SAP Zaragoza 179/2019, 27 de Febrero de 2019
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 27 Febrero 2019 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Zaragoza, seccion 5 (civil) |
| Número de resolución | 179/2019 |
SENTENCIA núm 000179/2019
Presidente
D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER (Ponente)
Magistrados
D. JUAN CARLOS FERNANDEZ LLORENTE
D. ALFONSO Mª MART�NEZ ARESO
En Zaragoza, a veintisiete de febrero de dos mil diecinueve.
En nombre de S.M. el Rey,
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 005, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de Procedimiento Ordinario 0001017/2016 - 00, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 10 DE ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 961/2018, en los que aparece como parte apelante-demandada, Justiniano, representada por el Procurador de los tribunales, CARLOS ALFARO NAVAS; y asistido por el Letrado FELIPE PIRÓN HURTADO; y como parte apelada-demandante, Leopoldo representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. ALEJANDRA PEREZ CORREAS y asistido por la Letrada Dª MARÍA PILAR BERNAL CAMEO; siendo el Magistrado-Ponente el Ilmo. SR ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER
Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 26 de junio de 2018, cuyo FALLO es del tenor literal:
Que estimando la demanda formulada por D. Leopoldo contra D. Justiniano, en ejercicio de la acción de retracto legal, debo declarar y declaro haber lugar al retracto pretendido por el demandante de la finca rústica, Polígono NUM000, parcela NUM001, del Paraje de DIRECCION000, del término municipal de Villanueva de Huerva, y en consecuencia, debo condenar y condeno al mencionado demandado a estar y pasar por dicha declaración, y a otorgar la escritura de venta de la referida finca a favor del demandante Sr. Leopoldo, con el apercibimiento de que si no lo verifica, será otorgada la escritura de oficio. Asimismo, con desestimación de la reclamación efectuada por D. Justiniano acumulada a los presentes autos, debo declarar y declaro no haber lugar al derecho de retracto de D. Justiniano sobre la finca rústica, del Polígono NUM000, parcela número NUM002, sita en el Paraje de DIRECCION000, en Villanueva de Huerva, absolviendo a D. Leopoldo del otorgamiento de escritura pública con los efectos solicitados. Se imponen las costas procesales a D. Justiniano ."
Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada y dado traslado a la parte contraria, se opuso y se solicitó el recibimiento a prueba, elevándose los autos a esta Sala donde se registraron al nº de rollo arriba indicado y tras practicar prueba con el resultado que obra al rollo, se señaló día para deliberación, votación y fallo el 18 de febrero de 2019.
En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.
No se aceptan los de la sentencia recurrida, y
Los procedimientos acumulados, juicios ordinarios 1017/2016 y 1/2017, recogen las pretensiones de ambos litigantes, D. Leopoldo y D. Justiniano, de hacerse mediante la institución del retracto de colindantes con la parcela adquirida por el otro. Por tanto, ambos son demandantes y demandados.
Los datos que configuran la base de las pretensiones de las partes son los que a continuación se señalan.
D. Leopoldo era propietario de la parcela NUM003 del polígono NUM000 de la localidad de Villanueva de Huerva (Zaragoza) por donación de fecha 29-12-2015.
También, propietario de la parcela NUM002 por compra el 21-12-2016.
D. Justiniano es propietario de la parcela NUM001 del mismo polígono NUM000, por compra el 6-10-2016, inscrita en el Registro de la Propiedad el 16-11-2016 .
El Sr. Leopoldo pretende retraer para sí la parcela NUM001 del Sr. Justiniano y éste la parcela NUM002 de aquél. No se discute la colindancia entre ellas (incluso entre la NUM003 y la NUM001 ).
Principios Jurídicos.- El retracto de colindantes ( art. 1523 C.c .) es el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador. Si bien, la S.T.S. 107/2010, 26-2 matiza: " no tanto es una subrogación, como se define habitualmente, sino una venta forzosa por el comprador al retrayente. Este retracto es una limitación impuesta a la propiedad rústica que, aunque redunda en provecho de un particular, está motivada por interés general, como han reiterado las Ss. T.S. 12-2-2000, 20-7-2004 y 2-2-2007 ".
Y añade la S.T.S. 577/18, 17-10, " Se trata en cualquier caso, y concretamente en el retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues, aunque pueden redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general. En cuanto que supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y esa excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma".
Es un elemento que pretende remediar la excesiva división de la propiedad territorial rústica (minifundismo), que se contempla como un obstáculo al desarrollo de la riqueza ( S.T.S. 18-4-1997 ).
Por eso, precisamente, que se establezca un breve plazo de caducidad de 9 días naturales para su ejercicio ( art.1524 C.c .), transcurridos los cuales ya no puede tener lugar el retracto.
De ahí la importancia en la determinación del dies a quo del cómputo de dicho plazo. Y, en este sentido, la jurisprudencia también es reiterativa en la interpretación del art. 1524 C.c .
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La brevedad del plazo resulta necesaria por razones de seguridad jurídica y no dejar en suspenso la eficacia de las transmisiones durante un tiempo demasiado amplio.
b)El ejercicio del derecho de retracto exige el conocimiento completo del acto de transmisión de la finca, preciso, claro y completo, sin ser suficiente la mera noticia de la misma.
c)Sin embargo, la inscripción registral implica una presunción iuris et de iure de conocimiento por el retrayente de la transmisión, pero si acredita que antes tuvo conocimiento cabal de la misma, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento, pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción.
En este sentido, Ss. T.S. 18-6-2013, 107/2010, 26-2, 577/18, 17-10 y Ss. A.P. Madrid, secc 10, 388/17, 25-9, Zaragoza, secc. 5ª, 388/15, 7-10, Jaén, secc 1ª, 286/14, 30-6 . Criterio ratificado para el retracto de colindantes del Código Civil, por la reciente S.T.S. 577/18, 17-10 .
Otros requisitos.- Precisa el art. 1523 C.c ., que han de ser fincas rústicas y de superficie inferior a una hectárea . Ambas lo cumplen.
No se exige que el retrayente sea agricultor en sentido profesional estricto, sino que sean fincas destinadas a explotación agrícola, pues el requisito no se refiere a la cualidad personal del retrayente, sino a la condición de la finca retraída ( S.A.P. Jaén secc 3ª, 69/2001, 23-11 ).
Y un último requisito de derivación jurisprudencial. No procede el retracto contra quien adquiere las fincas objeto del retracto si éste es, a su vez, propietario de otros colindantes . Pues no tendría sentido deshacer la venta por el retracto para obtener el mismo efecto, la unión de fincas que ya están unidas a otras ( Ss.T.S. 1-12-1902, 18-11-1960 y 13-2-1987 ).
CADUCIDAD.- No se plantea respecto a la acción de retracto de D. Justiniano . La venta de la parcela NUM002 a favor de D. Leopoldo tuvo lugar el 21-12-2016 y la demanda de retracto se interpuso el 30-12-2016. Por lo tanto, incluso computando como fecha de conocimiento el mismo día 21, la interposición de la demanda (f. 557 de los autos) fue en plazo ( art. 5 Cc .).
Más aún si admitimos lo que la propia demanda recoge y que no ha sido desvirtuado por el Sr. Leopoldo . Es decir, que el Sr. Justiniano conoció la venta al día siguiente de la compra (22-12-2016, f. 514 vto de los autos).
Sí resulta más controvertido el comportamiento del otro retrayente, D. Leopoldo . La compra de la parcela NUM001 tuvo lugar el 6-10-2016 y su inscripción registral el 16-11-2016 . La demanda del Sr. Leopoldo el 27-4-2017. Por tanto, totalmente extemporánea.
Aplicando la doctrina jurisprudencial recogida en esta resolución, la acción había caducado. Presunción "iuris et de iure" de conocimiento de la transmisión. Por tanto, sin posibilidad de prueba en contra.
En todo caso, el propio Sr. Leopoldo reconoció honestamente en su interrogatorio que el 29-11-2016 había conocido la venta a favor del Sr. Justiniano . Así lo reafirman los Whatsapps de dicha fecha, no negados ni impugnados (f. 433 de los autos).
Por tanto, no sólo por el hecho de la inscripción, sino por el conocimiento personal y directo, a partir del 29-11-2016 el Sr. Leopoldo debía de haber realizado las gestiones exigidas a todo retrayente. Perentorias, sí. Pero, fundadas en las razones de seguridad jurídica ya señaladas.
Así, constando en ese momento inscrita la compraventa en el Registro de la Propiedad (f. 252), la demanda debió de haber sido presentada el 8-12-2016. Sin embargo, el día anterior a caducar el plazo para accionar (7-12-2016), se limitó a...
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