SAP Baleares 67/2022, 15 de Febrero de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 67/2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Baleares, seccion 3 (civil) |
| Fecha | 15 Febrero 2022 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00067/2022
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
-Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: ACO
N.I.G. 07026 42 1 2018 0003938
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000497 /2021
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N.4 de EIVISSA
Procedimiento de origen: OR8 ORDINARIO LPH-249.1.8 0000832 /2018
Rollo núm.: 497/21
S E N T E N C I A Nº 67/22
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
D. Miguel-Álvaro Artola Fernández
MAGISTRADOS:
D. Carlos Izquierdo Téllez
Dña. Ana Calado Orejas
En Palma de Mallorca a quince de febrero de dos mil veintidós.
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Ibiza, bajo el número 832/18, Rollo de Sala número 497/21, entre COSTA DE VALLDEMOSA S.L., como demandante-apelante,
representada por el Procurador Sr. Ros y asistida del Letrado Sr. Ramón, y, como demandados-apelados, VALEBOND CONSULTANTS LIMITED y FINCAS DIANA S.L., representadas por el Procurador Sr. Vall y asistidas del Letrado Sr. Gil; y DÑA. Penélope, representada por el Procurador Sr. López y asistida del Letrado Sr. Espuny.
ES PONENTE la Ilma. Sra. Dña. Ana Calado Orejas.
Por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Ibiza, se dictó sentencia en fecha 11 de noviembre de 2020, aclarada/completada por Auto de 19 de abril de 2021, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:
Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la mercantil: COSTA DE VALDEMOSA S.L., representada por la procuradora de los Tribunales, D. ª Ana López Woodcock, en ejerció de acción principal de derecho de retracto arrendaticio, contra las mercantiles: FINCAS DIANA, S.L., y VALEBOND CONSULTANTS LIMITED, representadas por el procurador de los Tribunales D. Alberto Vall Cava de Llano, y contra D. ª Penélope
, representada por el procurador de los Tribunales, D. José López López, al no acreditar la demandante la concurrencia del requisito de legitimación activa ad causam.
Desestimada la acción principal y subsidiarias por el motivo expuesto, procede declarar las cantidades consignadas judicialmente por la demandante: COSTA DE VALDEMOSA S.L., que ostenta únicamente la consideración de arrendataria, como concepto de rentas, y siendo que todas ellas son de fecha posterior al 14 de agosto de 2017 - la primera es de 23 de enero de 2019, siendo las demás posteriores cronológicamente -procede su destino a la entidad: FINCAS DIANA S.L.
Líbrese, sin demora, por el Letrado de la Administración de Justicia adscrito a este Juzgado, mandamiento de pago de las cantidades consignadas judicialmente por la demandante: COSTA DE VALDEMOSA S.L., que tienen la consideración de rentas, en favor de la entidad: FINCAS DIANA S.L.
Dada la desestimación íntegra de la demanda, procede la condena en las costas causadas a la parte demandante: COSTA DE VALDEMOSA S.L.
Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, y seguido por sus trámites, se señaló para votación y fallo el 8 de febrero de 2022.
Se ejercita en la demanda acción de retracto arrendaticio urbano con base en los arts. 25 y 31 de la L.A.U., contra las entidades demandadas y Dña. Penélope (al estimarse la excepción de litisconsorcio pasivo necesario)
Alega que en la cala de S'Estanyol, en Santa Eulalia del Río, sólo hay una construcción en uso, un pequeño chiringuito de unos doscientos metros cuadrados de superficie conocido como S'Estanyol o Cala Bonita donde regenta un bar restaurante en régimen de alquiler.
El Chiringuito de S'Estanyol está ubicado cerca de la playa pero fuera del dominio público marítimo terrestre.
Esta construcción aislada a cuatro vientos es totalmente independiente de su entorno en su configuración física y jurídica. Tiene su propio número de finca catastral urbana, distinto del número de finca rústica que corresponde al terreno circundante.
El chiringuito no consta en el Registro de la Propiedad como finca separada sino que forma parte de la registral número NUM000 de Santa Eulalia del Río (Ibiza), formalmente propiedad de una compañía de mera tenencia de bienes denominada FINCAS DIANA, S.L.
En realidad el pleno dominio sobre el chiringuito pertenece desde el año 2000 a Dña. Penélope y desde el 14 de agosto de 2017 a VALEBOND CONSULTANTS LIMITED, pese a no tener registrada su titularidad. Para entender esta particular situación es necesario remontarnos veinte años en el tiempo.
El chiringuito y la extensa finca rústica circundante habían sido propiedad históricamente de D. Lorenzo (E.P.D.). Al fallecer este señor, sus herederos (la esposa y los hijos) sometieron la partición de la herencia a un arbitraje de equidad que concluyó con el laudo dictado por el árbitro Don Narciso de Prat Batlle el 15 de marzo de 2000. La partición planteaba el problema de que algunos de los bienes que formaban parte de la herencia del Sr. Lorenzo (E.P.D.) pertenecían formalmente a sociedades patrimoniales de las que el causante era socio. Estas sociedades no tenían actividad alguna, siendo su única función ostentar la titularidad formal y fiduciaria sobre determinados activos. Los herederos autorizaron al árbitro para que adjudicase directamente a ellos,
los herederos, los bienes que formalmente eran propiedad de las sociedades patrimoniales, prescindiendo de las estructuras societarias interpuestas. Para el caso de autos interesa sólo una de estas sociedades pantalla: FINCAS DIANA, S.L. Esta entidad tenía como activo la finca NUM000 de Santa Eulalia del Río (Ibiza) donde se ubicaba el chiringuito S'Estanyol.
En el laudo arbitral (documento núm. 4) la finca NUM000 se divide en tres: Una parte se adjudica a Doña Penélope :
La plena propiedad de 297.325 m2 de las fincas inscritas a nombre de FINCAS DIANA S.L. y FINCAR S.L., del Plan Parcial, finca registral NUM000
Una segunda parte se adjudica a Don Secundino :
La plena propiedad de 200.419 m2 de la finca inscrita a nombre de FINCAS DIANA S.L. y FINCAR S.L., del Plan Parcial, finca registral NUM000
Y una tercera parte, correspondiente a la plena propiedad sobre el chiringuito de Cala S'Estanyol referido en el HECHO SEGUNDO, se adjudica como un bien separado de la finca rústica circundante a Doña Penélope :
"La plena propiedad de los derechos para la explotación del bar, restaurante o similar existente en Cala S'Estanyol, y que se conoce popularmente como "el Chiringuito""
El cumplimiento del laudo arbitral generó controversia entre los herederos y finalmente el 2 de marzo de 2005 todos ellos celebraron un convenio transaccional (documento núm. 5) en el que ratificaron, con matices, las adjudicaciones del laudo. Por lo que respecta al chiringuito - que es lo que aquí interesa - se ratificó su adjudicación en pleno dominio a Doña Penélope
"el derecho de explotación de la concesión administrativa del chiringuito de Cala S'Estanyol que ostenta en la actualidad"
Tras el laudo y la transacción FINCAS DIANA, S.L. pasó a ostentar una titularidad puramente formal y fiduciaria sobre el chiringuito S'Estanyol, que en realidad, pertenecía en pleno dominio, como bien separado e individualizado, a Doña Penélope por adjudicación directa e inmediata en la partición. El carácter puramente formal y fiduciario de FINCAS DIANA, S.L. se desprende de la nota emitida por el Registro Mercantil en la que consta que no se han presentado cuentas; no hay ingresos ni gastos y el único activo es la propia finca NUM000 de Santa Eulalia del Río.
En fecha 26 de abril de 2001 mi mandante, COSTA DE VALLDEMOSA, S.L., celebró un contrato de arrendamiento con Doña Penélope relativo al kiosko-bar en el que la Sra. Penélope actúa en nombre propio, no como administradora de FINCAS DIANA S.L. y a ella se ha abonado la renta.
El 14 de agosto de 2017 se otorgó ante el Notario de Santa Eulalia del Río (Ibiza) Don Fernando Ramos Gil, número 2335 de su protocolo, una escritura de reducción de capital en la que se amortizaron las participaciones de FINCAS DIANA, S.L. que pertenecían a Don Secundino y se le entregó como contrapartida la parte de la finca NUM000 de Santa Eulalia del Río correspondiente a lo que se le había adjudicado en el laudo arbitral.
En unidad de acto, el mismo día 14 de agosto de 2017 y ante el mismo Notario de Santa Eulalia del Río (Ibiza) Don Fernando Ramos Gil, pero con el número 2.334 de su protocolo, la Sra. Penélope vendió todas sus participaciones sociales (que eran todas las existentes, tras la reducción de capital) a la demandada, VALEBOND CONSULTANTS LIMITED. Se acompaña esta escritura como documento núm. 10. Esta escritura se ocultó a mi mandante y sólo le fue notificada por burofax el día 29 de junio de 2018.
Es evidente que la venta de las participaciones sociales de FINCAS DIANA, S.L. es una simulación que encubre, en realidad, la venta del resto de matriz de la finca NUM000 de Santa Eulalia del Río que queda tras segregar la parte adjudicada a Don Secundino . Fundamentan esta afirmación: a) las constantes referencias a características y datos de las fincas que constituyen el activo de la sociedad, b) la incorporación a la escritura de garantías propias de ventas de fincas, y una inusual cláusula "La transmisión de las participaciones sociales comprende asimismo, la de cualesquiera derechos, que la vendedora pudiera ostentar, sobre los activos que integran el patrimonio inmobiliario con independencia de su constancia contable " que, supone que en realidad, la vendedora está transmitiendo directamente las fincas y que la compraventa de...
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ATS, 30 de Noviembre de 2022
...dictada en segunda instancia, el 15 de febrero de 2022, por la Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3.ª, en el rollo de apelación n.º 497/2021, dimanante del juicio ordinario n.º 832/2018, seguido ante Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Por la indicada Audiencia Provincial se tuvo p......