SAP Madrid 82/2019, 7 de Marzo de 2019
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 82/2019 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 14 (civil) |
| Fecha | 07 Marzo 2019 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0131875
Recurso de Apelación 560/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 728/2017
APELANTE: D Paulino
PROCURADOR D. LUIS MARIA CARRERAS DE EGAÑA
APELADO: FIDERE GESTION DE VIVIENDA, SLU
PROCURADOR Dña. MARIA DEL CARMEN OTERO GARCIA
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
D. JUAN UCEDA OJEDA
D. JOSE IGNACIO ZARZUELO DESCALZO
En Madrid, a siete de marzo de dos mil diecinueve.
Siendo Magistrado Ponente D. PABLO QUECEDO ARACIL
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles sobre procedimiento Ordinario 728/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia Nº 87 de Madrid, en los que aparece como parte apelante D. Paulino, representado por el Procurador D. LUIS MARÍA CARRERAS DE EGAÑA y defendido por el Letrado D. JESÚS LLUCH TEJERO y como parte apelada FIDERE GESTIÓN DE VIVIENDA S.L.U. representada por la Procuradora Dña MARÍA DEL CARMEN OTERO GARCÍA y defendida por la Letrada Dña. ISABEL JIMÉNEZ LUCERO, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 26/04/2018 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 26/04/2018 cuyo fallo es del tenor siguiente:
"DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda promovida por el Procurador Sr Carreras de Egaña, en nombre y representación acreditada en la Causa.
DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la entidad FIDERE GESTIÓN DE
VIVIENDA SLU de la demanda formulada en su contra.
DEBO DECLARAR Y DECLARO
i.- que no ha lugar a reembolsar a Dº Paulino por cantidad alguna por gastos comunes no individualizables o gastos de CCPP. Tampoco ha lugar a reembolsarle cantidad alguna por pagos de IBI. NO ha lugar a la nulidad de la Cláusula Decimoctava pero regulándose, no obstante, lo relativo a costas y gastos procesales de acuerdo con la LEC. Tampoco ha lugar a reconocerle derecho de reembolso de cualesquiera otras cantidades abonadas por estos conceptos que se hayan podido pagar por el hoy actor desde la demanda hasta el dictado de esta Sentencia.
ii.- no puede considerarse que se haya incurrido, por parte de FIDERE, en conducta obstaculizadora relevante impeditiva del derecho de opción de compra de Dº Paulino .
iii.- no ha lugar a considerar que FIDERE haya imposibilitado el ejercicio de la opción de compra a Dº Paulino al impedirle conocer datos relevantes que hubieran sido necesarios para la elevación a público de la ulterior escritura.
iiii.- se fijan como parámetros para la fijación del precio definitivo de la opción de compra ya ejercitada válidamente por Dº Paulino los siguientes: 1.181,15 euros m2 útil y 60% (708,69 euros) de ese precio para garaje y trastero computando un máximo de 25 m2 y 8 m2 respectivamente . Se deducirá el 50% de las rentas cobradas: 16.615,42 euros .
Se le aplicará el índice de actualización del 2
No se hace pronunciamiento en las costas de este procedimiento"
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D. Paulino al que se opuso la parte apelada FIDERE GESTIÓN DE VIVIENDA S.L.U.y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 27 de febrero de 2019.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.
El debate.
El actor, D. Paulino es titular de un contrato de arrendamiento con opción de compra de VPO para jóvenes suscrito con la entidad EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA Y SUELO DE MADRID, (IVIMA) de fecha 29-12-2010.
El 31-10-2013 IVIMA le notifico que la vivienda arrendada, había sido vendida, junto con el resto de viviendas que integraban el inmueble, a la entidad FIDERE GESTIÓN DE VIVIENDAS SLU, por Escritura Pública Nº 4047 del protocolo del Notario D. ANTONIO PÉREZ COCA, subrogándose FIDERE en los derechos y obligaciones de los contratos de arrendamiento sobre las viviendas adquiridas desde el día del otorgamiento, sin que por ese hecho se modificasen las condiciones contractuales anteriores, que seguirían invariables, cambiando solo la persona del arrendador.
Su contrato de 29-12-2010 era por siete años; hasta el día 16 de diciembre de 2017, y estaba sometido a la
L.A.U. de 1994
La cláusula 7ª le imponía el pago de los gastos comunes no susceptibles de individualización, imputables a la vivienda arrendada y sus anejos según su cuota de participación.
No está conforme con dicha cláusula por abusiva. En su opinión, debe interpretarse de acuerdo con el Art. 20.1 LAU de 1994 que subordina su validez a que conste por escrito, y con la fijación de su importe anual a la fecha del contrato, lo que no consta en el contrato.
Por ese concepto ha pagado 3.856,59€, que pide le sean devueltos.
Por razones de analogía con la nulidad de las cláusulas que repercuten los gastos o tributos en los préstamos hipotecarios, según doctrina del Tribunal Supremo, entiende la repercusión del IBI; cláusula 9ª, es abusiva, al tratarse de una imposición que no ha sido objeto de negociación entre las partes.
Por esa cláusula ha pagado 1.488,59€, solicitando su reintegro.
También pide la nulidad por abusiva de la cláusula sobre costas y gastos judiciales.
Finalmente, solicita sea revisada la cláusula 16ª sobre la opción de compra, y en particular sobre el precio de compra en el ejercicio de la cláusula de opción contenida en el contrato, no estando de acuerdo con el coeficiente de actualización fijado por FIDERE
FIDERE se opuso a todas las pretensiones del actor, y en especial a las que pretenden aplicar un régimen jurídico que no corresponde
Según el contrato entre las partes, su régimen jurídico es: tanto la vivienda como sus anejos están acogidos al régimen de Protección Pública para el arrendamiento con opción de compra para jóvenes sujeto a la Ley 6/1997, 8 de enero, CCMM y Decretos 11/2005 y 12/2005 de la Consejería Medio Ambiente y Ordenación del Territorio.
De acuerdo con dichos decretos, la indicada vivienda arrendada ha sido calificada definitivamente como vivienda protegida para el arrendamiento con opción de compra para los jóvenes por medio de cedula de calificación n NUM000, fechada el 16 de diciembre de 2010.
Entiende FIDERE que no puede haber controversia en dos aspectos: que la normativa aplicable es el Decreto 11/2005, 27 de enero. Decreto 12/2005, 27 de Enero, Real Decreto 801/2005, 1 de julio, y la Disposición Adicional Única de la Orden 1578/2005, 11 de mayo para el plan de vivienda 2005-2008 CCMM.
Considera que en ningún caso le es de aplicación el Decreto 74/2009 que, además dispone que las viviendas de protección pública anteriores a su entrada en vigor, se siguen rigiendo por sus normativas específicas si la Calificación Definitiva de Protección Pública se obtuvo con anterioridad a la entrada en vigor del mismo. Entiende además que el contrato vence el 16 de diciembre de 2 017, siendo el plazo de ejercicio de la opción de compra 7 años desde la Calificación definitiva de la Vivienda ocurrida el 26 de octubre de 2 009.
La sentencia de instancia desestimó la demanda.
Recurso del actor.
Partimos de la alegación segunda, ya que la primera es el resumen de las pretensiones del recurrente desarrolladas después
APLICABILIDAD DE LA DISPOSICIÓN ADICIONAL OCTAVA DEL REGLAMENTO DE VIVIENDAS CON PROTECCIÓN PÚBLICA DE LA COMUNIDAD DE MADRID APROBADO POR DECRETO 74/2009 DE 30 DE JULIO EN LA REDACCIÓN DADA POR EL DECRETO 59/2013 DE 18 DE JULIO. OBSTACULIZACIÓN DEL EJERCICIO DE LA OPCIÓN DE COMPRA.
La Sentencia de instancia fundamenta su fallo en la exclusión de las viviendas calificadas definitivamente al amparo de la Ley 6/1997 y del Decreto 11/2005 del ámbito de aplicación del Decreto 74/2009.
La disposición transitoria primera del Decreto 74/2009 establece el régimen transitorio en los siguientes términos:
A las Viviendas con Protección Pública, calificadas definitivamente al amparo del Decreto 43/1997, de 13 de marzo; Decreto 228/1998, de 30 de diciembre, y Decreto 11/2001, de 25 de enero, o a las Viviendas de Protección Oficial, calificadas definitivamente al amparo del Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, o a las que este sea de aplicación y, al amparo del correspondiente Real Decreto regulador de la financiación cualificada estatal en materia de vivienda y suelo, les será de aplicación lo dispuesto en la disposición transitoria primera del Decreto 11/2005, de 27 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid
Es decir, como observa la sentencia apelada, este régimen transitorio se refiere a una normativa distinta a la Ley 6/1997 o al propio Decreto 11/2005 que tampoco aparece mencionado, salvo como regulación aplicable.
Sin embargo, para el juez de instancia la disposición transitoria segunda del Decreto 74/2009 establece las condiciones por las que las promociones de vivienda con protección pública, construidas entre el 1 de enero
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