STSJ Canarias 120/2022, 21 de Abril de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 120/2022 |
| Fecha | 21 Abril 2022 |
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TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA. SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO. SECCIÓN SEGUNDA
Plaza de San Agustín Nº 6
Las Palmas de Gran Canaria
Teléfono: 928 30 64 60
Fax.: 928 30 64 62
Email: s2contadm.lpa@justiciaencanarias.org
Procedimiento: Procedimiento ordinario
Nº Procedimiento: 0000021/2018
NIG: 3501633320180000081
Materia: Expropiación forzosa
Resolución:Sentencia 000120/2022
Demandante: Víctor; Procurador: PALOMA GUIJARRO RUBIO
Demandado: CONSEJERÍA DE POLÍTICA TERRITORIAL, SOSTENIBILIDAD Y SEGURIDAD
Codemandado: CONSEJERÍA DE OBRAS PÚBLICAS Y TRANSPORTES
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SENTENCIA
ILTMOS. SRES.:
PRESIDENTE,
D. OSCAR BOSCH BENÍTEZ
MAGISTRADOS,
Dª MARÍA DE LAS MERCEDES MARTÍN OLIVERA (Ponente)
Dª LUCÍA DEBORAH PADILLA RAMOS.
En Las Palmas de Gran Canaria, a Veintiuno de abril de Dos Mil Veintidos.
Vistos por la Sala de lo Contencioso-Administrativo de este Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Canarias, con sede en Las Palmas, constituida por los Señores Magistrados expresados, los autos del recurso número 21/2018, promovido contra el Acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias de fecha 15 de noviembre de 2017, siendo en ello partes: como recurrente D. Víctor, representado por la Procuradora Dª Paloma Guijarro Rubio y asistido por el Letrado D. José Salvador González García; y como demandada la COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS, representada y dirigida por la Letrada de los Servicios Jurídicos de la citada Administración pública.
PRIMERO.- Tras los oportunos trámites procesales, mediante escrito presentado el 11/05/2018 se formalizó la demanda correspondiente al recurso del encabezamiento en súplica de que se dicte sentencia por la que estimando el recurso se anule la resolución recurrida, fijando el justiprecio expropiatorio en la cantidad de 226.067 €, incluido el 5% del premio de afección, más los intereses de demora previstos en los artículos 56 y 57 de la LEF; y subsidiariamente, en caso de no considerar ajustado a derecho el criterio sostenido por la recurrente, se fije en ejecución de sentencia dicha cantidad.
SEGUNDO.- Efectuado el traslado correspondiente, por escrito presentado el 5/07/2018 se opuso a la demanda la Administración demandada, en base a los hechos y fundamentos de derecho que estimó oportunos.
TERCERO.- Recibido el pleito a prueba y evacuado el trámite de conclusiones, se señaló para votación y fallo que ha tenido lugar el 21/04/2022, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dña. María de las Mercedes Martín Olivera.
PRIMERO.- Del acto administrativo impugnado y de los motivos de impugnación y de oposición.
Es objeto del presente recurso contencioso-administrativo el Acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias, de fecha 15/11/2017, por el que se fija el justiprecio de la finca NUM000, afectada por la ejecución del proyecto "Duplicación de la Circunvalación de Arrefice", t.m. de Arrecife, en la cantidad de 27.741,78 euros, más el 5% en concepto de premio de afección, lo que hace un total de 29.128,86 euros (Expte. NUM001). Para ello parte de los siguientes datos:
Fecha a la que hay que referir la valoración: 26 de agosto de 2011 (día siguiente a la fecha del acta de ocupación).
Normativa aplicable: TRLS aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
Superficie a expropiar: 619 m2.
Calificación urbanística: Suelo Urbano no Consolidado (Unidad de Actuación 2). Se considera que está en situación de urbanizado, por lo que debe valorarse conforme a lo previsto en el art. 24.1 del TRLS ("si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipología la ordenación urbanística los haya incluido"; "se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático"; "de la cantidad resultante se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista").
Edificabilidad de 0,77 m2/m2, siendo patrimonializable el 90% de la misma.
Método de valoración: residual estático.
Valor de mercado: 1.205,46 €/m2 construido vivienda.
Tipo edificatorio: viviendas plurifamiliares.
Margen o beneficio neto promotor: 18%
Gastos totales: 144,62516 €/m2 construido.
Gastos de urbanización: 27.855 euros.
Valor finca: 27.741,78 euros; más 5% premio de afección.
*Frente a dicho acuerdo la parte recurrente alega los siguientes motivos de impugnación:
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Error en el método de valoración aplicado, debiendo tenerse en cuenta la Disposición Transitoria 3ª , apartado segundo, del TRLS 2008, y por tanto, aplicarse la Ley del Suelo 6/1998.
Sostiene que la Administración expropiante ha mantenido un criterio vacilante en cuanto a la aplicación del método de valoración, pues en relación con las fincas nº NUM002 y NUM003 (colindantes con la suya, la nº NUM000), que se encuentran dentro del mismo ámbito y con las mismas características urbanísticas (UA-2 Argana-Maneje), y con respecto a las cuales en las hojas de aprecio remitidas a sus propietarios se aplicó la LSV 6/1998, de conformidad con el apartado segundo de la Disposición Transitoria 3ª del TRLS 2/2008. Sin embargo, posteriormente la Administración sostuvo que no era aplicable por haber transcurrido los plazos establecidos en la referida disposición transitoria, y por tanto, debía valorarse el suelo conforme al TRLS de 2008, como situación básica de rural.
En cambio, en relación a su finca (finca nº NUM000) ubicada en el mismo ámbito que aquéllas, la Administración expropiante consideró que era aplicable el TRLS 2/2008 valorando el suelo en situación de rural conforme al art. 12.1.
Y el Acuerdo de la CVC se aparta del criterio de la Administración y sostiene que el suelo se debe valorar con arreglo a la Ley de 2008 pero partiendo de la situación básica de urbanizado (suelo urbano no consolidado), descontando los costes de urbanización pendientes, descartando sin más la aplicación de la Disp. Transitoria 3ª.
A lo cual se opone la demandante quien considera se debe aplicar esta Disposición Transitoria, teniendo en cuenta la doctrina del TS sobre la analogía de los suelos urbanos no consolidados con los urbanizables ordenados. Así lo entendió la propia CVC en el acuerdo adoptado el 21 de marzo de 2018, relativo al justiprecio de la finca nº NUM004 (expediente NUM005).
Y con respecto al criterio que se ha de tomar en cuenta para la valoración del suelo, se deben aplicar los criterios establecidos en el art. 28.1 de la LRSV 6/1998: "El valor del suelo urbano sin urbanización consolidada se determinará, salvo lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo, por el aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de gestión en el que esté incluido, del valor básico de repercusión más específico recogido en la ponencia de valores catastrales para el terreno concreto a valorar. Y la vigente Ponencia de Valores de los bienes inmuebles de naturaleza urbana del t.m. de Arrecife fue aprobada mediante Resolución de 24-10-2007, con efectos a partir del 1 de enero de 2008, por lo que es la aplicable al caso. Y en concreto, debe aplicarse los valores de repercusión de la ponencia de valores, según los criterios y datos que a continuación expone en su demanda.
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Con carácter subsidiario, y en caso de no estimarse la aplicación de la Disposición Transitoria 3ª del TRLS 2/2008, discrepa de la valoración que realiza la CVC en los siguientes aspectos:
En cuanto a las muestras utilizadas para determinar el valor de mercado, las considera erróneas por su antigüedad y por estar situadas fuera de la zona homogénea 7.
Algunos de los datos incluidos en el sumatorio de los pagos necesarios son erróneos o ilegales:
-El coste de ejecución por contrata no puede apoyarse en la media de los costes deducidos aplicando la normativa catastral y los módulos del Colegio de Arquitectos, debiendo aplicase solo la normativa catastral; además, en relación con los módulos del Colegio de Arquitectos para deducir el coste de ejecución no se ha aplicado el coeficiente de ponderación de complejidad Cc de los posibles (debe aplicarse un coeficiente por debajo de la unidad al tratarse de una obra entre medianeras, sin sótano, sin movimiento de tierra y de escasa superficie).
-Los gastos en concepto de honorarios de los arquitectos proyectivas y directores de obra no pueden establecerse con base a los criterios del Colegio de Arquitectos.
-Los gastos por compra del solar no es aceptado por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ de Canarias.
-Tampoco pueden incluirse los gastos de división horizontal, ni los de comercialización y financieros.
-Finalmente, tampoco puede aplicarse los costes de urbanización a todo el suelo, sino a la parte del suelo que soporte la misma.
**La Administración demandada interesa la desestimación del recurso contencioso-administrativo, y se declare ajustada a derecho la resolución impugnada.
Alega que conforme a la certificación municipal que obra en el expediente, de fecha 22-10-2012, el suelo de la finca está clasificado como suelo urbano no consolidado, no como suelo urbanizable, por lo que no rige la Disposición Transitoria 3ª. Por tanto, es correcto la valoración aplicando el método residual estático. Por tanto, la Ponencia de Valores y la valoración que sostiene la actora no resulta de aplicación al presente caso.
Y niega todos y cada uno de los motivos por lo que se impugna la concreta valoración, y en especial, por los costes aplicados.
SEGUNDO.- Sobre la aplicación de la Disposición Transitoria 3ª del TRLS de 2008, y la consiguiente Ponencia de valores para fijar el justiprecio.
Como ya hemos adelantado la parte actora considera que la finca debe ser valorada con arreglo a la Ponencia de Valores de Arrecife, y ello por ser aplicable en el...
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