STS 363/2022, 23 de Marzo de 2022

Por resolución de 26 de octubre de 2016, el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Castellón fija el justiprecio de la finca sita en la CALLE000 n.º NUM001 de Almassora, de una superficie de 3.739 m2, aplicando el método residual estático (Vrs= Vv/k-Vc), conforme al Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobado por RDL 2/2008 de 20 de junio, art. 22, como suelo urbanizado no edificado, a partir de un Vv de 765,32 €/m2t, un Vc de 573,20 €/m2t (PEM 413,86 €/m2t y gastos de 38,50 %) y un coeficiente K de 1,25, un valor de repercusión del suelo de 39,06 €/m2t, al que aplicó una edificabilidad de 3,42 m2t/m2s (correspondiente a la parcela), obteniendo un valor de suelo urbanizado no edificado de 133,58 €/m2s; descontando costes de urbanización pendientes de materialización por valor de 30,85 €/m2s, y el deber de cesión por importe de 24,89 €/m2s, obtuvo el Jurado un valor total del suelo de 294,053,12 €/m2s, suma a la que añadió el 5% de premio de afección, fijando un justiprecio total por el expresado importe de 308.755,78 €.

Contra dicha valoración interponen recurso contencioso-administrativo los propietarios, cuestionando el Vv, el Vc (PEM y porcentaje de gastos), el coeficiente K y los gastos de urbanización y de cesión descontados por el Jurado, concretando en conclusiones sus pretensiones en el sentido de que se fije el valor del bien expropiado en la cantidad de 1.368.474,68 € y, subsidiariamente, en la de 841.155,08 determinada por la perito de designación judicial D.ª Verónica.

La Sala de instancia, ante los informes divergentes presentados por las partes, atiende al informe de la perito judicial y resuelve las controversias en el siguiente sentido:

"Por lo que se refiere al Vv, el acuerdo del Jurado de Expropiación, según ha sido ya dicho, lo fija en 765,32 €/m2t, basándose en el informe del vocal D. Abelardo. La perito Sra. Verónica lo determina en un valor ligeramente superior -768,87 €/m2t-,teniendo en cuenta todas las muestras aportadas por ambas partes -las de la propiedad se corresponden a ofertas, y la del Ayuntamiento, con transacciones reales-, obtenidas de fuentes fiables como son los portales inmobiliarios y las compraventas, muestras que dicha perito homogeneiza. Manifiesta la perito que, pese a que todas las muestras se encuentran repartidas por el municipio, se trata de valores comparables válidos, por lo que aplica el factor de homogeneización para las muestras de la periferia. Y minora los precios de las ofertas presentadas por la propiedad, según así está previsto en el RD 1492/2011. Todo lo anterior lleva a la Sala a concluir el mayor acierto en este punto del dictamen de la perito frente al acuerdo del Jurado.

En cuanto al Vc, el Jurado le asigna un valor de 573,20 €/m2t (PEM 413,86 €/m2t y gastos de 38,50%). La perito Dª Verónica, por su parte, indica que para la obtención del Vc aplica el art. 22.2 del RD 1492/2011 y la Orden ECO/805/2003, y considera, al igual que el Jurado, el 1,385 del PEM gastos de 38,50%. La diferencia entre la perito y el Jurado reside en que aquélla, para la obtención del PEM, utiliza el coste de ejecución obtenido de la web del Instituto Valenciano de la Edificación (IVE), como así viene haciendo el Jurado de Expropiación de Castellón en otros expedientes expropiatorios (tal como acreditan los recurrentes), aunque no en el presente. Con respecto al aludido porcentaje de gastos de 38,50%, manifiesta la perito en su dictamen que lo obtiene a partir del porcentaje de gastos generales de un 13%, y del 6% de beneficio industrial, y con respecto a los honorarios profesionales y al resto de gastos, entiende acertados los determinados por el perito de los actores D. Basilio, a tratarse de gastos contenidos, y ampliamente utilizados en valoraciones. También en este punto ha de estarse, a criterio de la Sala, a lo consignado en su dictamen por la perito de designación judicial.

Los recurrentes, en su escrito de conclusiones, se oponen a la aplicación del porcentaje de gastos de 38,50% empleado tanto por el Jurado como por la perito, y postulan la aplicación del porcentaje de 29,52% que aplica en su informe D. Bienvenido, por cuanto, aducen, el porcentaje del 29% es el que aplica el Jurado de Expropiación actualmente cuando entiende que, como sucede en el caso de autos, algunos gastos del porcentaje de gastos están incluidos en el coeficiente K. Pero la argumentación de los demandantes no puede ser acogida, porque no toma en consideración que el coeficiente K tiene una finalidad completamente distinta a la que persigue la inclusión de gastos en el Vc.

El coeficiente k lo determina el Jurado en 1,25, mientras que la perito Sra. Verónica lo fija en 1,20, como el perito D. Basilio y el Ayuntamiento expropiante. La Sala entiende acertado acoger el coeficiente indicado por la perito "en función de la escasa dinámica del mercado inmobiliario en estos años de recesión económica u especialmente inmobiliaria.

En cuanto a la edificabilidad media, la perito se atiene a la misma que el Jurado: 3,42 m2t/m2s, correspondiente a la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo calculada de conformidad con el art. 21 del RD 1492/2011 y según los datos extraídos del planeamiento del municipio. Todos los informes periciales obrantes en autos aceptan ese dato, por lo que ha de estarse a él.

Resta por examinar el descuento de cargas de urbanización pendientes y de gastos de cesión. En cuanto a los primeros, la perito señala que, de acuerdo con el informe de tasación de 18 de enero de 2016 del arquitecto municipal, no se encuentra urbanizada la calle San Elías, a la que enfrenta la parcela expropiada, y siguiendo aquélla en este punto el dictamen de D. Basilio, entiende que no cabe imputar a los demandantes la totalidad de la urbanización de esa calle, sino solo el tramo proporcional de la misma que da frente a la parcela, tramo cuyos gastos de urbanización la perito valora dando por válidos los cálculos efectuados por D. Bienvenido, que obtiene unos costes de urbanización del vial muy próximo al valor consignado por el arquitecto municipal en su informe de 18 de enero de 2015. Los actores afirman en su escrito de conclusiones que "nos parecen totalmente adecuados" los gastos de urbanización que pondera la perito, por todo lo cual la Sala considera que en este particular ha de acogerse también el dictamen de la perito de designación judicial.

Por último, dicha perito entiende que corresponde a los actores ceder el referido tramo de la calle San Elías para realizar la urbanización de esa calle. Si bien se trata de una obligación legalmente discutible a los efectos que en esta litis importan, los demandantes muestran en este extremo, en su escrito de conclusiones, su conformidad con el criterio de la perito, que la Sala, por tanto, acoge.

A tenor de todo lo expuesto, la perito Dª Verónica fija un importe del justiprecio por valor total de 841.155,08 (incluido el 5% de premio de afección)."

Una vez notificada la sentencia, por la representación procesal de los propietarios se presentó escrito de preparación de recurso de casación, en los términos previstos en el art. 89 de la Ley reguladora de esta Jurisdicción, en la redacción dada por la Ley Orgánica 7/2015, que se tuvo por preparado por auto de 17 de marzo de 2021, ordenando el emplazamiento de las partes ante esta Sala de Tribunal Supremo, con remisión de los autos y del expediente administrativo.

Recibidas las actuaciones y personadas las partes, por la Sección Primera de esta Sala se dictó auto de 21 de julio de 2021 admitiendo el recurso de casación preparado, al apreciar interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia y declarando que la cuestión planteada en el recurso, que presenta interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia, consiste en determinar: "i) sí existe concurrencia de conceptos entre los gastos que han de considerarse para el cálculo del coeficiente K y los gastos que sirven para calcular el Vc, o, por el contrario, unos y otros responden a finalidades o criterios de valoración distintos; y, ii) sí, tras la entrada en vigor del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, es procedente la aplicación de la Orden ECO/805/2003."

Se identifican como normas jurídicas que, en principio, serán objeto de interpretación: el artículo 22.2 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, y la Disposición transitoria tercera , apartado tercero, del TRLS 2/2008.

Abierto el trámite de interposición del recurso, se presentó el correspondiente escrito, con exposición razonada de las infracciones que denuncia y solicita que: casando y anulando la sentencia recurrida, se estime plenamente el recurso en los términos interesados.

Dado traslado para oposición a las partes recurridas, el Abogado del Estado se abstiene de formular oposición y el Ayuntamiento de Almassora solicita la desestimación del recurso interpuesto.

Por providencia de 21 de diciembre de 2021, no considerándose necesaria la celebración de vista, se señaló para votación y fallo el día 22 de marzo de 2022, fecha en la tuvo lugar.

En el escrito de interposición del recurso se denuncia la infracción del artículo 22.2 del RD 1492/2011, de 24 de octubre y la Disposición Transitoria Tercera apartado tercero, del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo.

La parte razona al respecto que: el Vc pondera los gastos de la construcción y el coeficiente K los gastos de la promoción. Por lo tanto, el valor de repercusión del suelo (VRS) tiene en cuenta el Valor de venta (en adelante Vv) al que se le resta el Vc ‹en tanto son los gastos de la construcción› y los divide por el coeficiente K ‹en tanto se contienen en este coeficiente los gastos de la promoción›. La fórmula, correctamente considerada, tiene en cuenta todos los gastos que conlleva la construcción y la promoción de un edificio para obtener su valor. Lo que no tiene sentido es incluir un mismo gasto tanto en el Vc como en el coeficiente K, pues de esta forma se adultera la fórmula y, con ella, el valor del inmueble y/o del suelo, el VRS. Una correcta interpretación del artículo 22.2 RD 1492/2011, nos lleva a concluir que ningún concepto incluido en el coeficiente K, debe estar a su vez incluido en el VC, lo cual, en nuestro supuesto implicaría una rebaja del porcentaje de gastos aplicado al valor de construcción, cuestión ésta que influye directamente en el valor del bien expropiado objeto del presente recurso.

Frente al razonamiento de la sentencia entiende que no procede la inclusión de ningún gasto de promoción en el Vc, bajo el criterio de que obedecen a finalidades distintas, como se recoge en la sentencia, por cuanto, de otro modo, se computarían doblemente, minorando la valoración al duplicar determinados gastos de promoción que han sido tenidos en cuenta en el porcentaje de gastos aplicado al Vc.

Señala el efecto que tiene la aplicación de la Orden ECO/805/2003, ya que no efectúa disociación entre los gastos de construcción y gastos de promoción, en tanto incluye conceptos relacionados con la promoción dentro de los gastos de construcción, los cuales, a su vez, ya están incluidos en el coeficiente K (regulado en el RD 1492/2011), como son los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble, el importe de las primas de seguros obligatorios de la edificación y los gastos de administración del promotor.

Señala que este criterio ha sido asumido por sentencias de otros Tribunales Superiores y que responde al hecho de que en la Orden ECO 805/2003 los gastos de promoción son más contenidos que los incluidos en el coeficiente K del artículo 22.2 del RD. 1492/2011, pues todos los gastos los trata como gastos de construcción, independientemente de que sean del promotor o del constructor, dejando como gasto de promoción únicamente el beneficio de la promoción. Por el contrario, el RD. 1492/2011 deslinda, por definición, los gastos que se incluyen en Vc y en el coeficiente K, abarcando este coeficiente la totalidad de los gastos de promoción que con la Orden ECO 805/2003, parte de los mismos, estaban incluidos dentro del Vc.

Se refiere a los gastos que no deberían incluirse en el Vc y señala que en el cuadro de la perito Sra. Verónica se establece como "gastos y honorarios legales" un 8% que se corresponden con los gastos legales de escrituración de la obra nueva y división horizontal, los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble, que van ínsitos a tal declaración, que están incluidos en el coeficiente K, y que se tienen en cuenta como consecuencia de una aplicación indebida del artículo 18.4 de la Orden ECO/805/2003, en la medida que incluye en el Vc "los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de la obra nueva del inmueble."

Este hecho junto con la liberalización de tarifas de los colegios profesionales, a través de la denominada Ley 25/2009, de 22 de diciembre, (Ley Omnibus), supuso una disminución general de los honorarios profesionales, de los técnicos intervinientes en la construcción, fue el propio JPEF quien estableció el porcentaje de gastos a aplicar al Vc en el 29%. Es así como, con este cambio de criterio, en posteriores resoluciones "no se incluyen entre estos gastos todos los incluidos por el ayuntamiento procedentes de la Guía de D. Gumersindo, "puesto que se entiende que algunos de ellos ya están contemplados en la justificación del coeficiente K, por ello se incrementan solo en un 29%", argumento que se repite en las posteriores resoluciones del JPEF.

De lo expuesto concluye que: resulta claro que de la totalidad de gastos aplicados al Vc, deben detraerse los siguientes gastos, por estar incluidos dentro del coeficiente K:

Gastos de notaría: redacción de documentos notariales para la venta de la edificación, no son sólo las escrituras de compraventa, sino que debe incluirse la declaración de obra nueva, división horizontal y constitución de hipoteca.

Gastos de Registro: Inscripción en el Registro de la Propiedad de todas las escrituras anteriores.

Impuesto de Actos Jurídicos documentados. Debido a que se trata de un edificio de nueva construcción.

Seguro decenal, en tanto el mismo únicamente es exigible para supuestos de promoción de obra, no ante supuestos de autopromoción.

Por tanto, considera la parte, que el porcentaje de gastos debe establecerse en el 29%, conforme al nuevo criterio del JPEF, en resoluciones posteriores a la aquí impugnada, así como también lo reconoció D. Abelardo, Arquitecto de dicho Jurado, en su declaración ante la Sala del TSJ de Valencia. Así, una vez ha entrado en vigor el R.D. 1492/2011, deben entenderse superados los métodos de valoración contenidos en la Guía Básica de D. Gumersindo y la Orden ECO/805/2003 y los cuales chocan con la normativa aplicable actualmente, por cuanto no han sido objeto de actualización y nuevo análisis a partir de la entrada en vigor de ésta.

En conexión con lo anterior, alega la Infracción de la Disposición Transitoria tercera , apartado tercero, del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, considerando que una vez se produjo la entrada en vigor del Reglamento de Valoraciones aprobado por Real Decreto 1492/2011, no resulta de aplicación la referida Orden ECO/805/2003 y termina solicitando que se dicte sentencia con los siguientes pronunciamientos:

Se declare que desde la entrada en vigor del RD 1492/2011, resulta inaplicable la Orden ECO/805/2003 a las valoraciones del suelo.

Se declare que de conformidad con lo establecido en el artículo 22 del RD 1492/2011, no existe concurrencia de conceptos entre los gastos aplicables al valor de construcción y los gastos aplicables al coeficiente K, en tanto dichos conceptos se encuentran perfectamente delimitados, diferenciados y se excluyen mutuamente.

Se declare que la Sentencia impugnada ha aceptado una valoración que incluye en el porcentaje de gastos aplicado al Vc conceptos ya contemplados en el coeficiente K.

Se declare que dentro del coeficiente K deben incluirse los gastos relacionados con la promoción del inmueble y en el Vc los gastos de construcción, no debiendo incluirse dentro del Vc los conceptos ya incluidos en el coeficiente K, relacionados en los párrafos 63 a 66 de este escrito.

En consecuencia, se establezca, exclusivamente para nuestro supuesto, que el porcentaje de gastos aplicable es el 29%, lo cual conlleva la determinación del valor del bien expropiado en la cantidad de 1.368.474,68€, conforme se determinó en nuestro escrito de conclusiones de acuerdo con el siguiente cálculo:

"VRS = (768,871,20) - 532,2 [412,56 x 29%]= 108,525 €/m2t."

Y, multiplicando el valor de repercusión del suelo por la edificabilidad de la parcela expropiada se obtiene el valor del suelo:

"VS = 12.787,38 m2t x 108,525€/m2t = 1.387.750,41€."

A lo anterior hay que descontar los deberes de urbanización y cesión (46.436,17 + 38.005,02) = 84.441,19 €. Resultando, 1.387.750,41 - 84.441,19 = 1.303.309,22 €.

Añadido el 5% del valor de afección, resulta:

1.303.309,22 al 5% = 65.165,46 €. Luego, 1.303.309,22 + 65.165,46 € = 1.368.474,68 €." 85.

Frente a ello, el Ayuntamiento de Almassora alega que los recurrentes basan su recurso en que según su planteamiento la perito judicial ha aplicado indebidamente la Orden ECO/805/2003 y que por ello se duplican determinados gastos ya incluidos en el coeficiente k, pero los gastos que pretenden excluir no se encuentran incluidos en el coeficiente k, invocando al efecto el contenido de la sentencia nº 5/2020, de la Sala de lo contencioso-administrativo del TSJ de Castilla y León, de fecha 10 de enero, destacando que dicha sentencia aplica la Orden ECO/805/2003 cuya falta de vigencia alega la parte recurrente contradictoriamente, sentencia en la que se precisan los conceptos que no deben incluirse en los gastos de construcción.

Entiende, en relación con la aplicación de la Orden ECO/805/2003, con invocación de la sentencia 2177/2018, que referencia genérica de "otros gastos" obliga a los técnicos a aplicar de forma justificada los gastos que habitualmente se consideran y estos son los del art. 18.4 de la Orden, por lo que la remisión a ese artículo no invalida en ningún caso la consideración efectuada por la perito judicial en su informe.

Mantiene que ninguno de los gastos que pretende excluir la recurrente se encuentra duplicado, no se encuentran recogidos en el coeficiente k los gastos de Notaría, de Registro, de AJD, ni de seguro decenal.

Termina señalando que subyace en el recurso de casación interpuesto la pretensión de modificar el porcentaje de gastos de construcción que el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Castellón aplicó en unos expedientes del año 2018 en la localidad de Villareal, expedientes que no guardan ninguna conexión temporal ni física con la finca objeto de este procedimiento.

Así planteado el recurso, se suscitan en el auto de admisión como cuestiones de interés casacional: "i) sí existe concurrencia de conceptos entre los gastos que han de considerarse para el cálculo del coeficiente K y los gastos que sirven para calcular el Vc, o, por el contrario, unos y otros responden a finalidades o criterios de valoración distintos; y, ii) sí, tras la entrada en vigor del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, es procedente la aplicación de la Orden ECO/805/2003."

La respuesta a la primera cuestión resulta del propio texto del art. 22.2 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, que dispone al respecto:

"K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

1. Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

2. Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble."

Se distingue, por lo tanto, entre los gastos y beneficio empresarial de la actividad de promoción, que se incluyen en el coeficiente K y los costes de ejecución, gastos y beneficio industrial del constructor, incluidos impuestos y honorarios profesionales relativos a la construcción, distinción entre promoción y construcción que se refleja por el legislador en la forma de delimitación de ambos conceptos. Así, en cuanto los gastos y beneficio industrial asociado a la actividad de promoción se computan globalmente mediante la aplicación de un coeficiente con carácter general de 1,40, con lo que se persigue una homogeneización que evite valoraciones injustificadamente divergentes, modulando el coeficiente a la baja en 0,20 y al alza en 0,10 cuando se justifique la concurrencia de las circunstancias señaladas expresamente en el propio precepto que afectan a la promoción de que se trate. Mientras que la determinación del valor de construcción no responde a un coeficiente preestablecido sino a la concreción en cada caso de los conceptos que lo componen a que se refiere el precepto.

Esta delimitación de conceptos incluidos en el coeficiente K y el Vc, junto con el distinto criterio para su determinación, pone de manifiesto la alteración y errónea valoración a la que se llega, tanto por el doble cómputo de un mismo concepto en el coeficiente K y el Vc, como por la consideración o inclusión en el que no corresponda, pues el coeficiente K viene preestablecido en la norma, mientras que la incorporación al Vc de un concepto propio del anterior altera el resultado o importe del mismo.

Ello lleva a concluir, en relación con la primera de las cuestiones planteadas en el auto de admisión, que no existe concurrencia de conceptos entre los gastos que han de considerarse para el cálculo del coeficiente K y los gastos que sirven para calcular el Vc, y que por el contrario, unos y otros responden a finalidades y criterios de valoración distintos.

En esta situación normativa resulta relevante la cuestión relativa a la aplicabilidad de la Orden ECO/805/2003, por cuanto en la misma no se contiene esa precisa distinción de los conceptos que conforman el Vc y el coeficiente K, estableciendo en el art. 18.4, en relación con el coste de la edificación, que se incluirán como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:

"Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble.

Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios.

Los costes de licencias y tasas de la construcción.

El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas.

Los gastos de administración del promotor.

Los debidos a otros estudios necesarios.

No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización."

Pues bien, sobre esta cuestión nos hemos pronunciado ya en sentencia de 6 de junio de 2018 (rec. 487/2017), en los siguientes términos:

"Pues bien, frente a ese cuadro normativo que regía bajo la vigencia de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, incide la nueva normativa sobre valoración que se instauró con la Ley del Suelo de 2007 que, sabido es, rompe con el sistema precedente, disociando la valoración de los terrenos de la clasificación urbanística, que estaba en la base del sistema establecido en la legislación de 1998. Y bien es verdad que la Ley del Suelo de 2007 tan solo hace referencia en su artículo 23 al método residual estático para la valoración del suelo urbanizado, sin mayores concreciones. No obstante lo anterior, el Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, si bien reitera, ya en su artículo 24, la referencia al referido método de valoración, establece en su Disposición Transitoria Tercera que « mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre criterios y método de cálculo de la valoración y en lo que sea compatible con ella, se estará a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 137 del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposición que la sustituya». Es decir, que en tanto se hacía efectivo el desarrollo reglamentario de la Ley que se autorizaba en la Disposición Final Segunda del Texto Refundido y se aprobaran las normas propias de valoración que complementaría al Texto Refundido, regiría, en lo que a la valoración del suelo se refiere, la mencionada Orden de 2003 cuando se tratase de determinada categoría de suelo.

De acuerdo con esa normativa inicial, precisamente en uso de esa delegación legislativa, se promulga el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 20 de octubre, dando con ello plena efectividad al nuevo sistema de valoración instaurado con la Ley del Suelo de 2007, que no requería ya la remisión a normativa de otra naturaleza para la valoración de los bienes, de acuerdo con lo que se había establecido transitoriamente. Por primera vez, la legislación en materia de valoración a afectos de expropiación, no solo establecía una remisión al referido método residual, sino que procedió a regularlo de manera expresa, sin remisión a otra normativa, pese a que, no puede olvidarse, se trata de regular normas que el legislador, también el reglamentario, no crea ex novo, sino que acoge de reglas técnicas abstractas de valoración de inmuebles.

Es cierto que de manera expresa la Disposición Derogatoria Única del mencionado Real Decreto de 2011 tan solo declara la derogación del Reglamento de Gestión de 1978, sin referencia a la Orden de 2003, que la Disposición Transitoria del Texto Refundido había declarado aplicable; pero esa aplicación era transitoria, en tanto se desarrollase la Ley, por lo que cumplido el mandato con el Reglamento de 2011, se cumplía la condición de dicha remisión, por lo que dejaba de tener vigencia y se ponía fin a su aplicación al ámbito expropiatorio; sin que pudiera llegar a más el Real Decreto que probaba el Reglamento, porque no se olvide que la Orden de 2003 no tenía, tan siquiera de manera inmediata en la normativa anterior, aplicación directa a las valoraciones en expropiaciones, como ya se dijo.

De lo razonado en el anterior fundamento ha de concluirse que desde la entrada en vigor del Reglamento de Valoraciones aprobado por Real Decreto 1942/2011, no se aplican otras normas de valoración del suelo, referidas al método residual, que las contenidas en éste, y a él han de estimarse referidas las remisiones que se contienen en el Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio y en el posterior, aprobado por Real Decreto 7/2015, de 30 de octubre, que le sustituyó; sin vigencia directa alguna ya en el ámbito expropiatorio ni de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, ni, menos aún, del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio."

Este pronunciamiento, que asumimos en esta sentencia, nos permite responder a la segunda cuestión suscitada en el auto de admisión del recurso, en el sentido de que: tras la entrada en vigor del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, no es procedente la aplicación de la Orden ECO/805/2003 en la determinación del justiprecio por el método residual estático previsto al efecto.

La aplicación al caso de la respuesta dada a las cuestiones de interés casacional, supone valorar la incidencia de la aplicación, en este caso, de la Orden ECO 805/2003 para la determinación del valor de construcción(Vc), aceptada por la Sala de instancia, y que la parte recurrente cuestiona en el concreto aspecto del porcentaje del 38,50% de gastos aplicado sobre el presupuesto de ejecución material, entendiendo que en el cuadro de la perito Sra. Verónica se establece como "gastos y honorarios legales" un 8% que se corresponden con los gastos legales de escrituración de la obra nueva y división horizontal, los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble, que van ínsitos a tal declaración, que están incluidos en el coeficiente K, y que se computan en aplicación del art. 18.4 de la Orden ECO 805/2003, añadiendo que tampoco ha de incluirse el seguro decenal, en tanto el mismo únicamente es exigible para supuestos de promoción de obra, no ante supuestos de autopromoción, lo que unido al criterio aplicado por el Jurado en posteriores expedientes, le lleva a mantener que se tenga en cuenta el 29% como gastos en la determinación del Vc.

Pues bien, dicha pretensión solo puede ser acogida en parte, en cuanto se justifique la inclusión de conceptos como gastos de la construcción que no se recogen en el art. 22.2 del RD 1492/2011 y, a tal efecto, basta examinar el cuadro de gastos de la perito Sra. Verónica, en el que se apoya la parte recurrente, para apreciar que el porcentaje de 8%, no responde solo a gastos de honorarios legales de notarios, administradores....sino que incluyen licencias de obras o impuesto de construcciones, que son conceptos propios de la determinación del valor de construcción, de manera que, en principio no resultaría procedente eliminar en su totalidad ese porcentaje de gastos del 8%, siendo más precisa la alegación de la propia parte recurrente en el sentido de que se excluyan del cómputo, los "Gastos de notaría: redacción de documentos notariales para la venta de la edificación, no son sólo las escrituras de compraventa, sino que debe incluirse la declaración de obra nueva, división horizontal y constitución de hipoteca. Gastos de Registro: Inscripción en el Registro de la Propiedad de todas las escrituras anteriores. Impuesto de Actos Jurídicos documentados. Debido a que se trata de un edificio de nueva construcción", pues son estos los gastos que en cuanto responden a la actividad propia de la promoción de la edificación, según resulta del art. 9 de la Ley 38/1999, 5 de diciembre, de Ordenación de la Edificación, y que han de considerarse incluidos en el coeficiente K. Ahora bien, ni en el informe de la Sra. Verónica ni en el emitido por el Sr. Basilio al que se remite aquella, se identifican de manera individualizada tales gastos, cuyo alcance y cuantía no consta ni siquiera de forma aproximada, por lo que necesariamente ha de remitirse a la ejecución de sentencia la determinación de los mismos.

Por otra parte, no procede incluir en los gastos de construcción el seguro decenal, del cual, según dispone el art. 19 de la referida Ley 38/1999, el promotor es tomador y asegurado.

En consecuencia, la estimación del recurso ha de ser parcial y limitada a la reducción del porcentaje de gastos del 38,50% aplicado, en la cuantía que suponga la exclusión de los referidos gastos de notaria, registros e impuestos, que se consideran incluidos en el coeficiente K, y el 1% aplicado por seguro decenal, sin que pueda acogerse la pretensión de reducción hasta el 29% que se solicita ni, por lo tanto, la liquidación que formula en casación, que deberá ajustarse a la aplicación del porcentaje que resulte de la reducción indicada.

Ha de añadirse al respecto, que tampoco puede fundarse la pretensión de la parte en la genérica referencia a lo resuelto por el Jurado de Expropiación en otros casos, pues la valoración ha de efectuarse atendiendo a las circunstancias de cada caso y la aplicación de concretas valoraciones a otros supuestos, solo puede resultar justificada cuando se identifique de manera precisa y detallada la igualdad de los datos y circunstancias a considerar al efecto.

No ha lugar a la imposición de las costas de este recurso al no apreciarse temeridad o mala fe en las partes, de manera que, como determina el art. 93.4 de la Ley jurisdiccional, cada parte abonara las causadas a su instancia y las comunes por mitad.