STSJ Comunidad de Madrid 275/2020, 22 de Julio de 2020
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 275/2020 |
| Fecha | 22 Julio 2020 |
Tribunal Superior de Justicia de Madrid
Sala de lo Contencioso-Administrativo
Sección Cuarta
C/ General Castaños, 1 , Planta Baja - 28004
33009710
NIG: 28.079.00.3-2019/0008581
Procedimiento Ordinario 198/2019
Demandante: BARUSA
PROCURADOR D./Dña. MARIA DOLORES GONZALEZ COMPANY
Demandado: JURADO TERRITORIAL DE EXPROPIACIÓN FORZOSA DE LA COMUNIDAD DE MADRID
LETRADO DE COMUNIDAD AUTÓNOMA
Ponente: el Pte. De la Sección Cuarta Ilmo. Sr. Magistrado D. CARLOS VIEITES PÉREZ.
SENTENCIA Nº 275/2020
Presidente:
D. CARLOS VIEITES PEREZ
Magistrados:
Dña. ANA MARIA JIMENA CALLEJA
Dña. LAURA TAMAMES PRIETO-CASTRO
En la Villa de Madrid a veintidós de julio de dos mil veinte.
Visto por la Sala el Procedimiento Ordinario núm. 198/2019 interpuesto por la representación procesal de entidad mercantil BARUSA S.A., contra la resolución de fecha 18 de febrero de 2019 del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid que acuerda fijar el justiprecio de la finca registral núm. 9736 del Proyecto Expropiatorio "Petición de valoración de solar urbano sito en el Cerro de la Butrera, Calle Dalia s/n parcela llamada "D" incluida en el APE 304-03 en Pozuelo de Alarcon" tramitada a solicitud del interesado en base al artículo 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Habiendo sido parte demandada la Administración Autónoma, representada y defendida por sus servicios jurídicos.
Interpuesto el recurso y recibido el expediente administrativo, fue emplazada la parte recurrente para que dedujera demanda, lo que llevó a efecto mediante escrito en el que, tras alegar los fundamentos de hecho y de derecho que consideró pertinentes, terminó suplicando la estimación del recurso, con la consiguiente anulación de los actos recurridos.
La representación procesal de la parte demandada contestó a la demanda mediante escrito en el que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó aplicables, terminó pidiendo la desestimación del presente recurso.
Se recibió el pleito a prueba con el resultado que obra en autos y se dio traslado para conclusiones sucesivamente a las distintas partes, quienes las evacuaron en sendos escritos, en los que reiteraron sus respectivos pedimentos.
Con fecha de 21 de julio del año en curso se celebró el acto de votación y fallo de este recurso, quedando el mismo concluso para Sentencia.
Siendo Ponente el Pte. De la Sección Cuarta Ilmo. Sr. Magistrado D. CARLOS VIEITES PÉREZ que expresa el parecer de la Sala.
Es objeto del presente recurso contencioso-administrativo la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid de fecha 18 de febrero de 2019, que fijó el justiprecio de la finca Registral 9736 del Proyecto de Expropiación petición de valoración de solar urbano sito en Cerro de la Butrera, Calle Dalia s/n , parcela llamada "D" incluida en el APE 3.4-03 en Pozuelo de Alarcón, tramitada a solicitud del interesado en los términos del artículo 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Se expropiaron 1.793,01 m2, siendo la calificación del suelo urbano consolidado por la urbanización. Planeamiento APE 3.4-03; siendo el uso característico residencia unifamiliar y el aprovechamiento de 0,420700 m2c/m2s y un coeficiente corrector de 1, resultante de las cesiones urbanísticas.
El Jurado Territorial parte de un valor en venta de 1.800 €/m2, de unos gastos de promoción de 300,43 €/m2 y de unos gastos de construcción de 963,90 €. Por lo que resulta un valor de repercusión de 536,10 €/m2 que por el apoderamiento de 0,4027 obtiene un valor unitario de 225,54 €/m2, que por los m2 expropiados da una cantidad de 404.395,48 € más el 5% de afección (20.219,77 €), nos da un justiprecio total de 424.615,25 €.
Por su parte el expropiado solicitó en su hoja de aprecio un justiprecio de 1.391.945,04 €, a razón de un valor unitario de 739,35 €/m2. El demandante entiende que el valor medio en venta que utiliza el Jurado Territorial no es el correcto, ya que ha utilizado la base de datos que se aplica a las bases imponibles del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Por lo que no se ha realizado sobre la base de estudios de mercado estadísticamente significantes. No estando, tampoco de acuerdo con los gastos de construcción, ni con la tipología de uso residencias de unifamiliar adosado. Entendiendo que el uso característico es el de vivienda colectiva. Ni está de acuerdo con el aprovechamiento que utiliza el Jurado Territorial, que entiende el expropiado que debe de ser de 0,7686 m2/m2. Y para acreditar lo expuesto aporte un informe pericial de parte, que fija un valor del suelo en 2.648.286,10 €, aunque reduce su pretensión a lo solicitado en la hoja de aprecio.
Por su parte la Administración Autónoma demandada, solicitó la desestimación del recurso por la presunción de acierto de las resoluciones del Jurado, y por ser la resolución conforme a Derecho, al haberse valorado la finca de acuerdo con el artículo 19.1 y 22.3 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.
Procede analizar los elementos disentidos en la valoración de la finca. El primero de ellos ha sido el valor medio de venta. El Jurado Territorial, lo valoró en 1.800 €/m2. El expropiado en el informe pericial de parte que acompañó a la demanda lo fija en 3.894,09 €/m2 y en 3.074,97 €/m2, página 16 de su informe; ahora bien, testigos de transmisiones reales, pero de fincas que no están ubicadas donde está la finca expropiada de la Calle Dalia, donde utiliza dos testigos de los ocho que utiliza y de la Calle Josefa Coca Coca, la otra calle donde da la finca expropiada, ninguno.
Y el perito judicial de Sala, el arquitecto D. Guillermo parte de un valor homogenizado de 2.971,95 €/m2. Ahora bien, tanto los testigos del perito judicial, como los testigos utilizados en la pericial de parte, ninguno de ellos se refieren a la calle Dalia que es donde está ubicada la finca, ni a las calles que la circundan, solo dos en la pericial de parte, por lo tanto los testigos utilizados para obtener el valor medio de venta, no tienen los requisitos de objetividad necesarios para tenerlos en consideración y no sirven de elementos comparativos que den un mínimo de certeza de la realidad.
En relación a los gastos de construcción, como hemos visto, el Jurado los fijó en 963,90 €, deduciéndolos de la norma 12 del Real Decreto 1020/1993 por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y en marco de valores de suelo y de las construcciones basadas en el módulo básico de construcción MBC correspondiente al área económica homogénea. El demandante crítica que no se han fijado conforme un estudio de mercado. El perito judicial utilizando la misma norma que la utilizada por el Jurado da un coste de construcción de 945 €/m2 sin que en su informe se haya justificado la diferencia de los costes, aunque esta es mínima de 18,9 €.
En el informe pericial que acompaño el expropiado a la demanda, en el folio 18 de s informe fija los gastos de construcción en 951,32 €/m2 si el uso es plurifamiliar y 966,01 €/m2 si es residencia unifamiliar, y obtuvo un valor unitario del suelo de 1.406,68 €/m2.
En relación con el aprovechamiento el Jurado Territorial, lo fijó en 0,4270 €m2c/m2s, teniendo en cuenta que es el que fija el planeamiento en el APE 3.4-03 al ser el uso característico Residencial Unifamiliar.
Por el contrario, en el informe pericial de...
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