STS 279/2022, 31 de Marzo de 2022

Tramitación en primera instancia

1. La procuradora Dña. María de los Ángeles Rotllán Casal, en nombre y representación de D. Erasmo, Dña. Consuelo y Dña. Clemencia, interpuso una demanda de juicio verbal de desahucio por expiración de plazo contra D. Edemiro, interesando en base a los hechos y fundamentos de derecho expuestos que, previos los oportunos trámites legales se dictase sentencia "[...] en la que se declare:

   " - Resolución del contrato de arrendamiento.

   " - A tenor de lo anterior indique fecha exacta en la que el hasta ahora arrendatario tiene que abandonar definitivamente el local que viene regentado haciéndose así efectivo su desahucio.

   " - En caso de que no abandone voluntariamente el local, se proceda para hacer efectivo el desahucio de manera urgente".

2. Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Sevilla y registrada como juicio verbal de desahucio n.º 401/2020, fue admitida, se dio traslado al demandado y se le emplazó a fin de que la contestase por escrito y se pronunciara sobre la pertinencia de celebrar vista en el plazo de diez días hábiles. Presentado en tiempo y forma escrito de contestación, no habiéndose solicitado vista ni estimándose necesaria su celebración, quedaron los autos vistos para sentencia, dictando la magistrada-juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Sevilla la sentencia n.º 135/2020, de 8 de junio de 2020, con la siguiente parte dispositiva:

   "FALLO

   " Que DESESTIMANDO LA DEMANDA presentada por la Procuradora Sr. Rotllán Casal, en nombre y representación de D. Erasmo, DÑA Consuelo Y DÑA Clemencia contra D. Edemiro, debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos de la demanda, sin expresa condena en costas".

Tramitación en segunda instancia

1. La sentencia fue recurrida en apelación por la representación de D. Erasmo, Dña. Clemencia y Dña. Consuelo. La parte demandada-apelada presentó escrito de oposición al recurso solicitando que se desestimase íntegramente y se confirmara la sentencia objeto de recurso en los extremos apelados, con expresa imposición de las costas a la parte recurrente.

2. La resolución de este recurso correspondió a la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Sevilla, que lo tramitó con el número de rollo 6889/2020 y, tras seguir los correspondientes trámites, dictó sentencia n.º 401/2020, de 3 de diciembre de 2020, con la siguiente parte dispositiva:

"FALLAMOS

" Se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Erasmo, Dª Consuelo y Dª. Clemencia contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Sevilla en el Juicio Verbal por Desahucio número 401/20 con fecha 8 de junio de 2020 y con estimación de la demanda se decreta el desahucio del local al que se refiere el presente proceso. No se imponen costas de las causadas en ambas instancias. Dentro del plazo legal devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución. Dése a los depósitos constituidos el destino legal".

Interposición y tramitación del recurso de casación

1. La representación de D. Edemiro, interpuso recurso de casación al amparo de lo establecido en el artículo 477.2. 3.º de la LEC.

   La interposición se fundamenta en dos motivos que introduce con los siguientes encabezamientos:

   "[...] PRIMER MOTIVO.- Al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.2. 3º de la LEC, en relación a lo estipulado en el artículo 477.3 de la LEC, se denuncia la infracción de la Disposición Transitoria Tercera , apartado B, punto 3, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en relación con la jurisprudencia del Tribunal Supremo que la interpreta y su doctrina.

   " SEGUNDO MOTIVO.- Al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.2. 3º de la LEC, en relación con lo estipulado en el artículo 477.3 de la LEC, se denuncia la existencia de posturas contradictorias de las Audiencias Provinciales respecto de la aplicación de la DT 3ª , apartado B, punto 3, de la LAU 1994, concretamente, en cuanto a la interpretación del párrafo sexto del punto 3 de la norma transitoria".

2. Solicita de la Sala que [...]dicte sentencia por la que, estimando íntegramente el recurso interpuesto, revoque la Sentencia recurrida y, en consecuencia, dicte otra por la que desestime la demanda formulada por la representación procesal de los hermanos don Erasmo, doña Clemencia y doña Consuelo, confirmando la sentencia dictada en primera instancia, con expresa imposición de las costas causadas a la parte contraria".

3. Recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas las partes, por auto de 1 de diciembre 2021, se acordó admitir el recurso de casación interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días, lo que hizo mediante la presentación del correspondiente escrito, solicitando de la sala que previos los trámites legales oportunos:

   "[...] 1º.- Dicte Auto declarando su incompetencia para conocer del presente recurso, acordando la remisión de las actuaciones a la - Sala Primera del Tribunal Supremo- Sala de lo Civil.

   " 2º.- Subsidiariamente, dicte Sentencia por la que se desestime íntegramente el recurso de casación formulado de adverso, declarando la firmeza de la sentencia recurrida, con expresa condena en costas a la parte recurrente, y cuanto demás que proceda en Derecho".

4. Por providencia de 4 de febrero de 2022 se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista pública, señalándose para votación y fallo el 29 de marzo de 2022, en que ha tenido lugar a través del sistema de videoconferencia habilitado por el Ministerio de Justicia.

Resumen de antecedentes

1. El 1 de marzo de 1973, D. Leopoldo, como dueño, formalizó con D. Lucas, como arrendatario, un contrato de arrendamiento sobre el local de negocio sito en la c/ DIRECCION000, n.º NUM000, de la ciudad de Sevilla.

2. El 30 de julio de 1980, el Sr. Leopoldo y su esposa, Doña Nieves, otorgaron, mediante escritura pública, donación de la finca marcada con el n.º NUM000 de la c/ DIRECCION000, de la ciudad de Sevilla, a sus nietos D.ª Consuelo, D. Erasmo y D.ª Clemencia.

3. Fallecido el arrendatario titular del contrato, se subrogó en el arrendamiento su esposa, D.ª Berta, que continuó ejerciendo la misma actividad.

4. El 12 de diciembre de 1990, la Sra. Berta y D. Edemiro otorgaron una escritura pública de traspaso de local por la cual la primera cedía en traspaso al segundo los derechos de arrendamiento sobre el local sito en el n.º NUM000 de la c/ DIRECCION000, de la ciudad de Sevilla.

5. D.ª Consuelo, D. Erasmo y D.ª Clemencia enviaron a D. Edemiro los siguientes burofaxes: (i) el primero, fechado el 22 de julio de 2019, comunicándole la terminación del arrendamiento el 5 de octubre siguiente, así como su voluntad, a partir de esa fecha, de no renovar el contrato; (ii) el segundo, fechado el 30 de septiembre de 2019, comunicándole la terminación del arrendamiento el 12 de diciembre siguiente, así como su voluntad, a partir de esa fecha, de no renovar el contrato; (iii) y el tercero, fechado el 11 de noviembre de 2019, recordándole la terminación del arrendamiento el 12 de diciembre siguiente, y comunicándole los datos del precontrato firmado con el nuevo arrendatario a efectos del posible ejercicio de su derecho preferente de alquiler.

6. D. Edemiro contestó, en todas las ocasiones, que la resolución del contrato de arrendamiento no procedía.

7. En el año 2020, D.ª Consuelo, D. Erasmo y D.ª Clemencia interpusieron una demanda de juicio verbal afirmando una acción de desahucio por expiración del plazo contractual contra D. Edemiro.

   En ella, partiendo de la aplicación al caso de los párrafos 5 y 6, del n.º 3, de la disposición transitoria tercera de la LAU de 1994, alegaron "[l]a total y absoluta resolución del contrato de arrendamiento desde la fecha 12.12.2019 [...]", así como el cumplimiento de "[l]o dispuesto en la ley para dar por extinguido el contrato de arrendamiento ya que se ha producido su expiración conforme a la normativa y además se ha cumplido con todos y cada uno de los requisitos que se establecen respecto al aviso previo, comunicación sobre derechos, información del futuro nuevo contrato, etc., que debe hacer efectivo el arrendador al arrendatario para que se produzca de forma válida y eficaz el proceso de dar por resuelto el contrato [...]".

8. El demandado se opuso a la demanda. En el escrito de contestación manifestó su conformidad con los hechos y señaló el carácter estrictamente jurídico de la cuestión litigiosa.

   Alegó que "[l]a DT3ª se aplica a los contratos -que no a las partes contratantes- celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y vigentes a la entrada en vigor de la nueva Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, como es el caso que nos ocupa, en el que [... el demandado] es arrendatario con los mismos derechos y obligaciones adquiridos por contrato del año 1973 [...]" y que, por lo tanto, "[e]l derecho [... del demandado] a permanecer en el uso del local se extiende hasta su jubilación o fallecimiento de conformidad con la norma transitoria citada, sin que le sea de aplicación el límite temporal de 25 años alegado de contrario [...]".

9. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, sin expresa condena en costas.

   El juzgado, en primer lugar, analizó el contenido de las sentencias de la sala 46/2018, de 30 de enero, 448/2018, de 12 de julio y 74/2020, de 4 de febrero, de las que extrajo el criterio de que:

   "[e]l arrendatario al que se refiere la Disposición Transitoria Tercera es el que lo fuera en el momento de la entrada en vigor de la Ley, con independencia de que fuera o no el inicial arrendatario, y que la Disposición se refiere al fijar plazos a las subrogaciones posteriores y no a las llevadas a cabo antes de la entrada en vigor de la Ley, que se rigen por la anterior [...]".

   Y a continuación, asumiendo la tesis del demandado, entendió que no procedía aplicar el párrafo sexto de la disposición transitoria tercera LAU 1994, sino que:

   "[d]e conformidad con el primer párrafo el contrato se extinguirá por la jubilación o fallecimiento, salvo la subrogación prevista, estimando que el párrafo sexto ha de interpretarse en relación a los anteriores, de modo que únicamente podría aplicarse si se ha producido un traspaso tras la entrada en vigor de la Ley de 1994, lo que no ha ocurrido en este caso concreto [...]".

10. Recurrida la sentencia por los demandantes, la Audiencia estimó el recurso de apelación, sin imposición de las costas de primera y de segunda instancia.

    La Audiencia, al contrario que el juzgado, asumió la tesis defendida en la demanda, anotando como razón de la decisión, en el fundamento de derecho segundo de su sentencia, la siguiente argumentación:

    "[L]a disposición transitoria aplicada debe leerse en toda su extensión y en concreto los párrafos que se refieren a la extinción y subrogación contractual.

    "La regla que ampara la tesis de la sentencia es la de considerar al demandado como arrendatario original del contrato, lo que no es cierto. Consta que a su fallecimiento se subrogó en su posición su viuda y consta también que en 1990 ésta traspasó el local al actual demandado.

    "Esta cesión en bloque hace que deba acudirse a las específicas pautas que establece esa DT3 para el hecho singular en el que operan las limitaciones temporales que defiende el apelante sobre las cuales no hay contienda.

    "Esto es, ese traspaso permite la continuación del arrendamiento como mínimo 10 años y como máximo 20 y si ese traspaso se hubiera producido en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la ley esos plazos tendrán un incremento de 5 años. Nada más.

    "En el mejor de los casos para el demandado ya a finales de 2019 debió poner a disposición del arrendador el local como insistentemente se ha venido reclamando por la propiedad que desde 1973 tiene cedido el local en una zona privilegiada de esta localidad a cambio de una renta muy escasa. La letra y el espíritu de la LAU de 1994 y más en lo que respecta a inmuebles con destino distinto a la vivienda es contraria al mantenimiento de la locación indefinida en el tiempo, consciente, como lo fue el legislador de la anomalía jurídica que, en esencia fue el sistema de prórroga forzosa de la LAU de 1964".

11. Disconforme con la sentencia anterior, el demandado-apelado ha interpuesto recurso de casación por interés casacional con fundamento en dos motivos, que han sido admitidos, y a los que se han opuesto los demandantes-apelantes que también han alegado, en relación con el segundo de ellos, causa de inadmisión.

Motivos del recurso de casación. Planteamiento. Alegaciones de los recurridos. Decisión de la sala

Motivos del recurso de casación

1. El recurso de casación se funda en dos motivos: (i) en el motivo primero, se denuncia la infracción de la disposición transitoria tercera , apartado B, punto 3, LAU de 1994, en relación con la jurisprudencia del Tribunal Supremo que la interpreta y su doctrina; (ii) y en el motivo segundo, se denuncia la existencia de posturas contradictorias de las Audiencias Provinciales respecto de la aplicación de la DT 3.ª , apartado B, punto 3, LAU 1994, concretamente, en cuanto a la interpretación del párrafo sexto del punto 3 de la norma transitoria.

   Motivo primero del recurso

2. Planteamiento. Se alega que "[L]a Sentencia recurrida infringe la DT 3ª , apartado B, punto 3, de la LAU 1994 y la jurisprudencia de esta Excma. Sala que la interpreta, oponiéndose a la reiterada doctrina del Tribunal Supremo - STS nº 46/2018 de fecha 30 de enero de 2018, Sentencia nº 74/2020 de fecha 4 de febrero de 2020 y Sentencia nº 344/2020 de fecha 23 de junio de 2020- que, en relación a la interpretación de esta norma transitoria, establece que el arrendatario que lo sea al momento de entrada en vigor de la LAU 1994, continúa siéndolo a su voluntad, con derecho a prórroga, en los términos establecidos por la ley bajo cuya vigencia se contrató, hasta su jubilación o fallecimiento. Por tanto, la referida Disposición, se aplica al arrendatario que lo era al momento de la entrada en vigor de la LAU 1994, y no al locatario inicial".

3. Alegaciones de los recurridos. La oposición de los recurridos se basa, en esencia, en que: "[H]ay que estar a la literalidad de la ley y por ello al presente caso no es aplicable la extinción del contrato por jubilación o fallecimiento puesto que no es lo que se desprende del desarrollo legislativo de la Disposición Transitoria Tercera, se deja claro que es aplicable a los contratos anteriores a 1985, como hubiese sido el caso de D. Lucas y su mujer Doña Berta, el actual arrendatario es solo un mero y simple traspaso que tuvo lugar en 1990, es decir, solo por la fecha no puede aplicarse la resolución por jubilación o fallecimiento ya que no lo era con anterioridad a 1985".

4. Decisión de la sala. El motivo se estima.

   La apreciación que hace la Audiencia de la sentencia de primera instancia no es correcta. La regla que ampara la tesis de esa sentencia no es, como dice la Audiencia, "la de considerar al demandado como arrendatario original del contrato". Lo que dice el juzgado, a la vista de lo declarado por las sentencias de esta sala 46/2018, 448/2018 y 74/2020, es, por un lado, que "el arrendatario al que se refiere la Disposición Transitoria Tercera es el que lo fuera en el momento de la entrada en vigor de la Ley, con independencia de que fuera o no el inicial arrendatario"; y por otro lado, que "la Disposición se refiere al fijar plazos a las subrogaciones posteriores y no a las llevadas a cabo antes de la entrada en vigor de la Ley, que se rigen por la anterior".

   Lo que se ajusta a nuestra doctrina no es lo que dice la Audiencia, sino lo que sostiene el juzgado, puesto que, para resolver el caso, no hay que aplicar las normas de los párrafos quinto y sexto, sino la norma contenida en el párrafo primero, del núm. 3, de la letra B), de la disposición transitoria tercera de la LAU 1994, que es lo que se desprende, siempre que sea rectamente entendida, de nuestra doctrina jurisprudencial, que, como hemos dicho en la sentencia 863/2021, de 14 de diciembre, se puede resumir en la siguiente fórmula:

   "[c]uando el traspaso ha tenido lugar bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, pasa a ser arrendatario a todos los efectos, es decir, con todos los derechos, incluido el derecho a la prórroga forzosa, y todas las obligaciones, el adquirente, por lo que, fuera de los casos en que dicha prórroga pueda ser denegada, su derecho a permanecer en el uso del local se extiende, por regla general, hasta su jubilación o fallecimiento, ya que, de no ser así, se le estaría privando de un derecho adquirido en virtud de la ley vigente cuando el traspaso se produjo, momento en que incluso era irrenunciable anticipadamente el derecho a la prórroga forzosa.

   "Esta doctrina se aplica, siempre, claro está, que se trate de contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 [que se encuentren en situación de prórroga legal] y cuyo arrendatario sea una persona física, cuando el traspaso se produzca bajo la vigencia de la LAU 1964 y ello con independencia de que tenga o no tenga lugar en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994.

   "Ese dato, el del traspaso en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994, no excepciona la regla general mencionada, puesto que lo significativo de cara a la aplicación de la norma que la enuncia es que el traspaso se produjera antes de la entrada en vigor de la LAU 1994, sin que importe si tuvo lugar o no en los diez años anteriores a ella, lo que, a tales efectos, constituye un indiferente jurídico.

   "Pues bien, conforme a dicha regla, que, cuando se refiere al arrendatario, lo está haciendo al actual, es decir, al que lo es a la entrada en vigor de la LAU 1994 y con independencia, dado que ninguna discriminación establece, de que se trate del arrendatario original o del que hubiera pasado a ocupar su posición contractual [o la de su cónyuge subrogado] por traspaso, el arrendamiento se extingue [...] por su jubilación o fallecimiento ".

   Dado que la sentencia recurrida no se ajusta a esta doctrina, la conclusión es que ha incurrido en las infracciones denunciadas en el motivo, por lo que procede su estimación y con él, y sin necesidad de examinar el motivo segundo, la del recurso de casación, para, casando la sentencia recurrida y asumiendo la instancia, desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de primera instancia.

Costas y depósitos

1. Al estimarse el recurso de casación no se condena en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes ( art. 398.2 LEC).

2. Al desestimarse el recurso de apelación se imponen las costas de dicho recurso a los apelantes ( arts. 398.1 y 394.1 LEC).

3. Se dispone la devolución de la totalidad del depósito constituido para el recurso de casación y la pérdida del constituido para el recurso de apelación ( disposición adicional 15.ª , apartados 8 y 9 LOPJ).