STS, 22 de Diciembre de 1981

PonenteRAFAEL CASARES CORDOBA
ECLIES:TS:1981:236
Fecha de Resolución22 de Diciembre de 1981
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

Núm. 501.-Sentencia de 22 de diciembre de 1981.

PROCEDIMIENTO: Revisión (Arrendamientos Rústicos).

RECURRENTE: Don Santiago .

FALLO

No haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Albacete de 10 de mayo de 1980 .

DOCTRINA: Recurso de casación. Aportación del resultado probatorio de otro pleito.

La inexistencia de contrato de arrendamiento a favor del recurrente, sobre la finca transmitida en el

momento de su enajenación a terceros, apreciación que se pretende combatir en el recurso a través

del análisis, pormenorizado de las probanzas hechas en un anterior juicio de desahucio de precario,

traído por testimonio a las actuaciones, entre el vendedor y el comprador de la finca que el

recurrente quiere retraer, en cuyo juicio, terminado por sentencia de 23 de mayo de 1977, aquél

defendió, con éxito, según dice, la tesis de la existencia del arriendo, desarrollando así un

planteamiento que, aparte el hecho de que esta sentencia sólo dio por probado, presuntivamente, la

ocupación de la finca, a efectos de precario, por "persona distinta del comprador y vendedor», sin

entrar directamente en el tema de la existencia o no de un verdadero contrato de arrendamiento ni

puntualizar con precisión quién fuese el ocupante, trae a examen -confundiendo la casación con

una Tercera Instancia- la totalidad de la prueba hecha en autos para enfrentarla a la del pleito

anterior, sin detenerse a considerar que el análisis de una y otra ya fue realizado, conjuntamente,

por la resolución combatida y por la de Primera Instancia que aquélla confirmó con el resultado de

sentar la inexistencia del arrendamiento en que el recurrente insiste, pretendiendo sustituir con

criterio estimativo el de la Sala sentenciadora, que establece el suyo como conclusión de la total

probanza llevada a cabo en el pleito, actitud del actor rechazable.

En la villa de Madrid, a 22 de diciembre de 1981; en los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Murcia, y en grado de apelación ante la Sala de lo Civil de laAudiencia Territorial de Albacete, por don Santiago , mayor de edad, casado, jornalero, vecino de San Javier, contra "Gallina Blanca Purina, S. A.», con domicilio social en Barcelona, sobre retracto (arrendamientos rústicos); autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de revisión, interpuesto por el demandante, representado por el Procurador don José Pérez Templado y dirigido por el Letrado don Maximiliano Castillo González; habiendo comparecido en el presente recurso la entidad demandada y recurrida, representada por el Procurador don Emilio García Fernández y dirigida por el Letrado don Francisco López Martínez.

RESULTANDO

RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de Murcia, por el Procurador don Manuel Sevilla Manresa, en representación de don Santiago , se promovió demanda de retracto en base a los siguientes hechos: Primero. Que don Santiago es arrendatario de una finca rústica situada en las afueras de San Javier de una cabida de 40 áreas, 92 centiáreas, dentro de la que existe una casa de planta baja [ que ocupa 240 metros cuadrados, propiedad de don Eugenio , y una casa-habitación de planta baja, de 60 metros cuadrados, distribuida en estancia-comedor, despensa y dos dormitorios, con aseo, si bien en la actualidad tiene tres dormitorios por transformación del patio de la misma; que la relación arrendaticia data de 1958, por contrato verbal con don Lorenzo , conviniéndose la renta de 1.000 pesetas anuales, produciéndose subrogación, en la posición del arrendador, en la persona de don Eugenio , heredero de aquél, a quien la actualidad satisface 10.000 pesetas anuales. Dentro de la finca rústica existen seis naves y un almacén, dedicados a la y cría de gallinas, cerdos, pollos y conejos. El resto de la superficie ha venido siendo objeto de cultivo por el actor plantando hierba para la explotación pecuaria.-Segundo. Que don Santiago se vio sorprendido en marzo de 1968 con la interposición de demanda de conciliación en su contra por el Procurador señor Velasco Ruiz de Assín, interviniendo en nombre y representación de la entidad "Gallina Blanca Purina, S. A.», a fin de que reconociera los siguientes extremos: Primero, que dicha Sociedad es propietaria de una tierra secano, situada en las. afueras de San Javier, de cabida 40 áreas y 92 centiáreas, dentro;, de cuya cabida existe una casa de planta baja que ocupa 240 metros cuadrados, consta de varias habitaciones y patio, parte en el algibe, que linda con esta finca otras dependencias, describiéndose sus linderos; la finca fue adquirida en 31 de mayo; de 1974 y consta debidamente inscrita a favor de "Gallina Blanca Purina, S. A.», en el Registro de la Propiedad. Segundo, que se aviniese a reconocer que ocupa sin derecho alguno la citada finca y sus pertenencias y debiendo desalojar la finca en el plazo de un mes, bajo apercibimiento de que en otro caso se ejercitarían las oportunas acciones; que la demanda de conciliación está fechada en 14 de marzo de 1968, teniendo lugar el acto en 29 de marzo del presente año: y la parte demandada manifestó: "Que no reconoce nada de cuanto se dice en la demanda de conciliación, pues ésta es la primera noticia que tiene al respecto. Que lo cierto es que es arrendatario de una finca rústica propiedad de don Eugenio , desde hace aproximadamente unos 20 años, en la que existe una pequeña vivienda de unos 50 metros cuadrados, que le sirve de vivienda y unas construcciones dedicadas a la explotación de cría de gallinas y cerdos y siembra alfalfa y pastos. Que hasta la fecha ignoraba que se hubiese vendido dicha finca, y que si es así, nadie se lo ha comunicado hasta ahora. Que por ello se niega a desalojar la finca y además se reserva el ejercicio de cuantas acciones le puedan corresponder como arrendatario una vez que se le entrega notificación de las condiciones de la misma»; que a través de la indicada demanda el actor llega al conocimiento de la posible existencia de la compraventa; que hasta que el Juzgado de Distrito de San Javier notificó la demanda de conciliación, ni el propietario-vendedor, ni la entidad "Gallina Blanca Purina, S. A.», habían hecho notificación alguna tendente a llegar al conocimiento de la existencia de la transmisión de la arrendada.-Tercero. Que en 24 de mayo de 1978 el Letrado director de la demanda acudió al Registro de la Propiedad de Murcia para comprobar si existía inscrita alguna finca a favor de "Gallina Blanca Purina, S. A.», llegando a la certeza de que efectivamente sí se había producido la transmisión de la finca rústica y de la casa arrendadas a esta parte y que se había producido falsedad en documento público; qué aparece claro que "Gallina Blanca Purina, S.

A.», satisfizo 500.000 pesetas por el total de las fincas consignadas en la instancia; y también evidente la ocultación de la existencia del arrendamiento a favor de esta parte, lo que se ha realizado para que no ejercite su derecho de adquisición.-Cuarto. Que si en la escritura de compraventa y aclaración se hubiera hecho constar la existencia de arrendatario el Registrador se habría opuesto a la inscripción; que en el mes de abril, mantuvo conversaciones con don Eugenio , aclarándole dicho señor que "Gallina Blanca Purina, S.

A.», sabía y tenía pleno conocimiento de la existencia del arrendamiento a favor de don Santiago ; que en consecuencia esta entidad pese a conocer la existencia del contrato verbal de arrendamiento rústico, de duración indefinida, que ligaba y liga al actor con don Eugenio , interpone demanda de conciliación en contra del actor, quizá para promover seguidamente demanda de desahucio; y tras alegar los fundamentos de derecho que estimó oportunos terminó suplicando sentencia por la que se de lugar a la acción de retracto deducida sobre los bienes en los que el actor es arrendatario, condenando a la demandada "Gallina Blanca Purina» a estar y pasar por esta declaración, a la que se hará pago del precio que satisfizo por las fincas de litis, excluyendo previa su determinación el correspondiente a la casa de 240 metros cuadradosocupada por don Eugenio y a que se hace referencia en el extremo A) de la sentencia para expedición por el Registro de la Propiedad de la certificación aportada, cuyo exceso le será devuelto al actor, y a cuya demanda igualmente se le satisfarán los gastos ocasionados en el artículo 1.518 del Código Civil , declarando la cancelación registra! de las inscripciones hechas en favor de la misma, a excepción de la repetida casa de 240 metros cuadrados y que se inscriba la adquisición del actor, imponiendo expresamente las costas procesales a la demandada.

RESULTANDO que previo emplazamiento, se personó el Procurador don Jaime Velasco Ruiz, en nombre de la demandada Sociedad Anónima "Gallina Blanca Purina», contestando la demanda con escrito en el que se expusieron los siguientes hechos: Primero. Negando los del escrito inicial.- Segundo. Que una pequeña historia de las relaciones entre "Gallina Blanca Purina» y el anterior dueño de la finca objeto de litis, don Eugenio ; es a grandes rasgos la siguiente: Don Eugenio , entabló relaciones comerciales con "Gallina Blanca Purina», para la venta de los productos que la misma fabrica, y que en general son piensos para nutrición animal; el señor Eugenio , fue cada vez adeudando mayores cantidades; procedentes de facturas impagadas, efectos devueltos, préstamos, etc., por varios millones de pesetas; que consecuencia de ello, es que la demandada, quiso garantizarse la deuda, en el año 1970, mediante escritura otorgada en 21 de junio de aquel año, ante el Notario de Barcelona don Luis Roca sastre, reconoció deber don Eugenio a la compañía "Gallina Blanca Purina», la cantidad de 5.195.773 pesetas, que se obligó a satisfacer en las condiciones que allí constaba, con el interés que constaba igualmente y en garantía de ello hipotecó la finca que a continuación especifica; que el valor de las fincas descritas estaban valoradas en la escritura a efectos de subasta en 6.000.000 de pesetas y 300.000, respectivamente; que no fueron cumplidas las obligaciones dimanantes de la escritura, por lo que, en 20 de marzo de 1973, por medio del Notario de San Javier, doña Carolina Bono y Huertas, se requirió a don Eugenio , para que se considerase advertido que, como deudor todavía de 5.215.722 pesetas, de que se iba a utilizar el procedimiento del artículo 131 de la Ley Hipotecaria y se le concedía el plazo de seis días para abonar la citada cantidad; que ya se decía en el requerimiento, que dichos 5.215.722 pesetas, eran aparte de otras deudas que también tenía el deudor; el señor Eugenio , tenía también, de otra operación de crédito con "Gallina Blanca Purina», anterior a la de 1970, la intervenida por el corredor de Comercio don Daniel , de Alicante, una deuda de 1.000.000 de pesetas de 28 de agosto de 1969, según Póliza de Préstamo y Crédito que se acompaña, como también otro préstamo de "Gallina Blanca Purina» de 2.000.000 de pesetas, a don Eugenio y otros, que se formalizó ante el Corredor de Comercio de Cartagena, don Héctor en 2 de octubre de 1979; que también se acompaña; igualmente existían otras deudas del señor Eugenio , reflejadas en diferentes letras de cambio, lo que dio lugar a que en el mes de noviembre de 1972, se entablara contra el mismo, juicio ejecutivo en reclamación de 974.266 pesetas del principal y 400.000 pesetas de costas, ante el Juzgado de Primera Instancia del Distrito número cuatro, entonces de esta capital, a cuya demanda se opuso el señor Eugenio , siendo desestimada su oposición y confirmada la sentencia por la Audiencia de Albacete; que para pago de parte de sus deudas, que ascendía en aquel momento con "Gallina Blanca Purina» a unos 10.000.000 de pesetas; pendiente la ejecución de la sentencia firme en el ejecutivo; y con el requerimiento notarial para ejecutar la Hipoteca, el señor Eugenio ofreció para pago hasta donde alcanzase, que se calculaba entonces en unos 6.000.000 ó 7.000.000 de pesetas la dación en pago, mediante escritura de venta de las fincas hipotecadas, y asimismo el entregar otros bienes que se detallan en el documento privado que igualmente se acompaña, que demuestra la deuda mayor que tenía el señor Eugenio con "Gallina Blanca Purina»; que en 31 de mayo de 1974, ante el Notario de Barcelona señor Follia Camps se cancelaba la Hipoteca, y en el siguiente número de protocolo, 1.695 del propio día 31 de mayo, se otorgaba escritura de venta de la mencionada finca por parte de don Eugenio a "Gallina Blanca Purina, escritura que luego hubo de ser ratificada en 9 de enero de 1975, ante el Notario de Cartagena; que don Eugenio no desalojó la finca desde el 31 de mayo de 1974, en que la había vendido, lo que obligó a "Gallina Blanca Purina» a plantear demanda de desahucio en precario en el mes de abril de 1976, ante el Juzgado de San Javier, en cuyo juicio manifestó el señor Eugenio que estaba arrendada la casa pequeña y la finca donde se encontraba la casa mayor, estimando la demanda de desahucio el Juzgado, que fue revocada parcialmente por la Audiencia; estimando que el precario procedía sobre la casa de 70 metros cuadrados y no sobre la de 250 metros; confusión que dio lugar a que ante el Juzgado de Distrito se recurriera por esta parte para aclarar que la casa sobre la que no se había opuesto el demandado era la de 250 metros, y, por consiguiente, que pese al fallo de la Sala, se trataba de un error de ésta.-Tercero. Que surge este pleito retracto en 1978 -estando inscritas las fincas desde el año 1974-, en el cual el demandante don Santiago , autotitulándose arrendatario, pretende quedarse por 500.000 pesetas, unas fincas que valen varios millones de pesetas que, en suma, se trata de una burda maniobra, entre el actor don Santiago , y su principal don Eugenio , consistente en simular un arrendamiento que nunca ha existido, y ello en perjuicio de "Gallina Blanca Purina».-Cuarto. Volviendo sobre cada uno de los extremos antes mencionados, al no tratarse de finca rústica sino urbana; un solar sometido a los preceptos del Código Civil , y por consiguiente no cabe la sujección a procedimientos señalados en la Ley de Arrendamientos Rústicos , sino en dicho Código, y como éste no establece ni concede el derecho al retracto, es claro que también procede la desestimación de la demanda por falta de acción y derecho para ejercitarlo.- Quinto. Que si como dice el actor en el hechoprimero, existen seis naves y un almacén, es claro que él no las construyó; que ha aparecido la carta en los antecedentes de "Gallina Blanca Purina» que se aporta, y que es nada menos que de fecha 14 de noviembre de 1976 y, por tanto, muy posterior a 1958, en que dice que se inició el actor el arriendo y al inicio de las relaciones con "Gallina Blanca Purina», al garantizar don Eugenio , con sus bienes las futuras operaciones, dice en un punto lo siguiente: "Vivienda Operario Granja, inscrito tomo 104 des San Javier, folio 109, finca 6.783, inscripción primera».-Sexto. Que está mal constituida la relación jurídico procesal y existe la excepción de litis consorcio pasivo necesario en esta litis.-> Séptimo. Que en cuanto al precio o valor de la finca, del conjunto de las pruebas, se demuestra que el valor real de la; misma es de unos

8.000.000 de pesetas, y muy superior en más del doble a las que de su misma calidad y cultivo están situadas, en la misma zona, con lo que están excluidas del carácter det rústicas.-Octavo. Que también está caducada la acción de retracto ejercitado; y tras invocar los fundamentos de derecho que; estimó oportuno, terminó suplicando sentencia por la que estime; cualquiera de las excepciones alegadas, y en todo caso desestime; la demanda absolviendo de la misma a "Gallina Blanca Purina».

RESULTANDO que acordado el recibimiento a prueba, ser practicaron las pertinentes, declarándose concluso el juicio, y; dictándose por el Juzgado sentencia con fecha 2 de noviembre de 1978, desestimando la demanda de retracto interpuesta por el Procurador don Manuel Sevilla Manresa, en nombre y representación de don Santiago , contra "Gallina Blanca Purina», absolviendo a dicho demandado de cuantos pedimentos, se contienen en el suplico de la demanda, sin condena en costas.

RESULTANDO que contra la sentencia del Juzgado, se interpuso, por el actor, don Santiago , recurso de apelación, admitido en ambos efectos y, elevados los autos a la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Albacete, con fecha 10 de mayo de 1980, se dictó sentencia , con la siguiente parte-dispositiva: Fallamos que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación del demandante don Santiago , debemos confirmar y confirmamos íntegramente la sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia número una de los de Murcia en los autos a que la presente resolución se contrae de fecha 2 de noviembre de 1978, sin hacer especial declaración de las costas causadas en esta alzada».

RESULTANDO que contra la sentencia precedente de la Sala de lo Civil, por la representación del demandante-apelante, don Santiago , se promovió recurso de revisión al amparo del Régimen legal de Arrendamientos y elevados los autos a esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, se personó ante la misma el Procurador de dicho recurrente don José Pérez Templado, por medio de escrito en el que formularon los siguientes motivos:

Primero

Con fundamento en la causa cuarta del apartado-cuarto del artículo 152 del Reglamento de 29 de abril de 1959 , fundado en injusticia notoria por manifiesto error de hecho en la apreciación de las pruebas, acreditado éste por la prueba documental obrante en los autos.

Segundo

Con fundamento en la causa tercera del apartado cuarto del artículo 52 del Reglamento de 29 de abril de 1959 , consistente en injusticia notoria por infracción (por aplicación indebida) del número tercero del apartado dos del artículo 2 de dicho Reglamento.

Tercero

Con fundamento en la causa tercera del apartado-cuarto del artículo 52 del Reglamento de 29 de abril de 1959 , consistente en injusticia notoria por violación por inaplicación (en definitiva infracción) del artículo 16, apartado primero, número uno del mismo Texto.

Visto siendo Ponente el Magistrado don Rafael Casares Córdoba.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que con fundamento en la causa cuarta del apartado cuarto del artículo 52 del Reglamento de 29 de abril de 1959 , el recurrente articula el primer motivo de revisión arrendaticia entendiendo que la sentencia dictada por la Sala de lo Civil de la Audiencia de Albacete de 10 de mayo de 1980 , incide en injusticia notoria por existir, a su juicio, un manifiesto error de hecho en la apreciación, por el Tribunal, de la prueba practicada en punto a la estimación que hace de la inexistencia de contrato de arrendamiento, a favor del recurrente, sobre la finca transmitida en el momento de su enajenación a terceros, apreciación que se pretende combatir en el recurso a través del análisis, pormenorizado de las probanzas hechas en un anterior juicio de desahucio de precario, traído por testimonio a las actuaciones, entre el vendedor y el comprador de la finca que el recurrente quiere retraer, en cuyo juicio, terminado por sentencia de 23 de mayo de 1977, aquel defendió, con éxito, según dice, la tesis de la existencia del arriendo, desarrollando así un planteamiento que, aparte el hecho de que esta sentencia sólo dio por probado, presuntivamente, la ocupación de la finca, a efectos del precario, por "persona distinta del comprador y vendedor» sin entrar directamente en el tema de la existencia o no de un verdadero contratode arrendamiento ni puntualizar, con precisión, quien fuese el ocupante, trae a examen -confundiendo la casación con una tercera instancia- la totalidad de la prueba hecha en autos para enfrentarla a la del pleito anterior, sin detenerse a considerar que el análisis de una y otra ya fue realizado, conjuntamente, por la resolución combatida y por la de primera instancia que aquella confirmó con el resultado de sentar la inexistencia del arrendamiento en que el recurrente insiste pretendiendo sustituir con su criterio estimativo el de la Sala sentenciadora que establece el suyo como conclusión de la total probanza llevaba a cabo en su pleito, actitud del actor rechazable, que comporta el decaimiento del motivo de tal suerte propuesto.

CONSIDERANDO que el segundo motivo del recurso, al amparo del apartado tercero del número cuarto del mismo artículo 52 del Reglamento de 29 de abril de 1959 , supone existente un manifiesto error de derecho en la sentencia impugnada por aplicación indebida del número tres del apartado segundo del artículo 2 de aquel Reglamento arrendaticio, queriendo deducir la evidencia del error, que este precepto y la doctrina jurisprudencial exigen (sentencias de 21 de diciembre de 1972 y 28 de noviembre de 1980) del examen de las dos pruebas periciales practicadas en el pleito, entresacando de cada una de ellas los datos que convienen a la tesis del error que planteada con tan equívoco como rechazable sistema, frente al irreprochable enjuiciamiento que, de la pericial documental y reconocimiento judicial, se hace por la sentencia combatida, determina el rechazo del motivo expuesto en el que con deducciones e interpretaciones, parciales, de la doble pericial practicada, se viene a sustituir el principio de apreciación que de la misma se hace por él Juzgador de instancia, conforme a las reglas de la sana crítica -única sujeción del proceso lógico de apreciación- por el criterio propio del recurrente, el cual, sin justificación alguna, da de lado, en lo tocante al valor en venta de la finca, único punto que el mismo discute, a la rotunda expresión de los peritos agrónomos, elegidos de común acuerdo por las partes, de que el inmueble en cuestión, tiene, por su situación y circunstancias, "un valor en venta superior en más de 20 veces al que normalmente correspondería para iguales tierras exclusivamente de cultivo» lo que unido a la aceptada situación de la parcela en las inmediaciones del núcleo urbano de San Javier (Murcia), obliga a concluir en la corrección con que el precepto, supuestamente violado, fue aplicado por el Juez inicial primero y por la Sala de Apelación después.

CONSIDERANDO que articulado el tercer motivo del recurso, con fundamento en la misma causa tercera del apartado cuatro del artículo 52 del Reglamento que el precedente, denunciando la existencia de una notoria injusticia por inaplicación del artículo 16 del tan repetido Reglamento de 29 de abril de 1959, que atribuye al arrendatario el derecho de retracto sobre la finca vendida a un tercero, los razonamientos que se contienen en los considerandos anteriores suponen la claudicación del motivo así formulado, por cuanto es obvio que hace supuesto de las cuestiones debatidas -existencia del contrato de arrendamiento y naturaleza rústica de la finca vendida- ya resueltos contrariamente a lo demandado por el recurrente.

CONSIDERANDO que los razonamientos precedentes conducen a la desestimación del recurso con especial pronunciamiento en materia de costas, a cuyo efecto se hace la correspondiente declaración de temeridad y con devolución al recurrente del depósito innecesariamente constituido por él.

FALLAMOS

Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de revisión interpuesto a nombre de don Santiago , contra la sentencia que, con fecha 10 de mayo de 1980, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Albacete ; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas, y a la que se le devolverá el depósito que innecesariamente constituyó; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.

Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose, al efecto, las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Manuel González Alegre y Bernardo.-José Antonio Seijas Martínez.-Antonio Fernández Rodríguez.-Rafael Casares Córdoba.-Cecilio Serena Velloso.-Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el excelentísimo señor don Rafael Casares Córdoba, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma, en el día de su fecha, de lo que como Secretario, certifico.

Madrid, a 22 de diciembre de 1981.-José Sánchez Oses.-Rubricado.

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