«Las aportaciones no dinerarias y el derecho de retracto en los arrendamientos urbanos: estado de la cuestión y necesidad de su clarificación»
| Autor | REY MUÑOZ, Francisco Javier |
| Páginas | 113-179 |
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 789, págs. 113 a 179. Año 2022
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Las aportaciones no dinerarias
y el derecho de retracto en los
arrendamientos urbanos: estado
de la cuestión y necesidad de su
clarificación
Non-money contributions and the
right of retract in urban leases:
state of the art and the need for
clarification
por
FRANCISCO JAVIER REY MUÑOZ
Abogado. Doctor en Derecho
Profesor de Derecho civil de la Universidad de Córdoba
RESUMEN: En este trabajo abordamos el derecho de retracto del
arrendatario urbano —en cuanto que modalidad subsidiaria de ejercicio
del derecho de adquisición preferente— deteniéndonos en los títulos jurídi-
cos que habilitan para su ejercicio, en particular en la transmisión a través
de una aportación no dineraria de un inmueble urbano arrendado a una
sociedad mercantil. En concreto, estudiamos el discreto, pero perceptible
cambio de orientación que se viene produciendo en alguna jurisprudencia
y doctrina, en virtud del cual se amplía la tipología de transmisiones que
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operarían como presupuesto desencadenante de aquel derecho, más allá de
su exponente natural constituido por el contrato de compraventa. De este
modo, expondremos el estado de la cuestión y la necesidad de que juris-
prudencialmente el Tribunal Supremo fije con mayor nitidez los criterios
que deben regir en esta materia.
ABSTRACT: In this work we analyze the right of retraction of the ur-
ban tenant —as a subsidiary modality of exercise of the right of preferential
acquisition—, dwelling on the legal titles that enable it to be exercised, in
particular in the transmission through a non-monetary contribution of a urban
property leased to a commercial company. Specifically, we will study the dis-
creet but perceptible change of orientation that has been taking place in some
jurisprudence and doctrine, by virtue of which the typology of transmissions
that would operate as a triggering presupposition of that right is expanded,
beyond its natural exponent constituted by the contract trading. In this way,
we will expose the state of the matter and the need for the Supreme Court
to establish with greater clarity the criteria that should govern in this matter.
PALABRAS CLAVE: Retracto. Tanteo. Derecho de adquisición prefe-
rente. Arrendamiento. Aportación no dineraria. Dación en pago. Permuta.
Renta vitalicia.
KEY WORDS: Withdrawal. Trial and error. Preferential acquisition right.
Lease. Non-monetary contribution. Dation in payment. Exchange. Life annuity.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. EL DERECHO DE RETRAC-
TO: 1. NATURALEZA Y DELIMITACIÓN. 2. PRINCIPALES MANIFESTACIONES DEL
RETRACTO LEGAL EN NUESTRO ORDENAMIENTO JURÍDICO: A) Retracto de co-
muneros. B) Retracto de coherederos. C) Retracto de colindantes. D) Retracto
de la Ley de Arrendamientos Rústicos.—III. EL DERECHO DE RETRAC-
TO DEL ARRENDATARIO URBANO: 1. CONCEPTO Y NATURALEZA.
2.ELEMENTOS SUBJETIVOS Y OBJETIVOS: A) Sujeto activo. B) Sujeto pasivo.
C) Objeto. 3. PLAZOS Y CONDICIONES PARA SU EJERCICIO. 4. EXCLUSIÓN DEL
DERECHO DE RETRACTO.—IV. TÍTULOS HABILITANTES DEL RETRAC-
TO EN EL ARRENDAMIENTO URBANO. ESPECIAL CONSIDERA-
CIÓN DE LA APORTACIÓN NO DINERARIA: 1. CONCEPTO Y RÉGIMEN
JURÍDICO DE LA APORTACIÓN NO DINERARIA. 2. EXAMEN DEL AR TÍCU LO 25 DE
LA LAU. 3. POSICIÓN DE LA DOCTRINA: A) Línea de interpretación restrictiva.
B)Línea de interpretación extensiva. C) Línea de interpretación analógica.
D) Síntesis crítica de la doctrina analizada. 4. POSICIÓN DE LA JURISPRUDEN-
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Las aportaciones no dinerarias y el derecho de retracto en los arrendamientos urbanos
CIA: A) Sentencias contrarias a admitir títulos distintos de la compraventa
o sus asimilados. B) Sentencias que se apartan del criterio de interpretación
restrictivo. C) Orientación predominante en la actualidad. 5. POSICIÓN DE LA
DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA.—V. EFEC-
TOS Y CONSECUENCIAS DE LA APORTACIÓN NO DINERARIA
COMO POSIBLE PRESUPUESTO HABILITADOR DEL RETRACTO
EN EL ARRENDAMIENTO URBANO: 1. CONSIDERACIONES GENERALES.
2. EFECTOS Y CONSECUENCIAS REGISTRALES. 3. EFECTOS Y CONSECUENCIAS
SOCIETARIAS: A) Perjuicio básico o patrimonial. B) Perjuicio cualificado o
societario.—VI. CONCLUSIONES.—VII. ÍNDICE DE RESOLUCIONES
CITADAS.—VIII. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
HIERING1 afirmaba en su obra El espíritu del Derecho Romano que
«creer en la inmutabilidad de los principios indica falta de sentido histórico».
Sin duda alguna, en la apasionante época que a los juristas nos ha tocado
vivir, esta aseveración cobra una virtualidad absoluta. En efecto, si, por
ejemplo, analizamos las diferencias que existen entre una hipoteca consti-
tuida a finales del siglo XX y una constituida en 2021 —en cuanto a los
requisitos para su constitución y su ejecución—, constataremos de modo
palmario la radical mutación de los principios hipotecarios que, por vía legis-
lativa y jurisprudencial, se ha operado en beneficio del deudor. Este cambio
de coordenadas no afecta únicamente a la hipoteca, sino que es común y
extensivo a múltiples instituciones jurídicas, y se viene produciendo desde
principios de este siglo, anudado al auge del Derecho de los consumidores y
las consecuencias de la crisis inmobiliaria y financiera que arranca en 2008.
Indicaba DÍEZ-PICAZO2 que «(…) la seguridad jurídica es el poder de
predecir o pronosticar con algún fundamento el resultado que tendrá un litigio
futuro que se contempla solo hipotéticamente en cuanto a su producción o
que se contempla como ya ocurrió». Este valor es inversamente proporcio-
nal a la excesiva mutabilidad de los principios ancilares que singularizan
una determinada institución jurídica. Indudablemente, la permeabilidad al
cambio exterioriza el vigor del Derecho y su adecuación a la realidad so-
cial de la época, si bien, no podemos soslayar, que esta virtud debilita el
principio constitucional de seguridad jurídica que consagra el ar tícu lo9.3
de la Constitución.
Esta tensión dialéctica entre seguridad jurídica y ajuste interpretativo
anida en la génesis de este trabajo. En el mismo analizaremos el derecho
de retracto del arrendatario urbano —en cuanto que modalidad subsidiaria
de ejercicio del derecho de adquisición preferente— deteniéndonos en los
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