STS 358/1982, 17 de Julio de 1982

Núm. 358.-Sentencia de 17 de julio de 1982.

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: Don Benito .

FALLO

No haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Burgos de 7 de

noviembre de 1979.

DOCTRINA: Contratos. Interpretación. Error de derecho.

Que la investigación de la intención de las partes contratantes, prevista en el artículo 1.282 del Código Civil , sólo cabe cuando, conforme al artículo anterior 1.281 , las palabras usadas en el

contrato pareciesen contrarias a aquella intención, situación conflictiva no planteada en la sentencia

combatida, que al juzgar claros los términos del contrato, no puede ser atacada dando por

supuestas unas contradicciones entre lo literalmente expresado en el convenio y lo querido por las

partes contratantes; no concretadas ni, mucho menos, previamente acreditadas por la vía del error

de hecho, sino, más aún, porque no conteniendo aquel artículo 1.282 del Código principio valorativo

de prueba alguno que sea de riguroso acatamiento por el juzgador, puesto que la exigencia de que

éste se atenga "principalmente" a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, para

juzgar de su intención, no excluye que, a la ponderación de esta intención, concurra cualquier otro

medio de prueba, falta la precisa y legal exigencia valorativa cuya presencia es inexcusable para

que el error de derecho tenga lugar según una constante jurisprudencia.

En la villa de Madrid, a 17 de julio de 1982.

En los autos de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia de Laredo y en prado de apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos, promovidos ante este Juzgado por el Procurador don Santos Marino Linaje, en nombre y representación de don Pedro Enrique y doña Patricia , cónyuges, el primero labrador, la segunda sin profesión, mayores de edad, vecinos de Sámano, dirigidos por el Letrado don Marino F. Fontecha Saro, contra don Benito , mayor de edad, casado, propietario, vecino de Allendelagua, sobre declaración de otorgamiento de un contrato de compra sobre finca y otros extremos; autos pendientes ante esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en virtud de recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por don Benito , representado por el Procurador don Adolfo Morales Vilanova y defendido por el Letrado don Carlos Cebrián Echarri, habiendocomparecido como demandados don Pedro Enrique y su esposa, representados por el Procurador don Isidoro Argos Simón y defendidos por el Letrado don Marino Fernández Fontecha.

RESULTANDO

RESULTANDO que el Procurador don Santos Marino Linaje, en representación de don Pedro Enrique y su esposa doña Patricia , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Laredo demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía contra don Benito , sobre opción de compra y otros extremos, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Primero. Don Benito concedió a don Leonardo , ante el Notario de Laredo don José de Ellacuria y Beascoechea, una opción de compra, que fue aceptada, sobre la siguiente finca: "Terreno a prado en término municipal de Castro-Urdiales, en el barrio de Allendelagua". La escritura de opción de compra, de 7 de julio de 1972, fue inserta en el Registro de la Propiedad de Castro-Urdiales.-Segundo. Otorgada la escritura de 7 de julio de 1972, el señor Leonardo , en uso tanto de las facultades que en su estipulación quinta le concede el señor Benito como del mandato que le confiere, toma posesión de la finca y dispone de ella como auténtico dueño.-Tercero. Entre las condiciones de la opción figura la de que el plazo para su ejercicio, que sería de cuatro años, finalizaría el 7 de julio de 1976, y que antes de finalizar el mismo, don Leonardo podría ceder íntegramente este derecho de opción a tercera persona, subsistiendo para el nuevo optante todas las condiciones estipuladas en la referida escritura.-Cuarto. Por escritura autorizada por el Notario de Castro-Urdiales don José Ignacio Amelivia Domínguez, el 11 de julio de 1973, los actores confirieron poder a su hijo don Jose Luis , y por otra autorizada por el Notario de Laredo don José de Ellacuria, el día 21 de julio de 1973, don Leonardo , con el consentimiento y licencia de su esposa doña Julieta , cedió y transfirió a los cónyuges don Pedro Enrique y doña Patricia , representados por su hijo don Jose Luis , todos los derechos, acciones y obligaciones que le asistían titular del derecho de opción precitado. Esta escritura fue inscrita en el Registro de la Propiedad de Castro-Urdiales. Aun cuando era público y notorio y especialmente conocida de don Benito , por habérselo comunicado en repetidas ocasiones tanto don Jose Luis como don Leonardo , la cesión de los derechos de opción y la subrogación en ellos de los actores, tal cesión de derechos y subrogación fue notificada al demandado por acta autorizada por el Notario de Laredo don José de Ellacuria y Beascoechea, el día 2 de julio de 1974.-Quinto. Cree el señor Benito que nuevos Planes de Urbanismo del Ayuntamiento de Castro-Urdiales y recientemente proyectadas viales de carácter nacional afectarán muy favorablemente a la zona en que se encuentra la finca objeto de esta demanda, que en su consecuencia sufrirá una importantísima revalorización. Ante esta creencia pretende dejar sin efecto cuanto había convenido con el señor Leonardo , y como causahabientes de éste con los actores, y para ello, por escrito que lleva fecha 20 de diciembre de 1973, e imputando la comisión de un delito de estafa promovió querella criminal, ante el Juzgado de Instrucción de Laredo, contra el hijo de los actores don Jose Luis . Tramitado por el Juzgado el correspondiente sumario número 2 del año 1974, y vista la causa en juicio oral por la ilustrísima Audiencia Provincial de Santander, ésta dictó sentencia, el 23 de abril de 1974 , absolviendo libremente a Jose Luis y a don Leonardo , que junto con el anterior había sido procesado.-Sexto. Los actores, representados por su hijo don Jose Luis , en las fechas que se indican, entregaron a don Benito , a cuenta del precio de la finca cuya opción tenían, las siguientes cantidades: El 10 de diciembre de 1975, en metálico, 100.000 pesetas; en la propia fecha, también en metálico, 80.000 pesetas, y en un talón 20.000 pesetas, en junto, otras 100.000 pesetas. El 19 de diciembre de 1975, en un talón, 400.000 pesetas, y el 7 de junio de 1976, en metálico, la cantidad de 4.365,50 pesetas, cantidad igual a la que el señor Benito debía percibir como precio de la finca objeto de opción.-Séptimo. Por acta de requerimiento, autorizada por el Notario de Laredo don José de Ellacuria Beascoechea, el 7 de julio de 1976 se requirió al demandado para que otorgase escritura pública de compraventa de la finca descrita en el hecho primero a favor de los cónyuges don Pedro Enrique y doña Patricia , concediéndosele a tal efecto y de acuerdo con lo estipulado el plazo de diez días a partir de la fecha del requerimiento, sin que lo haya llevado a efecto.-Octavo. Se debe señalar que la cláusula sexta de la escritura de 7 de julio de 1972 , por la que don Benito concede el derecho de opción sobre la finca a don Leonardo , y en cuyos derechos y obligaciones se han subrogado los actores, se estipuló que en el caso de que el propietario señor Benito no atendiese al requerimiento que se le efectuase para el otorgamiento de la escritura pública de venta de la finca objeto de opción, vendrá obligado a satisfacer al otorgante-comprador la cantidad de 3.000 pesetas diarias por cada día que pase, del plazo de diez señalado por este párrafo al efecto, y que asimismo vendrá obligado al pago de cuantos gastos se originen, tanto judiciales como extrajudiciales, incluidos los honorarios de Abogados y Procuradores, que intervinieren para conseguir el otorgamiento de la escritura pública de compraventa a favor del optante-comprador. Efectuado el requerimiento el 7 de julio de 1977. es claro que a los diez días, es decir, con el siguiente día 17 finalizo aquel plazo, y por ello que a partir del día 18 inclusive de aquel mes y año y Hasta aquel en que se otorgue la precitada escritura de compraventa, el demandado deberá satisfacer a los actores la cantidad de 3.000 pesetas diarias, más el importe de los precitados gastos judiciales y extrajudiciales.-Noveno. Con referencia a la cláusula cuarta de la escritura de 7 de julio de 1972 , por la que don Benito concede a don Leonardo la opción de compra, se establece que el optante don Leonardo la opción mientras dure el plazo de opción y como indemnización o prima por la ocupación y explotación del terreno abonara a don Benito la suma de30.000 pesetas anuales por anualidades anticipadas. En cumplimiento de esta obligación, don Leonardo entregó a don Benito la cantidad de 30.000 pesetas importe de la primera anualidad anticipada, y tal como se hace constar en el exponente tercero de la escritura pública de cesión del derecho de opción, otorgada por el recibo suscrito por el demandado, también satisfació al demandado la primera de opción correspondiente al año 1973. Las primas correspondientes a los años 1974 y 1975 fueron ofrecidas por mediación de Notario al demandado, y como éste no las aceptase, fueron consignadas a su disposición ante el Juzgado de Primera Instancia de Laredo.-Décimo . Ante el extraño proceder del demandado los actores promovieron ante el Juzgado Comarcal de Castro- Urdiales actos de conciliación contra el demandado, a fin de que en lo sustancial se aviniese a reconocer cuanto se deja expuesto en esta demanda y, en su consecuencia, a otorgar a favor de los actores la escritura pública de compraventa de la finca en un plazo de cinco días, y convocadas las partes al oportuno acto conciliatorio éste se celebró sin avenencia.-Undécimo. Asimismo han sido infructuosas cuantas gestiones amistosas han realizado los actores con la finalidad de solventar extrajudicialmente las cuestiones que se debaten en este juicio, siendo ello la causa de esta demanda. Y suplica al Juzgado que se dicte sentencia por la que, en relación con la finca y opción de compra sobre la misma recogidas en el hecho primero de la demanda, se declare: A) que don Benito otorgó, el 7 de julio de 1972 y a favor de don Leonardo , un contrato de opción de compra sobre la finca; B) que los derechos, acciones y obligaciones inherentes a la opción de compra fueron adquiridos por los actores por cesión y transmisión que de ellos les hizo, el 21 de julio de 1973, don Leonardo ; C) que como consecuencia de la cesión efectuada por don Leonardo los actores se subrogaron, ante don Benito , en todos y cada uno de los derechos, acciones y obligaciones adquiridos por aquél como titular inicial de la opción de compra; D) que los actores han satisfecho a don Benito la totalidad del precio señalado en la opción de compra para la compraventa de la finca; E) que el demandado don Benito , entre las cobradas personalmente y las consignadas judicialmente a su disposición, ha percibido la totalidad de las primas de 30.000 pesetas anuales inherentes a la opción de compra; F) que los actores han ejercitado en tiempo y forma la opción de compra que, por subrogación en los derechos, acciones y obligaciones de don Leonardo

, les correspondía sobre la finca; G) que el contrato de opción de compra existente entre don Benito y los demandantes, como causahabientes de don Leonardo , quedó extinguido, por pago del precio y ejercicio de la opción, y perfeccionado el de compraventa; H) que el demandado ha incumplido la obligación de otorgar la escritura pública de venta de la finca, finalizó con el día 17 de julio de 1976; I) que por incumplimiento de sus obligaciones contractuales, a partir del 17 de julio de 1976 y hasta aquél en que se otorgue a favor de los actores la escritura pública de venta de la finca, don Benito debe satisfacer a los actores la suma de

3.000 pesetas diarias, más cuantos gastos se les hayan originado, tanto judiciales como extrajudiciales, incluidos los honorarios de Procurador y Abogado que hayan intervenido para conseguir el otorgamiento de la escritura publica de compraventa a favor de los actores, cuyo importe para ambos deberá ser fijado en ejecución de sentencia, y lodo ello con expresa imposición de costas causadas en este proceso a los demandados.

RESULTANDO que admitida la demanda y emplazado el demandado don Benito , compareció en los autos en su representación el Procurador don Juan Luis Pelayo Pacua, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis: Primero. Niega todos y cada uno de los hechos articulados de contrario que no sean reconocidos de una manera expresa en esta contestación. Durante el primer semestre del año 1972, cuando el demandado sostenía unas constantes y bastantes íntimas relaciones de amistad con don Jose Luis , ambos citados mantuvieron amplias conversaciones que culminaron en el convenio verbal en cuya virtud el señor Benito otorgaba en favor del señor Jose Luis un derecho de opción de compra sobre la finca denominada " DIRECCION000 " por plazo de cuatro años, precio resultante a razón de 350 pesetas el metro cuadrado y prima de opción de 30.000 pesetas anuales. Tal pacto o convenio verbal se perfeccionó sobre la propia finca litigiosa y a presencia de varios testigos. Pero habida cuenta de la situación conyugal mantenida por don Jose Luis , ante separación, propuso y el demandado aceptó que el citado derecho de opción, ya acordado verbalmente, se hiciera figurar aparentemente a nombre de un amigo común de aquel entonces, don Leonardo . También propuso don Jose Luis , y el demandado nuevamente aceptó con evidente buena fe, hacer figurar un precio inferior al realmente convenido a simples efectos fiscales, y en tal sentido se hizo constar el precio de 50 pesetas el metro cuadrado. Bajo estos antecedentes y premisas, don Benito , don Jose Luis y don Leonardo comparecieron conjuntamente ante el Notario de Laredo señor Ellacuria, suscribiendo el primero y último de los citados la escritura de lecha 7 de julio de 1972.-Segundo. Realizado lo anterior, el demandado se quedó completamente tranquilo, pues confiaba en la honorabilidad tanto de Jose Luis cuanto de don Leonardo , que había sido elegido y aceptado como simple testaferro. Pero el primer motivo de inquietud en el ánimo del demandado lo produjo la circunstancia, tan pronto como llego a su conocimiento, de que con lecha de 21 de julio de 1973 y ante el mismo Fedatario público de Laredo comparecieron sin comunicárselo al demandado don Leonardo y don Jose Luis , quien invocaba la aparente representación de sus padres, hoy actores, y otorgaron escritura en virtud de la cual el primero de los citados, señor Leonardo y Jose Luis , y puede llegar a comprobar que en el ánimo de este ultimo se encuentra el decidido propósito de hacer prevalecer el precio consignado en la escritura de opción (50 pesetas el metro cuadrado) en lugar del realmente convenido y pactado, es decir, 350 pesetas el metrocuadrado.-Tercero. Como consecuencia de lo anterior, don Benito formula querella criminal ante el Juzgado de Instrucción de Laredo, en cuyas actuaciones sumariales y después de practicadas las diligencias de prueba que se estimaron oportunas, se dictó auto de procesamiento contra don Jose Luis y don Leonardo , de fecha 7 de agosto de 1974, por considerarse la existencia de indicios racionales de criminalidad imputable a los procesados, como presuntos autores de un delito de estafa. Posteriormente se dictó sentencia absolutoria por no haberse podido aportar pruebas suficientes en que asentar una sentencia condenatoria. Contra dicha sentencia el demandado formuló escrito preparatorio de recurso de casación, del que después desistió, ante las promesas que le hiciera don Jose Luis de dar solución transaccional y amistosa al asunto cuestionado en el sentido de renunciar a la opción, poniendo como ineludible condición para ello el previo desistimiento.-Cuarto. Se inician unas conversaciones entre don Jose Luis y don Benito , con abundantes, aunque distintas en el tiempo, entrevistas, viajes aquí y allá que no produjeron el resultado transacciones, sino que, por el contrario, culminaron en el modo y forma que relata el propio don Benito ante el Notario de Laredo, señor Ellacuria, con fecha 5 de julio de 1976, en acta de manifestaciones. En dicha acta notarial se narra cómo el demandado fue conducido a la vivienda del piso quinto en la casa donde radica la Notaría de Laredo, en donde don Jose Luis y don Benito fueron recibidos por una persona ignorada, quien manifestando que el Notario no estaba en aquel momento, pretextó que podían preparar los documentos pertinentes para la renuncia de la opción, dejándola sin efecto, y bajo tales creencias (de encontrarse en la Notaría y de dejar sin efecto la opción) el demandado suscribió unos documentos en blanco. Dichos documentos no pueden ser otros distintos de los acompañados con la demanda y que se encuentran fechados en 10 de diciembre, 19 de diciembre de 1975 y 7 de junio de 1976, por lo que se impugna de una manera expresa la integridad de los citados documentos privados.-Quinto, posteriormente y por medio de acta notarial de 7 de julio de 1976, autorizada por el Notario de Laredo señor Ellacuria, el demandado fue requerido para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, celebrándose bajo el número 11/1976, ante el Juzgado Comarcal de esta ciudad (Castro-Urdiales), juicio conciliatorio que finalizó sin avenencia. Se hace constar también que el demandado no aceptó las cantidades que para pago de la prima le fueron ofrecidas por don Jose Luis , quien acto seguido las consignó judicialmente, como pone de relieve la propia demanda. Termina suplicando al Juzgado que se dicte sentencia: A) se desestime íntegramente la demanda, absolviendo al demandado de los pedimentos articulados contra el mismo; B) se declare que la intervención de don Leonardo en los contratos de constitución y cesión de derecho de opción de compra, autorizados por el Notario de Laredo señor Ellacuria, en 7 de julio de 1972 y 21 de julio de 1973, respectivamente, fue simplemente instrumental, con el exclusivo propósito de encubrir la real intervención de don Jose Luis , quien actuó en su propio y personal nombre, al igual que cuando compareció en dicho último contrato de cesión de derecho de opción de compra invocando la aparente representación de los actores; C) se declare que, consecuentemente, don Benito y don Jose Luis , ambos en sus respectivos propios nombres subsidiaria y alternativamente éste último en representación de sus padres, hoy demandantes, convinieron en el contrato de opción de compra autorizado por el Notario de Laredo señor Ellacuria, con fecha 7 de julio de 1972, con las salvedades que luego se determinarán respecto al precio, declarándose su validez y eficacia y al propio tiempo se declare la nulidad radical e ineficacia del contrato de cesión de derecho de opción de compra autorizado por el mismo Fedatario, en 21 de julio de 1973; D) se declare que el contrato de constitución del derecho de opción de compra lo lúe a base de un precio de 350 pesetas el metro cuadrado, en el supuesto de ejercitarse en tiempo y forma el derecho de opción por parte del optante; E) se declare la nulidad de todas las inscripciones regístrales causadas al amparo de tales escrituras de constitución y cesión de derechos de opción de compra, ordenando en forma su cancelación o rectificación en el Registro de la Propiedad de Castro-Urdiales, hasta llegar a su plena concordancia registral con los pronunciamientos precedentemente interesados; F) se declare la nulidad radical e ineficacia de los documentos privados acompañados con la demanda, en número de cuatro, y fechados dos de los mismos en 10 de diciembre de 1975, uno en 19 de diciembre del mismo año y otro en 7 de junio de 1976, y en consecuencia se declare que don Benito no ha recibido cantidad alguna a cuenta del precio de compraventa de la finca litigiosa realmente pactada; G) se condene a todas las partes intervinientes en estos autos a estar y pasar por todas las anteriores declaraciones con sus naturales consecuencias y, entre ellas, al otorgamiento por don Benito de la escritura pública de compraventa de la finca litigiosa en favor de don Jose Luis y, alternativa y subsidiariamente, en favor de los actores, bajo las condiciones de precio establecidas en los pronunciamientos precedentes y previa su íntegra percepción por parte del señor Benito y en las demás condiciones fiscales previstas en la escritura de constitución de derecho de opción de compra de 7 de julio de 1972 ; H) se impongan las costas del juicio a la actora.

RESULTANDO que conferido traslado a la actora para el trámite de réplica, ésta lo evacuó contestando a la reconvención alegando: Primero. Niega los hechos consignados en escritos de contestación a la demanda, tanto en tal carácter de contestación como en el reconvencional, en cuanto contradigan o se opongan a lo manifestado en aquélla o a lo que seguidamente se expondrá, y muy especialmente niega la existencia de un convenio verbal entre el demandado y don Jose Luis , otorgando el primero en favor del segundo un derecho de opción de compra sobre la finca objeto del presente proceso. En su consecuencia, también niega las que se dicen condiciones de tal convenio: plazo de cuatro años,precio resultante a razón de 350 pesetas el metro cuadrado, prima de 30.000 pesetas, etc.-Segundo. Igualmente es incierto que como consecuencia de la situación conyugal mantenida por don Jose Luis éste propusiese y el demandado aceptase, que el derecho de opción, que se dice concertado verbalmente se hiciese figurar aparentemente a nombre de don Leonardo , así como que por razones de índole fiscal se hiciese figurar en momento alguno un precio inferior al supuestamente convenido, y que la intervención de don Jose Luis en el contrato de subrogación, celebrado entre éste, representando a sus padres, los hoy actores, y don Leonardo , fuese supuesta o simulada.-Tercero. Cierto que el hoy demandante promovió querella criminal por estafa; igualmente cierto que esta querella dio lugar al sumario número 2/1974 de dicho Juzgado, y que en él resultaron procesados don Jose Luis y don Leonardo . Pero si esto es cierto, no lo es menos: que este procesamiento fue acordado tras la práctica de una serie interminable de pruebas solicitadas por el querellante, y una no menos innumerable reiteración de sus peticiones de procesamiento; que en este procedimiento penal, tanto el Ministerio Fiscal como la representación de los procesados, interesaron su libre absolución, y que estos pedimentos fueron aceptados por la sentencia dictada por la Ilustrísima Audiencia Provincial de Santander. Incierto que el demandado desistiese del recurso de casación, interpuesto contra la sentencia dictada en el procedimiento penal mencionado, en base a la promesa de don Jose Luis , condicionada a tal desistimiento de renunciar al derecho de opción. El demandado desistió de tal recurso por la imposibilidad legal de que el mismo prosperase. Este mismo convencimiento le llevó, posteriormente, a aceptar el pago del resto del precio de la opción, sin que sea obstáculo a ello el que después se negase a otorgar la escritura pública de venta a favor del actor. Este cambio de conducta tiene su origen, indudablemente, en el criterio interesado y malicioso de algún mentor, pues no otra explicación cabe dar a tal conducta al fijar la atención en que, preparando la misma, y sin que presumiblemente su paternidad sea atribuible al demandado, se otorgase el día 5 de julio de 1976, acta notarial recogiendo las manifestaciones del actor en relación con la forma en que dice fue llevado a una supuesta Notaría, y ya en ella, y a instancia de don Jose Luis , firmó unos papeles en blanco. Esto no puede creerse de un hombre que dice haber sido engañado trascendentalmente dos veces antes del otorgamiento de la escritura de opción de compra y que ha seguido un Procedimiento penal, de que está dispuesto a firmar papeles en banco a instancia de quien, según su versión, tantas veces le engañó. Precisamente la mejor prueba de la veracidad de los documentos por él suscritos y acompañados a la demanda, por cuanto entraña un reconocimiento de la autenticidad de su firma y demuestra la imposibilidad de que la misma fuese estampada sobre un papel en blanco.-Cuarto. Bajo el número 1 de los que se denominan "fundamentos de derecho, del escrito de contestación", la demanda enuncia una reconvención que únicamente en su aspecto fáctico desarrolla.-Quinto. En la cuestión de la intervención de don Leonardo como hombre de paja, está acreditado, por el valor que la misma atribuye como olvido de su propia naturaleza, finalidad y carácter indiciario. En evitación de sacar conclusiones tan gratuitas como las de la parte actora, esta parte no se ocupará de esta cuestión hasta transcurrido el período de prueba.-Sexto. En cuanto a la actuación de don Jose Luis . Se contempla de adverso, bajo este epígrafe, la otra cara de la cuestión tratada en el hecho precedente, y por ello, esta parte se ve obligada a dar por reproducido cuanto en el mismo dice sobre la imprudencia de ocuparse del tema sin haberse cerrado el período de prueba, mas, pese a ello, afirma en forma terminante y categórica que don Jose Luis no ha estado vinculado directa y personalmente en momento alguno con la opción de compra origen de este proceso; y que no se acepta ni la existencia de testigos imparciales y veraces que puedan afirmar lo contrario, ni que a tal conclusión se pueda llegar con base en hechos tan irrelevantes, a estos efectos, como que don Jose Luis estuviese más o menos veces en la finca, encargase o no un plano de la misma, y se encontrase o no en la Notaría el día en que se otorgó la escritura pública de opción de compra, pues aun siendo todo ello cierto, lo que por el momento ignora esta representación, son tan múltiples las razones que pueden justificarlo que no es lícito sacar las consecuencias que pretende la contraparte.-Séptimo. En cuanto al precio del metro cuadrado. Pretende la contraparte que el precio fijado para la opción de compra fue el de 350 pesetas el metro cuadrado y no el de 50 pesetas, por igual unidad de superficie, que afirman los actores, y pretende justificarlo con unas mutiladas transcripciones de las declaraciones prestadas por don Leonardo en el procedimiento penal mencionado. Aun cuando esta pretensión adversa carece de todo fundamento y la mutilación de las declaraciones del señor Leonardo impiden su comentario en forma, sí se puede afirmar desde ahora y a la vista de lo transcrito de dichas declaraciones, que en ellas se hace referencia a una venta de 1.000 metros cuadrados a 350 pesetas y de una opción de compra de 50 pesetas el metro cuadrado. Muchas pueden ser las razones que motivaron esta diferencia de precio como también son muchas las razones que determinan valores totalmente distintos para fincas no sólo colindantes entre sí, sino incluso aparentemente iguales, y es esta multiplicidad de razones la que permite a esta parte ahora, afirmar la veracidad del precio fijado en la escritura de 50 pesetas el metro cuadrado, y rechazar el de 350 pesetas el metro cuadrado como precio normal en la zona y de compraventas efectuadas por terceros y por el demandado -Octavo. En cuanto a documentos privados. El demandado afirma haber firmado en blanco a instancia de don Jose Luis , que el texto de los documentos ha sido estampado posteriormente y que no ha recibido de manos de nadie cantidad alguna a cuenta del precio. Hace descansar sus afirmaciones en una supuesta contradicción e inconciabilidades entre dichos documentos y la conducta del demandado cuando ha sido interpretado judicialmente, con sus criterios en el sumario, con sus negativas a aceptar las primasde la opción y a otorgar la escritura pública de compraventa y con la contestación dada en el acto de conciliación, es decir, y resumiendo, con el incumplimiento de sus obligaciones, y visto esto así, sí resulta rocambolesca no la actuación de los actores o la de quien éstos traen causa, sino la del demandado al otorgar -tratando de desnaturalizar lo hecho y de anticiparse a las ineludibles exigencias de los actores- el acta de manifestación de 5 de julio de 1976, pues no puede olvidarse que tales documentos fueron firmados después de la sentencia que puso tin al procedimiento penal y en fechas muy anteriores a la de dicha acta. Contribuye en forma decisiva a adverar la autenticidad y contenido de dichos documentos privados, el que no son simples recibos o justificantes de pagos efectuados a un acreedor, sino documentos en los que independiente de acreditarse aquel pago, de detallarse la forma y naturaleza del mismo y el carácter con que se efectúa, se reiteran el ejercicio de derecho de opción, precio total, el pago de este precio, el estado en que debe entregarse la finca (libre de inquilinos y a la total disposición de los compradores), la vigencia del contrato de opción de compra, la inexistencia de convenir entre el demandado y don Leonardo , fijando por la opción un precio distinto al determinado en la escritura pública de opción, el compromiso de formalizar la escritura pública de compraventa en el momento en que sea exigido por los compradores y ante el Notario que éstos designen, etc.-Noveno. Los fundamentos fácticos de la reconvención formulada de adverso, en su escrito de contestación a la demanda, son anuncios de cuantos pedimentos, declarativos o condenatorios de carácter reconvencional comprende su súplica. Todos estos pedimentos de dicha súplica afecta unos a don Leonardo , otros a don Jose Luis y bastantes de ellos a ambos. Suplica al Juzgado que dicte sentencia de conformidad con el suplico del escrito de demanda, y desestimatoria en todas sus partes de la reconvención formulada contra los demandantes por el demandado, y todo ello con expresa imposición a éste de las costas.

RESULTANDO que conferido traslado para duplica, el demandado insistió en su escrito de contestación a la demanda y reconvención.

RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Laredo, don Federico Rodríguez Mira, dictó sentencia, con fecha 19 de diciembre de 1977 , cuyo fallo es como sigue: Que desestimando como desestimo la demanda de juicio de mayor cuantía formulada por el Procurador de los Tribunales don Santos Marino Linaje, en nombre y representación de don Pedro Enrique y su esposa doña Patricia , contra don Benito , representado por el Procurador de los Tribunales don Juan Luis Pelayo Pascual, debo absolver y absuelvo de aquélla al demandado. Que estimando como estimo, en cambio, la reconvención formulada por el Procurador de los Tribunales don Juan Luis Pelayo Pascual, en nombre y representación de don Fernando Diez López, debo declarar y declaro: Primero. Que la intervención de don Leonardo en los contratos de constitución y cesión de derecho de opción de compra autorizados por el Notario de Laredo, señor Ellacuria, en 7 de julio de 1972 y 21 de julio de 1973, respectivamente, fue simplemente instrumental con el exclusivo propósito de encubrir la real intervención de don Jose Luis , quien actuó en su propio y personal nombre, al igual que cuando compareció en dicho último contrato de cesión de derecho de opción de compra invocando la aparente representación de los actores.-Segundo. Que don Benito y don Jose Luis , ambos en sus propios nombres, convinieron en el contrato de opción de compra, autorizado por el Notario de Laredo señor Ellacuria, con fecha 7 de julio de 1972, con las salvedades que luego se determinarán respecto al precio, debiendo considerarse válido y eficaz el convenio, en tanto que debe considerarse nulo el contrato de cesión del derecho de opción de compra autorizado por el mismo Fedatario, el 21 de julio de 1973.-Tercero. Que el contrato de constitución del derecho de opción de compra le fue a base de un precio de 350 pesetas el metro cuadrado, en el supuesto de ejercitarse aquél en tiempo y forma.-Cuarto. Que deben considerarse nulas todas las inscripciones regístrales causadas al amparo de tales escrituras de constitución y cesión de derechos de opción de compra, precediéndose en forma a su cancelación o rectificación en el Registro de la Propiedad de Castro- Urdiales, hasta llegar a su plena concordancia registral con los pronunciamientos precedentemente mencionados.-Quinto. Que deben considerarse ineficaces, a efectos del ejercicio del derecho de opción de compra, los documentos privados acompañados con la demanda, en número de 4 y fechados dos de los mismos en 10 de diciembre de 1975, uno en 19 de diciembre del mismo año y otro en 7 de junio de 1976, y en consecuencia, claro que don Benito no ha recibido cantidad alguna a cuenta del precio de compraventa de la finca litigiosa realmente pactada.-Sexto. Que, en consecuencia, don Benito deberá otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa de la finca litigiosa en favor de don Jose Luis , bajo las condiciones de precio establecidas anteriormente, previa la integra percepción del mismo por parte del señor Benito y en las demás condiciones fiscales previstas en la escritura de constitución del derecho de opción de compra de 7 de julio de 1972 ; todo ellos conimposición de costas a los demandantes.

RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de los demandantes don Pedro Enrique y su esposa doña Patricia , y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos dictó sentencia, con fecha 7 de noviembre de 1979 , con la siguiente parte dispositiva: Que revocando la sentencia recurrida, desestimando totalmente la reconvención, y estimando en parte la demanda, debemos declarar y declaramos: Que don Benito otorgó, el 7 de julio de 1972, contrato de opción de compra sobre la finca descrita en el hecho primero de la demanda a favor de don Leonardo , quien, el 21 de julio de 1973, cedió sus derechos a favor de los actores, los cuales han satisfecho al demandado don Benito la totalidad del precio, señalado en la opción para la compraventa y la totalidad de las primas anuales inherentes a la opción de compra, habiendo ejercitado asimismo, en tiempo y forma, la opción, quedando así ésta extinguida y perfeccionado el contrato de compra. Condenando al demandado don Benito a estar y pasar por las declaraciones y a otorgar a favor de los actores escritura pública de compraventa de dicha finca, y a abonarles, desde el día 17 de julio de 1976, y hasta aquél en que se otorgue la escritura de venta, la cantidad de 100 pesetas diarias, así como los gastos que origine el otorgamiento de dicha escritura. Absolviendo al demandado don Benito del resto de los pedimentos de la demanda y a los actores de todos los pedimentos de la reconvención; todo ello sin hacer especial imposición de costas causadas en ambas instancias.

RESULTANDO que el 18 de febrero de 1980 el Procurador don Adolfo Morales Vilanova, en representación de don Benito , ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos, con apoyo en los siguientes motivos:

Primero

Al amparo del número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al haber incurrido la sentencia que se recurre en violación (por inaplicación) del artículo 1.282 del Código Civil y de la jurisprudencia interpretativa del mismo (señalándose a estos efectos, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1965, 28 de abril de 1964 y 20 de abril de 1944 ), incurriendo dicha sentencia en error de derecho en la apreciación de las pruebas. Efectivamente, la sentencia que ahora se impugna olvida por completo lo preceptuado en el artículo 1.282 del Código Civil . Pues bien, dado que el punto culminante de discusión en este pleito no es otro que el de determinar exactamente si el contrato de opción de compra de 7 de julio de 1972, otorgado entre mi mandante y don Leonardo se corresponde a lo realmente pactado o, por el contrario, encubría (por razones fiscales y por la situación matrimonial de don Jose Luis ) un pacto verbal anterior concertado con éste, es claro que la Audiencia Territorial de Burgos debería haber atendido a los actos coetáneos y posteriores a los contratantes; y entre tales actos hay que destacar el hecho de que don Jose Luis hubiera visitado en varias ocasiones, inmediatamente antes del otorgamiento de la citada escritura, la finca objeto de la opción, y lo que es más notorio, que incluso en el acto de tal otorgamiento estuviera presente el señor Jose Luis , lo cual es verdaderamente inusual, y da idea de que el verdadero contratante era éste y no el señor Leonardo . También hay que señalar la actuación del demandado, en orden a su fulminante presentación de una querella por estafa, en cuanto tuvo conocimiento de las maniobras realizadas por los señores Pedro Enrique y Leonardo , así como su reiterada negativa a admitir los presuntos pagos que realizaban los actores. De tales actos se desprende inequívocamente la existencia del pacto verbal aludido por el señor Benito , y así debió entenderlo la sentencia recurrida si hubiera aplicado correctamente el repetido artículo 1.282 del Código Civil respecto de la interpretación de los contratos. En este mismo sentido se ha pronunciado, de forma uniforme, la jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal, destacando, entre otras, las sentencias de 19 de febrero de 1965, de 28 de abril de 1964 y 20 de abril de 1944 .

Segundo

Al amparo del número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al haber incurrido la sentencia que se recurre en error de derecho en la apreciación de las pruebas, que resulta de la infracción (por violación) del artículo 1.218 del Código Civil y de la jurisprudencia interpretativa del mismo (entre otras, podemos señalar las sentencias del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 197.3, 29 de mayo de 1974 y 4 de diciembre de 1964 ), en relación con la escritura pública otorgada el día 7 de julio de 1972, que obra en autos, aportada por la parte actora. Efectivamente, la sentencia recurrida da por sentado, sin género de dudas, que el documento notarial de 7 de julio de 1972 , en que se recoge la opción de compra sobre la finca " DIRECCION000 ", es una prueba inatacable e inatacada, por lo que el precio que en el mismo se hace figurar (50 pesetas el metro cuadrado) es realmente el acordado entre las partes. Sin embargo, de los autos se desprende que se han presentado otras pruebas que refutaban claramente el contenido de la escritura de opción de compra en cuestión. De la exposición anterior podemos inferir que la sentencia de la Audiencia Territorial de Burgos ha violado el mandato establecido en el artículo 1.218 del Código Civil al considerar aisladamente la escritura de opción de compra a que antes nos hemos referido, dando un valor fundamental probatorio a su contenido sin considerar las restantes pruebas presentadas,que demuestran cumplidamente cuál era la intención de las partes y los verdaderos pactos establecidos entre las mismas. De ahí que estimemos infringida también la doctrina legal correspondiente, toda vez que nuestro Tribunal Supremo ha dado claras directrices sobre el valor probatorio de los documentos públicos y su enjuiciamiento dentro del conjunto de las pruebas practicadas (sentencias de 8 de mayo de 1973, 29 de mayo de 1976 y 4 de diciembre de 1964 ).

Tercero, Al amparo del número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al haber incurrido la sentencia que se recurre en error de derecho en la apreciación de las pruebas, que resulta de la infracción (por violación) del articulo 1.225 del Código Civil y de la jurisprudencia interpretativa del mismo (señalándose, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 1962, 5 de febrero de 1957 y 12 de noviembre de 1947 ), en relación con los cuatro recibos firmados por el demandado, de fechas 10 de diciembre de 1975, 19 de diciembre de 1976, aportados por la parte actora, y que obran en autos a los folios 21, 22, 23 y 24. Destaca el decisivo valor probatorio que la sentencia que ahora impugnamos otorga a los cuatro recibos de que se ha hecho mención, y ello en base a dos únicos fundamentos: que dichos recibos están firmados por el demandado y que hay un testimonio notarial aseverando que los repetidos recibos estaban extendidos con anterioridad a su firma. En cuanto al primer razonamiento, es evidente que infringe lo dispuesto en el articulo 1.225 del Código Civil, toda vez que los cuatro recibos en cuestión no han sido jamás reconocidos por mi mandante, antes bien, a lo largo de todo el proceso ha negado sistemáticamente la integridad y veracidad de dichos recibos, rechazando su contenido; no existe pues, en modo alguno, reconocimiento judicial de los citados documentos privados. La sentencia recurrida entiende que al admitir el demandado que las firmas obrantes en tales recibos fueron estampadas por él, implícita y necesariamente la doctrina de nuestro Alto Tribunal. Respecto del otro punto, el testimonio del Notario don Emilio González no puede considerarse en modo alguno revestido de la fe pública notarial, ya que de su propio testimonio se desprende que no estaba presente en el acto de la firma de los recibos en cuestión, por lo que no puede justificar la correcta extensión y firma de tales documentos, sino tan sólo que parecen haber sido escritos en una máquina de su Notaria.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruidas las partes se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la Vista con las debidas citaciones.

Visto siendo Ponente el excelentísimo señor Magistrado don Rafael Casares Córdoba.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que la sentencia de la Sala de lo Civil de la Audiencia de Burgos, de 7 de noviembre de 1979 , que estimando acreditada la existencia de una opción de venta a favor de los demandantes, documentada notarialmente en 7 de julio de 1972 y 2 de julio de 1973, así como cumplidas por éstos las obligaciones contractualmente asumidas, y ejercitada por ellos en tiempo y forma la opción establecida, condenó al demandado a otorgarles escritura de venta de la finca objeto de la opción, y al abono en concepto de demora de la cantidad de 100 pesetas diarias (cláusula penal pactada y moderada por el juzgador) desde el 17 de julio de 1976, en que debió otorgarse dicha escritura, hasta el instante de su efectivo otorgamiento, así como a correr, también conforme a lo pactado, con los gastos del otorgamiento dicho, es impugnada a través de tres motivos, todos ellos amparados en el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por supuesto error de derecho en que se dice incurrió la Sala de instancia, citando al efecto como, respectivamente, infringidos los artículos 1.282, 1.218 y 1.225 del Código Civil y jurisprudencia interpretadora de ellos.

CONSIDERANDO que el primer motivo formulado lo es en el aspecto negativo de la violación, es decir, en cuanto, según el recurrente, la norma del artículo 1.282 del Código , que ordena se atienda principalmente a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes para juzgar de la intención de éstos, no ha sido aplicado por la Sala sentenciadora, afirmación que se hace olvidando no sólo que la investigación de la intención de las partes contratantes, prevista en el artículo 1.282 del Código Civil , sólo cabe cuando, conforme al artículo anterior 1.281 , las palabras usadas en el contrato pareciesen contrarias a aquella intención, situación conflictiva no planteada en la sentencia combatida, que al juzgar claros los términos del contrato, no puede ser atacada dando por supuestas unas contradicciones entre lo literalmente expresado en el convenio y lo querido por las partes contratantes; no concretadas ni, mucho menos, previamente acreditadas por la vía del error de hecho, sino, más aún, porque no conteniendo aquel artículo 1.282 del Código (norma que se dice violada) principio valorativo de prueba alguno que sea de riguroso acatamiento por el juzgador, puesto que la exigencia de que éste se atenga "principalmente" a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, para juzgar de su intención, no excluye que, a la ponderación de esta intención, concurra cualquier otro medio de prueba, falta la precisa y legal exigencia valorativa cuya presencia es inexcusable para que el error de derecho tenga lugar según una constante jurisprudencia, de la que cabe mostrar las sentencias de 22 de noviembre de 1940, 16 de mayo de 1942, 28 de noviembre de1961, 27 de febrero de 1964, 26 de octubre de 1966, 1 de febrero, 16 de junio y 21 de diciembre de 1981 , entre otras.

CONSIDERANDO que el perecimiento del segundo motivo del recurso se impone sin más que la observación de que en él se denuncia no la infracción por la sentencia combatida de una imperativa norma de valoración de prueba, que es lo que, a título de error de derecho, es denunciable en casación, como se ha dicho, sino el valor dado por el juzgador al contenido de una escritura pública (la de 7 de julio de 1972) en que se recoge la discutida opción de compra, a cuya valoración de contenido (en modo alguno prohibida por el artículo 1.218 del Código ) contrapone el recurrente la resultancia de otras pruebas, en un claro intento de sustituir el criterio de la Sala de instancia por el propio, poniendo en cuestión la discrecional apreciación de prueba hecha por aquélla, en extremos en que tal discrecionalidad no está legalmente vedada ni puede, por tanto, ser discutida en casación como error de derecho, al amparo del número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y en el mismo caso, el tercero y último de los motivos articulados en el recurso, al que no se trae el artículo 1.255 del Código (que el impugnante considera infringido) como un precepto de valoración inaplicado por la Sala sentenciadora, sino, contrariamente, como norma, a cuyo amparo ésta atribuye valor al contenido de determinados documentos privados no obstante la resultancia de sentido opuesto (siempre según el recurrente) de otras probanzas, tesis que deja planteado en el motivo en tema que escapa al cometido propio del error de derecho, siempre reservado a los casos en que la infracción del precepto legal valorativo cuya cita se haga consista, precisamente, en no haberse reconocido a determinada prueba la eficacia que la ley le atribuye (sentencias de 21 de diciembre de 1981 y I de febrero de 1982 , entre las más recientes).

CONSIDERANDO que los razonamientos expuestos conducen a la desestimación del recurso, con los efectos señalados en el artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil solo en cuanto a costas, ya que no se constituyó depósito por ser legalmente innecesario.

FALLAMOS

Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por don Benito , contra la sentencia que, en 7 de noviembre de 1979, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos ; se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas; y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.

Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Jaime de Castro García.-Rafael Casares Córdoba.-José María Gómez de la Barcena y López.-Cecilio Serena Velloso.-Mariano Fernández Martín Granizo.-Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el excelentísimo señor don Rafael Casares Córdoba, Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la Sala de lo Civil de este Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que, como Secretario de la misma, certifico.

Madrid, a 17 de julio de 1982.-José María Fernández.-Rubricado.