SJMer nº 5 506/2021, 13 de Septiembre de 2021, de Barcelona
| Ponente | FLORENCIO MOLINA LOPEZ |
| Fecha de Resolución | 13 de Septiembre de 2021 |
| ECLI | ECLI:ES:JMB:2021:8551 |
| Número de Recurso | 601/2018 |
Juzgado de lo Mercantil nº 05 de Barcelona
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FAX: 935549565
E-MAIL: mercantil5.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801947120188006852
Procedimiento ordinario - 601/2018 -3
Materia: Otras Demandas no incluidas en las anteriores
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Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES 55 0049 3569 9200 0500 1274.
Beneficiario: Juzgado de lo Mercantil nº 05 de Barcelona
Concepto: 3410000004060118
Parte demandante/ejecutante: INVERSIONES COSTAMON, S.L.U.
Procurador/a: Anna Roca Cardona
Abogado/a: Damian Tellez De Peralta Parte demandada/ejecutada: CLM HOUSE 2006, S.L., Agueda, Amalia
Procurador/a: Rogelio Almazan Castro
Abogado/a: Gabriela Haurie Ibarra
SENTENCIA Nº 506/2021
Magistrado: Florencio Molina Lopez
Barcelona, 13 de septiembre de 2021
S
Anna Roca Cardona, Procurador de los Tribunales, actuando en nombre y representación del actor Inversions Costamon S.L., con fecha 14 de junio de 2018, presentó demanda de juicio ordinario ejercitando una acción de reclamación de cantidad por incumplimiento de contrato de compraventa por vicios ocultos y acción derivada de la LOE acumulada a la acción de responsabilidad de liquidador del art. 397 del TRLSC, con base en los hechos y fundamentos de derecho referidos en su escrito.
Emplazadas la demandadas presentaron en tiempo y forma sus respectivos escritos oponiéndose a las pretensiones de la actora en los términos que constan con los hechos y fundamentos de derecho referidos en los mismos.
La audiencia previa se celebró en octubre de 2019 en la que:
1) Se fijaron los hechos controvertidos.
2) Se propusieron y admitieron las siguientes pruebas - a parte de la documental respectiva-: interrogatorio de parte, testificales y periciales.
Celebrado el juicio en fecha 10 de diciembre de 2020 y practicadas las pruebas, las partes formularon conclusiones por escrito, quedando pendiente de dictar sentencia a fecha de enero de 2021.
En el presente procedimiento se han cumplido todos los preceptos legales a salvo del plazo para el dictado de la resolución, debido al imperativo legal establecido en el art. 9 de la Ley 3/2020 Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, luego modificado por el Real Decreto-ley 5/2021, de 12 de marzo, de medidas extraordinarias de apoyo a la solvencia empresarial en respuesta a la pandemia de la COVID-19, que impone legalmente el tratamiento con carácter preferente hasta el 31 de diciembre de 2021 de los expedientes en materia concursal allí relacionados.
Objeto del litigio, hechos probados y cuestiones controvertidas.
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Los actores ejercitan una serie de acciones subsidiarias y acumuladas frente a la mercantil CLM House 2006 S.L. (CLM, en adelante) por las que reclaman una cantidad de dinero como consecuencia de las obras de reparación que hicieron la vivienda que adquirieron de los demandados. En este sentido, ejercitan la acción de responsabilidad de los arts. 17 y 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación, una acción de saneamiento por vicios ocultos en el contrato de compraventa del art. 1484 y siguientes del CC), y una acción de incumplimiento de contrato del art. 1.101 del CC ( aliud pro alio ) dada las patologías graves advertidas tras la compra. Acumuladamente, piden extender esta responsabilidad solidariamente a las administradoras mancomunadas y liquidadoras de la mercantil vendedora, las codemandadas Agueda y Amalia .
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De la prueba practicada y sin perjuicio de una más específica valoración en los fundamentos siguientes, consideramos no controvertido o que han quedado acreditados los siguientes extremos:
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La mercantil demandada CLM adquirió en fecha 15 de marzo de 2007 la vivienda sita en Sant Just Desvern, CALLE000, núm. NUM000 .
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Las administradoras manconumadas de CLM eran las codemandadas Agueda y Amalia .
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La vivienda es una construcción del año 1965 por lo que tras su adquisición las demandadas procedieron a realizar una rehabilitación interior de la misma, de conformidad con el proyecto técnico del arquitecto técnico Sr. Sebastián (documento núm. 2) para lo que obtuvieron una licencia de obras menores (documento núm. 3). También procedieron a la legalización del cerramiento del porcho existente en la primera planta de conformidad con el proyecto técnico realizado por el arquitecto Sr. Jose Augusto (documento núm. 4 de la contestación).
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La vivienda, una vez reformada, se estuvo alquilando durante varios años desde septiembre de 2008 hasta octubre de 2015.
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A principios de 2016, través de la agencia Engels & Volkers contactó con los propietarios la mercantil actora Inversions Costamon S.L. interesándose en la adquisición de dicha vivienda.
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Previo a su adquisición, los actores visitaron hasta en 4 ocasiones, como mínimo, la vivienda. Una de ellas acompañados del testigo Sr. Juan Manuel (operario habitual de los actores). También previamente se les había informado a los compradores del estado y antigüedad de la vivienda así como de las obras de reforma interior efectuadas en el año 2007 por las demandadas, entregándoles toda la documentación al respecto.
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En fecha 15 de marzo de 2016 se firma un contrato de arras entre CLM e Inversiones Costamon en el que, además, se les entrega a los actores las llaves de la vivienda para que pudieran efectuar todas las visitas y comprobaciones pertientes. Esta entrega de llaves, antes de la firma del contrato de compraventa, no es una práctica habitual (testifical del Sr. Miguel Ángel de Engels & Volkers).
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En fecha 30 de marzo de 2016 se firma el contrato de compraventa por una cuantía de 600.000 euros, lo que suponía una importante rebaja respecto del precio inicial ofertado de 850.000 euros por Engels & Volkers y por el acordado en el contrato de arras, 785.000 euros.
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La mercantil demandante Inversiones Costamon S.L. tiene por objeto social el mercado y la actividad e inversión inmobiliaria y pertenece a un conjunto o grupo de sociedades, con equivalentes y similares objetos sociales y todas con un mismo domicilio social, en donde constan los mismos administradores, Sr. Anselmo y Sra. Sara .
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Más de 6 meses después de la adquisición de la vivienda, en octubre/noviembre de 2016 los compradores realizan catas por los que se detectan presuntos vicios y daños constructivos/estructurales por lo que proceden a efectuar obras de reforma. Las facturas correspondientes a estas obras de reforma son las que sustancialmente se reclaman en el presente juicio.
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De conformidad con las acciones ejercitadas y los hechos relatados, se planean varias cuestiones controvertidas, a saber: si la reforma del año 2017 fue una reforma interior o una reforma integral; si estamos ante vicios estructurales o constructivos o no; si es aplicable o no la L.O.E.; si la acción por vicios ocultos está caducada o no; si la parte actora puede calificarse como conocedora y experta del sector inmobiliario; el alcance de los daños y perjuicios; y, finalmente, la procedencia o no de la responsabilidad de las liquidadoras de la mercantil CLM.
De la acción de saneamiento por vicios ocultos.
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En primer lugar, la actora plantea una reclamación por la vía de unos vicios ocultos derivados de un contrato de compraventa, manifestando en su demanda que los daños no estaban visibles cuando se compró la vivienda, sino que empezaron a manifestarse a raíz de las catas que hicieron.
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Procede entrar a analizar en primer lugar la caducidad de saneamiento por vicios ocultos y su plazo del art. 1490 del Código Civil, según el cual las acciones de saneamiento por vicios ocultos se extinguen a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.
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Se trata de un plazo de caducidad cuyo dies a quo se cuenta desde la entrega de la cosa vendida, según ha establecido, entre otras, la STS de 14/10/2003, la cual añade que la simpleza del precepto no se presta a complicadas interpretaciones, más allá de la literalidad del precepto en lo que concierne al plazo, su extinción y computo, siendo la entrega real de las cosas la que determina el hecho que sirve de inicio del cómputo.
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Cuando la venta se produce sobre bienes inmuebles a través de escritura publica, como ocurre en nuestro caso, procede aplicar el art. 1462 del Código Civil a los efectos de determinar la entrega efectiva de la cosa y, por tanto, el inicio del computo del plazo. A tales efectos, la clásica STS Nº 1213/2000, de 23 de diciembre (ECLI:ES:TS:2000:9629) ya estableció que según previene el art. 1490 del CC "el plazo de caducidad de las acciones de saneamiento por defectos ocultos no se cuenta desde la fecha de la perfección contractual, sino desde la de la entrega de la cosa vendida, pues es precisamente a partir de la misma cuando comienza a ser posible la constatación por el comprador de la existencia de defectos anteriormente no susceptibles de apreciación", añadiendo "que dicha entrega, tratándose de compraventa de inmuebles formalizada en escritura pública, como en el presente caso acontece, se produce ex lege en el momento del otorgamiento del documento, salvo que del mismo resultare o se dedujere lo contrario ( art. 1462 del Código Civil)".
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En el caso de autos, la escritura pública de compraventa (doc. 1 de la demanda) está fechada el día 30 de marzo de 2016, por tanto, en base al citado art. 1462 del CC, ese es el dies a quo . La demanda rectora de la litis se interpuso el día 14 de junio de 2018. Ello supone que ha transcurrido el plazo de...
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