SAP Valencia 1119/2019, 18 de Septiembre de 2019
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 1119/2019 |
| Fecha | 18 Septiembre 2019 |
ROLLO NÚM. 000161/2019
J
SENTENCIA NÚM.:1119/19
Ilustrísimos Sres.:
MAGISTRADOS DOÑA PURIFICACIÓN MARTORELL ZULUETA DON LUIS SELLER ROCA DE TOGORES DOÑA SONIA MARTÍNEZ UCEDA
En Valencia a dieciocho de septiembre de dos mil diecinueve.
Vistos por la Sección Novena de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON/ DOÑA LUIS SELLER ROCA DE TOGORES, el presente rollo de apelación número 000161/2019, dimanante de los autos de Incidente Concursal [ICO] - 000634/2018, promovidos ante el JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 3 DE VALENCIA, entre partes, de una, como apelante a don/ña Casiano, representado por el Procurador de los Tribunales don/ña SILVIA GASTALDI ORQUIN, y de otra, como apelados a GESTAE VALENCIA S.L., representado por el Procurador de los Tribunales don/ña OSCAR RODRIGUEZ MARCO, ADMINISTRADOR CONCURSAL DE ELISA MENUTS SL, D. Conrado y ELISA MENUTS SL representados por el Procurador de los Tribunales don/ña ESTHER CUCARELLA PONS, en virtud del recurso de apelación interpuesto por don/ña Casiano .
La Sentencia apelada pronunciada por el Ilmo. Sr. Magistrado del JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº
3 DE VALENCIA en fecha 22-10-18, contiene el siguiente FALLO: " Desestimo la demanda que ha dado lugar a la formación del incidente y condeno a la parte actora al pago de las costas procesales causadas. "
Que contra la misma se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por don/ña Casiano
, dándose el trámite previsto en la Ley y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial, tramitándose la alzada con el resultado que consta en las actuaciones.
Que se han observado las formalidades y prescripciones legales.
Contra la Sentencia dictada por el Juzgado Mercantil Nº 3 de Valencia en 22 de octubre de 2018, se interpone recurso de apelación por don Casiano .
La Sentencia en cuestión desestima la demanda formulada por don Casiano, rechazando la rescisión de la compraventa efectuada en 5 de julio de 2016 por la mercantil concursada ELISA MENUTS S.L. a GESTAE VALENCIA S.L. de nave industrial en la que se encontraba ubicada la actividad empresarial de la deudora.
Considera la sentencia que, dadas las particularidades urbanísticas de la nave enajenada y las necesidades de liquidez de la mercantil, la venta se llevó a cabo sin perjuicio para la masa.
Se alza el demandante denunciando error en la valoración de la prueba en relación con el perjuicio causado, no habiendo valorado que se trataba del único activo importante de la deudora, que se encontraba libre de cargas y que se produjo poco más de un año antes de la declaración del concurso de acreedores. No ha tomado en consideración que la adquirente era la asesora contable de la mercantil, con conocimiento directo de su situación financiera, lo que denotaría la mala fe de la adquirente. En relación con el precio, considera no acreditado que exista la infracción urbanística denunciada que determinaría la reducción del precio, ni la necesidad de llevar a cabo obras de restitución. Denuncia así mismo que la operación supusiera un beneficio para la actividad y satisfacción de los acreedores de la concursada.
Se oponen al recurso, interesando la confirmación de la sentencia tanto la administración concursal como la adquirente GESTAE VALENCIA S.L.
La controversia que se trae a esta alzada en relación con la compraventa de 5 de julio de 2016 versa sobre dos cuestiones:
i) Si el precio pagado por la nave industrial (90.000 euros) era ajustado al mercado en la época de la operación. Para ello se pone el énfasis en la existencia o no de una irregularidad urbanística (construcción de entreplanta) que exigía la depreciación del activo, excluyendo tal elemento irregular y costeando obras de eliminación de este.
ii) Si la operación supuso, por el precio satisfecho y por las circunstancias concurrentes, un perjuicio para la masa, y si estaba justificada.
Sobre el precio.
La sentencia de instancia valora las dos periciales aportadas al pleito (de demandante y codemandado) considerando que, si bien la mas ajustada a la fecha de la operación es la propuesta por la actora, esta omite la necesidad de realización de unos costes de adecuación que valora en unos 60.000 euros.
Concluye así que "a fecha de celebración del contrato de compraventa, la valoración del inmueble ascendía a un precio de mercado próximo a los 130.000 euros." (FJ SEGUNDO, apartado 4.- in fine).
Esta sala, a la vista de la prueba practicada, tiene serias dudas acerca de la valoración que ha de hacerse de la irregularidad constructiva y de su propia existencia dada la vaguedad de las explicaciones que se contienen en el dictamen aportado por la parte demandada. Ante una circunstancia tan relevante debiera haberse dado mayor justificación sin que, pese al tiempo transcurrido, conste denuncia u orden de demolición alguna.
Por otro lado, es llamativo que el préstamo hipotecario sobre la nave suscrito en el año 2000 con La Caixa, ascendía a 162.273 euros por principal, lo que mal casa con la depreciación pretendida del activo por la supuesta irregularidad urbanística.
Sin embargo, la discusión es estéril pues, como se ha dicho más arriba, es hecho fundamento de la sentencia no atacado que el valor del activo en la época ascendía a 130.000 euros (y no se puede decir que el magistrado obvie la irregularidad pues hace expresa referencia a ella). A este valor asignado por la sentencia hemos de atenernos.
Sobre el perjuicio para la masa.
La sentencia considera que esta diferencia en 40.000 euros en relación con el precio pagado no causa perjuicio, en la medida en que estaría justificado ya que habría permitido a la ahora concursada obtener liquidez y pagar deudas sin infringir la par conditio creditorum, y al mismo tiempo, garantizar el mantenimiento de su actividad mediante el contrato de arrendamiento que se suscribió el mismo día con la adquirente. Cita doctrina del Tribunal Supremo.
Sin embargo, no se comparte la valoración por la sala. El precio satisfecho por el activo supone el 70% de su valor según sentencia, siendo una diferencia cuantitativa y cualitativamente muy relevante. Nótese por ejemplo que la realización de un activo inmobiliario (no esencial) en el concurso por un precio inferior en más de 10% de su valor de mercado, exige autorización judicial ( art. 43 LC).
Se ha producido así un sacrificio patrimonial que supone la renuncia a una propiedad libre de cargas (y a 40.000 euros) a cambio de obtención de liquidez por importe de 90.000 euros, debiendo abonar la renta mensual por su uso de 1.500 euros.
Son habituales este tipo de operaciones (venta con arrendamiento) en supuestos en que los activos se transmiten con una carga hipotecaria, liberándose así el deudor del compromiso pago del préstamo a cambio
de recibir un precio algo inferior al de mercado y de asumir el pago de unas rentas para poder seguir disfrutando del inmueble. Pero no es el caso.
No se discute sobre la realidad del pago del precio ni del destino dado, sino sobre la bondad de una operación realizada y en este extremo no parece aplicable la doctrina dictada por el Tribunal Supremo.
La muy relevante diferencia económica entre el precio pagado y el valor del bien dado en la sentencia de instancia, unido a la disminución del activo de la concursada por el obligado pago de rentas mensuales determina un detrimento patrimonial patente y supone la causación de un perjuicio para la masa, determinante de la rescisión concursal ( art. 71.1 LC), sin necesidad de acreditar la concurrencia de intención fraudulenta alguna, encontrándose dentro del periodo de sospecha previsto en art. 71.1 LC.
Pero es que, además, asumiendo la urgente la necesidad de liquidez de la deudora, el recurso a un préstamo con garantía hipotecaria sobre la nave (recordemos que el año anterior se había cancelado un préstamo garantizado con la nave por un principal de 162.273 euros) hubiese permitido mantener la propiedad sobre la nave y hubiera generado unas cuotas similares a los alquileres que se comprometían (1.500 euros mensuales).
La relación de la adquirente con la concursada y la mala fe denunciada.
No es posible...
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