiatorio incoado por Ministerio de la Ley, al amparo de lo establecido en el artículo 104.2 de la LOTUS, respecto de la parte que corresponde al recurrente de la finca registral NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Mérida, calificada como sistema general y no incluida en ninguna unidad de actuación.
C U A N T I A: INDETERMINADA.
Por la parte actora se presentó escrito mediante el cual interesaba se tuviera por interpuesto recurso contencioso administrativo contra el acto que ha quedado reflejado en el encabezamiento de esta sentencia.
Seguido que fue el recurso por sus trámites, se entregó el expediente administrativo a la representación de la parte actora para que formulara la demanda, lo que hizo seguidamente dentro del plazo, sentando los hechos y fundamentos de derecho que estimó pertinentes y terminando suplicando se dictara una sentencia por la que se estime el recurso, con imposición de costas a la demandada; dado traslado de la demanda a la parte demandada de la Administración para que la contestase, evacuó dicho trámite interesando se dictara una sentencia desestimatoria del recurso, con imposición de costas a la parte actora.-
Recibido el recurso a prueba se admitieron y practicaron todas las declaradas pertinentes por la Sala propuestas, obrando en los ramos separados de las partes, declarándose concluso este período, se pasó al de conclusiones, donde las partes evacuaron por su orden interesando cada una de ellas se dictara sentencia de conformidad a lo solicitado en el suplico de sus escritos de demanda y de contestación a la misma, señalándose seguidamente día para la votación y fallo del presente recurso, que se llevó a efecto en el fijado.-
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales;
Siendo Ponente para este trámite el Iltmo. Sr. Magistrado DON CASIANO ROJAS POZO, que expresa el parecer de la Sala, una vez que la misma ha deliberado sobre lo solicitado.
Se somete a nuestra consideración en esta ocasión recurso contra la inactividad del Jurado de Valoraciones de Extremadura (JAV) al no fijar el justiprecio del procedimiento expropiatorio incoado por Ministerio de la Ley, al amparo de lo establecido en el artículo 104.2 de la LOTUS, respecto de la parte que corresponde al recurrente de la finca registral NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Mérida, calificada como sistema general y no incluida en ninguna unidad de actuación.
Las partes están conformes en que estamos ante un supuesto de expropiación por ministerio de la Ley, pues, aunque la parcela en cuestión está prevista que se obtenga por compensación de aprovechamiento en el PGOU, lo cierto es que la propiedad no ha recibido ningún tipo de compensación teniendo que iniciar procedimiento de expropiación, al no tener la finca asignada edificabilidad.
A la hora de fijar el justiprecio, la Sala tiene como elementos a considerar los siguientes:
1) La demanda parte de los siguientes parámetros a la hora de fijar el justiprecio que nos pide como pretensión:
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Se trata de un suelo urbano consolidado, por lo que es urbanizado a los efectos de la valoración, ex artículo 21.3 del RDL 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU).
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Es un suelo urbanizado no edificado por lo que se aplica el artículo 37.1 del TRLSRU a cuyo tenor: " Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física: Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido".
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Valor de repercusión por el método residual.
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No hay deberes y cargas pendientes. No hay que ceder nada y tampoco procede gasto de urbanización alguno. Los terrenos se encuentran totalmente urbanizados.
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Su hoja de aprecio se limitó a señalar que el importe de su parte alícuota de propiedad y nuda propiedad era de 552.977,80 € sin premio de afección. No aporta informe técnico en el que sustentarla.
2) La hoja de aprecio del Ayuntamiento parte de los siguientes parámetros:
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Aplica el artículo 20 apddo 2 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, al considerar que es un suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, por lo que se tomará la edificabilidad media ponderada del ámbito espacial en el que se integren.
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El aprovechamiento del área de reparto es de 0,8377 ua/m2, debiendo deducirse el 10% del aprovechamiento medio de cesión.
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La superficie es de 3.801,00 m2.
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El aprovechamiento de la parcela es de 2.865,69 uuaa (3.801 x 90% x 0,8377)
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Parte de considerar lo que denomina "valor de la unidad de aprovechamiento" que obtiene del importe total de venta de viviendas de protección oficial de 2020 de 1.134,77 €/m2 a la que le aplica un porcentaje del 15% como "repercusión de suelo y urbanización máximo del precio de venta de VPO".
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Valora la edificación existente en 54.347,25 euros.
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El importe total del justiprecio, para la totalidad de la finca, lo establece en la cantidad de 481.169,33 €.
3) El perito judicial parte de las siguientes determinaciones:
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Se trata de suelo urbano no consolidado.
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Considera una superficie de 3.811,54 m2.
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Fecha de valoración de los terrenos: 14/01/2021 que es cuando la parte actora presentó su hoja de aprecio.
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Parte de que estamos ante terrenos que no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística ( artículo 20.3 RD 1492/2011), por lo que se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. Y para ello sigue el método residual estático.
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Aplica para determinar el ámbito espacial homogéneo el criterio de proximidad, señalando que el uso y la tipología mayoritaria en dicho ámbito es "vivienda unifamiliar hilera (3 o más unidades)".
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La edificabilidad media del ámbito la determina en 1,6236 (m2t/m2s) con lo que esa es la edificabilidad de la finca en cuestión, que aplicada a la superficie señala supone una edificabilidad de la finca de 6.188,42 m2.
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El valor medio de venta real lo fija en 1.282,09 €/m2. El valor medio de venta real del producto inmobiliario, al no disponer de ningún precio oficial para viviendas de protección oficial de tipología unifamiliar en hilera, acude al método comparativo.
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Como precio de venta del edificio acabado señala la cantidad de 7.934.111,40 € (6.188,42 m2 x 1.282,09 €/ m2)
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Fija a continuación la cantidad de 6.489.607,72 € incluyendo en ella tanto el valor de la construcción como los gastos derivados de la construcción y los gastos y costes de la promoción incluido el beneficio del promotor.
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El valor de las edificaciones existentes lo establece en la cantidad de 54.347,25...
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