SAP Alicante 416/2022, 16 de Septiembre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 416/2022 |
| Fecha | 16 Septiembre 2022 |
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTESECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000246/2022
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ORIHUELA
Autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) - 000020/2021
SENTENCIA Nº 416/2022
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Marcos de Alba y Vega
Magistrado: D. José Manuel Calle de la Fuente
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En ELCHE, a dieciséis de septiembre de dos mil veintidós
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) 20/2021, seguidos ante el Juzgado de primera instancia nº 4 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada, Dª Victoria y D. Gabriel, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Federico Grau Gálvez y dirigida por el Letrado Sr. Antonio Ferrández Amorós, y como apelada Empire Properties Spain, S.L.U., representada por el Procurador Sr. Antonio Barbero Giménez y dirigida por el Letrado Sr. Marc Comas Martínez.
Por el Juzgado de primera instancia nº 4 de Orihuela en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 29 de noviembre de 2021 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
" Que, estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Barbero Giménez, en nombre y representación de EMPIRE PROPERTIES SPAIN SLU., debo resolver el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en CALLE000
, nº NUM000, 03158 de Catral, celebrado entre las partes el día 17 de abril de 2013 por expiración del plazo contractual, condenando a los demandados DON Gabriel y DOÑA Victoria a dejar libre, vacua y expedita la mencionada, así como al pago de las rentas que se generen respecto al inmueble en cuestión hasta su efectivo desalojo, con condena en costas procesales a la parte demandada. "
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, Dª Victoria y
D. Gabriel en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 246/2022, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó
la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 15 de septiembre de 2022.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Díez.
Las únicas defensas que promovieron los codemandados al contestar a la demanda, fueron que el contrato se prorrogó legalmente hasta el 16 de octubre de 2023, en aplicación del artículo 10 y porque había seguido pagando la renta, así como que no debían cantidad alguna. Por lo que la posterior introducción de otra nueva defensa consistente en que el requerimiento de la propietaria-arrendadora, anunciando su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento era defectuoso por haberse dirigido sólo contra uno de los coarrendatarios, supone una mutatio libelli, expresamente proscrita por el artículo 412 de la LEC.
Pues como recuerda la STS de 9 de marzo de 2011 " Los Tribunales deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes le hayan sometido, las cuales acotan los problemas litigiosos y han de ser fijadas en los escritos de alegaciones, que son los rectores del proceso. Así lo exigen los principios de rogación ( SSTS de 15 de diciembre de 1984, 4 de julio de 1986, 14 de mayo de 1987, 18 de mayo y 20 de septiembre de 1996
, 11 de junio de 1997 ), y de contradicción ( SSTS de 30 de enero de 1990 y 15 de abril de 1991 ), por lo que el fallo ha de adecuarse a las pretensiones y planteamientos de las partes ( SSTS de 19 de octubre de 1981 y 28 de abril de 1990 ; 26 de febrero 2004 ). Es decir, el contenido del proceso lo fijan las partes como consecuencia del principio dispositivo y de rogación que rige en el proceso y que queda delimitado por los escritos de demanda y de contestación, sin que después de los mismos puedan las partes introducir variaciones sustanciales en virtud de la prohibición de mutatío libelli, lo que tiene su fundamento en la garantía de un ordenado desarrollo del proceso y en el respeto del principio de contradicción y el derecho de defensa, cifrado en la posibilidad de alegar y probar sobre los hechos relevantes aducidos. Entre otras cosas, supone que el demandado no puede modificar de forma sustancial su defensa una vez que ha contestado la demanda...La alegación relativa a una rebaja de la condena que Cartera Inmobiliaria, S.A. pretendió en la alzada es nueva por cuanto no se planteó como excepción ni como causa de oposición en el escrito de contestación a la demanda, siendo por tanto del todo novedosa .".
La SAP de Barcelona, sección 4 de 26 de julio de 2021 nº 460/2021: "... sin perjuicio de que la alegación de que el burofax no fue enviado a los dos arrendatarios no fue vertida por los demandados en la contestación a la demanda, sino que es hecha "ex novo" en el recurso, por lo que resulta ser del todo extemporánea, cabe aclarar, a los solos efectos de agotar el debate, que resulta válida la notificación efectuada a uno solo de los arrendatarios, puesto que, frente a la arrendadora, ambos responden solidariamente ."
Por lo que, independientemente de la doctrina expuesta en la instancia sobre la solidaridad tácita en materia de arrendamientos urbanos que igualmente consideramos aplicable en este caso concreto, como luego veremos, la cuestión no puede ser objeto de debate en esta alzada.
En cuanto a la tácita reconducción, procede igualmente su desestimación.
Recordemos, no obstante, que la única defensa opuesta en la instancia sobre este particular fue que había prórroga del contrato por aplicación del artículo 10 de la LAU, ya que los demandados están pagando la renta y no ha habido oposición por la parte actora a la aceptación de esa situación, por lo que el contrato se entiende prorrogado por otros tres años, debiendo finalizar el 16 de octubre de 2023.
Debe tenerse en cuenta lo dispuesto en la Disposición transitoria primeradel Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que modificó dicho artículo 10 de la LAU, que, al igual que lo hacen las demás modificaciones de dicho precepto producidas con posterioridad, dispone lo siguiente:
" Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley.
Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación .".
Luego el precepto aplicable es el artículo 10 en la redacción por la LAU de 1994: " Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de
no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato .".
Aquí nos encontramos con un contrato de abril de 2013, con una duración pactada de 7 años, por tanto, a finiquitar en abril de 2020.
Pues bien, la tácita reconducción aparece ante la extinción del vínculo contractual. Esto es, una vez que se ha alcanzado la fecha máxima prevista legal o contractualmente para estar en posesión del inmueble, si el arrendatario permanece quince días en el mismo, con el beneplácito del arrendador y sin requerimiento de éste en sentido contrario, operará la tácita reconducción.
Por su parte, la prórroga, ya sea legal o convencional, tiene como eje fundamental la continuidad en el tiempo del inicial contrato de arrendamiento, manteniéndose invariable el contenido del mismo sin solución de continuidad.
Y el requerimiento anunciando la voluntad de no renovación, se efectuó en noviembre de 2019. Por tanto el contrato finiquitó en abril de 2020, por la temporánea oposición del arrendador a la continuidad. No obstante, por aplicación del Real Decreto Ley 11/20, el contrato se prorrogó por seis meses...
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SAP Madrid 390/2023, 16 de Octubre de 2023
...reiterada que la relación de coarrendamiento es solidaria. Efectivamente, como afirma entre otras muchas la SAP de Alicante de 16 de septiembre de 2022, recogiendo tal doctrina, "...en cuanto a que el requerimiento se entendió con uno solo de los coarrendatarios, la jurisprudencia ha inter......