STS, 26 de Noviembre de 1986

. 703.- Sentencia de 26 de noviembre de 1986

PROCEDIMIENTO: Juicio declarativo ordinario de mayor cuantía.

MATERIA: Proceso. Partes. Litis consorcio pasivo necesario. Mandato. Ratificación tácita por el

mandante de lo actuado por el mandatario.

DOCTRINA: Sostiene la impugnante que debieron ser convocados al proceso todos los

copropietarios a los que afectaban las peticiones declarativas y de condena postuladas, exigencia

procedimental obviada por los accionantes al convocar edictalmente a muchos de ellos pese a

conocer sus circunstancias personales y domicilios. Motivo que ha de perecer puesto que los

domicilios figurados en la Certificación registral no implica que sean los que al tiempo de demandar

continúen aquéllos teniendo, habiéndose cumplido las exigencias procesales con su citación

edictal.

Si el texto de los edictos fuera insuficiente para que los llamados pudieran conocer el alcance del

proceso y sus consecuencias, el recurso por infracción de ley no es el cauce adecuado.

Si bien es cierto que el contrato celebrado por mandatario con terceros, que pueda superar los

límites del mandato o con poder insuficiente, no obliga al mandante, también lo es que puede ser

ratificado por éste, de forma expresa o tácita, la que surge, cuando sin hacer uso de la acción de

nulidad, acepta en su provecho los efectos y consecuencias de lo ejecutado, mostrando con tal

norma de conducta su consentimiento concorde con el del tercero, siendo la determinación de tal

actuar «cuestiones de hecho» atribuidas a los Tribunales de instancias.

En la villa de Madrid, a veintiséis de noviembre de mil novecientos ochenta y seis.

Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, los recursos de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas, como consecuencia de autos de juicio ordinario de mayor cuantía seguidos ante el Juzgado de 1.a Instancia n.° 1 de las Palmas de Gran Canaria, sobre Reconocimiento de derechos y otorgamiento de escritura pública de venta, cuyo recurso fue interpuesto por don José , don Baltasar , don Miguel Ángel , don Jose Luis , doña Carmela y don Gregorio ; doña Maribel ; don Gabino ,doña Alicia y doña Filomena ; don Domingo y don Marcos ; doña Catalina , por sí y en representación de sus hijos menores don Diego y don Luis Pedro ; y don Tomás ; representados por el Procurador don Juan Corujo López Villamil y asistidos del Letrado don Juan Rolan Herrero; recurso interpuesto también por doña Olga , en su carácter de heredera de don Juan Antonio , representada por el Procurador don Fernando Aragón Martín y asistida del Letrado don Enrique García-Torralba Pérez; en cuyos recursos son parte recurrida doña Antonia y don Salvador , personados, representados por la Procuradora doña María Teresa Puente Méndez y asistidos del Letrado don Francisco López Palacios.

Antecedentes de hecho

1. El Procurador señor Jiménez Santana, en nombre y representación de doña Antonia y don Salvador , interpuso ante el Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Las Palmas de Gran Canaria, demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, contra doña Catalina y don Tomás , doña Carla y doña Estíbaliz , y contra doña Carmela , don Gregorio , don Jose Luis , doña Rosendo , don Miguel Ángel , don José , don Baltasar , doña Maribel , don Domingo , doña Elvira , don Marcos , don Juan Miguel , doña Alicia , doña Filomena y contra don Juan Antonio , doña Gabriela , doña Beatriz , doña Maite , don Carlos María , don Carlos Ramón , doña Laura , don Amelia , don Luis Antonio , don Jose Enrique , doña María Consuelo , doña Paloma , doña Eva , doña Inés , don Victor Manuel , doña María Rosario , don Pedro Enrique , don Juan Pablo , don Juan Carlos y contra Herederos de don Luis Pablo , y cuantas personas o entidades se consideren afectados o puedan sentirse interesados con las pretensiones de la presente demanda sobre Reconocimiento de derechos y otorgamiento de escritura pública de venta, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: 1.° Los demandados y otros comuneros cuya identidad desconocen los actores, son titulares regístrales de un solar situado en este término municipal, donde llaman La Cornisa, perteneciente a la finca inscrita como Cortijo de Escaleritas. 2.º Que desde hace muchos años, antes de 1960, los entonces propietarios de la citada finca decidieron parcelar tales propiedades, promoviendo la venta de los solares resultantes, mediante la creación de una entidad promotora que denominaron comercialmente Urbanización Buenavista. Ante las dificultades organizativas que creaba el elevado número de propietarios en régimen de indivisión de tales inmuebles, toda la actividad de la indicada promotora de venta de parcelas, centralizó en las oficinas que el partícipe demandado don Juan Antonio utilizaba en el n.° 120 de la Calle Mayor de Triana en esta Ciudad y fue el señor Juan Antonio , personalmente y a través de sus dependientes, con el que se entendían las personas interesadas en comprar, quien concertaba las operaciones, percibía cantidades, extendía recibos y, posteriormente, encargaba escrituras públicas de compraventa y en representación de diversos comuneros otorgaba a los compradores de parcelas sus respectivos títulos. 3.° Desde mediados de 1960 por gestión del que fuera contratista de obras don Benedicto , el demandante señor Salvador se interesó por el solar descrito en el hecho 1.° de esta demanda, sosteniendo conversaciones con el señor Juan Antonio quedando entre el citado demandado y el actor verbalmente promesa de compra, en primer momento, y en definitiva compra. Al fin de formalizar la indicada operación el señor Salvador giró visita al señor Juan Antonio y en presencia del contratista el señor Juan Antonio garantizó la operación y convino con el demandante que el precio será a razón de 800 pesetas metro cuadrado; siendo la cantidad a abonar de 570.000 pesetas aparte de los gastos de escritura. Como quiera que dicha cantidad era superior a la que hasta la fecha había pagado a la promotora, el señor Juan Antonio se avino a compensar este desembolso a los actores ofreciéndoles la posibilidad de pagar el precio con cierta comodidad. Iniciado el cumplimiento, el señor Salvador visitó al señor Juan Antonio y le hizo entrega de 200.000 pesetas contra las que le entregó un recibo, en el cual se limita a decir en depósito. No llamó la atención del señor Salvador esta anomalía ya que es italiano de nacimiento y no está al corriente de nuestras prácticas de contratación. Pasados unos días volvió el señor Juan Antonio a recibir del señor Salvador 75.000 pesetas, haciéndole entregas de cantidades con posterioridad, de lo que resulta que han abonado la cantidad de 720.000 pesetas a cuenta del precio, cifra superior a la convenida, que fue modificada posteriormente. Posteriormente la Secretaria del señor Juan Antonio citó al señor Salvador a su despacho, al que le manifestó que al hacer ciertos reajustes en el solar, resultaba que el solar que le había vendido aparecía con una superficie superior a la figurada en el plano general sobre el que habían operado. Ante esta novedad, su representado se puso en cuestión si era procedente una resolución, del contrato verbal de compraventa, pero la insistencia del señor Juan Antonio hicieron considerar a todos la conveniencia de ratificar la operación, si bien aumentando el precio por razón de nueva superficie fijada en 899.560 pesetas. En aquel acto el señor Salvador le hizo entrega de 125.000 pesetas al señor Juan Antonio y en esta ocasión el demandado prometió a su representado entregarles en fecha próxima un nuevo plano de situación definitivo. En ese mismo instante sus representados, considerándose propietarios en pleno dominio del solar tomaron física posesión de dicho inmueble, en el que continúan hasta el día de la fecha. Con la plena aquiescencia de los vendedores y organización de ventas, los actores han venido apareciendo públicamente como tales propietarios y poseedores y han recibido constantes ofertas de compra hechas por personas interesadas remitidas por los mismos promotores. 6.° Los actos expresivos de la ocupación a título de dueños de los actores, no han constituido solamente en la física detentación apuntada y en el abono de arbitrios municipales, los señores Salvadoriniciaron desde el primer momento gestiones para edificar sobre aquella parcela y a tal fin se pusieron de acuerdo con el Arquitecto señor Víctor , quien les redactó el proyecto y así resulta del expediente técnico completo que se acompaña. 7.° Cuando sólo restaban a sus mandantes pagar a cuenta del precio del solar como saldo del mismo 179.560 pesetas, en razón de la superficie de la parcela dicha, empezaron los demandantes a observar dilaciones en el otorgamiento de la escritura pública que tanto el señor Juan Antonio como otros dependientes e interesados diferían con evasiones y pretextos. Era propósito de sus representados abonar el citado resto contra firma de la escritura. Como esta situación se prolongara, acordaron los actores requerir notarialmente al señor Juan Antonio , solicitándose el otorgamiento de la escritura pública; conteniendo dicha acta la contestación del señor Juan Antonio que había desistido del verdadero objeto para el que se había consignado las cantidades en depósito y solicitaba el retiro de las mismas en su poder. Por supuesto los actores ignoraban a qué verdadero objeto hizo referencia el señor Juan Antonio . Para los demandantes sólo cabe una lógica explicación a esta extraña e irregular conducta de los demandados y es, que si bien el precio de 1960 era incluso superior al normal, los propietarios de la urbanización Bellavista o sus gestores desean una mayor ganancia con la operación y amparados en la ausencia documental que sufren los demandantes tratan de forzar a éstos a un desembolso cuantioso, e injusto. 8.° Que como requisito previo a esta demanda se interpuso el juicio de conciliación. Terminó suplicando al Juzgado dicte sentencia declarando que entre los actores y los demandados se concertó contrato de compraventa; se condene a los demandados a estar y pasar por esta declaración y a recibir el precio de 179.560 pesetas, condenándoles a otorgamiento de la escritura pública de compraventa y al pago de las costas del juicio. Admitida la demanda y emplazados los demandados antes mencionados, se contestó a la demanda por el siguiente orden: El procurador señor Rada Luengo, en representación de doña Catalina y don Tomás , contestó a la demanda oponiendo a la misma en síntesis los siguientes hechos: 1.° Es incierto el correlativo de la demanda porque los titulares a que se alude lo son no sólo según el Registro sino en la realidad y tampoco puede alegarse desconocimiento de los comuneros porque existe relación de cada uno de ellos. 2.º Parece cierto el correlativo de la demanda aunque precisando que no fuera necesario la creación de una entidad promotora ya que para ello se bastó por sí sola la Comunidad que el señor Juan Antonio fue administrador, que precisó siempre de la firma conjunta con otros apoderados para poder disponer. 3.° Que poco puede decir en relación con el correlativo puesto que en aquél entonces detentaba las participaciones en la Comunidad doña Raquel , sin embargo causa extrañeza oír hablar que entre el señor Juan Antonio y el señor Salvador quedó concertada verbalmente promesa de compra que más tarde fuera compra y que todo ello quedara en nada, ya que el señor Juan Antonio en ningún momento ha tenido capacidad de disposición, sin registro alguno o en condiciones tan poco precisas. Rechazándose por inveraz la versión que se da en cuanto a la venta y aceptamos únicamente que don Juan Antonio se limitó a recibir en depósito cantidades de 720.000 pesetas. 4.° Que no se aceptan las razones que se dice en el correlativo, atreviéndonos a asegurar que el señor Salvador pretendió en todo instante adquirir el solar de autos y que el señor Juan Antonio sólo consintió en ir tomando cantidades en depósito por si en algún momento podía proponer a la comunidad la venta deseada. 5." No se acepta el correlativo porque carece de viabilidad ofrecer tanta apariencia de dominio cuando lo normal es detentar un título quienes deben traer causa sin tener que hablar de física posesión. 6.° Igual razonamiento es el hecho en el párrafo anterior al correlativo, pues ya que nada vincula a la comunidad que el señor Salvador encargara un proyecto de obra.

   7. El correlativo que cierra la exposición de los hechos es la consecuencia natural de los despropósitos de la parte actora, los que no podían acabar de otra forma más lógica si se tiene en cuenta que después de haber actuado de forma incongruente, tras un letargo de nueve años, no se les ocurre otra cosa que construir una absurda teoría sobre compra que nunca efectuaron. Terminó suplicando al Juzgado dicte sentencia desestimando la demanda y absolviendo a sus representados y con imposición de las costas a la parte actora. El Procurador don Carmelo Jiménez Rojas en nombre y representación de doña Carla y de doña Estíbaliz , contestó a la demanda basándola en los siguientes hechos: 1.° Que por cuanto se refiere al correlativo nos atenemos a la certificación del Registro presentada de contrario referida a su fecha. 2.° Que por cuanto al correlativo sólo conocemos la finca de Escaleritas, desconociendo la denominada Finca de Tomás, siendo cierto que la comunidad de propietarios de la primera la administraba el señor Juan Antonio pero sin poder de disposición sobre la venta de la finca o de partes de ella sin el consentimiento expreso de sus mandantes. 3.° Sus mandantes no han sostenido ninguna conversación con los actores y menos han pactado ningún contrato sobre la finca de Escaleritas. 4.º Se niegan los hechos de la demanda que no hayan sido reconocidos en este escrito. Terminó suplicando al Juzgado dicte sentencia desestimando totalmente la demanda y con la imposición de las costas a la actora. Por el Procurador señor Toledo Barrero en nombre de doña Maribel , don Gabino , doña Alicia y doña Filomena , don Domingo , doña Elvira y don Marcos , doña Carmela , don Gregorio , don Jose Luis , doña Rosendo , don Miguel Ángel , don José y don Baltasar , se contestó a la demanda basándola en los siguientes hechos: 1.° Que antes de entrar en el aspecto de fondo de esta oposición se opone la excepción de falta de legitimación de los actores respecto a sus mandantes. 2.° Que nada tiene que objetar al hecho 1.° de la demanda con la salvedad de que en la certificación aportada de contrario figuran una serie de titulares, varios de los mismos que no han sido demandados. 3.° Desconoce esta parte los hechos expuestos en el escrito de demanda y lo que sí se puede afirmar y de ello hay repetida constancia en los asientos registrales, es que la facultad de disponer deterrenos nunca estuvo atribuida a una persona sino a varias de ellas y siempre conjuntamente para llevarse a cabo los contratos de compraventa correspondientes. En este sentido esta parte desconoce los tratos o conversaciones a que reiteradamente se hace referencia en los hechos de la demanda ocurridos, se dice de contrario, hace unos veinte años y no con sus mandantes sino con el señor Juan Antonio . 4.º Existe un hecho relevante que se hace constar que la finca de que se trata en la fecha que se dice tuvo lugar la supuesta compraventa, era rústica, como se deduce de la escritura acompañada. Este hecho sobre naturaleza rústica de la finca de que se trata, ha de proponerse en relación con otro que resulta de los documentos aportados con la demanda, la condición de extranjeros de los demandantes, y, al propio tiempo, hacer la observación de que con la demanda no se acompaña documento alguno acreditativo- de la indispensable autorización administrativa para que la transmisión del inmueble pudiera tener existencia legal, documento que resulta básico o fundamental para el ejercicio del derecho pretendido. Terminó suplicando al Juzgado dicte sentencia desestimando totalmente la demanda y absolviendo de ella a sus representados con imposición de las costas a la actora. Por el Procurador señor Pérez Alemán, en representación de don Juan Antonio , se contestó a la demanda basándola en los siguientes hechos: 1.° Que se niega la veracidad o exactitud de cuantos se consignan de contrario en cuanto contradigan los que a continuación se exponen: 2.° No se acepta el contenido del hecho primero de la demanda y se tacha de incierto. 3.° Es cierto lo que se dice en el párrafo 1.° del hecho 2.° de la demanda, en lo que se refiere a la parcelación y venta de solares y totalmente incierto que para ello se creara una entidad promotora, porque tal actuación la ha desempeñado en todo momento la propia comunidad. También es cierto que las oficinas de la comunidad han sido ubicadas en la c/ Mayor de Triana y que ha sido administrador gestor don Juan Antonio , quien cuando consideraba viable una operación solicitaba la concurrencia de los apoderados para aceptar y formalizar el correspondiente documento privado o escritura pública de compraventa, según los casos, lo que supone que su representado nunca ha poseído facultades de disposición reservadas siempre a la aprobación y firma indistinta de dos de los tres o más comuneros o personas extrañas designadas a tal fin. 4.° Es totalmente incierto el relato que se hace en el correlativo de la demanda. No se niegan los contactos personales y frecuentes entre los años 1960 y 1963 entre actor y demandado y no se niega tampoco que por ser práctica usual y merecer la misma consideración de honorabilidad la persona con quien se trataba, no hubo ningún inconveniente en reservar sin compromiso, mientras tanto, para el mismo, la posibilidad de llegar a comprar dicho solar, admitiéndosele entregas «en depósito» de diversas sumas a resultas de reserva de poder recibir en cualquier momento una oferta que por aceptable fuera suficiente para proponer a la comunidad la venta consiguiente, mas dicha oferta nunca llegó al señor Juan Antonio y la frecuencia de los depósitos se interrumpió hasta que nueve años después de la última entrega quiso sorprender la buena fe de su representado con el contenido del requerimiento notarial. Y si tales hechos no son conducentes a las deducciones que resultan de los mismos sin necesidad de tener que acudir a más elementos. 5.° No es cierto el correlativo de la demanda y aunque así lo fuera no desvirtúa lo que ha sido expuesto por nuestra parte. 6.° Tampoco es cierto lo que se dice y deduce del hecho 5.º que se contesta, mereciendo los siguientes argumentos: los actores no han tenido en ningún momento la posesión material del solar de autos, mientras que la comunidad, por el contrario, ha hecho uso constante del derecho posesorio que deriva de su pleno dominio, como se acreditara. 7.° Parece cierto lo que se relata en el hecho

   6. correlativo de la demanda y ello parece así que la fantasía de los señores Salvador no ha tenido límites desde el momento en que acudieron a hablar con su representado, pues resulta curioso observar la facilidad con que han efectuado desde el inicio de sus intentos y como un primer depósito sin haber realizado los cinco siguientes ya habían encomendado la redacción de un proyecto de edificación. 8.º Es incierto el contenido del primer párrafo del hecho 7.° y más inciertas las dilaciones de que se habla porque no se produjeron. 9.° Es cierto que se intentaron las conciliaciones y evidente que no se siguieron contra todos los titulares regístrales, es de suponer que conocidos tenían que serlo todos tal como aparecen en la certificación acompañada de contrario porque para ello está el Registro y también lo fueron a tiempo porque el documento fue expedido el mismo día que se solicitó, el 24 de octubre de 1978. Terminó suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la que desestime la demanda, se absuelva a los demandados y con imposición de costas a los actores. Por incomparecencia del resto de los demandados, fueron declarados en rebeldía. La parte actora evacuó el trámite de réplica, ratificando los hechos de la demanda y basando su contestación a la reconvención en el citado artículo 524 de la ley de Enjuiciamiento Civil . Conferido traslado a los demandados para evacuar el trámite de duplica, lo que verificaron, ratificando lo manifestado en su contestación a la demanda. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en sus respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos. El señor Juez de 1.a Instancia de Las Palmas de Gran Canaria n.° 1, dictó sentencia con fecha 5 de enero de 1983 , cuyo fallo es como sigue: Fallo: 1.° Desestimo las excepciones opuestas por los demandados. 2.° Desestimo la demanda, absolviendo de ella a los demandados. 3.° Desestimo la reconvención, de la que absuelvo a los actores. 4.° Sin condena en costas para ninguna de las partes.

   Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de los demandantes doña Antonia y don Salvador , y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civilde la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria, dictó sentencia con fecha 29 de septiembre de 1983 , con la siguiente parte dispositiva: Fallamos: Que estimando el re curso de apelación interpuesto por la representación del matrimonio- actor, doña Antonia y don Salvador , contra la sentencia de instancia, que se revoca, y estimando la demanda debemos declarar y declaramos: Que entre los actores y los demanda dos se concertó contrato de compraventa, válido y eficaz en Derecho, respecto a la parcela o solar descrito en el Hecho Primero de la demanda, registralmente inscrito a nombre de dichos demandados; cuyo con trato fue concertado entre las partes en la forma y condiciones recogidas en los Hechos Tercero y Cuarto de la demanda, o sea por el precio unitario de 800 pesetas (ochocientas pesetas) metro cuadrado en función de la superficie real del solar de 1.124,45 metros cuadrados, es decir, por el precio de 899.560 pesetas (ochocientas noventa y nueve mil quinientas sesenta pesetas), siendo la forma de pago aplazada, sin preordenación de los pagos, habiendo entregado los actores en diversas partidas y en fechas comprendidas, de 10 de noviembre de 1960 a 15 de febrero de 1963, la cantidad de 720.000 pesetas (setecientas veinte mil pesetas), quedando el pago del resto, ascendente a 179.560 pesetas (ciento setenta y nueve mil quinientas sesenta pesetas) para el otorga miento de la escritura; que ofrecido el resto, a medio de requerimiento notarial de 20 de marzo de 1972, para el referido otorgamiento, no fue aceptado y hubo de ser consignado el mismo con la demanda. Que debemos condenar y condenamos a los demandados a estar y pasar por la anterior declaración, y, en consecuencia, a recibir como resto del precio de la compraventa la cantidad de 179.560 pesetas (ciento setenta y nueve mil quinientas sesenta pesetas), consignadas con la demanda a tales fines. Que asimismo debemos condenar y condenamos a los de mandados a otorgar escritura pública de compraventa de la parcela o solar en cuestión; siendo los gastos de la compraventa conforme a Ley. Que debemos desestimar y desestimamos la reconvención. Sin hacer ex preso pronunciamiento en costas, en ambas instancias, en ninguna de las relaciones jurídico-procesales deducidas.

   El 18 de mayo de 1984, el Procurador don Juan Corujo López Villamil, en representación de don José

   , don Baltasar , don Miguel Ángel , don Jose Luis , doña Carmela , don Gregorio , doña Maribel , don Gabino

   , doña Alicia , doña Filomena , don Domingo , don Marcos y doña Catalina , por sí y en representación de sus hijos menores, don Diego y don Luis Pedro y de don Tomás , ha interpuesto recurso de casación por infracción de Ley y Doctrina Legal contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria, con apoyo en los siguientes motivos: Primero: Se formula al amparo del n.° 1.° del artículo 1.692 de la ley de Enjuiciamiento civil por haber infringido la sentencia recurrida por inaplicación del artículo 397 del Código civil . El criterio que rige las actuaciones dispositivas de cualquiera de los comuneros en relación con la cosa común, aun cuando de esa actuación se derivase en un efecto positivo para la cosa, es necesario el de la unanimidad, de tal modo que la ausencia de esa voluntad unánime, supone «ex lege» la nulidad plena y radical del acto dispositivo realizado. Según lo dispuesto en el artículo 397 que hemos denunciado como infringido por inaplicación en el presente motivo del recurso, se produce una doble nulidad del acto dispositivo cuya validez pretende la sentencia impugnada, por cuanto, en primer lugar, el apoderamiento en base al cual se realizó la supuesta disposición no había sido otorgado por todos los condueños ni en virtud de acuerdo unánime y, en segundo lugar, tal disposición no se ajustaba siquiera a los límites de los apoderamientos concedidos, desde el momento en que para llevarla a cabo se prescindió de la necesaria concurrencia de dos al menos de los apoderados, quedando de ese modo infringido el expreso contenido del mandato. Por tanto, y a la vista de lo antes tratado debe admitirse el presente motivo del recurso, casándose la sentencia impugnada por contravenir al no aplicarlo, la letra y el espíritu del artículo 397 del Código Civil , declarándose nulo de pleno derecho el acto dispositivo realizado por el señor Juan Antonio , por ser éste contrario a la Ley. Segundo: Al amparo del n.° 1.º del art.° 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por incurrir la sentencia de la Excma. Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria de fecha 29 de septiembre de 1983 , en infracción, por aplicación indebida, del artículo 1.717 del Código Civil . El precepto citado que a nuestro parecer ha infringido al aplicarlo el Tribunal «a quo», cuando ninguna relación guarda con el supuesto de autos. Tercero: Se formula al amparo del n.° 1.° del artículo 1.692 de la Ley Rituaria Civil por infringir la sentencia recurrida, por inaplicación, el artículo 1.727 en relación con el 1.714, ambos del Código Civil . Se trata de delimitar en los citados artículos los efectos de los actos celebrados por el mandatario excediéndose de los límites de su representación. Además de la claridad con la que hemos visto se pronuncia el Código Civil, doctrina y jurisprudencia han abundado en el mismo sentido. Cuando un mandatario se excede en los límites del mandato que le ha sido conferido para un acto concreto o para una serie de actos concretos, para que el negocio pueda tener eficacia frente a terceros es necesario que este último se ratifique en la actuación de su apoderado, sin esa ratificación, falta la condición básica para que nazca el consentimiento de la persona que ha de venir obligada por el contrato y, faltando el consentimiento, el contrato se convierte automáticamente en nulo. Entendemos que no se ha producido, en modo alguno en nuestro caso, esa ratificación, expresa o tácita, que supone la única forma en que puede quedar obligado el mandante por aquellas obligaciones contraídas por el mandatario, excediéndose en los límites del mandato. Y no existiendo la ratificación, ni expresa ni tácita, se produce el efecto relatado en el párrafo 2.º del art.° 1.727 del Código Civil , según el cual, el mandante, no quedará obligado en aquello en que el señor Juan Antonio ,como mandatario, se excedió. Cierto es, que como ordena el artículo que venimos examinando el mandante tiene que cumplir aquellas obligaciones que el mandatario contrajo dentro de los límites del mandato,, pero no lo es menos, que según el mismo precepto, a falta de ratificación, no vinculan al mandante los actos celebrados por el mandatario excediéndose en las facultades que en su momento le fueron concedidas. Por lo tanto, la sentencia de 29 de septiembre de 1983, de la Excma. Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria infringe, al no aplicarlo, el párrafo segundo del artículo 1.727 del Código Civil . Cuarto: Se formula al amparo del número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infringir la sentencia de instancia, por inaplicación, el artículo 1.259 del Código Civil . En relación con el motivo anterior, se plantea en el presente cuarto motivo de casación, con base en la infracción, por inaplicación, del artículo 1.259 de la Ley Sustantiva Civil . La sanción a los contratos celebrados en nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal, es el de la nulidad; y siendo nulo el contrato, ocioso es decir que no se produce efecto alguno frente a aquellas personas cuyo consentimiento fue sustituido indebidamente por el de falso representante o tercero contratante en su nombre. Se aplica este motivo al caso de aquella parte de los copropietarios que no habían otorgado, en efecto, poder alguno al señor Juan Antonio . Así pues, respecto a aquellos copropietarios que otorgaron el poder en forma mancomunada podrá predicarse que no es de aplicación el artículo 1.259, aunque sí el artículo 1.727 del Código Civil ; pero respecto de aquellos que no otorgaron ningún tipo de apoderamiento, resulta claro que el artículo a aplicar es el que ahora se denuncia por infringido por inaplicación, es decir el 1.259 de la Ley Sustantiva, que sanciona con la nulidad aquellos contratos que se celebran sin esa preceptiva autorización en nombre de un tercero. Y faltando el consentimiento, la lógica sanción es la de nulidad plena del contrato celebrado al faltar uno de los requisitos más esenciales del mismo. Y no habiéndolo declarado así la sentencia de 29 de septiembre de 1983, de la Excma. Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria , inaplica el artículo cuya infracción se ha alegado en este motivo. Quinto: Se formula a! amparo del número 1.° del artículo 1.692 de la ley de Enjuiciamiento Civil , por infringir la sentencia de instancia, por aplicación indebida, la Sentencia de esta Sala de 10 de febrero de 1967. La sentencia recurrida manifiesta que es aplicable como doctrina legal la establecida en la Sentencia de 10 de febrero de 1967, relativa al mandato ostensible o representativo aparente, supuesto, claro está, diametralmente diferente al del artículo 1.717 que, con el que consideramos, son los dos únicos elementos en que se fundamenta la resolución, desde el punto de vista jurídico, la Sala de instancia. En el mandato ostensible existe una persona que actúa' como mandatario sin serlo, de la misma forma que el caso del artículo 1.717 corresponde a quien actúa en propio nombre siendo mandatario. La divergencia, por no decir la colisión entre ambos fundamentos jurídicos, demuestra, en nuestra opinión, la debilidad de ambos. El Tribunal Supremo extiende la doctrina del factor notorio aplicable a los comerciantes, para el caso concreto que consideramos. El 18 de mayo de 1984, el Procurador don Fernando Aragón Martín, en representación de doña Olga , a interpuesto recurso de casación por infracción de Ley y de Doctrina legal, contra la citada sentencia de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria, con apoyo en el siguiente único motivo: Motivo único: Al amparo del número 1.° del art.° 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento civil , por haber incidido la sentencia recurrida en infracción por inaplicación de la doctrina legal contenida en las sentencias de ese Alto Tribunal de 26 de diciembre de 1932, 6 de enero de 1933, 8 de julio de 1902, 10 de julio de 1917, 21 de enero de 1920, 29 de abril de 1924, 7 de enero de 1928, 21 de enero de 1930, 19 de noviembre de 1946, 4 de enero de 1947, 20 de mayo y 11 de julio de 1950 , entre otras muchas, relativas al litisconsorcio pasivo necesario a constituir con todos los obligados, cuando se reclama el pago de obligaciones indivisibles y con todos los titulares regístrales, cuando la acción que se ejercita haya de surtir efecto en el Registro de la Propiedad. El actor acompaña con su demanda una certificación registral relativa a la finca que reclama, donde se relacionan setenta y seis propietarios, pero dirige su demanda sólo contra treinta y siete de los copropietarios, afirmando expresamente que éstos (o sea, los demandados) «y otros comuneros, cuya identidad desconocen los actores, son titulares registrales de un solar». La división entre comuneros demandados y comuneros excluidos de la demanda no puede ser más arbitraria, porque entre los demandados figuran los herederos desconocidos de don Alonso y de don Luis Pablo . Y por otra parte, no puede afirmarse seriamente que se desconoce la identidad de quienes aparecen como titulares registrales, porque ésta viene revelada por el propio Registro de la Propiedad. Más bien, parece que la relación de los demandados se constriñe solamente a los que residen en la ciudad de Las Palmas. No empece la doctrina citada el que la demanda se diga dirigirla «contra cuantas personas o entidades se consideren afectados o puedan sentirse interesados con las pretensiones de la presente demanda». La sentencia de Primera Instancia manifiesta que esta falta de litisconsorcio pasivo necesario no se ha producido por haberse producido una citación por Edictos. Independientemente de que la cuestión de la notificación, como quebrantamiento de forma, no tiene nada que ver con el litisconsorcio pasivo necesario, que se refiere solamente a la correcta constitución de la relación procesal en la demanda y no a la citación de los demandados. Y, por eso, las personas que se han personado y que no estaban debidamente emplazadas lo han hecho por conocer a otras que sí lo estaban y por ese medio de notificación, totalmente extraordinario frente a las previsiones de la Ley.

4. Admitidos los recursos y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista el día diez de noviembre del presente año.Ha sido ponente el magistrado Excmo. Sr. don José María Gómez de la Barcena y López.

   Fundamentos de Derecho

1. La sentencia impugnada, revoca la de primer grado absolutoria de la demanda manteniendo el pronunciamiento desestimatorio de la reconvención, hoy ya firme, y acoge la pretensión actora, declarando que entre actores y demandados se concertó un contrato de compraventa respecto de la parcela o solar descrito en el hecho primero de la demanda, contrato convenido en la forma y condiciones recogidas en los hechos tercero y cuarto de aquélla, o sea por precio unitario de ochocientas pesetas metro cuadrado, en función a la superficie del mentado solar de 1.124,45 metros cuadrados, es decir por precio de 899.560 pesetas, siendo la forma de pago aplazada, sin preordenación de los pagos, habiendo entregado los actores en diversas partidas y en fechas comprendidas de 10 de noviembre de 1960 a 15 de febrero de 1963, 720.000 pesetas, quedando un resto ascendente a 179.560 pesetas, para el momento del otorgamiento de la escritura pública, y que ofrecido el resto, a medio de requerimiento notarial de 20 de marzo de 1972, para el referido otorgamiento, no fue aceptado y hubo de ser consignado el mismo con la demanda; y condenando a los demandados a estar y pasar por la anterior declaración, y, en consecuencia, a recibir como resto del precio la cantidad dicha, consignada a tales fines y a otorgar escritura pública de compraventa de la parcela o solar en cuestión.

   La acogida de la demanda se asienta en la sentencia recaída en la instancia - tras rechazar la falta de litisconsorcio pasivo necesario aducida por un grupo de los copropietarios comparecidos y la falta de legitimación activa, por carencia de títulos los actores, ya desestimadas en la sentencia de primer grado -, en la declaración de hechos proba dos, transcrita en sus considerandos sexto y séptimo, en los que se analiza todo el «íter» negocial, detallando tanto la conducta y actos de los demandantes, como la de los demandados, y muy concretamente la del señor Juan Antonio , que fue el que directamente intervino en la contratación y aceptó las entregas parciales del precio aplazado, especificando con absoluta concreción extremo tercero de los hechos declarados probados -, «que dicho señor actuaba en nombre y por cuenta propia y además en representación de los partícipes de forma ostensible, pro moviendo y concertando la venta de solares y parcelas, recepción de dinero, suscripción de documentos privados y encargo de otorgamiento de escrituras públicas», añadiendo seguidamente, que así se concertó la venta del solar por los interesados, en la forma por los mismos relata da, recibiendo el mentado señor Juan Antonio los abonos parciales, «para pago de precio aplazado», y que hasta que se practicó el requerimiento por los actores, de 20 de marzo de 1972, no se hizo manifestación alguna en orden a que las cantidades recibidas lo hubieran sido en concepto «de depósito», suma que «no puso a su disposición (de los actores) ni entregó (el requerido), en su comparecencia ante el Notario, las que tenía en su poder desde 1960 a 1963, siendo más tarde, al formular su re convención, cuando consigna la cantidad de referencia».

   Contra la meritada sentencia, que es mayoritariamente consentida por los copropietarios interpelados, se alzan dos recursos de casación, ambos por infracción de ley y de doctrina legal, uno promovido por el Procurador señor Aragón Martín en la representación acreditada de doña Olga , heredera del fallecido señor Juan Antonio , y otro interpuesto y formalizado por el casuídico don Juan Corujo López Villamil en nombre y representación de don José y otros, cuyo examen ha de hacer la Sala, por el orden citado, ya que la acogida del único motivo en el que se ampara, la exoneraría del examen del segundo recurso, y ello por cuanto su motivación se asienta, con amparo procesal en el ordinal primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento civil , en la infracción, por el concepto de violación por inaplicación, de la doctrina jurisprudencial reguladora del litisconsorcio pasivo necesario, al entender la impugnante, que debieron ser convocados al proceso todos los copropietarios a los que afectaban las peticiones declarativas y de condena postuladas en la demanda inicial, exigencia procedimental obviada por los accionantes, al convocar edictalmente a muchos de ellos, pese a conocer sus circunstancias personales y domicilios, motivo que ha de perecer, pues como acertadamente se establece en las sentencias de ambos grados, ningún precepto procesal autoriza la conclusión a la que llega la allí demandada y ahora recurrente, puesto que los domicilios figurados en la certificación registral, a la que el impugnante hace referencia, no implica que sean los que al tiempo de demandar continúen aquellos teniendo, habiéndose cumplido las exigencias procesales referidas a su convocatoria al pleito, con su citación edictal, sentencia de primer grado consentida por el aquí recurrente, y asentada en razones fácticas no combatidas por adecuado cauce, lo que le privaría de reproducir en casación tal problemática, de otra parte fundamentada en la instancia, de haberse cumplido las formalidades edictales, cuya supuesta inobservancia no cabe acusar en un recurso de casación por infracción de ley, por lo que al no ser quebrantados los principios de audiencia y de cosa juzgada, que son por los que debe velar el Juzgador, con examen de oficio incluso de si la vocación al pleito es correcta, hacen rechazable el motivo, más aún, cuando en su desarrollo, se hace referencia a infracción de normas procedimentales, como lo es que el texto de los edictos fuera insuficiente para que los llamados pudieran conocer el alcance del proceso iniciado y las consecuencias que para los allí llamados pudieranderivarse, cauce para el que no es adecuado el recurso de casación por infracción de ley, como se deja dicho.

   El segundo de los recursos se asienta en cinco motivos, todos ellos articulados con apoyo en el número primero del citado artículo 1.692 de la Ley Rituaria , respectivamente denunciantes de las siguientes infracciones: inaplicación del artículo 397 del Código civil , que exige el consentimiento de todos los condueños para hacer alteraciones en la cosa común, consentimiento inexistente en el caso de autos motivo primero -, aplicación indebida del artículo 1.717 de dicho Código, porque, a su juicio, tal precepto no guarda relación alguna con el caso examinado - motivo segundo -, inaplicación del artículo 1.727 en relación con el 1.714 del mismo Cuerpo legal , por cuanto el único obliga do sería el mandatario, que se ha excedido en el mandato, cuando los actos por el mismo realizados no están ratificados por el mandante, de forma expresa o tácita - motivo tercero -, inaplicación del artículo 1.259 del Código sustantivo , ya que al carecer el mandatario de la correspondiente autorización o representación, el contrato es nulo, - motivo cuarto -, y la aplicación indebida que de la sentencia de 10 de febrero de 1967, se hace en el considerando décimo de la resolución impugnada - motivo quinto.

   Es doctrina constante y reiterada de esta Sala, que si bien es cierto que el contrato celebrado por mandatario, con terceros, que pueda superar los límites del mandato o con poder insuficiente, no obliga al mandante, también lo es que puede ser ratificado por éste, de forma expresa o tácita, la que surge, cuando sin hacer uso de la acción de nulidad, acepta en su provecho los efectos y consecuencia de lo ejecutado, mostrando con tal norma de conducta su consentimiento concorde con el del tercero, siendo la determinación del tal actuar, esto es, tanto de si el mandatario obró de acuerdo con los límites del mandato, como de si se produjo o no ratificación, bien expresa o bien tácita, «cuestiones de hecho», que al venir atribuidas a los órganos jurisdiccionales de la instancia, han de ser atacadas por el cauce del ordinal séptimo del artículo 1.692 de la Ley Rituaria , sentencias de 3 de julio de 1962, 29 de mayo de 1975, 2 de junio de 1981 y 10 de mayo de 1984; doctrina legal de perfecta aplicación al caso examinado, ya que, articulados todos los motivos con apoyatura procesal en el número primero del dicho artículo, permanecen inalterables en casación las premisas de orden fáctico establecidas en la sentencia que se impugna, y es que con apoyo en las mismas, entiende la Sala de instancia que existió un mandato ostensible o representativo aparente, obligatorio para el mandante, dado que los terceros pudieron suponer legítimamente la realidad de dicho mandato, beneficiándose con los pagos hechos a cuenta del precio, situación que es precisamente la contemplada en la sentencia de 10 de febrero de 1967, a que se refiere el motivo quinto; siendo de destacar que lo razonado está expresamente admitido por la recurrente en el primer recurso, doña Olga , heredera del demandado señor Juan Antonio , al decir en su escrito formalizándolo, «que por profundo que sea el desacuerdo de esta representación por lo pretendido por la Sala de instancia, dada la declaración terminante del Tribunal 'a quo' de haberse producido un contrato verbal, es bien evidente que dentro de la técnica de la casación, no cabe establecer una prueba negativa y auténtica que desvirtúe tal afirmación», aserto que indudablemente debió pesar en el ánimo de ambos recurrentes, ya que la primera limita su recurso al litisconsorcio pasivo necesario, en tanto los segundos, formulan el suyo con apoyo único en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento civil , por ser conscientes de que carecían de documento auténtico en el que asentar una denuncia de error de hecho y de que se hubieran infringido normas valorativas de prueba, amparadoras de un error de derecho; razonamientos que abocan al perecimiento de los cinco motivos, ya que en todos ellos vienen los recurrentes a hacer supuesto de la cuestión, incidiendo en la causa de inadmisión 9.a del artículo 1.729 de la Ley de Enjuiciamiento civil , al acusar la aplicabilidad o la indebida aplicación de preceptos, referidos a circunstancias de orden fáctico distintos de los establecidos en la instancia, que no han sido objeto de impugnación adecuada y eficaz.

6. El perecimiento de los motivos que se dejan examinados, apareja la imposición de costas a los recurrentes, por imperativo de lo normado en el artículo 1.748 de la Ley Procesal , y sin pronunciamiento sobre depósito, al no ser precisa su constitución vista la disconformidad de las sentencias recaídas en la instancia.

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar a los recursos de casación por infracción de Ley y de Doctrina legal, interpuestos por don José , don Baltasar , don Miguel Ángel , don Jose Luis , doña Carmela y don Gregorio ; doña Maribel ; don Gabino , doña Alicia y doña Filomena ; don Domingo y don Marcos ; doña Catalina , por sí y en representación de sus hijos menores don Diego y don Luis Pedro ; don Tomás ; y por doña Olga , heredera de don Juan Antonio , contra la sentencia que, con fecha 29 de septiembre de 1983, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria ; secondena a dichos recurrentes al pago de las costas, y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y Rollo de Sala que en su día fueron remitidos.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- José María Gómez de la Barcena y López.- Cecilio Serena Velloso.- Rafael Pérez Gimeno.- Matías Malpica y González Elipe.- Antonio Sánchez Jáuregui.- Rubricado.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don José María Gómez de la Barcena y López, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.- En Madrid, a veintiséis de noviembre de mil novecientos ochenta y seis.