SAP Madrid 322/2009, 27 de Mayo de 2009
| Ponente | MODESTO DE BUSTOS GOMEZ-RICO |
| ECLI | ES:APM:2009:9711 |
| Número de Recurso | 557/2008 |
| Número de Resolución | 322/2009 |
| Fecha de Resolución | 27 de Mayo de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 13ª |
SENTENCIA
En Madrid, a veintisiete de mayo de dos mil nueve.
La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre obligación de hacer y reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 45 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelantes D. Donato Y D. Franco , y de otra, como demandado-apelante GRUPO GESTION NOVA TERRA, S.L.I.- ANTECEDENTES DE HECHO
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 45, de los de Madrid, en fecha veintiséis de marzo de dos mil ocho , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando en parte la demanda deducida por el Procurador Don Justo Alberto Requejo Calvo en nombre y representación de Don Donato y Don Franco contra Grupo Gestión Nova Terra S.L. y estimando, también parcialmente, la reconvención formulada por ésta contra los anteriores, declaro, por incumplimiento mutuo, la resolución de 2.005, y en su consecuencia condeno a Grupo de Gestión Nova Terra S.L. a devolver a los anteriores tres millones cuatrocientos noventa y dos mil setecientos cuarenta y tres con cuarenta y seis euros ( 3.492,743,46 euros) y sus intereses legales desde la interpelación judicial.
Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.".
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por ambas partes, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha diecisiete de julio de 2008, para resolver el recurso.
Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veinte de mayo de dos mil nueve.
En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.
Se aceptan los dos primeros fundamentos de derecho de la sentencia apelada, en los que se define el objeto del procedimiento según conformaron las partes litigantes en sus respectivos escritos de demanda, reconvención y contestación y en la audiencia previa. Los restantes fundamentos se rechazan en todo aquello que se contraponga o resulte modificado por los de esta resolución.
Para una mejor comprensión de las respectivas pretensiones ejercitadas por las partes litigantes en el procedimiento y, en definitiva, de los motivos de los recursos de apelación que han interpuesto contra la sentencia de primera instancia, pasamos a relacionar los hechos acreditados más relevantes, que son los siguientes:
Contratos celebrados entre las partes.
El 9 de abril de 2003 la mercantil Grupo de Gestión Nova Terra, S.L., en adelante Nova, y D. Fidel , en representación, como mandatario verbal, de D. Franco , suscribieron el contrato que figura unido a los folios 19 a 29, en virtud del cual Nova, como promotora de la construcción, se obligaba a vender a D. Franco el Conjunto Residencial que iba a edificar en la parcela de terreno denominada zona PM2 (11.037 ) según el Plan Parcial del Sector UR 7 de las Normas Subsidiarias del término municipal de Casares (Málaga), formado por 36 apartamentos distribuidos en tres bloques de tres plantas sobre rasante y una de sótano, y el segundo a comprarlo por el precio total de 8.400.000 #.
El contrato quedaba sujeto a la condición suspensiva de que fuera ratificado por el comprador antes del día 23 de abril (cláusula cuarta).
Para garantizar el cumplimiento de su obligación el Sr. García-Alarcón, en la representación con que actuaba, hizo entrega de la cantidad de 120.000 # en concepto de arras penitenciales, que debía ser completada con otros 96.364 # en el momento de la ratificación por el comprador (cláusula quinta ).
Además se estipuló una condición resolutoria explícita para el caso de que la parte compradora no hiciera efectivo el precio, con la particularidad de que si ésta no se aviniera a la resolución contractual e hiciera necesaria la intervención de los Tribunales debería indemnizar a la vendedora con 500.000 # (cláusula séptima).
El 8 de mayo de 2003 las mismas partes suscribieron un nuevo contrato, ya que el anterior, al incumplir la compradora, quedó sin efecto por aplicación de la condición suspensiva, perdiendo aquélla la suma de 120.000 # entregada en calidad de arras penitenciales (folios 51 a 54). Como el anterior contrato tampoco fuera cumplido por la parte compradora, celebraron uno nuevo, con igual objeto, el 19 de mayo de2003 (folios 56 a 66) del que cabe destacar como novedades: 1.- que D. Juan García-Alarcón, además de al Sr. Franco , representó también a D. Fausto ; 2.- que los compradores se reservaron el derecho de "efectuar la compraventa por terceras partes proindiviso en forma solidaria, designando a tal fin libremente un tercer comprador". 3.- que para garantizar el cumplimiento del contrato el Sr. García-Alarcón entregó en ese acto la cantidad de 96.364 # en concepto de arras penitenciales; y 4.- que la vendedora, excepcionalmente, consintió en aplicar a parte del precio los 120.000 # recibidos el 9 de abril de 2003 y que los compradores habían perdido ya por su carácter de arras penitenciales, pero subordinado solamente a que la compradora otorgara antes del 30 de mayo de 2003 el documento privado a que se refería la propia cláusula cuarta . Las restantes cláusulas esenciales eran reproducción de las contenidas en los precedentes contratos.
El 30 de julio de 2003 firmaron un nuevo contrato, por incumplimiento del anterior compromiso, con el mismo objeto, del que son de señalar las siguientes novedades: 1.- intervienen personalmente como comprador D. Franco , D. Donato (éste se introduce por primera vez en el ámbito del negocio jurídico inicial), siendo representado D. Fausto por D. Juan García-Alarcón; 2.- el precio se fija en 8.183.635,36 # (con la suma de las cantidades percibidas por la vendedora como arras penitenciales coincidiría con el precio inicial de 8.400.000 #) estableciendo un calendario de pagos; 3.- la cláusula penal por falta de pago del precio se concreta en la retención por la vendedora del 25% de las cantidades recibidas a cuenta del precio (folios 71 a 81).
Como los compradores no pudieron cumplir la obligación de pago en las fechas previstas, el 24 de septiembre de 2003 Nova aceptó modificar la fecha y la forma de pago (folio 83).
El 30 de septiembre de 2003 se firma por todas las partes el documentos que obra a los folios 84 a 87 por el que se amplía hasta el 16 de octubre de 2003 el plazo fijado en la cláusula undécima del precedente contrato, por no disponer los compradores de los pagarés avalados por el Banco en que se instrumentalizó el pago del precio. El 16 de octubre de 2003 las partes novan el contrato de 30 de julio de 2003, modificado el 30 de septiembre de 2003, y fijan unas nuevas condiciones de pago, al no haber cumplido los compradores las estipulaciones contenidas en los anteriores sobre tal obligación (folios 88 a 95). Por fin, el 31 de mayo de 2005 Nova y D. Juan García-Alarcón, en representación de los Sres. Franco , Fausto y Donato , suscriben el contrato que figura unido a los folios 250 a 253, que es el que da causa a este procedimiento, con las estipulaciones que, por su relevancia en la decisión del litigio, pasamos a transcribir: "En la actualidad, tales construcciones (Bloque Dos y Bloque Tres) se han finalizado y emitido por el mencionado arquitecto director de la Obra, la correspondiente CERTIFICACIÓN de final de obra, y solicitado por la Vendedora la correspondiente LICENCIA DE OCUPACIÓN, del modo que conoce y acepta la parte compradora, estando pendiente de otorgarse la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, en su caso." La Certificación final de la Obra se expidió el 20 de abril de 2005 y la Licencia de Primera Ocupación se obtuvo el 25 de agosto de 2005".
"Las partes aquí representadas, libre y espontáneamente, con los asesoramientos legales y técnicos que han estimado más oportunos, y previas las verificaciones por la parte Compradora de la realidad de lo construido y su estado actual, que encuentra conforme, han alcanzado un acuerdo, que nova con carácter extintivo los pactos derivados de los documentos por los cuales se regían sus relaciones hasta la fecha." Esta manifestación adquiere singular trascendencia si se tiene en cuenta que los compradores "son constructores en Irlanda y por tanto saben que es lo que están viendo cuando tienen delante una obra en construcción", según se dice en el párrafo tercero, in fine, del hecho octavo de la demanda (No hecho cuarto, párrafo primero in fine como se dice en el escrito de interposición del recurso de apelación presentado por Nova) "Las partes, del modo en que intervienen, dejan sin efecto los contratos descritos en el expositivo I de este instrumento por el cual se regían hasta la fecha sus relaciones, cuyo contenido queda sin validez alguna a partir de este instante, y sustituidos en su integridad por los pactos que a continuación se transcriben, sin que ninguna de las partes tenga que reclamar cantidad alguna de la otra por tal extinción." (estipulación primera).
"El precio de la presente compraventa lo pactan las partes de común acuerdo en el total de conjunto, alzado y global, de 5.315.756,91 euros: 080.325,46 euros junto a su IVA correspondiente, calculado al tipo del...
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