SAP Jaén 307/2021, 25 de Marzo de 2021
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 25 Marzo 2021 |
| Número de resolución | 307/2021 |
SENTENCIA Nº 307
En la ciudad de Jaén, a veinticinco de marzo de dos mil veintiuno.
Vistos en grado de apelación, por la Sección Primera de esta Audiencia Provincial constituida por el Iltmo. Sr. Magistrado D. BLAS REGIDOR MARTÍNEZ, los autos de Juicio Verbal seguidos en primera instancia con el nº 3697 del año 2018, por el Juzgado de Primera Instancia 2 de Jaén, rollo de apelación de esta Audiencia nº 974 del año 2020, a instancia de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000, representada en la instancia y en esta alzada por el Procurador D. Luis Piñar Gutiérrez, y defendida por el Letrado D. Luis Federico Piñar Larrubia; contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO001, representada en la instancia y en esta alzada por el Procurador D. Jesús Méndez Vílchez, y defendida por el Letrado D. Rafael Sergio Buendía Luque.
ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Jaén con fecha de 1 de abril de 2019.
Por dicho Juzgado y en la fecha indicada, se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: "ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda interpuesta por Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 contra Comunidad de Propietarios Edificio EDIFICIO001 CONDENANDO a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 4.760,92 euros más el interés legal de esta cantidad desde la fecha de interposición de la demanda, sin especial pronunciamiento sobre las costas causadas.".
Contra dicha sentencia se interpuso por la parte demandada, en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso.
Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación, se presentó escrito de oposición por la parte demandante, remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, con emplazamiento de las partes; turnadas a esta Sección 1ª se formó el rollo correspondiente y personadas las partes en tiempo y forma, quedaron las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.
En la tramitación de este recurso se han observado las normas y formalidades legales.
ACEPTANDO los fundamentos de derecho de la resolución impugnada, salvo en lo que se opongan a los siguientes.
Contra la sentencia de instancia por la que se estima parcialmente la demanda, se alza la demandada alegando en primer lugar que la existencia de la deuda no quedaría acreditada por la sola existencia de la certificación del administrador de la comunidad demandante, y es que no sería de aplicación el art. 21 de la LPH sino antes bien el título constitutivo de la servidumbre.
Se oponía igualmente al hecho de que la comunidad demandada debiera sufragar los gastos de la zona de servidumbre de paso en un 12% que fijan los estatutos de la comunidad demandante.
En tercer lugar se alegaba que los gastos del sótano NUM000 no podrían ser sufragados por la parte demandada, y es que dicho sótano no forma parte de la servidumbre; y por último se oponía a que se incluyeran como gastos a satisfacer por la demandada los gastos de administración.
La presente litis trae causa del hecho de que el 28 de junio de 1985 se constituyó por su propietario servidumbre voluntaria sobre el "Local destinado a aparcamiento de automóviles, situado en el primer sótano...del edificio " EDIFICIO000 ".
En la escritura de constitución de servidumbre se hace constar, entre otras estipulaciones, que el local tendría una superficie de 1.309 m2 y estaría dividido en 64 plazas de aparcamiento.
La servidumbre se constituye en favor del garaje situado en sótano de la C/ DIRECCION000, NUM000, Edificio EDIFICIO001, local al que se accedería por la finca colindante mediante la servidumbre que se constituía.
Se establecía como predio dominante el local del EDIFICIO001, y predio sirviente el local sito en el primer sótano del EDIFICIO000 .
El objeto de la servidumbre es el paso de automóviles, motocicletas y bicicletas u otros vehículos análogos que se estacionen en las 12 plazas de aparcamientos existentes en el predio dominante.
El paso se daba desde la C/ DIRECCION000 por la rampa de acceso al predio sirviente y a través de los pasillos de maniobras hasta llegar al muro y puerta de separación de ambos predios.
Las personas podrían circular por la zona de paso con la sola finalidad de llegar a los vehículos estacionados o abandonarlos; sin que dichas personas pudieran utilizar portales, escaleras o ascensores del Edificio del que forma parte el predio sirviente.
Los propietarios del predio dominante vendrán obligados a participar, proporcionalmente, en los gastos de conservación, reparación, limpieza y alumbrado de los pasillos, puertas y rampa de acceso a las zonas de paso, viniendo obligados a respetar, en cuanto les afecte, los Estatutos y reglas de Régimen Interior del Edificio del forma parte el predio sirviente.
La parte demandante reclamaba la cantidad de 5.765,85 € como deuda que mantenía el predio dominante por no haber satisfecho los gastos a los que venía obligado, aplicando un porcentaje de participación en dichos gastos del 12%, y es que ese porcentaje era el previsto en los Estatutos de la Comunidad del EDIFICIO000 .
La Sentencia de instancia mantenía que el garaje era tenido como cuerpo cierto en la constitución de la servidumbre, por lo que no se podía distinguir entre la planta 1ª y 2ª, que no se podía incluir los gastos de portería, ya que estos solo eran aplicables a los propietarios, pero sí los de administración que se recogían expresamente en los estatutos, y finalmente establecía que la cuota de participación sería la del 12% porque así se hacía constar expresamente en los estatutos.
Centrado así el debate, y comenzando por la prueba articulada por la parte demandante, y si ésta es suficiente para determinar la cantidad debida por la parte demandada, se ha de dejar claro que para la existencia de una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal no es preciso el otorgamiento de título constitutivo formal, ni su inscripción en el Registro de la Propiedad, pudiendo ser su existencia de facto.
Como declara la STS de 29 de Abril de 2015, la Comunidad de Propietarios regida por la Ley de Propiedad Horizontal existe "desde que coinciden en un edificio, urbanización, complejo y construcciones similares por un lado varias propiedades privadas y, de otro, elementos comunes, naciendo, a partir de ese momento, los derechos y obligaciones de todos los Comuneros."
En la STS de 7 de Abril de 2003 ya se decía que "es posible la existencia "de facto" de un régimen de propiedad horizontal, sin que el título constitutivo...
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