SAP Huelva 224/2022, 21 de Abril de 2022
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 21 Abril 2022 |
| Número de resolución | 224/2022 |
Audiencia Provincial de Huelva
Sección 2ª, Civil
Nº Procedimiento: Recurso de Apelacion Civil núm. 1079/2021
Juzgado de origen: Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Huelva
Autos de: Juicio Verbal de desahucio por precario núm. 1078/2020
Apelante: CORAL HOMES, S.L.
Apelado: CONSTRUCCIONES MANUEL SÁNCHEZ RUIZ S.L Y
PROMOCIONES ISMARO, S.A.
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S E N T E N C I A Nº 224
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE:
D. FRANCISCO BELLIDO SORIA
MAGISTRADOS:
D. ENRIQUE ÁNGEL CLAVERO BARRANQUERO (Ponente)
D. ANDRÉS BODEGA DE VAL
En Huelva, a veintiuno de abril de dos mil veintidós
La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, constituida por los Magistrados del margen, bajo la ponencia del Ilmo. Sr. Don Enrique Ángel Clavero Barranquero, ha visto en grado de apelación el Juicio Verbal de desahucio por precario nº 1078/2020 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Huelva, en virtud de recurso interpuesto por la parte demandante (parte representada por el/la Procurador/a Sr./a. Gordillo Alcalá y asistida por el/la Letrado/a Sr./a. Rodríguez García), siendo apelada la parte demandada (parte representada por el/la Procurador/a Sr./a. Zamorano Álvarez y asistida por el/la Letrado/a Sr./a. Díaz García).
Se aceptan los de la resolución apelada, en cuanto no se opongan a los que siguen.
Por el Juzgado de Primera Instancia indicado, con fecha 16 de junio de 2021, se dictó Sentencia cuya Parte Dispositiva dice así:
"Que desestimo la demanda interpuestas por el Procurador Sr. Gordillo Alcalá en nombre y representación de Coral Homes SLU, por estimarse la falta de legitimación activa contra los ignorados ocupantes del inmueble
sito en la CALLE000 nº NUM000 de Corrales (Aljaraque- Huelva) después identificados como Construcciones Manuel Sánchez Ruiz S.L. y Promociones Ismaro S.A. representadas por el Procurador Sr. Zamorano Álvarez.
Con hacer expresa condena en costas a la parte demandante".
Contra la anterior se interpuso recurso de apelación y, dado traslado a la parte contraria, fueron remitidas las actuaciones a esta Audiencia para la decisión del recurso.
Como antecedentes para resolver sobre el recurso formulado deben señalarse los siguientes:
-
- Con fecha 22 de enero de 2007 se otorgó escritura pública mediante la que se formalizó contrato de préstamo con garantía hipotecaria del que cabe destacar los siguientes particulares:
a.- Entidad prestamista fue el Monte de Piedad y Caja de Ahorros de Huelva y Sevilla (entidad que posteriormente pasaría a ser "Caixabank S.A."), siendo prestataria la mercantil "Nuevo Corrales S.A.".
b.- El capital del préstamo ascendía a 3.972.000 euros.
c.- Del tenor de ese contrato se infiere que nos hallamos ante paradigmático supuesto de préstamo a promotor: así, al regularse la forma de disposición del capital prestado, se convino que la primera entrega (1.090.000 euros) se efectuaba simultáneamente a la firma de la citada escritura pública; la segunda entrega (2.286.200 euros) se supeditaba al cumplimiento de determinados requisitos, entre ellos que la prestataria presentara a la entidad prestamista copia de la escritura pública de División Horizontal inscrita en el Registro de la Propiedad, debiendo además aportar certificado de la dirección facultativa de la obra en que constara el porcentaje de obra ejecutado conforme a proyecto, y demostración de haberse suscrito al menos un 30% de contratos de compraventa (admitiéndose no obstante entregas parciales, contra certificados parciales de obra, proporcionales al grado de ejecución de ésta); y finalmente la tercera entrega (595.800 euros) se condicionaba a la entrega por parte de la prestataria del Certificado Final de Obra, junto con acta notarial de finalización de las obras inscrita en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando además la prestataria fuera presentando las escrituras de compraventa de las fincas objeto de la garantía, debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, junto con las correspondientes Licencia de Primera Ocupación, Licencia de Apertura o Cédula de Habitabilidad.
d.- Del citado tenor ya se infiere que el propósito era extender la garantía hipotecaria a los inmuebles resultantes de la división horizontal de la edificación a ejecutar sobre el solar propiedad de la prestataria, distribuyendo la responsabilidad hipotecaria entre los mismos; así se confirma además con adicionales apartados de la escritura pública referida que establecían previsiones relativas a la subrogación en el préstamo por parte de futuros adquirentes de esos departamentos independientes, fruto de la división horizontal; y termina de corroborarlo que se pactó período de carencia en cuanto al pago del capital de tres años, término éste coincidente con aquel que en la propia escritura se establecía para finalizar la obra.
e.- Sin embargo, al momento de constituirse el derecho real de hipoteca no existía más que el solar sobre el que se pretendía erigir esa edificación de nueva planta, siendo pues el inmueble que registral y exclusivamente pasó a estar gravado con aquel. De hecho, la preceptiva licencia de obras no se concedió hasta finales de marzo de 2007 (dos meses después de constituirse ese derecho real), levantándose acta de replanteo en septiembre de 2007.
f.- Finalmente reseñar que en la citada escritura pública se convino que el derecho real de hipoteca constituido mediante la misma se extendía a cuanto establecen los arts. 334 del Código Civil, 109, 110 y 111 de la Ley Hipotecaria, y 215 del Reglamento Hipotecario.
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- Pero, si bien la prevista edificación sí debió ejecutarse en la realidad física (en cuanto el presente litigio viene referido a inmueble independiente, pero integrado en la misma, en concreto inmueble radicado en la CALLE000
, núm. NUM000, del núcleo urbano de Corrales de la localidad de Aljaraque), no consta que haya tenido acceso al Registro de la Propiedad la correspondiente declaración de obra nueva y consiguiente división horizontal.
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- No se discute que, como consecuencia de proceso de ejecución hipotecaria, "Caixabank S.A." (entidad prestamista que instó el mismo en la anualidad de 2012) se adjudicó el inmueble gravado con la hipoteca antes referida que, tras cesión de remate a favor de "Buildingcenter S.A.U." y adjudicación a favor de ésta, ha devenido propiedad de la aquí actora-recurrente, vía aportación efectuada por dicha adjudicataria mediante escritura pública otorgada el día 16 de noviembre de 2018.
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- Por su parte, las mercantiles demandadas en este proceso fueron las entidades que sucesivamente -conforme a contratos de obra perfeccionados con la promotora, prestataria en el préstamo garantizado con
la referida hipoteca- se encargaron de la construcción de la nueva edificación. Como consecuencia de deuda derivada de ese contrato de obra ascendente a 1.850.710,50 euros, con fecha 15 de junio de 2010 se suscribió documento entre la promotora y las citadas contratistas mediante el que aquella -en garantía de pago de dicha deuda- reconoció la propiedad de esas contratistas sobre "todo lo construido y no abonado" (sic) en el antaño solar, con compromiso de restitución de la propiedad una vez que la promotora saldara el débito.
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- Finalmente señalar que las aquí demandadas formularon demanda contra las entidades "Caixabank S.A." y "Buildingenter S.A.U." (respectivas ejecutante y adjudicataria por cesión del remate en el antes mencionado proceso de ejecución hipotecaria, trayendo causa de ésta última la ahora demandante-recurrente), de la que correspondió conocer al Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Huelva (Juicio Ordinario nº 587/2018, en el que no consta que se haya dictado aún Sentencia), mediante la que solicitaban -con base en aducir la existencia de enriquecimiento injusto- que se las indemnizara por el daño que se les ha causado al extenderse la hipoteca a la edificación erigida sobre el solar hipotecado, persiguiéndose por tal concepto importe coincidente con el débito que en su día les reconoció la promotora (1.850.710,50 euros).
Y, aduciendo la ausencia de extensión del derecho real de hipoteca a la edificación, las demandadas opusieron en el presente litigio la falta de legitimación activa de la recurrente (único alegato defensivo), que fue acogida en la Sentencia recurrida, desestimándose en ésta por tal causa la acción de desahucio por precario ejercitada en el presente proceso por la ahora recurrente.
Partiendo de tales antecedentes la primera cuestión sobre la que procede dilucidar es la extensión del derecho real de hipoteca de que trae causa el derecho dominical esgrimido por la actora-recurrente en estas actuaciones. En cuanto a este particular existe precepto específico aplicable al supuesto enjuiciado, que es el art. 110, apartado primero "in fine", de la Ley Hipotecaria -que es el precepto en que precisamente se fundamenta la Sentencia recurrida-: nos hallamos ante derecho real de hipoteca constituido sobre inmueble que, en el momento de tal constitución, era mero solar (siendo de hecho tal solar el exclusivo bien formalmente gravado con aquel, como se hizo constar en la escritura constituyéndolo); y, conforme al indicado precepto, en tales supuestos la hipoteca no se extiende a, como es el caso, la "nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere". En ello redunda nuestro Tribunal Supremo al declarar, en Sentencia de fecha 15 de diciembre de 1997 (nº 1168), que "la lectura del referido artículo 110 permite alcanzar la conclusión de que la hipoteca se extiende sin necesidad de pacto a las situaciones en las que se produzca elevación de los edificios, pero no cuando se trata de mejoras que...
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ATS, 26 de Octubre de 2022
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