STSJ Castilla-La Mancha 198/2022, 29 de Julio de 2022
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 29 Julio 2022 |
| Número de resolución | 198/2022 |
T.S.J.CAST.LA MANCHA CON/AD SEC.2
ALBACETE
SENTENCIA: 00198/2022
Recurso núm. 477 de 2019 y 482 de 2019 acumulados
Toledo
S E N T E N C I A Nº 198
SALA DE LO CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO. SECCIÓN 2ª.
Iltmos. Sres.:
Presidenta:
D.ª Raquel Iranzo Prades
Magistrados:
D. Jaime Lozano Ibáñez
D.ª Gloria González Sancho
En Albacete, a veintinueve de julio de dos mil veintidós.
Vistos por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, los presentes autos número 477/2019 y 482/2019 (acumulados), el recurso contencioso administrativo seguido a instancia de EXCMO. AYUNTAMIENTO DE LOS YÉBENES, representado por el Procurador Sr. Legorburo Martínez-Moratalla y dirigido por el Letrado don Rodrigo Caballero Veganzones, y D.ª Salvadora y D.ª Socorro , representadas por el Procurador Sr. Fernández Manjavacas y asistidas por el Letrado don Pedro Manuel Rubio Escobar, los cuales han actuado igualmente como coadyuvantes, contra el JURADO REGIONAL DE VALORACIONES DE LA JUNTA DE COMUNIDADES DE CASTILLA-LA MANCHA, que ha estado representado y dirigido por el Letrado de la Junta de Comunidades de Castilla La Mancha, sobre JUSTIPRECIO; siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada D.ª Gloria González Sancho.
Por la representación procesal del Excmo. Ayuntamiento de Los Yébenes se interpuso en fecha 22 de julio de 2019, recurso contencioso-administrativo contra los Acuerdos emitidos por el Jurado Regional de Valoraciones de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, en su reunión de fecha 6 de mayo de 2019, dictadas en los expedientes NUM000 y NUM001 en relación con las parcelas con referencia catastral de referencia catastral NUM002 y NUM003 y expedientes NUM004 y NUM005, en relación con las parcelas con referencia catastral NUM006 y NUM007.
Por Decreto de 24 de julio de 2019 se requirió al recurrente para que en el plazo de treinta días interpusiese por separado el recurso correspondiente a la resolución dictada en los EX/TO-005/2019 y NUM005.
Por Auto de 3 de octubre de 2019 la Sala acordó la acumulación de los autos de Procedimiento Ordinario nº 482/2019 a los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 477/2019, siguiéndose ambos procesos en uno solo y terminados en una misma sentencia.
Formalizada demanda por el Excmo Ayuntamiento de Los Yébenes, tras exponer los hechos y fundamentos jurídicos que estimó aplicables, terminó solicitando se dicte sentencia estimando el recurso de conformidad con lo interesado en el suplico de la misma.
Suplica en la demanda se dicte Sentencia por la que estimando íntegramente el recurso contencioso administrativo, revoque la resolución impugnada, la sustituya por otro pronunciamiento en el que fije el justiprecio en:
Parcela NUM002, de 1.105 m2: 137.415,42 €.
Parcela NUM003, de 172 m2: 21.389,50 €.
Formalizada demanda por la representación procesal de doña Salvadora y doña Socorro, tras exponer los hechos y fundamentos jurídicos que estimó aplicables terminó solicitando se dicte sentencia por la que se estime el recurso de conformidad con lo interesado en el suplico de la misma.
Contestada la demanda por la Administración demandada, así como por los codemandados, tras relatar a su vez los hechos y fundamentos jurídicos que entendió aplicables, solicitó una sentencia desestimatoria del recurso.
Acordado el recibimiento del pleito a prueba y practicadas las declaradas pertinentes, se reafirmaron las partes en sus escritos de demanda y contestación, por vía de conclusiones, se señaló día y hora para votación y fallo.
Por providencia de fecha 12 de abril de 2022 se acordó la práctica de diligencia final. Recibidas las alegaciones de las partes, se procedió a la deliberación y fallo el día 19 de julio de 2022.
Es objeto de recurso contencioso administrativo el Acuerdo emitido por el Jurado Regional de Valoraciones de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha en su reunión de fecha 6 de mayo de 2019, dictado en los expedientes NUM000 y NUM001 en relación con las parcelas de referencia catastral NUM002 y NUM003 afectadas por el expediente de expropiación forzosa tramitado por el Ayuntamiento de los Yébenes para la obtención de los terrenos sitos en la calle Real de Arriba, calle Pozuelo y calle Orgaz para dotación del sistema general con uso de aparcamiento público, en el término municipal de los Yébenes (Toledo).
En dicho Acuerdo se fija el siguiente justiprecio:
NUM000
1.105 m2 de pleno dominio x 225,06 €/m2 .....................248.691,30 €
5% de afección.......................................................12.434,57 €
TOTAL VALORACIÓN ........................................ 261.125,87 €
NUM001
172 m2 de pleno dominio x 225,06 €/m2 .......................38.710,32 €
5% de afección ......................................................1.935,52 €
TOTAL VALORACIÓN ......................................... 40.645,84 €
El Ayuntamiento de los Yébenes impugna el Acuerdo de Justiprecio al entender que existen errores en la Ponencia y en el Acuerdo del Jurado Regional de Valoraciones:
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La hipótesis de una ocupación al 100% de la parcela es errónea y contraria a normativa urbanística ya que existen diversos condicionantes urbanísticos y de técnica edificatoria que impiden que pueda erigirse edificabilidad sobre toda la superficie de la parcela. Afirma que la resolución impugnada no ha tenido en cuenta los siguientes aspectos: (i) el artículo 5.9.3 de las NNSS obliga a que exista patio de manzana en las que tengan tipología de manzana cerrada, con condiciones complementarias, como un máximo de 30 metros de fondo o un patio con tamaño que permita inscribir un círculo con diámetro de al menos la distancia de la altura. Además, el artículo exige que se tramite un instrumento de planeamiento para establecer las alineaciones interiores, por lo que debe minorarse de la valoración lo que resulta de dicha carga pendiente conforme al art. 37.1.c TRLSR; (ii) el artículo 5.9.4 de las NNSS obliga a que los patios de parcela dispongan de líneas rectas de al menos un cuarto de la altura del muro frontero y, en todo caso, tres metros; (iii) el fondo máximo edificable según la tabla de la ordenanza es de 18 metros; (iv) el artículo 7.7.5 NNSS fija altura máxima de la edificación en la zona CH en función de la media de las alturas del entorno de la calle y del ancho de la calle, lo que hace que en este supuesto solo pueda ser de dos alturas más ático; (v) la normativa edificatoria exige que todas las piezas habitables estén iluminadas.
Señala que ninguno de estos aspectos ha sido tenido en cuenta por la resolución impugnada, que debió haber estudiado la realidad de la edificabilidad que un proyecto edificatorio estándar, cumpliendo con la normativa aplicable.
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Injustificada aplicación de un coeficiente de localización. Aduce el recurrente que los Yébenes es un municipio pequeño y homogéneo en el que no consta ningún especial motivo por el que deba valorarse más las construcciones en la zona de la Ordenanza CH que en otra parte del municipio. Los testigos a los que se aplican los coeficientes están a mínimas distancias, entre 300 y 900 metros, sin que se justifique el tratamiento diferenciado. Asimismo, alega que ni la Ley ni el Reglamento de Valoraciones establecen que en el método residual deba aplicarse algún tipo de coeficiente homogeneizador por localización, pero si se entiende que resulta aplicable el artículo 24 del Reglamento, aunque fuera para obtener el valor Vv del método residual, se debería justificar de conformidad con el art. 22.3 RV.
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El coeficiente K debe ser 1,40 o al menos 1,32. Sostiene que no se cumplen las condiciones establecidas en el artículo 22.2.a del Reglamento de Valoraciones para aplicar un coeficiente de 1,20 ya que el precepto exige que el terreno esté destinado a construcciones de viviendas unifamiliares, lo que no se da en este caso, dado que cabe la vivienda colectiva en la Ordenanza. Las otras alternativas (viviendas sujetas a régimen de protección, naves industriales o edificaciones vinculadas a explotaciones económicas tampoco se dan). Para que opere dicha reducción debe estar vinculada a "factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales" como son la calidad y tipología edificatoria, así como la menor dinámica del mercado inmobiliario.
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El valor Vc debe corregirse al alza por la concurrencia de ordenanzas estéticas específicas. Señala que la Ponencia en la que se basa la resolución impugnada olvida que la ubicación en la zona de ordenanza Casco Histórico implica una serie de obligaciones constructivas que incrementan los costes de construcción. Afirma que el proyecto edificatorio debe tener un estudio de implantación y adecuación al medio, las fachadas han de tener un tratamiento especial en cuanto a colores, prohibición de carpinterías metálicas anodizadas, las cubriciones se realizarán mediante teja árabe. Ello supone que la construcción sea más cara, por lo que el módulo aplicado no es suficiente para recoger la realidad de los costes constructivos. Siguiendo las normas de valoración del Colegio de Arquitectos debería usarse el Coeficiente de calidad de la edificación superior, esto es, 1.1.
Además, si se considera que cabe la modificación del coeficiente K debería considerarse también que el uso de la vivienda es unifamiliar por lo que el Coeficiente Cm pasará de 1,5 a 1,6 o 1,8, lo que de nuevo encarece el valor Vc y reduce el valor del suelo.
Las demandantes, doña Salvadora y doña Socorro, impugnan el acuerdo de justiprecio al señalar que los Acuerdos recurridos no respetan cuestiones que fueron decididas con efectos de cosa juzgada positiva o prejudicial por...
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