STS, 19 de Julio de 1989

El Procurador don Pedro Ruiz Miquel en representación de don Oscar , formuló ante el Juzgado núm. 1 de Benidorm, demanda de juicio ordinario declaratorio de menor cuantía núm. 316/84 ,contra la entidad mercantil "HOMA. S.A.". habiéndose acumulado los autos bajo el núm. 811/84 del mismo Juzgado .y del que son parte, como demandante el Procurador don Luis Roglá Benedito, en nombre de la mercantil "HOMA, SA." y como demandada el Procurador don Pedro Ruiz Miguel, en representación de don Oscar y su esposa doña Silvia ; el Procurador don Francisco Lloret Mayor, en representación de don Hugo , doña Guadalupe , don Rodolfo y don Germán . En el primero de los autos expresados, instado por el Procurador Sr. Ruiz Miguel, fue presentado escrito inicial de demanda estableciendo los hechos y fundamentos de derecho que estimó pertinentes para terminar suplicando se dicte sentencia declarando: A) Que ha lugar a la acción reivindicatoria y que mi mandante es el legítimo propietario de la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad de Villajoyosa, hoy finca núm. NUM001 del nuevo Registro de la Propiedad de Benidorm (Alicante); desde el día 30 de junio de 1975 en que se perfeccionó el contrató de compraventa de la misma, y que la demandada está obligada de reconocerle como a tal propietario y a entregarle la posesión de dicha finca que ella detenta, con los frutos civiles e industriales que fe misma produjo desde el 30 de junio de 1975 hasta la fecha en que dicha posesión le sea entregada al actor, con indemnización a mi mandante por la., demandada de los daños y perjuicios que le ha ocasionado. B) Que al haberse producido la situación jurídica prevista en el artículo 361 del Código Civil , de accesión de inmuebles, y haber optado mi mandante porque le pague el precio del terreno de su propiedad la demandada, propietaria del edificio construido sobre el mismo, se fija el precio a pagar en la suma de

36.000.000 de pesetas, que deberá hacerse efectiva en el plazo de dos meses a contar de la firmeza de esta sentencia, y que el actor deberá otorgar escritura de compraventa de la finca a la demandada, siendo todos los gastos de escritura, impuestos de la compraventa, incluso el arbitrio municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, o plusvalía, de cuenta de la compradora: C) Que si transcurridos los dos meses que se le conceden a la sociedad demandada en la declaración B) anterior, no se ha pagado él precio señalado por el Juzgado para la adquisición del solar, en- esta sentencia, se entenderá que no se quiera adquirir el terreno por la sociedad demandada, y por lo tanto deberá desocuparlo, de su cuenta y riesgo, poniendo fin con ello a la accesión de inmuebles existente, y entregar la posesión de la finca a su legítimo dueño, el actor, indemnizándole de todos los daños y perjuicios qué le ha causado, los que se determinarán en ejecución de sentencia. D) Que habiendo percibido la sociedad demandada los frutos civiles; consistentes en las rentas de los tres contratos de arrendamiento dei industria reseñados en la demanda y la prórroga del último de ellos que acabó el día 31 de octubre de 1982, y siendo la participación de la finca de mi mandante en el total valor del complejo industrial Hotel Titanic de causa de la sociedad demandada, y un correlativo empobrecimiento del actor en la suma de 18.144.373 pesetas, cifra a que se eleva la parte de frutos civiles correspondientes a la finca objeto de este pleito, las cuales la sociedad demandada, que las percibió y retuvo indebidamente, deberá restituir al actor, con abono de los intereses legales de las mismas, calculados desde la fecha en que los percibió y hasta la fecha en que sean restituidos. E) Que habiendo explotado el Hotel Titanic la sociedad demandada directamente desde el día 1 de noviembre de 1982, y considerándose unos beneficios o frutos industriales, equivalentes a los qué sé pagaba por arrendamiento durante el último año del mismo o sean 32.210.200 pesetas que divididas; por los 365 días del año representan una renta diaria de 88.247 pesetas pertenecen a mi mandante, como renta de su finca el 9,644939% de las mismas, que se eleva a la suma de 8.511 pesetas diarias, qué deberá satisfacer la sociedad demandada al actor desde el 1 de noviembre de 1982, hasta que pagado el precio fijado por el terreno se acaba la situación prevista en el artículo 361 del Código Civil , con abono además de los intereses legales desde las fechas de percepción de dichos frutos, hasta la fecha de restitución de los mismos a su legítimo dueño. F) Que siendo de cuenta de los distintos propietarios del solar, los pagos legítimos, y gastos ocasionados, que sean imputables al solar sobre el que está edificado el Hotel Titanic, que alegue y prueba la sociedad demandada y en definitiva determine el Juzgado, se le descontarán al actor, de los frutos citados pagos legítimos y gastos ocasionados, que deberá retener la sociedad demandada que los pagó, así como los 2.951.774 pesetas que los repetidos frutos civiles tiene ya percibidas el actor, según se aclara en el hecho octavo de la demandada. G) Que siendo culpable de la situación de hecho y de derecho creada en el Hotel Titanic, la sociedad demandada, al incumplir sus obligaciones de pago del precio de compraventa, y con ello a la situación prevista en el artículo 361 del Código Civil , que originó este pleito, se condene expresamente a la sociedad demandada al pago de todas las costas del presente juicio. Admitida la demanda y emplazada la demandada mercantil "HOMA, S.A.", compareció en los autos en su representación el Procurador don Luis Roglá Benedito que contestó a la demanda, en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando se dictara sentencia declarando no haber lugar a la demanda reivindicatoria, por ser nulo el título, y absolviendo a los demandados de sus pedimentos, y con expresa condena en costas a los mismos. Que en los autos acumulados núm. 811/84, como parte demandante el Procurador Sr. Roglá Benedito, en nombre de la mercantil "HOMA, S.A." estableció los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando se dicte sentenciador la que se condene a todos los demandados: a) A estar y pasar por las declaraciones hechas en el escrito de esta demanda, b) A los que se opusieren a las mismas, a que indemnicen los daños y perjuicios ques e hayan irrogado o que se puedan producir a "HOMA, S.A", como consecuencia de los actos, títulos e inscripciones por los demandados practicados; y cuya cuantía se determinará en el momento procesal oportuno, c) Al pago solidario de todas las costas quese originen en este proceso. Admitida la demanda y emplazados los demandados anteriormente mencionados, compareció en su representación el Procurador Sr. Ruiz Miquel, que contestó a la demanda en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando sentencia conforme a lo solicitado, con imposición de costas a la parte demandada. Por los también demandados don Hugo , doña Guadalupe , don Rodolfo y don Germán , compárelo en los autos en su representación el Procurador don Francisco Lloret Mayor, que contestó a la demanda oponiéndose a la misma en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando se dicte sentencia desestimando por completo la demanda y absolviendo de la misma á sus representados. Que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Unidas a los autos las pruebas practicadas se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en sus respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos. El Sr. Juez de Primera Instancia núm. 1 de Benidorm, dictó Sentencia de fecha 17 de octubre de 1986 , cuyo fallo es como sigue: "Fallo: Que con desestimación de las pretensiones ejercidas por el Sr. Oscar , y estimando totalmente las ejercitadas por la mercantil "HOMA, S.A.", contra este último, y en parte contra los Sres. Rodolfo Guadalupe Germán , debo realizar y realizo los siguientes pronunciamientos: A) Debo declarar y declaro que la mercantil "HOMA, S.A." es propietaria del solar inscrito en el Registro de la Propiedad de Benidorm, al núm. NUM000 , declarando nula la resolución de compraventa efectuada por los Sres. Rodolfo Guadalupe Germán a "HOMA, SA.", el 11 de enero de 1974, y por tanto la inscripción de propiedad hecha a su favor que con el núm. 3 consta en dicha finca, debiéndose proceder a su cancelación. B) Debo declarar y declaró la nulidad de la compraventa de dicha finca efectuada entre los Sres. Rodolfo Guadalupe Germán y el Sr. Oscar , así como la escritura otorgada entre ambas partes el 15 de diciembre de 1977, y por ello la cancelación en la inscripción realizada en favor de este último en la mencionada finca, hoy núm. NUM000 , debiéndose rectificar en el Registro de la Propiedad a fin de que conste la titularidad de la dicha finca en favor de "HOMA S.A.". C) Asimismo debo condenar y condeno al Sr. Oscar que realice ante "HOMA, S.A." la debida rendición de cuentas a que por imperativo legal viene obligado, debiendo en su caso proceder a, la restitución de las cantidades debidas.

D) Y debo estimar y estimo la excepción de falta de legitimación pasiva de los cónyuges de los Sres. Rodolfo Guadalupe Germán . Los anteriores pronunciamientos deberán ser cumplidos por las partes hoy litigantes, sin perjuicio de las acciones legales que aún puedan interponer en defensa de sus intereses, debiendo los Sres. Germán Rodolfo Guadalupe correr a cargo e las costas por ellos causadas, y, el Sr. Oscar de todas las demás, incluida, la defensa y representación de la mercantil "HOMA, S.A.", que se hayan usado en ambos procedimientos."

Segundo; Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de la entidad "HOMA, S.A." y tramitado el recurso con arreglo á derecho la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, dictó Sentencia de fecha 31 de diciembre de 1987 , con la siguiente parte dispositiva: "Fallamos: Con desestimación de las impugnaciones contra ella deducidas confirmamos la sentencia recaída en primera instancia en éste proceso, en el bien entendido de qué las pretensiones no expresamente acogidas han sido desestimadas. Con imposición los recurrentes, por mitad, de las costas de esta alzada."

Él día 14 de marzo de 1988; el Procurador don Juan Corujo y López Villamil, en representación de don Oscar , ha interpuesto recurso de casación contra sentencia pronunciada por la Sala Segunda de la Audiencia Territorial de Valencia, con apoyo en los siguientes motivos: 1.° Basado en el núm. 1 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en el abuso y exceso en el ejercicio de la, jurisdicción, con infracción de los artículos 348, 349, 609, 1.254 y 1.278 del Código Civil. 2 .° Segundo abuso y exceso en el ejercicio de la jurisdicción, con infracción de, los artículos 1.461, 1.474, 1.475 y 1.478 del Código Civil. 3° Basados en el núm. 3 y alegan: por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por no seguirse las normas reguladoras de la sentencia, con infracción del artículo 359 de la Ley Procesal. 4 .° Segundo quebrantamiento de las, formas esenciales del juicio por no seguirse las normas reguladoras de la sentencia, con infracción por segunda vez del artículo 359 de la Ley Procesal. 5º Tercer quebrantamiento de las normas reguladoras de la sentencia, con infracción, por tercera vez del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 6 .° Cuarto quebrantamiento, de las formas esenciales del juicio por no seguirse las normas reguladoras: de las sentencias, con infracción por cuarta vez, de los artículos 359 y 363 de la Ley de. Enjuiciamiento Civil. 7,° Basados en el núm. 4 se alegan: error en la apreciación de la prueba basado en documentos que, obran en autos que demuestran la equivocación del juzgador sin resultar contradichos con otros elementos probatorios, con infracción de los artículos 1.281, 1.282 y 1.283 del Código Civil. 8 .° Segundo error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos que demuestran la equivocación del juzgador sin resultar contradichos con otros elementos probatorios, con nueva infracción de los artículos 1.281, 1.282 y 1.283 del Código Civil. 9 .° Tercer error en la apreciación de la prueba basado en documentos obrantes en autos que demuestra la equivocación del juzgador sin resultarcontradichos por otros elementos probatorios, con infracción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y artículos 1.281, 1.282 y 1.283 de) Código Civil. 10.°d Basados en el núm. 5 desarticulo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se alegan: infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate, con infracción de los artículos 11 y 82 de la Ley Hipotecaria , artículo 59 de su Reglamento , artículos 1.114, 1.124 y 1.504 del Código Civil y las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 1956, 19 de mayo de 1961 y 7 de enero de 1948 .

11.° Infracción de las normas del ordenamiento jurídico, que fueren aplicables para resolverlas cuestiones objeto de debate, con infracción de los artículos 1.300 y 1.301 del Código Civil , referentes a la nulidad de los contratos y a la caducidad de la acción para pedirla, 12° Infracción de las normas del ordenamiento jurídico, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, con infracción de los artículos 1.300,1.311 y 1.313 del Código Civil , referentes a la extinción de la acción de nulidad por confirmación del contrato. 13.° Infracción de las normas del ordenamiento jurídico, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, con infracción de los artículos 1.300, 1.301 y 1.302 del Código Civil , referentes a la nulidad de los contratos, a la caducidad de la acción para pedirla y a la capacidad para ejercitarla. 14° Infracción de las normas del ordenamiento jurídico, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, con infracción de los artículos 1.309, 1.311 y 1.313 del Código Civil referentes a la extinción de la acción de nulidad por confirmación del contrato. 15.° Infracción de las normas del ordenamiento jurídico, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, con infracción de los artículos 1.709, 1.713, 1.732, 1.280.5 y 1.261 del Código Civil y del artículo 878 del Código de Comercio, referentes al mandato. 16 .° Infracción de las normas del ordenamiento jurídico, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de este debate, con infracción de los artículos 348, 349, 609, 1.254, 1.255 y 1.278 del Código Civil. 17 .° Infracción de las normas del ordenamiento jurídico, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, con infracción de los artículos 1.281, 1.282 y 1.283 del Código Civil. 18° Infracción de las normas del ordenamiento jurídico, que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, con infracción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y artículos 1.281,1.282 y 1.283 del Código Civil. 19º Basado en el núm. 6 se alegan: infracción de los preceptos de la Constitución Española contenidos en los artículos 24, 33 y 120 de la misma. 20.° Infracción de la Constitución Española artículo 14.

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para [a celebración de vista el día 18 de julio de 1989.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Luis Martínez Calcerrada Gómez.

Fundamentos de Derecho

Por sentencia del Tribunal "a quo", se confirma la de primer grado o recaída en primera instancia, agregándose, "en el bien entendido que las pretensiones no expresamente acogidas han sido estimadas", y en cuya virtud se resolvieron los dos procesos acumulados, a saber, el declarativo de mayor cuantía núm. 316/84, promovido por el actor don Oscar , contra la empresa demandada "HOMA, S.A." con la súplica de la restitución de los frutos ya percibidos por la demandada por la explotación del hoy llamado Hotel Titanic, "que esta funcionando plenamente desde julio de 1978 y hasta la fecha está produciendo sus frutos, que pertenecen al dueño de la finca -el actor- y que se están percibiendo por la demandada, la cual aparte de oponerse planteó reconvención en la que solicitaba la exigencia al actor de la rendición de cuentas del dinero percibido, la realización de los actos necesarios y la indemnización de daños y perjuicios»; en el segundo proceso, el núm. 811/84 tramitado como juicio declarativo de menor cuantía, ambas partes, entre otras, figuran en sentido inverso a la relación jurídico procesal precedente, es decir, acciona la citada entidad "HOMA, S.A.", contra los demandados, que cita, entre ellos el anterior actor don Oscar , con la súplica de que se declaren sus derechos según el "petitum" que conste; oponiéndose éste y planteando además reconvención a los fines de que se declare resuelto el contrato de compraventa de fecha 30 de noviembre de 1972 entre la actora y los demás codemandados -Sres. Germán Rodolfo Guadalupe -; por la sentencia de primera instancia, se deciden ambos procesos (con la parte dispositiva transcrita en los antecedentes) resolución declarada que se funda en que habida cuenta la oposición de la entidad compradora de la finca núm. NUM000 del Registro, de la Propiedad de Villajoyosa, según escritura de 30 de noviembre de 1972 a la resolución instada por los vendedores por falta de pago del resto del precio aplazado en consideración a que estaba pendiente la concesión de un préstamo bancario y en aplicación de la doctrina sustantiva del artículo 1.504 del Código Civil junto con la Ley Hipotecaria -artículo 82 de la Ley y artículo 59 de su Reglamento la operatividad de la condición resolutoria inserta en el pacto comisorio de dicha compraventa, deviene nula al no haberse acordado judicialmente y en consecuencia asimismo procede la nulidad del derecho de opción de compra de 30 de junio de 1975 y posterior escritura de compraventa de 30 de noviembre de 1977, a favor del primitivo actor don Oscar por carecer de poder dispositivo los vendedores -Sres. Germán Rodolfo Guadalupe -, al no haber caducado la acción de la entidad por cuanto la nulidad declarada es la "ab initio" y carecer dicho actor y luego demandado de la;cualidad; de tercero hipotecario conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria al conocer la exacta situación de la finca, a tenor del artículo 79.4 de la Ley Hipotecaria , y que asimismo "HOMA, S A." venía poseyendo la finca desde el año 1969 y como el primitivo actor y hoy demandado había percibido de la misma la suma. de 5.300.000 pesetas, como mandatario de dicha sociedad -folios 203 y siguientes, autos núm. 316/584- sin acreditar el destino que le dio, procede admitir la reconvención correspondiente en cuanto al deber de dicho actor de rendir cuentas, procediendo pues y además a declarar las nulidades indicadas con rehuse, por otro lado, de la demanda reconvencional de los otros codemandados, que al no haber recurrido deviene firme, con la imposición de las costas preceptivas: sentencia, que como se dice se confirma por el Tribunal "a quo", el cual razona admitiendo los antecedentes de hecho de la sentencia apelada, así como sus fundamentos jurídicos que no contradigan sus propios fundamentos jurídicos -si bien se califica que los mismos "han dé darse por reproducidos en este lugar por los acertados razonamientos incorporados en dicha resolución», argumentándose, seguidamente, que el tema crucial de esta "litis" proviene de la "validez o ineficacia de la inscripción tercera de la resolución de la compraventa de 30 de noviembre de 1972 perfeccionada entre los Sres. Rodolfo Guadalupe Germán o vendedores y la entidad "HOMA, S.A." en virtud del impago de la parte aplazada, y al respecto y siguiendo el citado de la resolución de la Dirección General dé Registros Notariales, que cita, es claro que la sanción del artículo 59 del Reglamento Hipotecario , es excepcional y debe interpretarse con sentido restrictivo por lo que, si el comprador notificado si no constante ni se allana a la resolución sólo procede "declarar está por vía judicial; que además resulta que tras la escritura de 30 de noviembre de 1972, por la entidad adquiriente en 5 de diciembre de 1972, se promueve inscripción de obra nueva sobre solar ya construido, agregándose la finca discutida núm. NUM000 a otras propiedades de la interesada, "formándose otra mayor por agrupación la núm. 20,442, sobre la que se edificaría el "Hotel Titanic" de Benidorm, con lo que la resolución acordada plantea el problema si cabe "inscribir la tramitación de una parcela segregada de otra mayor inmatriculada" y constatar que el precio, aplazado fue percibido por los vendedores a cargo de la suma de 5.300.000 pesetas, qué la sociedad entregó al primitivo actor para resolver, aparte de éste, otros problemas económicos de dicha sociedad; ésta sentencia es objeto del presente recurso de casación, exclusivamente, por el codemandado y primitivo actor don Oscar y su esposa-, que en un denso escrito de formalización opone veinte motivos de impugnación y que es objetó de examen por la Sala a continuación.

Sin perjuicio del relato histórico que antecede y que ilustra la "respectiva" "ratio decidendi" de las dos decisiones contestes de las instancias en cuanto que desestiman las pretensiones de actor, hoy recurrente, por lo que respecta a su primitiva demanda en el juicio núm. 316/84, como su posterior oposición y reconvención en el núm. 811/84, y, consecuentemente, decide estimando, en el tenor de su parte dispositiva, dar la respectiva reconvención y demanda de la contrapartida recurrida, se hace preciso constatar los antecedentes de hecho acontecidos en el largo camino de litigiosidad entre las partes, qué servirá de soporte material a la decisión que se pronuncia, y consecuente con la propia valoración y examen de los motivos del recurso: 1) Que por parte de la entidad recurrida ("HOMA, S.A."), se adquirió el solar -el solar núm. NUM000 de Registro Provincial de Villajoyosa- a los Sres. Germán Rodolfo Guadalupe en documento privado de 30 de julio de 1969, por precio aplazado y cláusula resolutoria, cómo libre de cargas, cuando en realidad no lo estaba, por lo que la adquirente tuvo que afrontar varios pagos por ese motivo, produciéndose los consiguientes impagos del precio y llegado las parte el acuerdo posterior al no resolverse la venta de prorrogar los plazos y a suscribir escritura pública de compraventa de 30 de noviembre de 1972, en la que se incluía también la cláusula resolutoria por impago del precio aplazado, se pactó el nuevo precio de la venta en 3 745.000 pesetas entregándose en el acto inicial 100.000. pesetas, aplazándose el resto por espacio del tres meses, conviniéndose, además, con los vendedores en la solicitud de un préstamo hipotecario con el Banco Hipotecario. 2) Que en tanto se tramitaba dicho préstamo para el pago aplazado y manteniéndose la relatada situación, se requirió notarialmente de pago por los vendedores conviniendo en otro caso a la resolución, oponiéndose a dicho requerimiento la entidad, por las razones de la pendencia del préstamo solicitado, por los primeros procedieron a la resolución de la citada compraventa en 11 de enero de 1974.3) Mientras tanto o con posterioridad a todo ello, por los citados vendedores se procede a vender en documento privado al primitivo actor, hoy recurrente, en 18 de diciembre de 1974 la citada finca.-núm. NUM000 -, a quien asimismo se le concede luego una opción de compra con otra persona en 31 de enero de 1975, que se ejercita en 3 de junio de 1975, otorgándose la escritura pública de venta en 30 de diciembre de 1977, y su correspondiente inscripción en 15 de diciembre de 1983. 4) Que a favor de la entidad recurrida, la citada finca apareció inscrita con la primera y segunda inscripción registral, luego, como se dice, resuelta según su tercera inscripción; que además por esas primeras inscripciones la repetida finca se agrupó con otras también propiedad de la entidad, formándose la superior finca núm. NUM002 de dicho Registro. 5) Son circunstancias también significativas para la decisión que se emite: a) Que el recurrente fue persona ligada en los negocios de la entidad recurrida en situación concursal por sus dificultades financieras, hasta el punto, que según consta al mismo se le entregó la suma de. 5.300.000 pesetas por la misma, para, entre otros, abonar el precio aplazado a los vendedores; que por dicha circunstancia, actuando incluso como mandatario verbal, conocía todas las vicisitudes relatadas, sobre posesión, dominio real y registral, explotación del negocio e irregularidades financieras de la recurrida, b) Que por ésta, seviene poseyendo la finca discutida, al menos de 1969, que agregada a otras de su propiedad, sirvieron para construir el Hotel Titanic de Benidorm, y que el mismo es explotado por esa entidad, al menos desde 1978.

Como se dice, el recurso consta de veinte motivos, por lo que, siguiendo una disciplina de elemental agrupamiento sistemático, y según la índole y contenido de cada uno, se analizan conforme al siguiente tenor expositivo, y en donde cobra preferencia los relativos a la "fundamentación formal del mismo" o sea, los incluibles en los núm. 1ª 3 del precepto de cobertura, artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; en esa hay que subrayar: El primer motivo que denuncia, al socaire del núm. 1 del artículo 1.692 , "el abuso o exceso en el ejercicio de la jurisdicción" con infracción de los artículos 348 y demás que se citan en el Código Civil , por cuanto, se dice, que según el fundamento jurídico octavo, de la sentencia de primer grado, se afirma que la venta de los Sres. Germán Rodolfo Guadalupe con el recurrente, "debe entenderse como efectuada con la citada mercantil", por lo que según ello, existen dos ventas a favor de la recurrida, la de 30 de noviembre de 1972 y la de 30 de junio de 1975 en que actuó como mandatario el recurrente, y, por otro lado, se afirma que esta segunda venta es nula por falta de objeto del contrato y la carencia del poder dispositivo de los vendedores, mientras que en la sentencia de la Audiencia se dice que no es nula esa compraventa sino que en ella se procedió a abonar el precio aplazado de la compra por la entidad a los vendedores y a través de la intervención del recurrente, lo cual en el sentir del recurso propende a un abuso y exceso de jurisdicción cometidos en ambas resoluciones "al cambiar el destinatario del contrato de 30 de junio de 1975 y expropiar de la finca objeto de este pleito a mi mandante sin indemnización alguna"; la misma literalidad del motivo y, sobre todo, el contenido que le sirve de apoyo suficiente para rehusarlo, ya que las denuncias que en él se vierten, en modo alguno pueden subsumirse en las causas, del motivo que al amparo del núm. 1 del artículo 1.6921 se rubrican como "abuso o exceso del ejercicio del poder jurisdiccional", porque, simplemente, obedecen a una diversa y radical forma de exponer los hechos por parte del recurrente a los que sienten la sentencia apelada, por lo que, en paridad, debía haberse canalizado por el núm. 4 del precepto de cobertura aunque la denuncia de dictarse dos resoluciones contradictorias sirve de apoyo para razonar el fracaso del motivo y de paso, sentar la convicción judicial que se reitera: pues no hay tal contradicción cuando las supuestas diferencias existentes entre ambas decisiones -y porque, eso sí se confirma la primera por la del Tribunal "a quo"- aparte de que son irrelevantes no se proyectan en ningún nivel decisorio que pudiera quebrantar la disciplina atinente, ya que ha de advertirse que la Sala acepta lo razonado en la instancia "siempre que no se opongan" a sus propios fundamentos; pero es que, además, la línea de coherencia entre los hechos y los efectos jurídicos es bien acertada, puesto que según los "antecedentes que proceden", se reitera que el pormenor del conflicto se inicia por la primitiva adquisición de la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad por los vendedores, primero, en documento privado de 30 de julio de 1969 y luego por escritura pública de 30 de noviembre de 1972, en ambas, con la inserción comisoria o resolutoria por impago del precio aplazado; que por las dificultades económicas de la compradora, y a pesar de que ésta ya incorporó dicha finca a otras de su propiedad finca agrupada de núm. NUM002 y construido un hotel que lo explota; cuando tiene pendiente un préstamo hipotecario se ve sorprendida por el requerimiento resolutorio, al que se opone, y a pesar de ello se insta e inscribe la resolución de aquella venta en el R: C; que mientras tanto, la persona hoy recurrente, relacionada con la entidad y actuando cómo mandatario, ha conseguido un documento privado de compraventa de dicha finca de 18 de diciembre de 1974, una opción de compra de 31 de enero de 1975, ejercitada en 3 de junio de 1975, y la escritura pública de venta de 30 de diciembre de 1977, e inscripción en el Registro Público en 15 de diciembre de 1983, pese a que conocía las vicisitudes de la primitiva adquisición e incluso había recibido la suma de 5.300.000 pesetas, para, entre otras obligaciones, cuyo resultado rindiera en su día, abonar el precio aplazado que debía la entidad a los vendedores; es claro pues, que todo lo que no sea la referencia a esa descripción y a su correspondiente valoración jurídica, no puede servir para la denuncia contradictoria, que se le imputa, ya que el corolario que se obtiene en el plano del derecho, de que tras la nulidad de la resolución primera se deriva en la nulidad de la compraventa posterior es de elemental entendimiento, siendo inoperante que se diga o no que él recurrente actuó en 30 de junio de 1975 como adquirente para la sociedad o con el encargo de efectuar el pago del precio aplazado. En el segundo motivo del recurso se acusa asimismo al igual desvió -1.692.1-, porque, se dice, no se ha concedido al recurrente el derecho al saneamiento de la cosa vendida en virtud del artículo 1.461 y demás concordantes del Código Civil en cuanto a la evicción, cuyo fracaso deriva del contenido de la anterior "ratio decidendi" expuesta, pues es insostenible pretender un derecho consecuencia cuando se niega el derecho causal de que deriva.

Al amparo del núm. 3 del artículo 1.692 , se acusa, el quebrantamiento de las formas esenciales, del juicio En punto a la sentencia, con infracción del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los siguientes motivos: Tercero: Porque en la reconvención planteada en el litigio núm. 316/84 sé suplicó que el recurrente rindiese cuentas a la entidad, aportándose por aquél documento acreditativo de dicha rendición, lo cuál sé ignora por la sentencia al condenar a dicha rendición de cuentas, lo que supone remitir a las partes a otro contencioso: es claro que es inexistente por completo él vicio de la incongruencia en esa denuncia ya qué se decide judicialmente en ajuste a lo así pedido en la reconvención estimada. Enel motivo cuarto se denuncia esa incongruencia, porque ante las flagrantes contradicciones entre las dos sentencias, no se sabe por qué título es propietaria "HOMA, S.A." del solar, si por el contrato de 30 de noviembre de 1972 o por el de 30 de junio de 1975, cuya respuesta remite a lo razonado en el primer motivo. En el motivo quinto denuncia igual vicio, porque de lo razonado se desprende que las obligaciones judiciales toman en consideración la figura del mandato en relación con la actuación del recurrente, sin que en modo alguno se fundará ninguna acción en dicho contrató, que, a su vez, remite para su desestimación a lo antes argumentado. En el motivo sexto, se denuncian las irregularidades cometidas por la Sala "a quo" a propósito de dictar su auto de aclaración de 14 de enero de 1.984 que tampoco puede producir en caso alguno materia atrayente de la congruencia denunciada, aparte de la común discrecionalidad para dicha decisión al amparo del artículo 363 en relación con el artículo 1.103 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , planteándose al final del motivó una serie de preguntas en cadena por el recurrente, que hasta son improbables de cimentar un motivo de casación y menos aún fundar una cabal respuesta en esta decisión de judicialidad extraordinaria.

Por la vía de la fundamentación fáctica del núm., 4 del artículo 1.692 , se intercalan los motivos séptimo, octavo y noveno; en que se denuncia error en la apreciación de la prueba, y para ello se acusa la infracción de los artículos 1.281 y siguientes sobre interpretación de los contratos, mezclando pues, aspectos interpretativos que han de canalizarse por el núm. 5 de dicho artículo 1.692 con aspectos valorativos de los documentos que se dictan, (carta de 25 de enero de 1975, dictamen interventores suspensión de pagos de la entidad de 15 de febrero de 1977, documento núm. 9, juicio 316/84, documento público núm. 4.6 de ese litigio, documento núm. 30, así como los núms. 5, 6 y 7, y por otro lado, los documentos núms. 9, igualmente aportado, 30 y las fotocopias de los folios 22 y 23 de igual cuerpo litigioso) sobre los cuales es evidente que esa cita que se hace general de tanto instrumento documental con el solo propósito de fundar la tesis del recurso no denotan, en absoluto, el error denunciado, ya que, aparte de carecer de la exigencia de la literosuficiencia acreditativa del equívoco del juzgador, tampoco cualquiera que sea su contexto, pueden servir para imputar error en la convicción formada en base a la valoración del conjunto de los elementos o medios probatorios incorporados a los autos; por último, en el motivo noveno se denuncia por la misma vía el error del juzgador en cuanto que de los documentos que se citan se demuestra que no es cierto que el recurrente conocía las circunstancias de la titularidad de la finca y que por tanto actuó de buena fe en su adquisición, particular éste que lleva a postergar el examen de este instituto cuando se contemple el motivo vigésimo octavo a propósito del artículo 34 de la Ley Hipotecaria , con independencia de que, se subraya, que la apreciación o juicio del valor sobre si aconteció o no la buena fe requerida por este precepto no cabe encajarla por esta vía del núm. 4 del artículo 1.692 aunque sí lo sean los hechos o conducta del interesado según tales documentos que, al contrario de lo que afirma el recurrente, se han comprobado por el Tribunal sin error "in iudicando" alguno.

Por la vía de la fundamentación jurídica se articulan "ex artículo 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil " los siguientes motivos: En primer lugar el décimo, sobré infracción de los artículos 11 y 82 de la Ley Hipotecaria , artículo 59 de su Reglamento y otros del Código Civil , en la línea de que ha sido infringida esa normativa al declarar la nulidad de la resolución de la compraventa primera á favor de la recurrida y la posterior venta a favor del recurrido, que es donde radica, como expuso el órgano "a quo" el núcleo litigioso; y a ese propósito ha de subrayarse, que las ventas de inmuebles con pacto comisorio, o sea, con facultad resolutoria por impago del precio aplazado, tienen un doble tratamiento en nuestro derecho, en el sustantivo, a través del artículo 1.504 del Código Civil , y el adjetivo o formal propio del mundo tabular o Derecho Hipotecario en cuanto por la idoneidad de las inscripciones de esos negocios, acceden al Registro de la Propiedad tanto el negocio adquisitivo como la cláusula comisoria o resolutoria intercalada, por lo que, aparte de que las ordenaciones, en principio pueden no coincidir en lo relativo al alcance de sus efectos, puede también suceder que se planteen posibles discrepancias entre los efectos jurídicos derivados del mundo real o sustantivo y del mundo formal o registral, en cuyo caso no hay duda que será el mandato judicial el que coordine esas consecuencias, primacía que, como es sabido, hasta el artículo 1.° "in fine" de la Ley Hipotecaria consagra al instituir la salvaguardia o garantía judicial de ese segundo espacio tabular; así las cosas, acontece que ése artículo 1.504 , según la línea de coherencia jurisprudencial, excepciona el automatismo comisorio de la resolución por impago en la compraventa de inmuebles al permitir el pago después del vencimiento que libere, pues, al comprador, en tanto no acontezca el requerimiento en forma, precepto que se ha integrado en esa doctrina de tal forma que salvo un craso incumplimiento o una intencionalidad transgresora, que equivalga a un total incumplimiento sin posibilidad restauradora, el comprador mantiene su adquisición al margen del resarcimiento de los perjuicios irrogados (así cabe resumir esa jurisprudencia a Sentencias de 30 de marzo, 19 de mayo y 4 de junio de 1981 , entré otras, subrayándose: si bien los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil se complementan, sin embargo el segundo es una especie concreta para venta de inmuebles de la facultad genérica que para toda clase de obligaciones se establece en el primero y en consecuencia para que proceda la resolución contractual pretendida por él vendedor se precisa la práctica del requerimiento al comprador dando por resuelto el contrato previamente a la demanda, que puede ser por conducto notarial o en acto deconciliación. Se entiende que no hay incumplimiento cuando no se alegan ni prueban circunstancias demostrativas de un irrespetuoso proceder del comprador con lo acordado, y por tanto con las pautas de buena fe que ha de presidir la ejecución contractual a pesar de lo cual el cumplimiento no se realizó por causas ajenas a su ánimo diligente, y que son reveladoras de ausencia de voluntad deliberadamente rebelde de incumplimiento); por su parte en el derecho hipotecario, en punto a la resolución de las inscripciones, por la vía de la cancelación en las provenientes de escrituras públicas, del artículo 82 de la Ley Hipotecaria , en su segundo párrafo se contemplan las llamadas "cancelaciones automáticas o sin consentimiento de su titular" en relación con los artículos 174 y siguientes mientras que en el primero se aborda las cancelaciones "con el consentimiento del titular" y el último las llamadas cancelaciones "contra el consentimiento del titular", variedad ya de por sí que denota la importancia que en ellos puede tener que el titular a quien perjudica la cancelación deba de estar de acuerdo o no: y es en ese artículo 82.2 en cuanto a las cancelaciones de inscripciones porque así derive del mismo contexto de la escritura -que sin duda será cuando, como en el caso de autos, esté inscrita la misma condición resolutoria- él que encaja al litigio, evento que se desarrolla "ad hoc" en el artículo 59 de su Reglamento ; parece; pues, que en una línea simple de respeto a esa literalidad debía propiciar la viabilidad de esa cancelación, en la que basta el requerimiento de pago y el impago para que funcione el automatismo; mas esa exigencia de paralelismo entre ambos mundos y la asignación de la labor dirimente de los Tribunales, fuerza a admitir de que, si por lo acontecido en el plano sustantivo, no es posible rehabilitar el pacto comisorio por la vía del artículo 1.504 , y proyectarse sobre el mundo formal o registral y entender que por imperio judicial la letra de esa cancelación ex artículo 59.1 queda supeditada a lo que en realidad litigiosa se haya decidido por los Tribunales (en Resolución de la Dirección General de Registros Notariales de 23 de agosto de 1983 se decía: El principio de legitimación registral, hace obligado que para cancelar un asiento a nombre de persona determinada no sólo haya de ejercitarse la acción contra la misma, sino que previamente o a la vez se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. Para la rectificación de asientos en los libros del Registro, se requiere el consentimiento de los titulares regístrales o en su defecto resolución judicial en que la demanda se haya dirigido contra todos aquellos a quienes el asiento conceda algún derecho) por lo que la declarada vigencia de la compraventa y su no resolución se sobrepone, con el adecuado mecanismo de ajuste tabular, a la que ya se prefijaba en este instrumento de compulsa de los derechos, debiendo pues el motivo decaer.

En los motivos decimoprimero a decimocuarto se denuncia por igual vía jurídica, que la sentencia ha infringido los artículos 1.300 y 1.301 del Código Civil , sobre nulidad de los contratos y la caducidad de la acción, los artículos 1.309 y siguientes sobre extinción de dicha acción por confirmación, los mismos artículos primeros sobre capacidad para ejercitar dicha acción y los segundos preceptos sobre Confirmación y extinción de la acción, que tampoco son de recibo, porque como aprecia la Sala, la nulidad que se declara judicialmente es la radical o de pleno derecho, que no es adecuada para que se monten sobre ella aspectos de caducidad prescripción o de confirmación, aparte de que el deber de salvaguardia de los Tribunales no se puede entorpecer con corsés de operatividad temporal; en el motivo decimoquinto, se denuncia qué se ha inaplicado las normas del mandato, a lo que se dio respuesta al considerar el primer motivó, y en los motivos decimosexto y decimoséptimo, se denuncia la infracción de los artículos 348 y 1.255 del Código Civil , y concordantes, ya que don la sentencia recurrida se ha vulnerado el principio de propiedad privada y la libertad de contratación; denuncias inconsistentes porque parten de un vicio de principio: los Tribunales tutelan esa propiedad y esa libertad, pero siempre bajo el mandato del respeto a la legalidad instaurada. Y en cuanto al decimoséptimo, sobre normas de interpretación, es sabido, que en casación la función de la Sala al respecto prevalece salvo que se pruebe incurrió en contravención legal ó resulte ilógica con el presupuestó enjuiciado y nada de eso acontece

En el motivo decimoctavo se denuncia por igual vía la infracción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y los artículos 1.282 y 1.283 del Código Civil , en cuanto que el recurrente ostenta la cualidad de tercero protegido por la fe pública registral, alegato tan inconsistente que desconoce la exigencia de bondad y rigor que este precepto encierra, el cual, como es sabido, en su tratamiento doctrinal más común, acoged llamado principio de la fe pública registral (que requiere los siguientes presupuestos: "1. Que actúe de buena fe: Que en el momento de adquirir, desconozca o ignore la existencia de una inexactitud del Registro por discrepar su contenido con la realidad material, creyendo que los hechos referentes a la adquisición se presenten tales y como en el Registro aparecen. No habrá buena fe si los bienes a adquirir aparecen en el Registro como libres y no perturbados y el adquirente sabe y le consta que están gravados o son perturbados. 2. Que adquiere a título oneroso: O sea, en virtud de una contraprestación por su parte patrimonial, determinada y exigible. 3. Que el transferente tenga inscrito su derecho: Que se subdivide en:

1. Que su adquisición sea derivativa de su anterior titular, b) Que el precedente titular tenga inscrito su derecho y aparezca con facultad para transmitirlo. 4. Que el adquirente inscriba su derecho: Una vez efectuada su adquisición será preciso que ésta se inscriba asimismo en el Registro a favor de su nuevo titular: Subadquirente de titular inscrito. 5. Que si se declara ineficaz el derecho del transmitente, sus causas no consten en el Registro: Es un requisito de posterior dacción, es decir una vez verificados los anteriores.En realidad va inmerso en el principio de buena fe, pues éste exige que el adquirente desconozca la existencia de cualquier inexactitud registral, o discrepancia con la realidad extrarregistral, que serán las únicas fuentes de donde provendrían en su caso, esa nulidad o resolución del derecho del otorgante. 6. Identidad en el contenido objetivo de la inscripción: Nos referimos, sencillamente, al natural presupuesto de que los términos de la inscripción del adquirente concuerden con los transferentes, en el sentido de que según sean éstos, se pueda inscribir el derecho del segundo en su capacidad, cantidad y calidad"); y mal puede predicarse de la conducta del recurrente en cuanto adquiere de quien figura como titular registral una finca inscrita, cuando conoce, de sobra, las vicisitudes acontecidas en su anterior transmisión, que incluso, le llegan a admitir en su mismo recurso que, si bien sabía que dicha finca era poseída por la entidad, ignoraba su situación dominical; la convicción judicial de la Sala en contrario, unida a una intervención cualificada como tal intermediario/mandatario, demuestran su cabal conocimiento de esa precedente titularidad, y por tanto, el estigma fue de su mala fe a la hora de admitir "ex post" (en Sentencia de 14 de julio de 1988 , se expuso que: "La buena fe como una de las condiciones para que opere la tutela que al tercero adquirente otorga el principio de fe pública registral fue exigencia que aun antes de la reforma de la Ley Hipotecaria en el año 1944 sancionó la jurisprudencia de esta Sala que, después de dicha reforma, en que de modo expreso se ha consagrado en su artículo 34 la meritada exigencia, ha concretado en la Sentencia de 8 de mayo de 1982 que la buena fe del subadquirente no es la que proporciona la confianza en el Registro, sino la creencia y conciencia de adquirir de quien es propietario y puede disponer de la cosa, radicando al propio tiempo en el desconocimiento del vicio que podía invalidar el derecho de su transferente, expresando la Sentencia de 5 de enero de 1977 , de que la buena fe consiste en su aspecto positivo, en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección registral de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate, era dueño de ella y podía transmitirle su dominio, y en su aspecto negativo en la ignorancia o desconocimiento de la existencia de inexactitudes de esa índole o vicios invalidatorios que pueden afectar a las facultades del enajenante, a lo que es de añadir que un fundado estado de duda en el adquirente sobre si la titularidad del derecho que se le enajenó correspondía a su transferente en la forma que proclamaba el asiento registral, elimina la buena fe, no exigiendo, de otra parte, el precepto, ni ello tendría sentido, la buena fe del transferente, pues aunque éste sepa que enajena lo que no es suyo, en perjuicio de su verdadero dueño, el tercero que ignora tal circunstancia será protegido por el Registro [Sentencia de 16 de mayo de 1969 ]"; por lo que el motivo ha de decaer al igual que el decimonoveno (en el que por error, sin duda, se menciona el art. 1.692.6 ); y el vigésimo, que denuncia la infracción de los artículos 24, 33 y 120 de la Constitución Española , así como el artículo 14 de igual cuerpo supralegal, porque, se dice, que no ha existido ni tutela efectiva ni respeto a la propiedad privada, se padece la contradicción denunciada en las sentencias, y no se respeta el principio de igualdad: denuncias tan inconsistentes, por cuanto los Tribunales y en particular el "a quo", ha emitido su criterio ajustándose en todo al respeto de la legalidad instaurada, que no puede entenderse quebrada por intereses de la parte afectada que resulta sometida a sus dictados y por tanto, como en el caso de autos, con la condena de su pretensión: declarando, en cambio, la tutela de los derechos de la contraparte que viene poseyendo la finca discutida desde 1969 y explotando la industria hotelera construida en 1978, circunstancias que abonan la justicia de esta resolución; por lo cual procede confirmar lo así resuelto, desestimar el recurso con pérdida del depósito y la imposición de las costas

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Oscar y doña Silvia , contra la Sentencia dictada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, de fecha 31 de diciembre de 1987 ; se condena a dichos recurrentes al pago de las costas causadas en el recurso y pérdida del depósito constituido, líbrese á la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de la Sala remitidos en su día.

ASÍ, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose, al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y, firmamos.- Juan Latóur Brotóns.- Antonio Carretero Pérez.- Francisco Morales y Morales.- Luis Martínez Calcerrada Gómez.- Antonio Fernández Rodríguez. -Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Magistrado Excmo. Sr don- Luis Martínez Calcerrada Gómez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.