SAP Barcelona 1054/2019, 30 de Septiembre de 2019
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 1054/2019 |
| Fecha | 30 Septiembre 2019 |
Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0812142120158154780
Recurso de apelación 500/2017 -5
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Mataró
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1020/2015
Parte recurrente/Solicitante: Sebastián
Procurador/a: Eva Maria Viudez Castro
Abogado/a:
Parte recurrida: Severino, Reyes Procurador/a: Anna Maria Terradas Cumalat
Abogado/a: Robert Ferri Martinez
SENTENCIA Nº 1054/2019
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 30 de septiembre de 2019
En fecha 31 de agosto de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1020/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Eva Maria Viudez Castro, en nombre y representación de Sebastián contra Sentencia - 04/11/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Anna Maria Terradas Cumalat, en nombre y representación de Severino y Reyes
El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta en fecha 30 Julio de 2.015 por el Procurador de los Tribunales EVA MARIA VIUDEZ CASTRO en nombre y representación de Sebastián contra Reyes y Severino y,
Debo condenar y condeno a los demandados a que abonen al actor, solidariamente el total importe de DOS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE EUROS CON CUARENTA Y DOS CENTIMOS (2.789,42 €) de los que 150 € son por renta impagada, 950 € por indemnización por falta de preaviso y 1.689,43 son por daños, todo ello en concepto de principal, más los intereses legales desde la interpelación judicial, debiendo cada parte hacer frente a las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.
Que debo estimar y estimo la demanda reconvencional interpuesta en fecha 310 Noviembre de 2.015 por el Procurador de los Tribunales ANNA MARIA TERRADAS CUMALAT en nombre y representación Reyes contra Sebastián y,
Debo condenar y condeno al demandado reconvencional a que abone a la actora, el total importe de OCHOCIENTOS EUROS (800 €) en concepto de principal, más los intereses legales desde la interpelación judicial, debiendo cada parte hacer frente a las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad
El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 03/10/2018.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente a la Magistrada M dels Angels Gomis Masque .
Planteamiento del debate
Con la demanda inicial el actor, Sebastián, propietario del local sito en Mataró, Ronda O'Donell núm. 84, planta baja con altillo, se dirige contra Reyes, como arrendataria del mismo, una vez resuelto el contrato y reintegrada la posesión, y contra Severino, en su condición de avalista, en reclamación de la suma de
30.322'10€, a cuyo pago solicita que sean condenados solidariamente los codemandados y que atañen a los siguientes conceptos: (a) 1.100€ en concepto de rentas pendientes, correspondientes 150€ a parte de la mensualidad de abril y 950€ a la de mayo; sostiene el actor que, al haber comunicado la arrendataria su voluntad de dar por resuelto el contrato con efectos del día 31 de mayo el día 2 del mismo mes, ha incumplido su obligación de preavisar el desistimiento del contrato con un mes de antelación, por lo que viene obligada a pagar la penalización de una mensualidad de renta acordada en el contrato. (b) 24.150'5€ en concepto de indemnización por los daños ocasionados por la arrendataria en el local, según valoración pericial que se acompaña, en revestimientos de paredes, techos y pavimentos, fachadas y cubiertas, instalaciones y varios, más 5.071'61€ correspondiente a IVA.
La demandada se opone a dichas pretensiones por los siguientes motivos: (a) respecto a la reclamación por rentas impagadas, si bien niega la procedencia de la penalización, al haber remitido el preaviso en el plazo acordado, reconoce que se encuentra pendiente de pago la suma de 1.100€, pero opone compensación con la fianza entregada a la suscripción del contrato que ascendía a 1.900€; (b) respecto a la reclamación de indemnización por daños, tras relatar que, por determinadas circunstancias que recoge en su contestación, el local se encontraba al tiempo de concluirse el contrato con una reforma paralizada sin terminar, por lo que la arrendataria hubo de afrontar una rehabilitación integral del mismo, cuyo importe ascendió aproximadamente a 30.000€, mantiene que no le resulta imputable ninguno de los desperfectos que el actor le atribuye, pues, en resumen, una parte de los señalados son consecuencia de deficiencias constructivas atribuibles a la propiedad o a la comunidad de propietarios y el resto no se trata de desperfectos, sino de la retirada de elementos introducidos y pagados por la arrendataria, tratándose de bienes muebles que pueden ser retirados sin detrimento de la finca. Por todo ello solicita la íntegra desestimación de la demanda.
A su vez, la demandada formula reconvención reclamando la suma de 800€, en concepto de devolución de la diferencia entre el importe total de la fianza (1900€) y la suma aplicada a la cantidad adeudada (1.100€). El actor, demandado reconvencional, se opone a ésta alegando su improcedencia al adeudar la arrendataria una suma mayor.
Seguido el juicio por sus trámites, recayó sentencia por la que, estimando en parte la demanda, condena a los demandados a abonar solidariamente al actor la suma de 2.789'42€, de los que 150€ son por renta impagada, 950€ por indemnización por falta de preaviso y 1.689'43 por daños (instalación de climatización e instalación
de telefonía), todo ello en concepto de principal, más los intereses legales desde la interpelación judicial. Asimismo, estima la demanda reconvencional y condena al demandado reconvencional a pagar a la actora la suma de 800€ más intereses legales desde la interpelación judicial. No se efectúa una especial imposición de las costas.
Frente a dicha resolución se alza el demandante Sebastián y la impugna respecto de la desestimación de la reclamación por determinadas partidas (instalación eléctrica y alumbrado, instalación de fontanería y saneamiento, fachada y varios), alegando que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba y en la interpretación del contrato.
A su vez, al oponerse al recurso, la parte demandada impugna la sentencia en cuanto a: (1) del importe de la condena ha de deducirse la suma de 1.100€ que corresponde a la aplicación a dicha deuda de la fianza prestada en su día, compensación que fue opuesta en la contestación y que comportó que la reconvención se limitara a 800€. (2) se estima la reclamación de indemnización por daños en la instalación de climatización, que en los razonamientos jurídicos, en consonancia con el dictamen pericial, se valora en 1.635'04€, mientras que la condena se establece, en lo que estima que obedece a un error material, en la cantidad de 1.689'42€. Por todo ello, solicita la revocación parcial de la sentencia, en el sentido de que la condena a los codemandados se fije en 1.635'04€.
En consecuencia, el debate queda fijado en los términos que anteceden y se dispone para su resolución del mismo material probatorio que en la primera instancia.
Del recurso de la parte actora
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- Respecto a la reclamación por parte de la arrendadora de una indemnización por los desperfectos que presenta el local arrendado al término del contrato, es preciso partir de la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos 1561, 1563 y 1564 del C.C . en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal, y de la redacción del art. 21 LAU 29/94, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil, a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa. Así, la STS 12.2.2001 resume:
"Estima, en efecto, el legislador que al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien podrá eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo
1.562 al que nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación,...
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SAP La Rioja 434/2020, 28 de Octubre de 2020
...parches de pintura. .." y de las mismas cabe concluir que exceden de tal consideración de mera retirada. Cabe señalar así la SAP Barcelona nº 1054/2019 de 30-9-2019 ( secc. 13ª, rec. 500/2017, FD 2º) en la que se indica la respecto La facultad del arrendatario de retirar las mejoras útiles ......