STS, 27 de Febrero de 1981
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 27 Febrero 1981 |
Núm. 84.-Sentencia de 27 de febrero de 1981.
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: "Dinsa, S. A.".
FALLO
No haber lugar al recurso contra la sentencia dictada, por la Audiencia Territorial de Madrid
a 11 de octubre de
DOCTRINA: Arrendamientos Urbanos. Aval.
Si la entidad avalista sabía, por la existencia de las cláusulas del contrato, que el contrato de
arrendamiento, por consecuencia además de permitirlo la prórroga legal obligatoria que tenía a su
favor la entidad arrendataria, podría durar tiempo superior del año contractual pactado, claro es que
su aval producido, al responder del cumplimiento concertado para el que fue otorgado, y mientras la
relación arrendaticia al que se proyectó, se mantuviese viva no comprende caso diferente de que los
interesados se propusieran contratar, sino precisamente el que aquellos tuvieron al concertarse el
repetido aval.
En la villa de Madrid, a 27 de febrero de 1981; en los autos de juicio declarativo de mayor cuantía, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número seis de los de esta Capital, y en grado de
apelación ante la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, por don Víctor , mayor de edad, casado, industrial y vecino de las Rozas (Madrid), contra "Dinsa, S. A. de Inversiones», sobre reclamación de cantidad; autos pendientes ante esa Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por la entidad demandada, representada por el Procurador don Luciano Rosch Nadal, con la dirección del Letrado don Francisco Escuivías Franco; habiendo comparecido en este Tribunal Supremo el demandante y recurrido, representado y defendido por el Procurador don Francisco Martínez Arenas y el Letrado don José María Labernia.
RESULTANDO
RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia número seis de Madrid, fueron vistos los autos de juicio # declarativo de mayor cuantía seguidos entre partes de una como demandante don Víctor y de la otra como demandada "Dinsa, S. A. de Inversiones», sobre pago de 550.000 pesetas. Que la demandada exponía en síntesis los siguientes hechos: que su cliente, como propietario del local de negocio sito en Juan Bravo número 28, le cedió en arrendamiento a "Descuento y Servicios, Sociedad Anónima», por contrato de 30 de noviembre de 1973, y precio de 1.020.000 pesetas anuales por mensualidades de
85.000 pesetas, alquiler revisado el 31 de diciembre de 1974, presentando el contrato y anexo en el que seconvino pagar a partir de enero de 1975, 110.000 pesetas mensuales. Que antes de suscribir ese contrato, era arrendatario "Dinsa, S. A. de Inversiones», quien pidió la resolución de su contrato y que se alquilase ala otra entidad, por ser filial o vinculada con ella, ofreciendo "Dinsa» avalarías obligaciones de la arrendataria, según el documento unido. Que en junio de 1975, la arrendataria dejó de abonar los recibos de renta, promoviendo desahucio ante el Municipal número siete, resolviéndose el contrato por sentencia de 3 de septiembre de 1975, condenado a desalojar, teniendo lugar el lanzamiento en 31 de octubre de 1975. Que la arrendataria dejó de abonar los recibos de junio a octubre de 1975 a 110.000 pesetas mensuales, en total 550.000 pesetas, así como los recibos de luz, gas y teléfono; por 39.516 pesetas, los de gas; 65.753 pesetas de teléfono, practicándose la liquidación de las 170.000 pesetas de fianza cuando conozca el importe de los recibos de servicios, reclamando solamente las rentas dejadas de abonar; y después de alegar los fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicaba que en su día se dicte sentencia, condenando al demandado a pagar a su mandante 550.000 pesetas, intereses y costas.
RESULTANDO que admitida a trámite la demanda y dado traslado de la misma, compareció en los autos la representación demandada que formuló su contestación oponiéndose en síntesis con los siguientes hechos: Que negaba todos los hechos que no se admitan; que el contrato se suscribió en 30 de noviembre de 1973, por plazo o tiempo de un año; que el contrato que tenía su cliente fue resuelto por común acuerdo en la misma fecha de 30 de noviembre de 1973; que no solicitó la resolución para que se procediera a arrendar a "Descuentos y Servicios», aunque avaló el cumplimiento del contrato por ésta suscrito; que no le consta el impago de rentas, ni retención de fianza; que la vigencia del año era hasta el 30 de noviembre de 1974, y el aval fue en sus propios términos y después de alegar los fundamentos de derecho que estimé de aplicación, suplicaba que en su día se dicte sentencia desestimando la demanda, absolviendo a su cliente, con imposición de costas al actor.
RESULTANDO que evacuado por las partes el trámite de réplica y duplica, fue recibido el pleito a prueba, uniéndose a los autos las pruebas practicadas; y evacuado a su vez el trámite de conclusiones, el Juez de Primera Instancia número seis de Madrid, dictó sentencia con fecha 13 de mayo de 1977 , cuya parte dispositiva dice: "Fallo que estimando la demanda formulada por el Procurador don Francisco Martínez Arenas, en nombre y representación de don Víctor , debo condenar y condeno a la Compañía Mercantil demandada "Dinsa, S. A. de Inversiones», a que tan pronto sea firme esta sentencia, pague a don Víctor , la cantidad de 550.000 pesetas y sus intereses legales, a razón del 4 por 100 anual, desde la fecha de la interpelación judicial, sin hacer expresa imposición de las costas procesales.
RESULTANDO que contra la anterior sentencia se interpuso por la representación de la parte demandada recurso de apelación, que fue admitido libremente y en ambos efectos, y sustanciada la alzada la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid dictó sentencia en 11 de octubre de 1978 , cuyo fallo dice: Fallamos que con expresa desestimación de la apelación formulada a nombre y representación de la parte demandada "Dinsa, S. A.», contra sentencia de fecha 13 de mayo de 1977, dictada en los autos de que trae causa este rollo, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la mencionada resolución. Sin expresa imposición de las costas del recurso.
RESULTANDO que el Procurador don Luciano Rosh Nadal, en representación de la compañía mercantil "Dinsa, S. A.», interpuso recurso de casación por infracción de ley, que se funda en los siguientes motivos:
Por infracción de ley y de la doctrina legal concordante, al amparo del artículo 1.692, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; por infracción del artículo 1.283 del Código Civil , infringido en el concepto de violación por inaplicación, ya que en los términos de un contrato, cualquiera que sea la generalidad de los mismos, no deberán entenderse comprendidas cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar. La sentencia de la Sala, además de aceptar los razonamientos de la de Primera Instancia, hace en su Considerando primero una interpretación de la fianza extendiendo sus efectos a todo el tiempo en que el contrato de arrendamiento se halle en período de prórroga legal.
Por infracción de ley y doctrina legal concordante, al amparo del artículo 1.692, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil : por infracción del artículo 1.253 de Código Civil , infringidos en el concepto de aplicación indebida, ya que las presunciones no establecidas por la Ley precisan, para su apreciables como medio de prueba, que entre el hecho demostrado y el deducido haya un enlace preciso y directo, según las reglas del criterio humano, enlace que en el caso debatido no' surge con la debida nitidez como para entender que el fiador quede obligado al cumplimiento de obligaciones que exceden del plazo contractual. La sentencia del Juzgado en su considerando cuarto establece que, si bien la duración del arrendamiento se estipuló por un año, como quiera que en la cláusula primera del contrato se pactó la revisión de la renta, ello evidencia que el aval solidario de "Dinsa, S. A.», se extendía no sólo alplazo-contractual, sino también a sus prórrogas. Y la sentencia de apelación hace suyos los resultandos y considerandos de la de Primera Instancia.
RESULTANDO que el Procurador don Francisco Martínez Arenas, compareció como recurrido en nombre de don Víctor ; admitido el recurso e instruidas las partes, se declararon conclusos los autos.
Visto siendo Ponente el Magistrado excelentísimo señor don Antonio Fernández Rodríguez.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que son antecedentes de hecho reconocidos en la sentencia recurrida, tanto en sus Considerandos como en los que expresamente acepta de la dictada en fase procesal de primera instancia, no atacados por la entidad recurrente, por el cauce que autoriza el número siete del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y en consecuencia vinculante en casación, que el demandante, ahora recurrido, don Víctor arrendó a la demandada ahora recurrente, compañía mercantil "Dinsa, S. A. de Inversiones», el local comercial, propiedad del primero, sito en la casa número 28 de la calle de Juan Bravo de esta capital, por precio de 120.000 pesetas anuales, pagaderas por mensualidades y tiempo de un año, pactándose expresamente en el contrato que el alquiler sería revisado en 31 de diciembre de 1974, teniendo en cuenta la variación de los índices de coste de vida que fija el Instituto Nacional de Estadística, y así sucesivamente cada año, suscribiéndose por dicho arrendador y arrendataria un anexo en el que de común acuerdo se convino, en aplicación de tales índices, quedaba aumentado el alquiler a la suma de 110.000 pesetas mensuales a partir del mes de enero de 1975 hasta la nueva revisión prevista en el contrato, y que, con fecha 1 de diciembre de 1973, la sociedad demandada "Dinsa, S. A. de Inversiones», avaló solidariamente el expresado contrato de arrendamiento concertado en 30 de noviembre del mismo año 1973, de que se viene haciendo mención.
CONSIDERANDO que los expresados antecedentes de hecho conduce a la solución desestimatoria del primero de los motivos en que se basa el recurso de casación de que se trata, que la entidad recurrente, al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , fundamenta en pretendida violación, por no aplicación del artículo 1.283 del Código Civil , al entender dicha recurrente que proviniendo tal precepto legal que "cualquiera que sea la generalidad de los términos del contrato, no deberán entenderse comprendidos en él casos distintos y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieren contratar», determina que el aval en cuestión haya de entenderse limitado sólo al período del año que se fijó contractualmente para el arrendamiento con relación al que fue otorgado, pero no al de prórroga legal producida por aplicación de lo normado al respecto en la vigente legislación sobre arrendamientos urbanos, porque, en contra de esa pretensión, se alza la singular circunstancia de que dicho aval, como la indicada sentencia considera, se produjo en el carácter solidario con que fue prestado, no con limitación a período de tiempo alguno, sino con proyección al "cumplimiento del contrato de arrendamiento concertado» (descuento obrante al folio 66 de los autos), en cuya cláusula adicional primera ya tenía en cuenta la posibilidad de su continuidad después de transcurrido el plazo contractual de un año, mediante revisión de renta el 31 de diciembre de 1974, teniendo en cuenta la variación de los índices de coste de vida fijado por el Instituto Nacional de Estadística y así sucesivamente cada año, y por tanto la consiguiente posibilidad de prórroga, lo que tanto quiere decir que mientas el referido vínculo arrendaticio convenido tuviese vida legal, también la tendría el mencionado aval, dado que lo que en realidad éste contemplaba, al no venir limitado a tiempo alguno de duración, era no meramente la del tiempo fijado en módulo contractual en un año, si el en que persistiese el examinado vínculo arrendaticio, respondiendo a garantizar en todo momento la obligación de pago del precio que a la tan mencionada entidad arrendataria correspondía abonar; y al entenderlo así la Sala sentenciadora de instancia en manera alguna produce violación, por no aplicación, del precitado artículo 1.283 del Código Civil , y por el contrario se adapte a él, pues que si la entidad avalista sabía, por existencia de la expresada cláusula adicional, que el contrato de arrendamiento, por consecuencia además de permitirlo la prórroga legal obligatoria que tenía a su favor la entidad arrendataria, podría durar tiempo superior al del año contractual pactado, claro es que su aval producido, al responder del cumplimiento por dicha arrendataria del contrato de arrendamiento concertado para el que fue otorgado y mientras la relación arrendataria al que se proyectó se mantuviese viva, no comprende caso diferente de lo que los interesados se propusieron contratar, sino precisamente el que aquellos tuvieren en cuenta al concertarse el repetido aval.
CONSIDERANDO que a lo expuesto de nada obsta el contenido del artículo 1.851 del Código Civil , al que alude la sociedad recurrente en el desarrollo del motivo examinado, ya que si ciertamente al aval, por su propia esencia y naturaleza de garantía de pago, le alcanzan las normas de la fianza, sin embargo, en el supuesto sometido a debate jurídico no es de aplicar la norma de extinción de dicha garantía por prórroga concedida por el acreedor al deudor, sin el consentimiento del fiador, ya que, de una parte, el invocado artículo 1.851 se contrae a la prórroga voluntaria que el acreedor concede, y no a la que al tiempo delconcierto de la correspondiente obligación viene impuesta por disposición legal con independencia y aún contra la oposición del acreedor y por sola manifestación de voluntad al respecto del deudor, cual es el caso de la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento urbano; y de otra parte por la sencilla razón de que, según viene dicho en el anterior Considerando, la entidad avalista recurrente al prestar el aval tan aludido, y por proyectarlo al "cumplimiento del contrato de arrendamiento concertado», conociendo en consecuencia la vinculación de éste con su posible prórroga legal, por contemplarse en la ya expresada cláusula adicional contractual primera la revisión de renta para tiempo posterior al vencimiento del plazo contractual, implícitamente está prestando su consentimiento a esa prórroga legal.
CONSIDERANDO que a igual solución desestimatoria es de llegar en cuanto al motivo segundo, que también con amparo en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , fundamenta la tantas veces aludida entidad recurrente compañía mercantil "Dinsa, S. A. de Inversiones», en entender aplicado indebidamente en la resolución impugnada el artículo 1.253 del Código Civil , regulador de la prueba de presunciones por consecuencia del hecho demostrado y aquel que se trata de deducir por enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano, pues la Sala sentenciadora de instancia para decidir sobe la cuestión planteada, y en consecuencia en orden al aval de que se viene haciendo mención, no hace aplicación de tal medio de prueba de presunciones, regulado en el citado artículo 1.253 para apreciar la extensión del aval referido, por lo que no cabe decir que se aplicó erróneamente, ya que lo aprecia por consecuencia de los propios términos en que el meritado aval fue prestado en relación con la índole del contrato de arrendamiento a que se contrae y las cláusulas que éste contiene refle-jador de que el aval se entendía, una vez más sea dicho, al tiempo que se mantuviere en vigor.
CONSIDERANDO que por lo expuesto, procede declarar no haber lugar al recurso, condenando a la entidad recurrente al pago de todas las costas, a la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal; y ello de conformidad con lo prevenido en el artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por "Dinsa, S. A. de Inversiones», contra la sentencia que en 11 de octubre de 1978 dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid ; condenamos a dicha parte al pago de las costas y a la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal; líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado», e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- José A. Seijas.-Antonio Fernández Rodríguez.-Jaime de Castro.-Carlos de la Vega Benayas.-José María Gómez de la Barcena.-Rubricados.
Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el excelentísimo señor don Antonio Fernández Rodríguez, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente que ha sido en estos autos, celebrando audiencia pública la misma en el día de su fecha, de lo que como Secretario, certifico.
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