SAP Córdoba 749/2020, 13 de Julio de 2020
| Ponente | FERNANDO CABALLERO GARCIA |
| ECLI | ES:APCO:2020:785 |
| Número de Recurso | 1006/2019 |
| Procedimiento | Civil |
| Número de Resolución | 749/2020 |
| Fecha de Resolución | 13 de Julio de 2020 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Córdoba, Sección 1ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA
SECCIÓN PRIMERA
S E N T E N C I A Nº 749/2020
Iltmos. Sres.:
Presidente:
D. Pedro Roque Villamor Montoro
Magistrados:
Don Victor Manuel Escudero Rubio
D. Fernando Caballero García
Juzgado Mixto nº 1 de Montilla
Juicio ordinario nº 528/2017
Rollo nº 1006/2019
En Córdoba a trece de julio de dos mil veinte
La Sección Primera de esta Audiencia ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos referenciados incoados a instancia de DON Rodrigo representado por la procuradora Sra. Caballero Rosa y asistido del letrado Sr. Villalba Salmerón contra la entidad NEINOR SUR, S.A.U. representada por el procurador Sr. Berrios Villalba y asistida del letrado Sr. Pombo Aldecoa, siendo en esta segunda instancia apelante el mencionado demandante. Es Ponente del recurso D. Fernando Caballero García.
PRIMERO: Se dictó sentencia con fecha 9/4/2019 cuyo fallo textualmente dice:
"QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por D. Rodrigo, parte representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Encarnación Caballero Rosa, contra NEINOR SUR S.A.U., parte representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Manuel Berrios Villalba ; Y EN CONSECUENCIA: ABSUELVO a NEINOR SUR S.A.U., de la pretensión ejercitada frente a ella en el presente proceso. Con imposición de las costas procesales a la parte actora".
SEGUNDO : Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación indicada en base a la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó efectuándose el oportuno traslado con el resultado que obra en autos, remitiéndose posteriormente las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo, personándose las partes y habiéndose celebrado deliberación y fallo el día 9/7/2020.
No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada
PRIMERO .- En el presente procedimiento ha recaído la sentencia de 9 de abril de 2019 en el procedimiento ordinario 528/17 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Montilla, por la que se desestimaba íntegramente la demanda formulada por D. Rodrigo frente a NEINOR SUR S.A.U. con imposición de costas a la actora.
Frente a dicha sentencia la procuradora Sra. Caballero Rosa en representación de D. Rodrigo ha interpuesto recurso de apelación en el que alega: i) no ser pacífica la jurisprudencia del Tribunal Supremo para poder considerar que el único motivo de aplicación del retracto de un inmueble arrendado sea la venta de éste.
SEGUNDO .- En el presente procedimiento resulta especialmente necesario el examen de los antecedentes fácticos y jurídicos para la resolución de la controversia.
El 30 de octubre de 2008 CONSTRUCCIONES TEJADA RUZ S.L. (como parte arrendadora) y D. Rodrigo (como parte arrendataria) celebraron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda nº NUM000 de la AVENIDA000 nº NUM001 de Montilla.
Posteriormente, como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria, la vivienda en cuestión fue adjudicada a la parte ejecutante BBK BANK CAJASUR.
El 27 de diciembre de 2012, la vivienda objeto de este procedimiento, junto con otras viviendas, garajes y locales de la urbanización que eran propiedad de BBK BANK CAJASUR fueron aportadas en la ampliación de capital de CAJASUR INMOBILIARIA S.AU. (hoy NEINOR SUR S.A.U.).
La entidad NEINOR SUR S.A.U. formuló demanda de desahucio por impago de rentas frente a D. Rodrigo dando lugar a los autos 315/17 del juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Montilla.
Tras ello, D. Rodrigo formula demanda en la que ejercita la acción de retracto ( ex artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) en su condición de arrendatario de la vivienda frente a NEINOR SUR S.A.U. como consecuencia de la transmisión operada mediante la aportación de la vivienda a raíz de la ampliación de capital de CAJASUR INMOBILIARIA S.A.U. (hoy NEINOR SUR S.A.U.) en virtud de escritura pública de 27 de diciembre de 2012.
La entidad demandada se opuso a la demanda alegando que no resulta de aplicación la normativa del retracto ya que la misma era de interpretación restrictiva, se había producido una venta conjunta del edificio y el actor había tenido conocimiento de la transmisión mediante dos burofaxes remitidos por la demandada, por lo que había transcurrido el plazo para el ejercicio del derecho de retracto en el momento de la presentación de la demanda.
La sentencia de instancia considera que la transmisión de la vivienda no se había realizado mediante compraventa sino en virtud de aportación no dineraria en el aumento de capital social, por lo que al no existir ninguna venta no procedía el derecho de retracto como afirman las sentencias del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1994 y de 27 de mayo de 2000.
TERCERO .- En el recurso de apelación se plantea que no resulta pacífica la jurisprudencia del Tribunal Supremo para poder considerar que el único motivo de aplicación del retracto de un inmueble arrendado sea la venta de éste. Invoca la parte apelante las Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril de 1985, de 26 de marzo de 1960, de 30 de diciembre de 1927 y de 30 de enero de 1952, así como la doctrina civil autorizada.
Tal y como hemos indicado con anterioridad la sentencia de instancia desestima la demanda porque no ha existido la venta como presupuesto para el ejercicio del derecho de retracto. Ya debemos anticipar que no puede ser estimado dicho razonamiento.
En la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2012 se afirmaba que no cabía realizar una interpretación restrictiva del derecho de retracto. Así se indicaba:
" En el parecer de esta Sala esta posición no resulta correcta desde el plano material de la normativa aplicable, pues hay que señalar que en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 no se contempla precepto alguno que imponga, expresamente, una aplicación restrictiva de esta figura más allá de la concurrencia de los presupuestos y requisitos legales exigibles para su aplicación . Por contra, y desde un ámbito general, cuando nuestro Código Civil quiere restringir el campo de aplicación de determinadas figuras, por presentar trabas a la libertad del comercio y al tráfico de bienes, lo contempla expresamente, casos, entre otros, de la rescisión por lesión, artículo 1293, o de las prohibiciones de disponer, artículos 781 y 785 de dicho Cuerpo Legal.
En parecidos términos, si atendemos al plano de la configuración de estos derechos, encuadrables dentro de la categoría de los denominados "derechos potestativos" que facultan a su titular para ejercitar un derecho de adquisición preferente con un ámbito de eficacia que puede afectar a terceros pero sin que esta última consecuencia o efecto contenga, por parte de nuestro Código, indicación especial respecto del alcance extensivo o restrictivo de la interpretación resultante; por lo que cabe concluir, desde este aspecto, que no hay base normativa y conceptual para caracterizar el ejercicio de estos derechos por su aplicación restrictiva, más allá del cumplimiento de todos sus requisitos y de su adecuación al principio de buena fe.
Sentado lo anterior, y a mayor abundamiento, esta posición en pro de la aplicación normal, o meramente positiva de la figura, se comprende mejor si también tenemos en cuenta otras perspectivas de análisis que...
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«Las aportaciones no dinerarias y el derecho de retracto en los arrendamientos urbanos: estado de la cuestión y necesidad de su clarificación»
...sin que este concepto quede siempre acotado a la compraventa. b) Audiencias Provinciales. Consideración especial de la SAP de Córdoba de 13 de julio de 2020 En la jurisprudencia menor, la SAP de Málaga de 11 de diciembre de 2002, en relación a un inmueble arrendado bajo la LAU de 1964, prec......