SAP Baleares 319/2009, 2 de Septiembre de 2009
| Ponente | CARLOS GOMEZ MARTINEZ |
| ECLI | ES:APIB:2009:945 |
| Número de Recurso | 341/2009 |
| Número de Resolución | 319/2009 |
| Fecha de Resolución | 2 de Septiembre de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 3ª |
SENTENCIA Nº 319
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
DON CARLOS GOMEZ MARTINEZ
MAGISTRADOS:
DOÑA MARIA ROSA RIGO ROSSELLÓ
DON GUILLERMO ROSSELLÓ LLANERAS
En PALMA DE MALLORCA, a dos de Septiembre de dos mil nueve.
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ORDINARIO, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 17 de Palma, bajo el número 617/2007 ROLLO DE SALA 341/2009, entre partes, de una como actora apelante Corporación Pikel
S.L, representada por la Procuradora Dña Sara Truyols Alvarez-Novoa y asistida del Letrado Don Fernando Ripoll Rullan, de otra, como demandada reconviniente Doña Eva y Don Gustavo , representados por la Procuradora Doña Carmen de Diego Martín y asistidos por la Letrada Doña Luisa Serra Jover.
ES PONENTE el Magistrado Ilmo. Sr. Presidente Don CARLOS GOMEZ MARTINEZ.
Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 17 de Palma, se dictó sentencia en fecha 27 de enero de 2009 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "En virtud de la potestad jurisdiccional conferida por la Constitución Española de 27 de diciembre de 1978, desestimo la demanda principal, planteada por la entidad mercantil Corporación Pikel, S.L; procesalmente representada por la procuradora Doña Sara Truyols Álvarez Novoa, frente a Don Gustavo y Doña Eva , ambos representados por la procuradora Doña Carmen de Diego Martín.
Estimo parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por dichos codemandados frente a laactora principal y, en consecuencia, condeno a Corporación Pikel, S.L a realizar las obras necesarias de reparación de las viviendas sitas en los piosos NUM000 NUM001 y NUM000 NUM002 del edificio ubicado en la CALLE000 número NUM003 de Palma de Mallorca, según se señala en el fundamento jurídico quinto de esta resolución al que el fallo se remite.
Se rechaza la solicitud de daños morales.
Desestimo el recurso de reposición interpuesto por la representación procesal de la demandante principal frente a la providencia de 10 de noviembre de 2.008, que queda íntegra en su contenido.
Respecto de las costas causadas, se imponen a la actora principal las de la demanda principal y no se hace expresa imposición de las causadas por la reconvención.
Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para el día 2 de septiembre de 2009 la deliberación, votación y fallo, quedando el recurso concluso para sentencia.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.
La sentencia de primera instancia desestima la demanda de resolución de los arrendamientos que vinculan a la actora con cada uno de los dos demandados, contratos locativos que tienen por objeto las viviendas sitas en el piso NUM000 , NUM001 y NUM002 , de la CALLE000 nº NUM003 de Palma.
La demanda se funda en la pérdida de la cosa prevista en el artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , por ser el valor de reparación de los inmuebles superior al 50% de su valor real, descontado el valor del suelo.
Además la sentencia que puso fin al primer grado jurisdiccional estima parcialmente la demanda reconvencional y condena a la entidad propietaria de las viviendas a realizar en ellas las obras de reparación necesarias.
Dicha resolución constituye el objeto de la presente alzada al haber sido apelada por la parte actora cuya dirección letrada, en el escrito interponiendo el recurso, alega como motivos en los que funda éste, en síntesis, los siguientes:
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El perito judicial, en cuyo dictamen se funda la sentencia de primera instancia, se extralimitó en su cometido pues extendió su pericia a extremos respecto de los cuales no se había propuesto dicha prueba. En concreto la apelante sostiene que el arquitecto superior designado por el juez debió haber limitado su informe a valorar las reparaciones a efectuar en el interior de las viviendas y, sin embargo, analizó y revisó todos los extremos de la pericial aportada por la actora con su demanda.
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Para determinar el valor del inmueble el perito judicial parte del módulo base del COAIB de 2008 (300.95 #/ m2) y luego lo multiplica por un coeficiente del 2.3 previsto en la tabla del Colegio de Arquitectos de les Illes Balears para viviendas con cuatro cuartos de baños o más de 175 m2, circunstancias ninguna de las cuales concurren en las viviendas de autos a las que, con arreglo a dichas tablas, correspondía un coeficiente de 1.80, que hubiese arrojado un resultado inferior. Al ser preguntado sobre este extremo el perito judicial Sr. Leandro en el acto del juicio manifestó que los criterios del COAIB son orientativos y que él juzgó oportuno apartarse de ellos en el caso concreto lo que, según el recurrente, supone una incongruencia lógica pues el perito afirma acogerse a una tabla para después apartarse ella.
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El recurrente critica el método utilizado por el perito judicial para determinar la depreciación de los inmuebles. Así, en primer lugar, considera que dicho experto erró al no acudir, como lo hizo el perito de parte, al sistema establecido en el Real Decreto 1020/1993 que prevé distintos coeficientes por antigüedad y por estado de conservación. Apartándose de este sistema, el perito de designación judicial funda su valoración de la depreciación en un método formulado por él mismo en el que se atribuye un porcentaje a cada uno de los elementos de la construcción para después calcular la depreciación correspondiente a cadauno de ellos. Especialmente errónea es para el apelante la pericial cuando concluye que el saneamiento, la fontanería o las cubiertas están depreciados, lo que se contradice con la aseveración del perito de que no es necesario hacer reparaciones en ninguno de los indicados capítulos. Singularmente significativo es, para el recurrente, que el perito judicial no depreciase nada en la carpintería y, en cambio, quedase demostrado que en piso NUM000 NUM002 falta una ventana que ha sido sustituida por unos tablones. Finalmente, y por lo que se refiere a este concreto apartado, el recurrente considera criticable que el perito judicial no tenga en cuenta la antigüedad del edificio como factor que contribuye a la depreciación.
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El perito judicial admitió no haber hecho planos y mediciones para la confección de su dictamen.
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Existe una contradicción entre el peritaje judicial, en el que se afirma que el estado del edificio es bueno, con lo apreciado por el juez "a quo" en su sentencia cuando señala que el reconocimiento judicial puso de manifiesto la existencia de desperfectos en el edificio.
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Pese a obrar el libro de precios a la construcción en autos, el perito no se sujeta a sus criterios con el argumento de que en el caso concreto contemplado las obras no serían de nueva construcción sino de rehabilitación. Pero, según el apelante, precisamente por esta razón, al tratarse de obras de rehabilitación, los precios serían más caros.
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El perito judicial afirma en su dictamen que la reparación de autos constituye una obra menor, por lo que no precisa de la intervención de facultativos. Sin embargo, en la explicación de su dictamen, en el acto del juicio oral, en diversas ocasiones alude a la necesidad de arquitecto para determinados trabajos, lo que supone un encarecimiento de las obras de reparación que, sin embargo, Don. Leandro no incluye en su informe forense.
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El perito judicial improvisa ciertos cálculos en el acto del juicio con arreglo a los cuales le resulta que se precisan cincuenta días de trabajo de oficial y peón cuando lo cierto es que en su dictamen pericial había fijado la duración de las obras en seis meses.
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El perito judicial, al ampliar su dictamen, hace una operación para cuadrar las cuentas que consiste en atribuir un mismo precio unitario a la reparación de canalón y bajante (A5, B5, D3 y E4) y luego le da una extensión distinta en cada fase. Además, las partidas B3 y E2 se corresponden al mismo trabajo y, en cambio, les da un valor distinto.
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El perito judicial admitió no haber calculado que, para la retirada de los techos de Uralita es obligatoria la intervención de una empresa especializada. De haberse incluido dicha partida, la valoración de las obras a realizar hubiera sido superior.
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La solución prevista para las ventanas de los pisos superiores (tapado con un tablón de madera para evitar las humedades) es inadecuada y su valoración insuficiente.
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Las soluciones previstas por el perito judicial para el andamiaje y el desescombro son "rocambolescas" (sic) y en el dictamen se les atribuyen precios "ridículos" (sic).
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El perito judicial no incluyó instalaciones eléctricas en zonas comunes.
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El tipo de IVA aplicable no es el 7%, como sostiene el perito judicial, sino el 16% dado que el valor de la rehabilitación no es superior al 25% del de los pisos (artículo 21.1.22 de la ley del IVA ).
ñ) En el dictamen se incluye una partida por "desmontaje parcial del tejado, entrevigado en zonas dañadas, retejado con recuperación de tejas antiguas ... 10.750 #". En la ampliación se incluye la misma partida, añadiendo la "impermeabilización de azoteas" y se le da igual valor de 10.750 #.
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El peritaje pericial no contempla la reparación de la electricidad ni de la fontanería de las viviendas.
Con arreglo a la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 1996 , el artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 autoriza al arrendador a resolver el contrato cuando concurre como causa la pérdida o...
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ATS, 28 de Septiembre de 2010
...dictada con fecha 2 de septiembre de 2009, por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (Sección Tercera), en el rollo de apelación nº 341/2009, dimanante de los autos de juicio ordinario nº 617/2007 del Juzgado de Primera Instancia nº 17 de - Mediante Providencia de 16 de diciembre de ......