SAP A Coruña 364/2018, 11 de Diciembre de 2018
| Ponente | MANUEL CONDE NUÑEZ |
| ECLI | ES:APC:2018:2693 |
| Número de Recurso | 106/2018 |
| Procedimiento | Civil |
| Número de Resolución | 364/2018 |
| Fecha de Resolución | 11 de Diciembre de 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial - A Coruña, Sección 5ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
A CORUÑA
SENTENCIA: 00364/2018
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION QUINTA
A CORUÑA
N10250
CALLE DE LAS CIGARRERAS Nº 1 (ENFRENTE A PLAZA PALLOZA) CP 15071
Tfno.: 981 18 20 99/98 Fax: 981 18 20 97
MV
N.I.G. 15009 41 1 2015 0000781
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000106 /2018
Juzgado de procedencia: XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.1 de BETANZOS
Procedimiento de origen: JUICIO VERBAL 0000181 /2015
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:
SENTENCIA Nº 364/2018
Ilmos. Sres. Magistrados:
MANUEL CONDE NÚÑEZ
JULIO TASENDE CALVO
CARLOS FUENTES CANDELAS
En A CORUÑA, a once de diciembre de dos mil dieciocho.
En el recurso de apelación civil número 106/18, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Betanzos, en Juicio Verbal Civil nº 181/15, sobre "Desahucio", seguido entre partes: Como APELANTE: DON Julián, representada por el/la Procurador/a Sr/a. Rodríguez Puente; como APELADOS: DON Laureano y DON Leonardo, representados, respectivamente, por las Procuradoras Sres./ as. Sexto Quintas y Blanco Pita.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON MANUEL CONDE NÚÑEZ.- ANTECEDENTES
Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº º de Betanzos, con fecha 31 de enero de 2018, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:
Que desestimando la demanda presentada por D. Julián representado por la Procuradora Dª Paloma Rodríguez frente a la parte demandada D. Leonardo representado por la Procuradora D Alma Blanco y D. Laureano representado por la Procuradora Da Ana Sexto debo declarar y declaro que no ha lugar la reclamación presentada de desahucio por precario.
Cada parte abonara las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.
Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal del demandante que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 20 noviembre 2018, fecha en la que tuvo lugar.
En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.
I.- La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Betanzos, de fecha 31 de enero de 2018, acordó en su parte dispositiva la desestimación de la demanda presentada por la representación procesal de Don Julián contra Don Leonardo y Don Laureano declarando que no ha lugar a la reclamación presentada de desahucio por precario; sin imposición de costas.
En los fundamentos de derecho de la referida resolución se hacen constar las razones que conducen a su parte dispositiva, y, en concreto, las siguientes:
"Primero-- Según se indica en la demanda D. Julián es propietario de los bienes inmuebles, ocupándolos demandados tales inmuebles sin título alguno.
Por D. Leonardo se contesta que acordaron el demandante la concesión de un préstamo por 3.000 € poniendo como aval una casa y una finca y cuando los hermanos acudieron a la Notaria a firmar el 15/1/15 la Escritura del contrato estaban en la creencia de que firmaba el contrato de préstamo acordado, y no un contrato de opción de compra. El demandante efectuó un pago mediante cheque bancario de la cantidad de 3.000 € y pago en efectivo
3.000 €, siendo el precio pactado en el contrato firmado de 12.000 €.
En fecha 7/4/15 el demandante procedió a otorgar Escritura de compraventa en ejercicio de su derecho de opción, manifestando en dicha Escritura que satisfizo el importe de 6.000 €: 3.000 € en efectivo y otros 3.000 € por cheque. Y posterior se procedió a ingresar 6.000 € en la cuenta de D. Leonardo que es la cuenta que quedó reflejada en el contrato de opción de compra La venta no ha quedado perfeccionada por cuanto no es cierto que se hiciera entrega en efectivo de 3.000€.
En el mismo sentido la contestación de D. Laureano al desconocerse que se estaba firmando un contrato de opción de compra y no el préstamo acordado; y a falta de pago de los 3.000 € no se ha materializado la opción de compra en condiciones legales "
"Segundo.- Para que pueda prosperar la acción de desahucio por precario es necesario que concurran los siguientes requisitos:
-
Que la parte demandante tenga la posesión real de la finca objeto del mismo, a título de dueño, de usufructuario o de cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla.
-
Que esa finca se halle identificada.
-
Que la parte demandada tenga la condición de precarista, y que esta parte hubiera sido requerida con un mes
de anticipación para que la desocupe.
El procedimiento de desahucio por precario puede utilizarse cuando se da una previa cesión voluntaria del uso del mismo, y puede incluso acudirse al mismo cuando el ocupante lo está poseyendo sin título alguno que le habilite para ello aun cuando se trate de una situación abusiva sin que sea necesario la previa tolerancia del titular, analogía ésta que se encuentra en parte avalada por parte de la Jurisprudencia siendo su mayor exponente la SAP de La Coruña de 27 de julio de 2011 según la cual no sólo debe constreñirse el ámbito del desahucio por precario a los supuestos de inexistencia de título, sino que puede ampliarse incluso a aquéllos supuestos en los que el título original que habilitaba para la posesión ha perdido su validez, por ejemplo, el caso de un anterior propietario que continúa poseyendo tras dejar de serlo. Pero en lo que sí está de acuerdo la doctrina es en que el precario se basa, aunque sea en términos estrictos, en una situación de hecho.
Se alega por la parte demandante como justificante de su título de propiedad, la opción de compra celebrada con los demandados y posterior compraventa. La documentación aportada por el demandante es la Escritura de ejercicio de la opción de compra celebrada el 7/4/15, en la misma se trascribe parte de la Escritura del contrato de opción de compra celebrado por ambas partes en la que se estipuló que una finca se fijó en 8.000 € y la otra en 4.000 € y que >, en cuanto al pago se indica en la Escritura de compraventa que en el momento de la firma del contrato se hizo entrega en efectivo de 3.000 € y otros 3.000€ se ingresaron en la cuenta abierta en el Banco popular, y el resto del precio 6.000€ ha sido ya satisfecha a los concedentes mediante su ingreso en la cuenta reseñada. Según se recoge por el Notario D. Gonzalo Freire Barral: >.
En la Escritura de opción de compra se dejaba constancia del pago por cheque de 3.000 €.
Así mismo se aporta copia del Acta de requerimiento de 7/4/15, tras la Escritura de ejercicio de la opción de compra, instando a que se les notifique a los demandados el ejercicio del derecho de opción de compra y se les requiera para que entreguen las llaves de la vivienda. Para la validez y exigibilidad del contrato de opción, se exige la concurrencia de los siguientes requisitos: existencia de un convenio expreso entre las partes, en el que de acuerdo con lo preceptuado por el art. 1262 del C.C, aparezca el concurso de voluntades entre quienes lo suscriben, por tratarse de un pacto consensual, y la expresión clara y específica del objeto sobre el que recaiga, así como del precio que se fije para su posible adquisición por el optante. La problemática que suscita el objeto del contrato definitivo no se refiere tanto a él mismo como entidad esencial del contrato, como a su relación con el de opción. Deben concurrir en él, pues, tanto los requisitos exigidos con carácter general por los arts. 1271 y siguientes del
CC, como los específicamente requeridos por el contrato que con el de opción se prepare. Su determinación, punto esencial por lo que a la opción se refiere, sigue la regla del art. 1273 del CC . Es importante resaltar que el objeto debe, en todo momento, quedar a la expectativa del ejercicio de la opción y durante todo el plazo de ésta.
El contrato de opción es un contrato consensual. Se perfecciona por mero consentimiento, siguiendo así la regla general que contiene, como plasmación del principio espiritualista, el art. 1258 del CC . Doctrina y jurisprudencia son prácticamente unánimes a la hora de destacar esta nota y de colocarla en el lugar que por su importancia merece. No es, pues, precisa la entrega de la cosa que, en su día, podrá ser objeto del contrato definitivo para que el título de opción nazca a la vida jurídica.
La opción de compra sólo crea obligaciones para el concedente, el cual queda obligado a no disponer de los bienes ofrecidos y a mantener la oferta durante el plazo establecido, dentro del cual el optante, si le conviniera, puede hacer uso de su derecho, quedando plenamente extinguida o consumada la opción y, desde ese momento y por ese único hecho, nace y se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa, afectando el eventual impago del precio a la fase de consumación de la compraventa, que no de la opción que ya se extinguió por su ejercicio.
Característica esencial de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del "pactum de contrahendo" ( STS 11 de abril de 2000 ).
Las alegaciones de los demandadnos en cuanto a la oposición de la reclamación el demandante, se centran en que desconocían que estaban firmando un contrato de opción de compra y que no se ha justificado la entrega de
3.000 € en efectivo, basándose únicamente en la manifestación efectuada por el demandante y así fue recogida por el Notario en su Escritura.
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