STSJ Andalucía 647/2021, 23 de Marzo de 2021
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 647/2021 |
| Fecha | 23 Marzo 2021 |
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SENTENCIA Nº 647/2021
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE ANDALUCÍA
SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO DE MÁLAGA
RECURSO Nº 468/2019
ILUSTRÍSIMOS SEÑORES:
PRESIDENTE
D. FERNANDO DE LA TORRE DEZA
MAGISTRADOS
D. SANTIAGO MACHO MACHO
Dª. BELÉN SÁNCHEZ VALLEJO
Sección Funcional 2ª
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En la Ciudad de Málaga, a 23 de marzo de 2021.
Esta Sala ha visto el presente el recurso contencioso-administrativo número 468/19, seguidos a instancia de la Procuradora Sra. De los Ríos Santiago, en nombre de don Daniel, doña Esther, doña Eufrasia, don Eduardo, don Elias, y doña Francisca, asistidos por el Letrado Sr. Fernández- Canivell y de Toro, contra Acuerdo de fijación justiprecio de la COMISIÓN PROVINCIAL DE VALORACIONES DE MÁLAGA (CPV) de la Junta de Andalucía, representada y asistida por Letrada de su Gabinete Jurídico.
Interviniendo como codemandada la GERENCIA MUNICIPAL DE URBANISMO, OBRAS E INFRAESTRUCTURAS DEL AYUNTAMIENTO DE MÁLAGA (GMU), representada y asistida por Letrado de su Servicio Jurídico.
Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Santiago Macho Macho, quien expresa el parecer de la Sala.
Por la parte antes reseñada es presentado escrito en esta Sala el 17/06/19 interponiendo recurso contencioso-administrativo contra el acuerdo de 25/04/2019 de la Comisión Provincial de Valoraciones de Málaga (CPV), de fijación del justiprecio de la expropiación al expediente NUM000.
El recurso es admitido en Decreto de 17/07/19 y acordada su tramitación conforme a las normas establecidas para el procedimiento en primera o única instancia en el Capítulo I del Título IV de la Ley 29/1998, de 13 de julio.
La demanda es sustanciada con escrito del 14/01/19, donde es expuesto cuanto es tenido por oportuno para pedir sentencia por la que se estime el presente recurso contencioso- administrativo, anulando y dejando sin efecto el Acuerdo de la Comisión Provincial de Valoraciones impugnado y acuerde fijar el justiprecio en la cantidad de 417.640 € más el 5 por 100 de premio de afección (20.882 €), más los intereses legales de demora.
La contestación a la demanda por la Administración autonómica es sustanciada con escrito presentado el 05/02/20, donde es expuesto cuanto es tenido por oportuno para pedir sentencia por la que desestime la demanda en todos sus pedimentos, declarando ajustado a derecho el acto impugnado.
La contestación a la demanda por la Administración municipal es sustanciada con escrito presentado el 11/03/19, donde es expuesto cuanto es tenido por oportuno para pedir sentencia por la que, desestimando íntegramente el recurso, confirme el acto recurrido, con condena en costas a la actora.
La cuantía es fijada en por diligencia de 12/03/20 en 277.368,45 euros.
En auto de 15/06/20 es acordado que recibió el pleito y admitir los medios propuestos que en el mismo constan.
Unidas las pruebas practicadas a los autos son puestas de manifiesto a las partes par el trámite de conclusiones en diligencia de 2/12/20, siendo presentadas las mismas por la parte recurrente a 11/12/20 donde pide sentencia según el suplico de la demanda, concretándose la valoración a la cantidad que resulta de la prueba pericial judicial, ascendente a 314.910 € más el 5 por 100 de premio de afección. La Administración municipal el 29/12/20 donde reitera la petición de su; y la Administración autonómica a 22/01//21, donde reitera la petición de su contestación.
Quedando los autos pendientes de señalamiento para deliberación, votación y fallo acto tuvo lugar el pasado día diez.
En la tramitación de los autos han sido observadas las prescripciones legales, con la demora en la tramitación y resolución derivada de la acumulación de asuntos en la Sala.
Interpuesto el recurso contra resolución presunta y ampliado contra la resolución expresa ulteriormente dictada, es objeto del presente recurso es determinar si se ajusta a derecho el Acuerdo de la Comisión Provisional de Valoraciones (CPV) de 25 de abril de 2019 de fijación del justiprecio por retasación del local comercial sito en C/ Héroe de Sostoa nº 118, Málaga, clasificada como Suelo Urbano y calificado como viario dentro del AR-SU-LO.13 "Gargalica" (Expte. NUM000) en la cantidad de 161.153,55 euros, precio de afección incluido.
La parte recurrente expone en su demanda, en síntesis:
- La revisión del acto administrativo se concreta en que el valor de mercado del local objeto de retasación a fecha de diciembre de 2015 no es de 1.469,97 €/m2c, ya que los valores de mercado de este local comercial a esa fecha rondan los 4.000 €/m2c.
La Comisión Provincial de Valoraciones no tiene en cuenta una cuestión de manifiesta importancia y es que se trata de un local comercial en primera línea de C/ Héroe de Sostoa (Málaga), junto a una boca de metro. Se trata de una zona muy cotizada por su valor comercial (figura 1) al que no puede aplicarse, como ha hecho la Comisión Provincial de Valoraciones, valores propios de calles interiores de escaso valor comercial.
La Comisión Provincial de Valoraciones ha utilizado 6 testigos de mercado de locales (obtenidos de la página web del Idealista) que, por su ubicación, nada o poco tienen que ver con el local comercial objeto de valoración, ya sea por su lejanía como por su ubicación (calles interiores sin apenas valor comercial). A saber:
a)Testigo 1, C/ Domingo de Orueta nº 12 (1977). Se encuentra en la calle trasera de la ubicación del local a retasar; con zona de inferior valor comercial; y sin embargo, le da un valor corregido de 2.400 €/m2c una vez homogeneizado.
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Testigo 2, C/ Cavite nº 8 (1973). Se encuentra a 1.500 metros de distancia y ubicada en una calle interior de escaso valor comercial. Se da un valor corregido por la Comisión Provincial de Valoraciones de 2.299 €/m2c.
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Testigo 3, Avenida Gregorio de Diego nº 18 (1970). Se encuentra a 2.800 metros de distancia y ubicada en una calle interior de escaso valor comercial. Se da un valor corregido por la Comisión Provincial de Valoraciones de 2.122,15 €/m2c.
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Testigo 4, Calle Abogado Federico Orellana Toledano (1976). Se encuentra a 1.100 metros de distancia y ubicada en una calle interior de escaso valor comercial. Se da un valor corregido por la Comisión Provincial de Valoraciones de 1.353,51 €/m2c.
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Testigo 5, Calle Frigiliana nº 8 (1978). Se encuentra a 1.700 metros de distancia y ubicada en una calle interior de escaso valor comercial. Se da un valor corregido por la Comisión Provincial de Valoraciones de 2.200,04 €/m2c.
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Testigo 6, Avenida de Europa nº 17 (1970). Se encuentra a 1.700 metros de distancia y ubicada en una calle interior de escaso valor comercial. Se da un valor corregido por la Comisión Provincial de Valoraciones de 1.745,59 €/m2c.
Con estos testigos de mercado que evidencia falta de rigor no puede obtenerse un valor realista de mercado, pues la comparación verdadera pone de manifiesto un valor muy superior al fijado por la Comisión Provincial de Valoraciones. Utilizar testigos no comparables no permiten una valoración objetiva.
- La prueba pericial judicial habrá de determinar el valor correcto de este local comercial a fecha de diciembre de 2015 por el método de comparación (tasación conjunta).
Como DOCUMENTOS 1 y 2 se adjuntan sendos informes de dos importantes inmobiliarias, Inmobiliaria Krauel y Tecnocasa, que informan que dicho local sito en Calle Héroe de Sostoa nº 118/160 a fecha de diciembre de 2015 oscilaba entre 2.800 y 3.000 €/m2 construidos.
La valoración realizada por la Comisión Provincial de Valoraciones infringe tanto el Art. 37.2 del RDL 7/2015 como el Art. 23 y 24 del Reglamento de la Ley de 2011, ya que se han utilizado testigos no comparables y por tanto no se ha tenido en cuenta la importancia de la localización, uso, configuración geométrica de la parcela, etc...del local objeto de valoración.
Por razones que desconocemos no se acompañan los testigos que se acompañaron al escrito de 13 de diciembre de 2011, en el que se ponía de manifiesto como testigo de 2011 que era el momento más álgido de la crisis inmobiliaria y aun así superaban los 2.500/3.000 €/m2 construido (C/ Héroe de Sostoa no 96, planta baja, C/ Héroe de Sostoa no 64, planta baja, C/ Héroe de Sostoa no 112, planta baja, Avda. de Velázquez no 4, planta baja. Se trata de locales similares en ubicación y antiguedad.
La propia prueba pericial judicial practicada en el recurso contencioso- administrativo no 41/16 para el local continuo del del presente recurso contencioso-administrativo a efectos de 2011 - insistimos que era el momento más crítico de la crisis - reseña los siguientes valores de mercado de locales y cuyo valor de mercado está próximo a los 2.500 €/m2c. Como Figuras 2 y 3 se reseñan los cuadros de valores del informe de la Sra. Marí Jose ¿Cómo puede ser que en diciembre de 2015 - prácticamente finalizado el periodo de recesión se valore en 1.469 €/m2c?.
Como DOCUMENTO 3 se adjunta el informe pericial judicial recaído en el recurso contencioso-administrativo 41/16 (acumulados 493/12).
La defensa de la Administración autonómica opone a la demanda, en síntesis:
- Según el estudio de mercado realizado por esta Comisión y la aplicación de los criterios de homogeneización, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 24 del RVLS, se ha determinado un valor estimado de comparación para la finca objeto de este recurso de 1.469,97 €/m2.
La parte recurrente alega que el valor de comparación arrojado en el acuerdo de fijación de justiprecio por retasación no es correcto, ya que, y según redacción de demanda, "se han utilizado testigos no comparables y por tanto no se ha tenido en cuenta la importancia de la localización,...
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