SAP Barcelona 19/2022, 28 de Enero de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 19/2022 |
| Fecha | 28 Enero 2022 |
Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Paseo Lluís Companys, 14-16 - Barcelona - C.P.: 08018
TEL.: 934866050
FAX: 934866034
EMAIL:aps1.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0812442120198086536
Recurso de apelación 86/2021 -B
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Mollet del Vallés
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 315/2019
Entidad bancaria BANCO SANTANDER:
Para ingresos en caja. Concepto: 0647000012008621
Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.
Beneficiario: Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Concepto: 0647000012008621
Parte recurrente/Solicitante: BANCO DE SABADELL, S.A..
Procurador/a: Ricard Ruiz Lopez
Abogado/a: Rurik Morcillo Villanueva
Parte recurrida: Adriana
Procurador/a: Anna Blancafort Camprodon
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 19/2022
Barcelona, 28 de enero de 2022.
La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por las Magistradas Doña Mª. Dolors PORTELLA LLUCH, Doña Maria Dolors MONTOLIO SERRA y Doña Isabel Adela GARCÍA DE LA TORRE FERNÁNDEZ, actuando la primera de ellas como Presidenta del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 86/21, interpuesto contra la sentencia dictada el día 9 de octubre de 2020 en el procedimiento nº 315/19, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Mollet del Vallès en el que es recurrente BANCO DE
SABADELL, S.A. y apelada Doña Adriana, y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.
La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: "Que debo estimar y estimo la demanda formulada la Procuradora de los Tribunales ANNA BLANCAFORT CAMPRODON en nombre y representación de Adriana frente a la entidad BANCO SABADELL,
S.A representada por el Procurador de los Tribunales RICARD RUIZ LOPEZy en consecuencia:
1) Condeno a la entidad BANCO SABADELL, S.A a cancelar a su costa los asientos de inscripción hipotecaria de las hipotecas que gravan la finca registral num. NUM000, correspondiente a la vivienda en NUM001 / DIRECCION000 nº NUM002 de Parets del Vallès, inscrita en el Registro de la Propiedad de Mollet del Vallès, sección Parets del Vallès, al Tomo NUM003, Libro NUM004, Folio NUM005 .
3) Se imponen las costas a la parte demandada."
Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.
Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Doña Maria Dolors MONTOLIO SERRA.
Planteamiento del litigio. Sentencia y recurso de apelación.
I . La Sra. Adriana ha formulado demanda contra Banco Sabadell solicitando que sea condenada a cancelar a su costa los asientos de inscripción de las hipotecas que gravan la finca registral NUM000 correspondiente a la vivienda situada en la NUM001 del nº NUM002 de la c/ DIRECCION000 de Parets del Vallés.
Explica, en síntesis, que el 24 de marzo de 2004 suscribió con Inmuebles Geométricos Siglo XXI, SL un contrato de segregación, agrupación y permuta de solar con entrega de obra futura en virtud del cual esta sociedad se obligaba a entregarle el 15 de septiembre del 2007, además de un trastero y dos plazas de parquing, una vivienda libre de cargas y gravámenes. Añade que esta promotora incumplió el contrato puesto que el 11 de enero del 2008 vendió a otra entidad el edificio, ya dividido en propiedad horizontal y meses después, Caixa Penedés aún conociendo la existencia de aquel contrato de permuta, gravó con tres hipotecas la vivienda le había de ser entregada. Con ello se impide que Inmuebles Geométricos Siglo XXI, SL cumpla la sentencia de 30 de marzo de 2017 que la condena a entregarle las fincas libres de cargas y gravámenes.
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Banco Sabadell al contestar la demanda opone que ningún incumplimiento contractual puede serle imputado. Añade que la obligación que contrajo la promotora era personal, no real, y no accedió al RP. En todo caso, esta entidad es un tercero de buena fe y por tanto goza de la protección del artículo 34 LH a no ser que se pruebe que actuó de mala fe. Afirma finalmente que actuó de buena fe puesto que no podía saber que el vendedor de las fincas tenía un acuerdo previo con la anterior propietaria de la finca.
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En la sentencia de 1ª instancia, tras referirse a la doctrina jurisprudencial fijada en relación a los contratos de permuta de solar por obra nueva y la regulación catalana contenida en la ley 23/2001, se declara probado que tanto la compradora de las fincas como la entidad bancaria eran conocedoras de la obligación contraída en virtud del contrato de permuta inscrito en el RP. Añade que esa entidad bancaria no podía ignorarlo cuando concedió financiación para la construcción. Refiere que, de conformidad con el principio de relatividad de los contratos aplicado por el Tribunal Supremo en supuestos similares, la demandada no puede amparase en su condición de tercero de buena fe y en consecuencia estima la demanda con imposición de costas a la demandada.
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En el recurso, Banco Sabadell insiste que no tuvo ninguna intervención en el contrato de permuta por el que la promotora se obligó con la ahora demandante y que no constaba inscrito derecho real alguno a su favor ni condición resolutoria, sólo la contraprestación pactada. Refiere que fue con la compradora con quien suscribió los préstamos con garantía hipotecaria que gravan la vivienda que la cesionaria había de entregar a la cedente. Sostiene pues que es ajena a las vicisitudes del contrato de permuta y que el incumplimiento de la promotora no puede afectar su garantía. Invoca al efecto el artículo 34 LH y la falta de prueba de mala fe por su parte.
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La demandante se opone al recurso y solicita que se confirme la sentencia.
Cesión de finca o edificabilidad a cambio de construcción futura. Normativa aplicable. Ley 23/2001 de 31 de desembre. Interpretación de su artículo 9 .
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La Ley 23/2001 de 31 de diciembre (actualmente derogada e incluida en la sistemática del CCCat por la ley 3/2017 de 15 de febrero) fue la primera ley que reguló en Catalunya la transmisión de una finca a cambio de una obra futura si bien la circunscribe a una de las muchas maneras que jurídicamente puede efectuarse esa cesión( art. 1) Se prevé así en esta ley que la cesión se realice en el acto del otorgamiento del contrato y no así una simple obligación de ceder como prevé el artículo 1538 CC .
Al respecto, mantenía el TSJ de Catalunya en su sentencia 2/2012 de 5 de enero y reiteraba en la 12/2018 de 8 de febrero que " el contrato de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura, a diferencia de lo que sucede en el régimen civil común o estatal- en el que no aparece regulado legalmente de forma específica, por lo que se viene considerando "un contrato atípico" (...)aunque suele encajarse en la figura de la permuta del art. 1.538 C.C . ( STS 1ª 459/2010 de 1 jul .-FJ3-), en la actualidad se halla regulado entre nosotros por la ya citada Llei 23/2001, cuya idea rectora, según su Preámbulo, es la necesidad de proteger al cedente, en la medida en que, debido a la cesión, queda desprovisto total o parcialmente de su propiedad a cambio de una cosa por hacer, y a la vista de que, por lo general, en la mayoría de los casos existirá una desigualdad (económica y profesional) evidente entre las partes ."
En su artículo 2 se prevén dos modalidades de cesión: la transmisión de la totalidad de la finca y aquella en la que el cedente sólo transmite una cuota de la finca.
En la primera de ellas, con la cesión seguida de la tradición --como ha sucedido en el presente litigio-- el cesionario otorga la plena propiedad de la finca mientras que el cedente solo adquirirá la propiedad de la vivienda o local comprometido cuando concluya la obra y se produzca la tradición. Así se infiere de lo dispuesto en sus artículos 3.5 y 4, como se recoge en la STSJ Catalunya 27/2018 de 19 de marzo. Evidentemente en esta modalidad, el cedente está peor protegido que en aquella segunda en la que, lejos de deprenderse de la finca, comparte con el cesionario su propiedad. Se ha de tener en cuenta, además que, de conformidad con el artículo 2 LH y 7.90 i 51 de su reglamento solo pueden acceder al RP los actos o contratos con trascendencia real y no su contenido obligacional (como sería el del contrato de permuta; SSTS 13 octubre de 2010, 14 febrero 2011, 29 de junio de 2016) salvo que una norma lo exceptúe.
El TSJ Catalunya en la citada sentencia 27/2018 entiende que la ley 23/2001 prevé, sin embargo, que el cedente para proteger su posición jurídica desde la cesión hasta la entrega de la cosa futura pueda pactar con el cesionario las garantías que tenga por conveniente, tanto personales o como reales como sería una hipoteca, puesto que el legislador sólo lo excluyó expresamente como garantía obligatoria. Lo infiere así del iter parlamentario que trascribe. De este modo, concluye que " entre estas garantías se encuentra el aval bancario o la condición resolutoria explícita, expresamente contempladas en la Ley 23/2001 (y actualmente en el art. 621-60.3 CCCat) como posibles mediante pacto, o cualesquiera otras previstas en el ordenamiento jurídico que, de tener carácter real, accederán al Registro de la propiedad y serán oponibles a tercero. Como más novedosa, introduce la Ley 23/2001 la resolución cautelar a instancia del cedente, después de un requerimiento fehaciente, cuando la licencia de obras no se ajuste a los pactos acordados, si la...
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