STSJ Comunidad de Madrid 75/2021, 9 de Marzo de 2021
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 75/2021 |
| Fecha | 09 Marzo 2021 |
Tribunal Superior de Justicia de Madrid
Sala de lo Contencioso-Administrativo
Sección Cuarta
C/ General Castaños, 1 , Planta Baja - 28004
33009710
NIG: 28.079.00.3-2019/0021801
Procedimiento Ordinario 585/2019
Demandante: D./Dña. Rosana y otros 3
PROCURADOR D./Dña. SILVIA ALBITE ESPINOSA
Demandado: JURADO TERRITORIAL DE EXPROPIACIÓN FORZOSA DE LA COMUNIDAD DE MADRID
LETRADO DE COMUNIDAD AUTÓNOMA
AYUNTAMIENTO DE POZUELO DE ALARCÓN
LETRADO DE CORPORACIÓN MUNICIPAL
Ponente: el Pte. De la Sección Cuarta Ilmo. Sr. Magistrado D. CARLOS VIEITES PÉREZ
SENTENCIA Nº 75 /2021
ILMO. SR. PRESIDENTE:
D. CARLOS VIEITES PEREZ
ILMAS. SRAS. MAGISTRADAS:
DÑA. ANA MARIA JIMENA CALLEJA
DÑA. LAURA TAMAMES PRIETO-CASTRO
En la Villa de Madrid a 9 de marzo de 2021.
Visto por la Sala del margen el Procedimiento Ordinario nº 585/2019 interpuesto por la representación procesal de Dña. Rosana, Dña. Sagrario, Dña. Silvia y D. Justino contra la resolución de fecha 18 de julio de 2019 del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid, que fijó el justiprecio de la finca registral núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 1 de Pozuelo de Alarcón, que está integrada en la unidad de ejecución del área de planeamiento específico APE 4.2-07 "Parque Prado de Torrejón" tramitada a solicitud del interesado en los términos del artículo 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid 9/2001, en el término municipal de Pozuelo de Alarcón.
Habiendo sido parte demandada la Administración Autónoma, representada y asistida por sus servicios jurídicos y el Ayuntamiento de Pozuelo de Alarcón, representado y asistido por el Letrado Consistorial.
Interpuesto el recurso y recibido el expediente administrativo, fue emplazada la parte recurrente para que dedujera demanda, lo que llevó a efecto mediante escrito en el que, tras alegar los fundamentos de hecho y de derecho que consideró pertinentes, terminó suplicando la estimación del recurso, con la consiguiente anulación de los actos recurridos.
Las representaciones procesales de las partes demandadas contestaron a la demanda mediante escrito en el que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimaron aplicables, terminaron pidiendo la desestimación del presente recurso.
Se recibió el pleito a prueba con el resultado que obra en autos y se dio traslado para conclusiones sucesivamente a las distintas partes, quienes las evacuaron en sendos escritos, en los que reiteraron sus sucesivos pedimentos.
Con fecha de 8 de marzo del año en curso se celebró el acto de votación y fallo de este recurso, quedando el mismo concluso para Sentencia.
Siendo Ponente el Pte. De la Sección Cuarta Ilmo. Sr. Magistrado D. CARLOS VIEITES PÉREZ que expresa el parecer de la Sala.
Se interpone el presente recurso contra la resolución la resolución de fecha 18 de julio de 2019 del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid, que fijó el justiprecio de la finca registral núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 1 de Pozuelo de Alarcón, que está integrada en la unidad de ejecución del área de planeamiento específico APE 4.2-07 "Parque Prado de Torrejón" tramitada a solicitud del interesado en los términos del artículo 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid 9/2001, en el término municipal de Pozuelo de Alarcón.
El Jurado Territorial de la Comunidad de Madrid, parte de los siguientes datos urbanísticos:
Clase de suelo: Suelo urbano consolidado por la urbanización
Planeamiento: Plan General de Ordenación Urbana
Desarrollo: APE 4.2-07
Uso característico: Zona verde
Aprovechamiento: 0,420700 m2c/m2s
Coeficiente corrector: 1,000000
Parte de un valor en venta de = 2.600,00 euros/m2.
De unos gastos de Construcción de 1.035,30 euros.
Y de unos gastos de promoción de 600,00 euros/m2
Resultando un valor de repercusión de 964,70 €/m2. Por lo que aplicando el valor resultante al aprovechamiento atribuido al afectado 0,4207 m2/m2 se obtiene el correspondiente valor unitario de 405,85 euros/m2. Que aplicado a la superficie afectada de 1.090,87 m2, se obtiene un valor total de 233.108,01 € valor, al que hay que añadir el 5% de afección correspondiente al justiprecio de los bienes y derechos que se pierden 11.655,40 € por lo que la indemnización total estimada, correspondiente a todos los bienes y derechos afectados, descritos y valorados en la presente pieza de valoración por el órgano expropiante incluido el 5% de afección asciende a 244.763,41 euros.
Todo ello en aplicación del art 37 .1 del RDL 7/2015 señala que:
-
Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:
-
Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.
-
Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
Lo valora de conformidad con el RDL 7/2015 y RD 1492/2011, mediante método residual aplicando, la edificabilidad media del suelo urbano en situación APE.
Por su parte los recurrentes expropiados discrepan de la Resolución del Jurado en que ha habido ocupación ilegal o la vía de hecho, por parte del Ayuntamiento, al no haberse seguido el procedimiento expropiatorio. Y causarles unos graves perjuicios al tenerse que haber realizado la valoración del suelo urbano propiedad de los expropiados en el período 2.002-2.007, que es el plazo en el que la administración local debió llevar a cabo la expropiación de dicho suelo.
Por lo que al importe solicitado en concepto de justiprecio debe añadírsele el veinticinco por ciento en concepto de indemnización por la ocupación ilegal o por la vía de hecho que ha llevado a cabo la administración pública expropiante, según doctrina pacífica de la jurisprudencia existente sobre la materia y a la que nos hemos referido ut supra, debiendo ascender la misma por tanto a trescientos veintiséis mil cincuenta y ocho euros con ochenta y nueve céntimos (326.058,89 Euros).
Además la edificabilidad debe de ser el ámbito espacial considerado lo constituido por los suelos calificados con la ordenanza de zona 4, edificación en vivienda unifamiliar, grados 4 y 6, de lo que se deduce que el uso mayoritario es el de vivienda unifamiliar y que la edificabilidad media se obtendrá a partir de la media aritmética entre los coeficientes de edificabilidad que la ordenanza de zona 4 del PGOU de Pozuelo de Alarcón fija para el grado 4 (Aislada y pareada, categoría III, de 0,6 m2/m2) y para el grado 6 (Edificación en fila de 0,8 m2/m2), que resulta ser de 0,7 m2/m2.
Para calcular el aprovechamiento, procede aplicar el coeficiente de edificabilidad a la superficie de la parcela:
1.090,87 m2 x 0,7= 763,61 m2.
Asimismo, según lo establecido en la Disposición Transitoria Primera de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, a las suelos urbanos incluidos en una unidad de ejecución les será de aplicación el régimen del suelo urbano no consolidado, lo que significa la obligación de ceder a título gratuito al Municipio las superficies precisas para la materialización del 10 por ciento del producto del coeficiente de edificabilidad del ámbito o unidad de ejecución por su superficie, es decir, que sería apropiable por los dicentes únicamente el 90 por 100 del citado aprovechamiento, lo que significa que el aprovechamiento teórico a compensar en la parcela sería:
90% s/ 763,61 m2edificables = 687,25 m2 edificables.
En relación al precio de venta entiende que debe de ser para hallar el valor de mercado de viviendas con esta tipología, se ha hecho un muestreo de los precios de venta de viviendas en el término municipal de Pozuelo de Alarcón, con una ordenanza similar a la de vivienda unifamiliar en sus grados 4 y 6, a partir del cual poder obtener un valor unitario de suelo homogeneizado, que se utilizará para calcular el valor de repercusión del suelo. Los testigos, obtenidos del portal inmobiliario Idealista, son los siguientes:
- Testigos de parcelas calificadas con la Ordenanza de Vivienda unifamiliar aislada/pareada (Zona 4, Grado 4):
Precio de venta de la vivienda: 1.990.000 Euros. Superficie construida: 800 m2.
Precio de venta de la vivienda: 2.900.000 Euros. Superficie construida: 800 m2.
Precio de venta de la vivienda: 1.650.000 Euros. Superficie construida: 700 m2.
Precio de venta de la vivienda: 1.835.000 Euros. Superficie construida: 550 m2.
Precio de venta de la vivienda: 2.900.000 Euros. Superficie construida: 800 m2.
Precio de venta de la vivienda: 998.000 Euros. Superficie construida: 400 m2.
Para la determinación de los costes de construcción de las viviendas vamos a partir de los valores establecidos en la Ordenanza fiscal reguladora del Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras del Ayuntamiento de Pozuelo de Alarcón, que ascienden a 791 €/ m2 para la vivienda unifamiliar aislada y a 749 €/ m2 para la vivienda unifamiliar adosada o pareada.
Así pues, tras homogeneizar el valor de venta con la aplicación del coeficiente 1,4, resulta un importe de 2.134,05 Euros para la vivienda unifamiliar aislada y de 2.062,81 Euros para la vivienda unifamiliar adosada o pareada, a continuación, y tras deducir el coste de la construcción de dichas cuantías, según...
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