SAP Alicante 268/2021, 14 de Junio de 2021
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 14 Junio 2021 |
| Número de resolución | 268/2021 |
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTESECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000135/2021
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ORIHUELA
Autos de Juicio Ordinario - 000284/2019
SENTENCIA Nº 268/2021
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Edmundo Tomás García Ruiz
Magistrado: D. José Manuel Calle de la Fuente
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En ELCHE, a catorce de junio de dos mil veintiuno
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario 284/2019, seguidos ante el Juzgado de primera instancia nº 4 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante, D. Nazario y Dª Rosalia, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Constantino Manuel Gutierrez Sarmiento y dirigida por el Letrado Sr. Manuel Almarcha Marcos, y como apelada Dª Salvadora y D. Pio, representada por la Procuradora Sra. María Virtudes Valero Mora y dirigida por el Letrado Sr. Francisco Javier Ferrández Pina.
Por el Juzgado de primera instancia nº 4 de Orihuela en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 29 de junio de 2020 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Gutiérrez Sarmiento en nombre y representación de DON Nazario y DOÑA Rosalia, contra D. Pio y DOÑA Salvadora, se absuelve a estos de las pretensiones deducidas en su contra, sin verificar expresa condena en costas ."
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, D. Nazario y Dª Rosalia en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal,
donde quedó formado el Rollo número 135/2021, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 10 de junio de 2021.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Calle de la Fuente.
En relación a la caducidad de la acción .
Se argumenta el respecto en la sentencia recurrida lo siguiente : "En consecuencia, ha de concluirse que hasta el momento en que los adquirentes toman posesión de las fincas, existía un contrato de arrendamiento rústico en vigor. Siendo ello así, el artículo 86 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 disponía que "en toda enajenación intervivos de fincas rústicas arrendadas..., el arrendatario tendrá derecho de tanteo y retracto, o de adquisición preferente con arreglo a lo que se dispone en los artículos siguientes". Para ello, el transmitente notificaría de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar, indicando las condiciones de la enajenación, así como el precio, en su caso, y el nombre circunstancias del adquirente (artículo 87). El arrendatario tendría un plazo de sesenta días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones. En defecto de dicha notificación, el arrendatario tendría derecho de retracto durante sesenta días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, hubiera tenido conocimiento de la transmisión ( artículo 88). No resulta, pues de aplicación a este caso, lo dispuesto en el artículo 1524 del Código Civil, como pretenden los demandados, al existir una normativa especial (en similar sentido, sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 7ª, de 2 de julio de 2002, con referencia a la del Tribunal Constitucional 54/94 ).
En el presente supuesto, no consta una notificación fehaciente por parte del arrendador, por lo que ha de determinarse cuándo tuvieron conocimiento los arrendatarios de la enajenación. Pues bien, pese a que los mismos vengan a sostener que no se enteran hasta el 2 de octubre de2018 de dicha transmisión, cuando obtienen certificación del Registrador de la Propiedad de Callosa de Segura, habiendo ejercitado la acción de retracto en plazo, ello no se compadece con la realidad. En primer lugar, se considera probado por la declaración del testigo D. Victorino, propietario de las fincas, en su condición de arrendador, que el mismo comunicó en marzo de 2017, al Sr. Nazario, al que le unía una gran amistad, su voluntad de vender los fundos por
72.000 euros a los demandados, y como quiera que este no estaba interesado, pero ya había ingresado la renta correspondiente hasta el año 2018, convino con el mismo que se mantuviera en el arrendamiento hasta que culminara el año pagado, momento en el cual dejaría la posesión de las tierras. Es cierto que los demandantes niegan dicho extremo, pero de las pruebas practicadas se infiere que ello fue lo que aconteció. En concreto,
D. Nazario reconoció en el acto del juicio que D. Victorino lo citó en la Jefatura de la Policía Local en marzo de 2017, ofreciéndole comprar la tierra por 90.000 euros, lo que le pareció carísimo, y en caso de no estar interesado, dejarla, así como que el arrendador se presentó en su caso muy alterado recriminándoles que hubieran pagado de nuevo el rento, lo que es ciertamente significativo de que ya hubieran hablado sobre el particular, porque de lo contrario no tendría sentido alguno, como tampoco el burofax que les hizo llegar a los arrendatarios inmediatamente después. Además, en la contestación a dicho burofax, por el Sr. Nazario se reconoce expresamente que de adverso se le había requerido para que abandonase la finca en enero de 2018. Por su parte, la Sra. Pio, en el interrogatorio, reconoció que se habían enterado de la venta cuatro, cinco o seis meses antes de que D. Victorino fuese a su casa (lo que aconteció después de que ellos le ingresaran la renta en febrero de 2018). De igual modo, D. Nazario, en una declaración plagada de contradicciones, reconoció que sus hijos habían hablado con sus primos (hijos de los adquirentes) y les habían dicho que habían comprado la parcela, lo cual le fue comunicado al actor, no recordando si fue en abril de 2018. Además, pese a que el mismo viniera a sostener que tuvo conocimiento de la venta cuando lo echaron de la tierra, ello contradice su propia versión de su demanda, dado que la misma se interpuso tras obtener la certificación registral y antes de que fuera desposeído por la entrada en el fundo de los compradores, y lo mantenido por el mismo a renglón seguido, cuando mantiene que se enteró de que el comprador era su cuñado cuando los yernos del Sr. Pio se lo dijeron a su hijo. El testigo D. Victorino sostuvo que le ofreció la finca a D. Nazario, pero no estaba interesado porque según le dijo ya tenía mucha tierra. Por su parte, el también testigo, Sr. Armando, a la sazón yerno de los demandados, mantuvo como el resto de testigos que el cartel de "Se vende" se quitó precisamente cuando se materializó la venta, así como que comunicó al hijo de los actores en abril de 2018 que cuando transcurriera el año tendrían que dejar la tierra. De otro lado, Dª. Pio, hija de los demandados reconoció que habló con su tía en enero o febrero de 2018 y le dijo que en marzo iban a tomar posesión de la tierra, sin ponerle
pega alguna, pero los actores pagaron de nuevo el rento. También habló con su primo, que estaba al tanto de la situación. Pues bien, a pesar de ser cierto que en la escritura de venta se dispuso que las fincas estaban libres de arrendamientos, cuando todos los comparecientes conocían que no era así, no lo es menos que la acción de retracto ejercitada por los demandantes está caducada al tiempo de interposición de la demanda. Como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 1/10/2007, la previsión legal de que en defecto de notificación del arrendador el arrendatario tendrá derecho de retracto durante sesenta días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión "ha de entenderse en el sentido que propugna la doctrina de esta Sala, recogida, entre otras, en Sentencia de19 de enero de 2007 (recurso núm. 1031/2000 ), siendo tal momento aquél en el cual se ha tenido conocimiento completo y exacto de las circunstancias de la transmisión de la finca objeto del retracto, de los aspectos y condiciones en que tuvo lugar, que conforma el término inicial del cómputo del plazo de caducidad de la acción ejercitada, o, como declara la Sentencia de 13 de diciembre de 2006 (recurso núm. 515/2000 ),el conocimiento al que se supedita el ejercicio de la acción de retracto abarca "no solo al del hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc., pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción ( STS de 14 de noviembre de 2002 )". En este caso, es un hecho evidente que los actores conocieron de la venta, así como del precio convenido durante el año 2017 y en el mejor de los casos para ellos, al tiempo de ingresar la renta en febrero de 2018, lo que motivó la intervención del Sr. Victorino y la remisión de un burofax, por lo que cuando interpusieron la demanda, la acción había caducado.
A mayor abundamiento, si se entendiera que en dichas fechas no fueron conocedores de todos los pormenores de la venta, bien podrían haber acudido entonces al Registro de la Propiedad y no dejar dicho trámite para una fecha en la que dicen...
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