STSJ Comunidad de Madrid 64/2022, 16 de Febrero de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 64/2022 |
| Fecha | 16 Febrero 2022 |
Tribunal Superior de Justicia de Madrid
Sala de lo Contencioso-Administrativo
Sección Cuarta
C/ General Castaños, 1 , Planta Baja - 28004
33009710
NIG: 28.079.00.3-2019/0029927
Procedimiento Ordinario 744/2019
Demandante: D./Dña. Benito
PROCURADOR D./Dña. MARIA CRISTINA MENDEZ ROCASOLANO
Demandado: JURADO TERRITORIAL DE EXPROPIACIÓN FORZOSA DE LA COMUNIDAD DE MADRID
LETRADO DE COMUNIDAD AUTÓNOMA
SENTENCIA Nº 64 / 2022
Presidente:
D. CARLOS VIEITES PEREZ
Magistrados:
Dña. MARÍA ASUNCIÓN MERINO JIMÉNEZ
D. LUIS MANUEL UGARTE OTERINO
En Madrid, a dieciséis de febrero de dos mil veintidós
Visto por la Sala el procedimiento ordinario nº 744/2019 promovido ante este Tribunal por la Procuradora doña Cristina Méndez Rocasolano en nombre y representación de don Benito, bajo la asistencia letrada del Abogado don Igor Yañez Velasco, contra el Acuerdo adoptado por el Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid en el Expediente NUM000, de fecha 26 de Septiembre de 2019, por el que se fija el justiprecio de la finca NUM001, del proyecto de expropiación PETICION DE VALORACION DE FINCA REGISTRAL NUM001, TERRENO AL SITIO DE EL BERROCAL, EN CERCEDA, DISTRITO MUNICIPAL DE EL BOALO, tramitada a solicitud del interesado en los términos del artículo 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid 9/2001, siendo beneficiaria de la expropiación el Ayuntamiento de El Boalo.
Ha sido parte demandada la Comunidad de Madrid representada y defendida por sus servicios jurídicos.
Por la Procuradora doña Cristina Méndez Rocasolano en nombre y representación de don Benito se presentó con fecha 21 de noviembre de 2019 escrito mediante el cual interesaba se tuviera por interpuesto recurso contencioso administrativo contra el acto que ha quedado reflejado en el encabezamiento de esta sentencia.
Seguido que fue el recurso por sus trámites, se entregó el expediente administrativo a la representación de la parte actora para que formulara la demanda, lo que realizó seguidamente dentro del plazo por escrito presentado el 9 de marzo de 2020. Aducía los hechos y fundamentos de derecho que estimaba de aplicación y terminaba solicitando que se dictara sentencia por la que se estime el recurso y fije como justiprecio el de 2.965.691,26 € incluido el 5 % de afección, con los intereses legales.
Dado traslado de la demanda a la parte demandada, la Comunidad de Madrid, presentó contestación a la demanda, oponiéndose a la misma y solicitando que se dicte una sentencia desestimatoria del recurso, con imposición de costas a la parte actora.
D. Manuel Francisco Ortiz de Apodaca García, Procurador de los Tribunales, personado en las actuaciones en representación del Ayuntamiento de El Boalo, solicitó en escrito de fecha 19.08.2020 se tuviera por apartado del presente recurso al citado Ayuntamiento, lo que se acordó en diligencia de fecha 25.09.2020.
Recibido el recurso a prueba, se practicaron las pruebas declaradas pertinentes y concluso este período, se pasó al de conclusiones, donde las partes evacuaron por su orden, señalándose seguidamente día para la votación y fallo del presente recurso el día 15 de febrero de 2022, fecha en la que ha tenido lugar.
Siendo Ponente la Magistrada Ilma. Sra. Doña María Asunción Merino Jiménez
Constituye el objeto de este recurso el Acuerdo adoptado por el Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid en el Expediente NUM000, de fecha 26 de Septiembre de 2019, por el que se fija el justiprecio de la finca NUM001, del proyecto de expropiación PETICION DE VALORACION DE FINCA REGISTRAL NUM001, TERRENO AL SITIO DE EL BERROCAL, EN CERCEDA, DISTRITO MUNICIPAL DE EL BOALO, tramitada a solicitud del interesado en los términos del artículo 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid 9/2001, siendo beneficiaria de la expropiación el Ayuntamiento de El Boalo.
Se trata de una finca ubicada en suelo urbano consolidado por la urbanización, de la que se expropian 16.100m2. Son terrenos destinados a equipamiento público deportivo dotacional lindantes con UE 2C y vía pecuaria. La superficie está determinada en acta suscrita por dos ingenieros Técnicos Topógrafos, uno de ellos facultado por el Ayuntamiento de El Boalo y aprobado por la Junta de Gobierno Local en fecha 30 diciembre de 2010. El uso característico es residencial unifamiliar , con un aprovechamiento 0,300000 m2c/m2s y un coeficiente corrector de 1 (resultante de las cesiones urbanísticas, del aprovechamiento materializado u otra situación singularizada).
Según el Proyecto de Expropiación, no procede valorar ya que la finca afectada no se encuentra debidamente delimitada, falta concreción de superficie y precisa de su deslinde respecto a una vía pecuaria.
El expropiado propuso un valor unitario para el suelo de 176,43 €/m2. Valora de conformidad con RDL 7/2015 mediante método residual aplicando la edificabilidad de 0,3 m2/m2 a partir de un precio de venta de vivienda unifamiliar de 1.831,69 euros/m2 y un coste de construcción de 720,25 €/m2 con arreglo a la Ordenanza RU-2, resultando un importe de 2.840.523 €, valor al que hay que añadir el 5% de afección, lo que hace un total de 2.982.549,15 €.
El Jurado Territorial de Expropiación fija como fecha de inicio del expediente de expropiación el 1 de julio de 2019, fecha de inicio de la Pieza Individualizada de Valoración, de acuerdo con el artículo 29 de la Ley de Expropiación Forzosa y el art 34. 2. b del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que corresponde a la presentación de la hoja de aprecio del expropiado.
El Jurado valora el bien expropiado de conformidad con RDL 7/2015 mediante método residual aplicando la edificabilidad de la ordenanza destinada a vivienda unifamiliar y utiliza los siguientes valores:
Valor en venta Vv= 1.250 euros/m2.
Costes de construcción Sc = 828,75 euros/m2
Beneficio y gastos de la promoción Sp = 324,07 euros/m2.
El valor de repercusión básico se obtiene de detraer al valor de venta, el beneficio y gastos de la promoción y el coste de construcción.
Los costes de construcción (Sc) se obtienen utilizando el valor de reposición como nuevo, calculando su coste actual, según la norma 12 del R.D.1020/1993 por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones basado en el módulo básico de construcción MBC correspondiente al área económica homogénea para el año de inicio de la expropiación, aplicando el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro definido en la norma 20. Este valor incluye los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción.
Resultando un valor de repercusión de 97,18 euros/m2, por lo que aplicando este valor al aprovechamiento atribuido al afectado 0,30 m2/m2 se obtiene el correspondiente valor unitario para el suelo de 29,15 euros/m2. Aplicando ese valor a la superficie afectada, 16.100 m2, obtiene un valor de 469.315 euros que, incrementado con el 5%, determina el justiprecio en 492.780,75 euros, más los intereses legales a que se refieren los artículos 52, 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, en cuanto sean aplicables.
El recurrente en la demanda solicita que se fije como justiprecio 2.965.691,26 €, incluido el 5% del premio de afección.
Alega, en síntesis, que la valoración efectuada por el Jurado Territorial de Expropiación adolece de justificación documental del origen de los datos que utiliza, lo que invalida los resultados obtenidos. Se remite al informe pericial que aportó al expediente administrativo y sostiene que, tanto la pericial de parte como el informe del Jurado, coinciden en la consideración como ámbito espacial homogéneo de la finca objeto de expropiación el constituido por la Urbanización " DIRECCION000" y cuya característica es que el uso mayoritario es el Residencial Unifamiliar, Grado 2°, y que la edificabilidad máxima es de 0,30 m2/m2. En consecuencia, la edificabilidad que ha de valorarse son 4.802,70 m2, resultado de aplicar a 16.009,00 m2 la edificabilidad, 0,30 m2/m2 - aunque al Jurado le sale una cifra un poco superior, 4.830,00 m2, porque parte de la superficie aceptada en el acuerdo de deslinde tramitado con el Ayuntamiento que son 16.100,00 m2, en lugar de la catastral - , dato que ha sido aceptado por todas las partes. Discrepa del valor en venta aplicado por el Jurado que alega no se ha calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, a diferencia del calculado en citado informe pericial de parte en el que se han utilizado testigos de ventas reales en la zona obtenidos de la base de datos del Colegio de Registradores de España. En cuanto al valor de construcción, no consta que se haya utilizado por el Jurado valores de referencia a los que se haya aplicado el beneficio, gastos generales y demás gastos de la construcción (honorarios, tasas, seguros, etc.). El Jurado no ha hecho una valoración pormenorizada de los elementos, limitándose a aplicar el MBC general, del RD 1020/1993, obteniendo un coste de construcción de 828,75 €. En el informe de parte este coste sería de 720,25 €/m2, utilizando el método del "Coste de Referencia de la Edificación" publicado por la Comunidad de Madrid al que se ha aplicado el 13 % de gastos generales y el 6 % de beneficio industrial, añadiendo los gastos de honorarios de proyecto, licencias, primas de seguro, gastos de notario, gastos de administración del promotor y comercialización, que ascenderían al 18 % del coste de construcción por contrata.
El Valor de Repercusión del Suelo sería 588,10 €/m2, según el siguiente cálculo: VRS = Vv/ 1,4 - Vc = (1.831,69€/m2 / 1,40) - 720,25€/m2. Valor de repercusión que, aplicado a la edificabilidad, da un valor...
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