STSJ Andalucía 772/2021, 25 de Febrero de 2021
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 25 Febrero 2021 |
| Número de resolución | 772/2021 |
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE ANDALUCIA
SEDE EN GRANADA
SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO
SECCION CUARTA
P.O. 93/18
SENTENCIA NÚM. 772 DE 2.021
Ilma. Sra. Presidenta:
Dª Beatriz Galindo Sacristán
Iltmo/a. Sr/ra. Magistrado/a:
D. Silvestre Martínez García
Dª Mª Rosa López-Barajas Mira
En Granada, a veinticinco de febrero de dos mil veintiuno.
La referida Sala de lo contencioso administrativo conoce del recurso nº 93/18 formulado por Dª Lourdes, D. Maximiliano y Agrícola Llanos de Marín S.L. en cuya representación interviene la Procuradora Doña África Valenzuela Pérez y asistida de Letrado, siendo parte demandada la Comisión Provincial de Valoraciones de Almería, en cuya defensa y representación interviene el Letrado de la Junta de Andalucía y el Ayuntamiento de Roquetas de Mar que interviene representado por la Procuradora D ª Sofía Morcillo Casado y asistido por Letrado.
La cuantía del recurso es 989.780 euros.
Se ha formulado recurso contencioso administrativo contra la resolución de la Comisión Provincial de Valoraciones de la Delegación del Gobierno en Almería de la Junta de Andalucía de 23 de noviembre de 2017 por recaída en el expediente n º NUM000 en la que se establece el valor de los bienes expropiados por el ayuntamiento de Roquetas de Mar en relación con la actuación "nuevo acceso a Roquetas de Mar y Vícar. Tramo: Variante de Roquetas de Mar" .
Admitido el recurso, se requirió a la Administración demandada para la remisión del expediente administrativo; confiriendo un plazo de 20 días a la parte demandante para la presentación del escrito de demanda, lo que verificó mediante escrito en el que se han manifestado los hechos y fundamentos de derecho que sostienen su pretensión.
La Administración demandada y codemandada presentaron escrito de contestación a la demanda, en la que esgrimieron los hechos y fundamentos jurídicos que avalan sus pretensiones.
Habiéndose solicitado el recibimiento del pleito a prueba, se admitió la propuesta por auto de 17 de junio de 2019, y se practicó, evacuándose trámite de conclusiones, y se procedió a señalar deliberación en la fecha referida en las actuaciones, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dña. Beatriz Galindo Sacristán.
El recurso se interpone contra la resolución de la Comisión Provincial de Valoraciones de la Delegación del Gobierno en Almería de la Junta de Andalucía de 23 de noviembre de 2017 recaída en el expediente n º NUM000 relativo a la finca NUM001 en la que se establece el valor de los bienes expropiados por el Ayuntamiento de Roquetas de Mar en relación con la actuación " nuevo acceso a Roquetas de Mar y Vícar. Tramo: Variante de Roquetas de Mar " .
La resolución recurrida desglosó el justiprecio de la siguiente forma: 1) 4.544 m2 de suelo a 17,36 euros/m2:
78.883,84 euros; 2) Servidumbre: 139 m2: 1.447,82 euros. 3) Cámara de germinación: 5.295,28 euros. 4) 5% premio de afección: 4.281,35 euros.
Siendo la renta neta de 0,69, la tasa de capitalización del 8% y el coeficiente de localización 2,01.
Se apoya el presente recurso en los siguientes argumentos: La parte recurrente es titular de un semillero de planteles hortícolas y plantas de vivero, por lo que no cabe indemnizar por el valor de un simple invernadero de tomates, con una renta muy inferior a la percibida por un vivero. Se ha indemnizado por una cámara de germinación como si no fuera un elemento integrado en el resto de instalaciones de la actividad (vivero), y hay una parte de renta o valor del suelo que no se está indemnizando. Los recurrentes son los únicos propietarios de las instalaciones del vivero y dichas instalaciones se encontraban en funcionamiento.
A raíz de la expropiación la finca ha sufrido demérito, y la explotación se ha reducido a la mitad de metros y una parte ha quedado incomunicada del resto. La finca ha quedado con superficie inferior a la mínima (25.000 m2).
La tasa de capitalización es errónea porque un vivero en Roquetas es una inversión segura y con bajo riesgo de obtención de rentas.
La finca se encuentra en un entorno de especial protección según el planeamiento territorial y sectorial, y además está catalogada como zona vulnerable a la contaminación por nitratos.
Para la valoración del suelo sin uso concreto asignado se remite la demandante a su hoja de aprecio que parte de los indicadores técnicos económicos de la Consejería de Agricultura, Pesca y Desarrollo rural de la Junta de Andalucía, escogiendo la renta potencial de cultivo hortícola a manta o huerto de tomates tipología "hortícolas extensivo 2 cosechas tierra riego a manta", siendo la tasa de capitalización 2,57. Renta neta 0,74 euros/m2, y coeficiente de localización 2,6 y valor del suelo 33,9 euros/m2.
Para la valoración del suelo destinado a vivero, se considera la renta potencial correspondiente a tipología "ornamentales-invernaderos", siendo la renta neta de 10,9 euros/m2, la tasa de capitalización 3,29% y el coeficiente de localización 2,6.
Consta en el expediente administrativo que el acta previa a la ocupación se formalizó el 25 de mayo de 2016 y el acta de ocupación el 6 de julio de 2016. En la primera de ellas el propietario Sr. Antonio manifestó que la finca existía un semillero. Además consta - folio 2 a 4- que el fecha 11 de abril de 2017 se levantó acta de comparecencia, y entre otros aspectos se relacionaron los bienes y derechos afectados manifestando el propietario que tiene arrendada la finca a la entidad SAT Llanos de Marín aportando contrato privado de arrendamiento, lo que dio lugar a la tramitación de otro expediente para justipreciar los conceptos relacionados con la actividad empresarial. En el acta de 11/4/2017 manifestaba la propiedad que a la arrendataria explotadora de las instalaciones le correspondía el justiprecio de los conceptos relacionados con el desarrollo de la actividad, perjuicios por rápida ocupación, cese de negocio, indemnización a los trabajadores, existencias etc. Y que toda la actividad de la entidad destinada a la comercialización de semillas y plantas de invernadero encuadradas en las especies de plantas hortícolas, ornamentales y semillas está constituida por la explotación agrícola de los inmuebles objeto de expropiación. Señalaba el compareciente en representación de todos los interesados (inclusive el arrendatario entidad SAT Llanos de Marín) los bienes "relacionados con la actividad empresarial desarrollada afectados por la expropiación en otros expedientes".
Ascendía el total del justiprecio reclamado a la cantidad de 1.079.688,31 euros.
Según la resolución impugnada se trata de la expropiación de suelo clasificado como urbano, (parcela n º NUM002 manzana catastral NUM003 ), dedicado en parte a invernadero de hortalizas con estructura metálica,
sistema de riego por goteo y ventilación mecánica (2.113 m2) y en parte improductivo (2.431 m2). Asimismo se afectan 139 m2 de terreno improductivo por imposición de servidumbre.
La norma de aplicación es el Real Decreto legislativo 7/2015 de la Ley del Suelo y Rehabilitación urbana que obliga a utilizar como método de valoración el de capitalización de renta ( artículo 36) siendo de aplicación las normas del RD 1492/11 pues el inicio del expediente de justiprecio (septiembre de 2016) coincide con la fecha en que fue requerido el interesado para presentación de hoja de aprecio.
La primera cuestión controvertida es cual es el uso susceptible de valoración.
La CPV considera que debe valorarse la renta potencial de una explotación de tomate larga vida de ciclo largo en invernadero en toda la finca porque el arrendador potencialmente no podría realizar la actividad de un semillero al no poseer las licencias pertinentes.
Es precisamente la extinción del arrendamiento la que determina que podamos acudir al uso que - con las pertinentes autorizaciones- cabría dar al suelo. Así en este caso cabe determinar la renta de "semillero de planteles hortícolas y plantas de vivero", pues aunque es verdad que la explotación figura autorizada a favor de quien era arrendatario de la misma (Llanos de Marín SAT), también es cierto que con la expropiación se extingue (aunque sea en parte) dicho arrendamiento, recuperando el propietario la posibilidad de asumir la explotación de su finca y la de obtener las pertinentes autorizaciones para su continuación. Cabe destacar, además, que el balance anual de cuentas está depositado en el Registro Mercantil por la entidad mercantil recurrente, Agrícola Llanos de Marín S.L. siendo su actividad principal Venta de abonos y Semillas. Sin necesidad de reproducirlo, debemos recordar los criterios jurisprudenciales para establecer el deslinde de las indemnizaciones correspondientes a la propiedad (arrendador) y arrendatario, destacando las STS de 5/12/2017 y 30 de junio de 2014 (recurso 2713/13).
El recurrente defiende la renta real de su finca en atención a que " sobre la finca expropiada se encontraba una explotación agrícola propiedad ...con un alto grado de tecnificación y con todas las licencias administrativas para funcionar como un vivero ", y solicita que no se valore como una explotación agrícola completamente distinta a un vivero, siendo errónea la valoración de la CPV que se refiere a un invernadero de tomates.
Y ha resultado probada la explotación de un vivero, actividad a la que se dedicaba la finca en el momento de la expropiación, encontrándose invernada. A ello se refiere la pericial judicial practicada, que recoge la valoración de la parte invernada de la explotación, estableciendo doble valor referido a los datos contables de la explotación del semillero y a los indicadores técnicos económicos utilizadas por la Consejería de...
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