SAP Almería 523/2019, 19 de Julio de 2019
| Ponente | MANUEL ESPINOSA LABELLA |
| ECLI | ES:APAL:2019:948 |
| Número de Recurso | 255/2018 |
| Procedimiento | Civil |
| Número de Resolución | 523/2019 |
| Fecha de Resolución | 19 de Julio de 2019 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Almería, Sección 1ª |
SENTENCIA Nº 523
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ILMOS SRES.
PRESIDENTE:
DON MANUEL ESPINOSA LABELLA
MAGISTRADOS:
DON LAUREANO FRANCISCO MARTÍNEZ CLEMENTE
DOÑA ANA DE PEDRO PUERTAS
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En la Ciudad de Almería a diecinueve de Julio de dos mil diecinueve.
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial, ha visto en grado de apelación, Rollo nº 255/2018, los autos de Procedimiento Ordinario procedentes del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 2 de Berja, seguidos con el nº 290/2016, entre partes, de una, como parte apelante y apelada G.E. Adra S.L., representada por el Procurador Don Jose Manuel Escudero Ríos y dirigida por el Letrado Don Manuel Enrique Sánchez, y de otra, también como parte apelante y apelada Doña Eloisa, representada por la Procuradora Doña Maria Isabel Leal Calzadilla y dirigida por el Letrado Don Arturo Esteban García-Verdugo Orozco.
Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.
Por el Ilmo. Sr.Juez del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 2 de Berja, en los referidos autos se dictó Sentencia con fecha 17 de Noviembre de 2017, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:
"DESESTIMO la demanda interpuesta en nombre y representación de G.E.ADRA S.L. contra Eloisa .
Sin especial imposición de costas.".
Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte actora y demandada se interpusieron, en tiempo y forma, recursos de apelación, mediante escritos en el que se solicitó, por la actora que se dicte sentencia por la que revoque la dictada en primera instancia, acogiendo los motivos articulados en su recurso, con imposición a la contraria de las costas del recurso. Y la demandada que se revoque la no condena en costas de la actora a pesar de haberse desestimado la demanda.
Los recursos deducidos fueron admitidos, dándose traslado de los mismos a la parte contraria, que solicitaron ambas, la confirmación de la sentencia recurrida.
A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y se señaló para deliberación, votación y fallo.
En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.
Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Manuel Espinosa Labella.
Se recurre la sentencia que desestimó la demanda por la que se insta la resolución del contrato de compraventa de unos inmuebles situados en Adra, alegando la demandante en su escrito inicial que el contrato se ha incumplido por la demandada por no haber dejado los inmuebles libre de arrendatarios en la fecha pactada en el contrato, es decir el 2 de enero de 2015, a pesar del tiempo trascurrida tras el contrato de venta de fecha 15 de mayo de 2007, por lo que además de pedir la devolución del dinero entregado a cuenta se pide el abono de la misma cantidad en concepto de arras penales. Se fundamenta su pretensión resolutoria en el requerimiento efectuado al efecto por la parte actora el 19 de octubre de 2015, en que le ponía de manifiesto a la vendedora la existencia de varios locales arrendados abiertos al público, a la vez se interesaba la resolución del contrato referido por no haberse dejado los inmuebles libres de arrendatarios.
La demandada se ha opuesto a la resolución del contrato por entender que no ha incumplido sus obligaciones sino que ha sido la parte compradora la que no ha ofrecido pagar los más de cuatro millones de euros que debía, como se estableció en el contrato respecto a la fecha de elevación a escritura pública, el 2 de enero de 2015, fecha en que se tendrían resueltos los contratos de arrendamiento, no teniendo el comprador interés en resolver el conflicto por la disminución del precio de las viviendas desde el año 2007 al 2014, verdadera causa del impago, además de que se le ofrecieron varias alternativas para resolver el conflicto no aceptadas, rechazando el incumplimiento al contestar a aquel requerimiento e interesando se desestime la demanda.
La sentencia recurrida ha desestimado la demanda por entender que no se han incumplido por la demandada sus obligaciones contractuales, además constar acreditado que medió una ampliación del plazo por la prueba testifical practicada, no apreciando un incumplimiento ni siquiera ante una eventual imposibilidad de resolver todos los contratos de arrendamiento, porque mediaron unas relaciones personales entre las partes y estos se fueron modulando a lo largo del tiempo por las circunstancias económicas, además de no estimar acreditada una causa esencial que frustre el fin del contrato.
En la fecha de la sentencia no constaba unido a los autos la sentencia de esta Audiencia, que revoca otra del Juzgado de primera instancia de Berja, por la que se desestima la demanda contra uno de los referidos arrendatarios.
. SEGUNDO.- Con carácter previo debemos de señalar que, por lo que hace a la valoración de la prueba, cabe realizar un aseveración jurisprudencial. Así, esta sala viene manifestando de forma contundente y, por ende, sobradamente reiterada, que la amplitud del recurso de apelación permite al Tribunal "ad quem" examinar el objeto de la "litis" con igual amplitud y potestad con la que lo hizo el juzgador "a quo".
No obstante, el principio de inmediación, que aparece en la anterior LEC y con mayor énfasis en la nueva LEC, que informe el proceso civil debe concluir "ad initio" por el respeto a la valoración probática realizada por el juzgador de instancia salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio.
En el caso que nos ocupa nos encontramos ante un caso de denuncia de incumplimiento de las obligaciones que incumbían a las parte contratantes, es decir a la vendedora en cuanto que no se han dejado libres los locales comerciales de los inmuebles objeto de la venta, cuando este era un requisito para otorgar la escritura pública de venta, de lo que ha quedado constancia con la documentación aportada valorada por la sentencia recurrida; y a la parte compradora por no haber abonado el resto del precio, aunque opuso que ha tenido voluntad de cumplir como se deduce de las relaciones entre las partes y la estrecha actividad no solo contractual existente entre ellas desde el año de la firma del contrato hasta el mes de enero de 2015, es decir que trascurrió más de siete años desde que se firma el contrato y se debía otorgar la escritura de venta, existiendo durante ese periodo de tiempo una serie de pagos que se inician en el año 2007 y continúan hasta el año 2014, es decir hasta pocos días antes de la fecha de otorgamiento de escritura.
Por consiguiente en la dinámica contractual se mantiene una voluntad de cumplir que aparece en el comprador hasta mediados del año 2015, en que ya se manifiesta su voluntad resolutoria al amparo de que los locales comerciales estaban abiertos al público. Por parte de la demandada se aprecia una voluntad de cumplir su obligación de que los locales estuviesen libres de arrendatarios, como lo evidencia que algunos de los locales
están libres de inquilinos -cinco según se reconoce- y otros tienen un contrato con plazo de extinción, si bien hay uno de ellos en que no se ha estimado la acción de resolución contractual, lo que acontece poco antes de dictarse la sentencia de primera instancia, periodo durante en que había sentencia estimatoria no firme.
Las relaciones entre partes contratantes durante todo este tiempo no son las habituales de un contratante más sino que media una relación profesional gestor-cliente, que se acredita en que el demandante llevaba la gestión fiscal de los inmuebles de la demandada, además de asesorarle al comprar la casa de Fuengirola con parte del importe del dinero recibido como se deduce del interrogatorio del demandante, manteniendo una relación personal hasta el punto de hacer el pago de los recibos de IBI los inmuebles objeto de la venta a mediados del año 2014, además de reunirse ambas partes para intentar dar una solución amistosa al contrato.
En este particular tema del incumplimiento alegado por ambas partes, debemos de precisar que se alega por la compradora que no consta acreditado que el vendedor pudiese cumplir el pago del precio, puesto que fue requerido a tal fin por medio de un requerimiento notarial tardío de la demandada, con el fin de que otorgase escritura de venta previo pago del precio, siendo citado para comparecer ante Notario el 30-10-2018. A dicho requerimiento ya opuso por el demandante que el arrendatario Samuel no podía ser desahuciado por haber estimado el recurso de apelación esta Audiencia, lo que se estima esencial a efectos de cumplir su obligación previa al pago del precio, lo que conforme a los términos del contrato resulta del todo punto ajustado a derecho, es decir no se paga el resto del precio porque previamente debe cumplirse la condición: quedar libres de inquilinos los locales arrendados.
Respecto a la supuesta voluntad cumplidora de la parte vendedora debemos de traer a colación la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 1996 que recoge la tradicional doctrina del Alto Tribunal respecto de cuándo procede la resolución de la compraventa, en concreto se dice "la doctrina más moderna ya consolidada de esta Sala tiene declarado que la resolución a tenor del artículo 1504 del Código Civil no requiere una conducta dolosa del comprador, que es a lo que apunta la frase "actitud...
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