STS 494/2017, 23 de Marzo de 2017

PRIMERO .- La Sentencia recurrida -desestimatoria- describe la valoración efectuada por el Jurado para determinar el justiprecio de retasación: a) parte de la fecha en la que se solicitó (12 de junio de 2001, si bien el procedimiento se inicia una vez se reconoció jurisdiccionalmente tal derecho en sentencia de la Sección Sexta de esta Sala Tercera de 2 de marzo de 2011, casación 5077/06 ); b) la superficie expropiada es de 34.800 m2, estando clasificado el suelo de urbanizable (delimitado, desarrollo del Sector 101, de uso característico residencial); c) se valora «conforme al artº 27 de la Ley 6/98 , y, considerando no aplicable por pérdida de vigencia los valores de la ponencia catastral, el Jurado valora el suelo expropiado por el método residual dinámico, lo que hace fijando el valor medio en venta, partiendo de estudios de mercado propios y de valores medios ponderados de precios de mercado (1.115,80 €/m2), descontando los costes de construcción (403,31 €/m2), los costes de urbanización e indemnizaciones (46,53 €/m2) y los beneficios y costes de promoción (104,61 €/m2), para obtener, aplicando, en síntesis, un IPC de 3,60 % y una tasa de actualización entre 2 y 6 años y prima de riesgo de 16,52 .

En aplicación de lo anterior se obtiene un valor unitario para el suelo-Vbu- de 47,38 €/m2 , y al considerar que se expropian 34.800 m2, un valor del suelo de 1.648.824 €, lo que unido al 5 % de afección sobre lo anterior, determina un total de 1.731.265,20 euros , además de los correspondientes intereses legales».

Recoge los motivos impugnatorios de la parte actora: «El jurado utiliza el método residual dinámico y este no era aplicable en la fecha de valoración (año 2001 bajo la vigencia de la LS del 98); el jurado hace una genérica referencia a las muestras usadas para determinación de los valores usados en sus cálculos así que no se sabe de qué zonas proceden; el Jurado parte una distribución de aprovechamientos por usos en el sector 101 de la Garena que se corresponde con la 2º modificación del PG de ese sector y no con la 3º aprobada en noviembre de 2000: luego aplica aprovechamientos no vigentes.

Entiende la Recurrente que el método aplicable es el residual estático por la siguiente razón: todos los implicados están de acuerdo en la inexistencia de valores catastrales, por lo que debe acudirse al método supletorio, el residual; la redacción del art. 27 de la ley del 98 se cambia en 2003 y es en 2003 y en adelante cuando se dice "residual dinámico" , luego antes de esa reforma era aplicable el residual estático. El método residual dinámico solo comenzó a ser preceptivo para la valoración del suelo urbanizable con la ley 10/2003 que reforma la del 98 y no antes.

En el suplico de la DEMANDA se solicita se fije como justiprecio la cantidad que en su día se solicitó en la hoja de aprecio con base en el método residual estático es decir 3.360.030,29 euros ».

Al reflejar la prueba pericial judicial -emitida por el arquitecto Sr. Emiliano - se dice: «El perito utiliza el método el residual estático y lo justifica en los siguientes términos: "dado el grado de urbanización y edificación alcanzado en el ámbito de la Garena no me cabe duda alguna que el método más lógico para valorar el suelo es el residual estático que nos permitirá utilizar costes y valores reales conocidos. El perito justifica este método manifestando más adelante lo siguiente: "De acuerdo con al Orden ECO 805- 2003 que indica que se utilizará el método residual estático siempre que se pueda iniciar la edificación en el plazo inferior a un año.... En nuestro caso se recepcionó la primera fase en junio del 2001 ....".

El Perito hace un estudio del Mercado Inmobiliario y para ello utiliza una serie de ofertas obtenidas "in situ", y aplica a las cantidades contenidas en dichas ofertas coeficientes correctores para retrotraer en el tiempo dichos valores. Dichos coeficientes proceden en parte de la "sociedad de tasación". EL PERITO termina su informe dando un valor total de 2.959.612,82 ».

Sin analizar ninguno de los motivos por los que la actora instaba la anulación del acuerdo del Jurado impugnado, la Sala de instancia se limita a rechazar la valoración del Perito Judicial porque «El perito utiliza el método el residual estático y lo justifica en los siguientes términos: "dado el grado de urbanización y edificación alcanzado en el ámbito de la Garena no me cabe duda alguna que el método más lógico para valorar el suelo es el residual estático que nos permitirá utilizar costes y valores reales conocidos. El perito justifica este método manifestando más adelante lo siguiente: "De acuerdo con al Orden ECO 805-2003 que indica que se utilizará el método residual estático siempre que se pueda iniciar la edificación en el plazo inferior a un año.... En nuestro caso se recepcionó la primera fase en junio del 2001 .... El Perito hace un estudio del Mercado Inmobiliario y para ello utiliza una serie de ofertas obtenidas "in situ", y aplica a las cantidades contenidas en dichas ofertas coeficientes correctores para retrotraer en el tiempo dichos valores. Dichos coeficientes proceden en parte de la "sociedad de tasación". EL PERITO termina su informe dando un valor total de 2.959.612,82», y, con base en el principio de presunción de acierto de las decisiones del Jurado, confirma el acuerdo recurrido.

SEGUNDO .- Los actores prepararon recurso de casación ante la expresada Sección Cuarta de la Sala de Madrid, que lo tuvo por preparado en tiempo y forma, emplazó a las partes para que comparecieran ante esta Sala del Tribunal Supremo y elevando las actuaciones, tuvieron entrada en el Registro del Tribunal el 24 de septiembre de 2015.

TERCERO .- Personados los recurrentes, formalizaron escrito de interposición fundado en el artículo 88.1 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , apartados:

c): "Quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas reguladoras de la sentencia o de las que rigen los actos y garantías procesales, siempre que, en este último caso, se haya producido indefensión para la parte".

d):" Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate" .

Y articulado en cuatro motivos: Primero (88.1.c)), incongruencia omisiva -con infracción de los arts. 24.1 CE , 71.1.d) LJCA , 216 y 218 LEC , y la constante jurisprudencia que cita- por no dar respuesta a las cuestiones relativas a la correcta -o no- aplicación del método valorativo residual dinámico, así como sobre qué aprovechamientos, por usos, eran los correctos a efectos valorativos; Segundo (88.1.c), por errónea valoración de la prueba, con infracción del art. 348 LEC en relación con los arts. 24 , 25 y 28.4 CE y la jurisprudencia que cita; Tercero (88.1.d)), por infracción del art. 27.2 Ley 6/98 en relación con los arts. 2.2 y 9.6 CE y 58 y 36 LEF y la jurisprudencia de desarrollo que cita, pues el método residual dinámico fue introducido en la reforma del precitado art. 27 operada por la Ley 10/03, de 20 de mayo ; Cuarto (88.1.d)), por infracción de los arts. 27.2 Ley 6/98 y la jurisprudencia de desarrollo, singularmente la sentencia de la Sección Sexta de esta Sala de 6 de junio de 2014 .

CUARTO .- Admitido a trámite en auto de la Sección Primera de esta Sala de 3 de marzo de 2016 y conclusas las actuaciones (la Comunidad de Madrid no se personó), se señaló, para deliberación, votación y fallo, la audiencia del día 21 de marzo de 2017, teniendo lugar.

PRIMERO .- En nuestra reciente sentencia nº 385/2017, de 6 de los corrientes (casación 2907/15 ), confirmamos el justiprecio del Jurado -en iguales términos al confirmado por la sentencia hoy recurrida, si bien el valor del suelo que se determinó con arreglo a los mismos parámetros valorativos, quedó fijado en 53,14 €/m2- de otra finca expropiada para ejecución del mismo Sector, pero el enfoque de aquel recurso de casación (interpuesto por la Comunidad de Madrid contra la sentencia que anuló el acuerdo del Jurado) fue totalmente distinto y diferente también el sentido de la sentencia de instancia, por lo que la "ratio decidendi" de estos dos recursos de casación no puede ser la misma en la medida que aquí se plantean cuestiones nuevas y distintas de las que fueron objeto de examen en la precitada sentencia nº 385/2017 .

Como antecedentes fácticos documentados cabe recordar los siguientes: 1) El Proyecto de Expropiación del Sector 101 "La Garena y Sistemas Generales" fue aprobado por la Comisión de Urbanismo de Madrid el 23 de diciembre de 1993, que declaró de urgencia la ocupación de los bienes y derechos afectados; 2) Disconforme los propietarios con la valoración de la finca (nº NUM001 ) efectuada por la Administración -151.530,77 €, cantidad consignada el 27 de octubre de 1994 y abonada el 10 de enero de 1995-, previa tramitación del oportuno expediente, el Jurado, en resolución de 21 de junio de 1995 (confirmada en reposición por la de 4 de octubre) fijó el justiprecio en 658.829,46 €, frente al que se interpuso recurso contencioso-administrativo, desestimado por sentencia de la Sección Cuarta de la Sala de Madrid de 17 de abril de 1998 (Rº 1866/95 ), frente a la que se interpuso recurso de casación, desestimado en sentencia de la Sección Sexta de esta Sala Tercer de 9 de enero de 2003 (casación 7144/98 ), habiéndose consignando la diferencia entre lo ya abonado y el justiprecio fijado por el Jurado (507.298,69 €) el 27 de febrero de 1996, que fue abonada a los expropiados, junto con los intereses devengados (794.038,51 €), el 3 de abril de 2003; 3) Previamente, el 12 de junio de 2001, la propiedad había solicitado la retasación de la finca , sobre la base del informe técnico emitido por el Arquitecto Sr. Olegario el 6 del mismo mes y año, instando un justiprecio (incluido el 5% de premio de afección) de 559.062.000 ptas. , siendo denegada por resolución de la Dirección General del Suelo de 21 del citado mes de junio de 2001, confirmada por sentencia de la Sección Cuarta de la Sala de Madrid de 10 de mayo de 2006

Rº 920/01, revocada por Sentencia de la Sección Sexta de esta Sala Tercera de 1 de marzo de 2011 (casación 5077/06 ), que reconoció el derecho a la retasación de los expropiados; 4) En ejecución de la referida sentencia se inició expediente de justiprecio de retasación, siendo valorada la finca por la Administración Autonómica -informe de valoración de 25 de noviembre de 2011- en 1.391.443,20€ (a razón de 38,08 €/m2 ). El 23 de abril de 2012 fue abonada la cantidad de 1.080.053,39 €, en concepto de justiprecio de retasación, con los intereses, una vez deducidos los pagos ya realizados; 5) Por acuerdo del Jurado de 18 de octubre de 2012, se fijó el justiprecio de retasación de la finca nº NUM001 en 1.731.265,20 € (incluido premio de afección), 47,38 €/m2 .

SEGUNDO .-PRIMER MOTIVO: Incongruencia omisiva:

Las cuestiones planteadas por la actora en su demanda, como soporte de su pretensión anulatoria del acuerdo del Jurado -perfectamente reflejadas en el F.D. Segundo de la sentencia de instancia- eran, aparte de la falta de motivación del acuerdo al no ser posible conocer de dónde obtuvo los datos, dada la vaga referencia a bases de datos y estudios de mercado que no identifica, dos y muy concretas: a) El Jurado utiliza el método residual dinámico no permitido por el art. 27 de la Ley 6/98 , en su redacción originaria, que es la de aplicación dada la fecha a la que ha de referirse la valoración (2001); b) Utiliza unos aprovechamientos que no se corresponden con los vigentes al momento en se debe determinar el justiprecio.

La Sala de instancia no dio respuesta alguna a esas dos concretas cuestiones, imprescindible y previa para utilizar, como argumento de la confirmación del acuerdo del Jurado, la tan manida "presunción de acierto", con olvido de que tal presunción es "iuris tantum" y, como tal, puede enervarse no solo con pruebas periciales, sino también, conforme constante jurisprudencia, por cualquier otro medio de prueba admitido en derecho ( sentencias de 3 de noviembre de 2011, recursos de casación 2874/2008 ; 23 de julio de 2012, casación 3888/2009 ; 7 de julio de 2015, casación 1584/2013 ; y 6 de mayo y 13 de junio de 2016 , casaciones 3615/2014 y 936/2015 ), e, incluso, sin necesidad de ningún medio probatorio, cuando del propio acuerdo se infiera la existencia de errores esenciales determinantes de la valoración realizada para cuya apreciación no sean precisos especiales conocimientos técnicos, de los que carecen los órganos jurisdiccionales.

La omisión de tales pronunciamientos determina la estimación de este primer motivo, y con él, del recurso, revocando la sentencia de instancia y haciendo ya innecesario el examen del resto de los motivos que serán abordados a continuación, cuando enjuiciemos, como Sala de instancia, el acuerdo del Jurado.

TERCERO .- Como acabamos de decir, en aplicación del art. 95.2.d) LJCA , entraremos a examinar el recurso contencioso-administrativo en los términos en los que ha quedado planteado el debate.

El Jurado, sin desconocer que la fecha a la que ha de ir referida la valoración (junio 2001), calcula el valor de repercusión del suelo por el método residual dinámico, utilizado también por la Administración en su informe valorativo y por el perito de parte. Solo el perito judicial utiliza el método residual estático «por estar en esa fecha el planeamiento en estado suficientemente adelantado y por tanto los datos a utilizar más reales», pasando a valorar el suelo como si de urbano se tratara, olvidando que, si bien, el justiprecio de retasación supone una nueva valoración del bien con arreglo a los parámetros vigentes en la fecha de la solicitud (junio de 2001, en este caso), tal valoración ha de realizarse atendiendo a la realidad física de la finca en el momento de iniciarse la primigenia pieza de justiprecio, que concluyó con acuerdo del Jurado de 21 de junio de 1995: suelo urbanizable programado, por lo que el Informe, al partir de ese error de base, queda ya invalidado para destruir la presunción "iuris tantum" de acierto de la decisión del Jurado.

Es cierto que el art. 27.2 de la Ley 6/98 -aquí aplicable y aplicado por el Jurado-, en la redacción vigente en junio de 2001, por lo que aquí interesa, era del siguiente tenor literal: «el valor del suelo urbanizable se determinará conforme al método residual».

El precepto se refiere "in genere" al método residual, pero la Orden de 30 de noviembre de 1994, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras, vigente en dicha fecha (fue derogada por la Disposición Derogatoria Única de la Orden ECO 805/2003), regulaba en su Anexo IV, el método residual, basado en los principios del valor residual y del mayor y mejor uso, donde el valor de mercado, por este método, podía calcularse con arreglo a dos procedimientos: método residual dinámico (análisis de inversiones con valores esperados) y método residual estático (análisis de inversiones con valores actuales). Dos procedimientos que, igualmente, estableció, dentro del método residual, la Orden ECO 805/2003, siendo la fórmula de cálculo en el procedimiento residual dinámico idéntica a la prevista en el art. 39 de la citada Orden ECO 805/2003.

Luego, no especificando el precepto cuál de tales procedimientos era el procedente (a diferencia de su redacción vigente desde 2003, en donde específicamente se remite al método residual dinámico), la utilización de cualquiera de ellos es correcta y puede considerarse amparada en esa referencia al método residual.

En cuanto al aprovechamiento, el Jurado ha aplicado el «85% del aprovechamiento urbanístico resultante del planeamiento para obtener el valor unitario del suelo..., descontando la totalidad de los costes de urbanización previsibles y las indemnizaciones resultantes del propio proceso expropiatorio, así como los costes financieros y de gestión» , reconociendo un aprovechamiento de 0,25 m2c/m2s.

La superficie edificativa patrimonializable (aprovechamiento lucrativo) del Sector ha sido siempre de 706.694 m2s, sin que estuviera afectada por la tercera modificación puntual del PGOU de Alcalá de Henares de noviembre de 2000, en relación con el Sector 101 "La Garena", que elevó la edificabilidad de los suelos dotacionales públicos, pasando de 130.677 m2 a 206.094 m2, sin variación de la superficie global del Sector -2.801.760 m2-, por lo que el índice de edificabilidad se elevó a 0,326, en razón del aumento de edificabilidad de los suelos dotacionales públicos, no computables a efectos del aprovechamiento lucrativo, patrimonializable o susceptible de apropiación privada (distinto de la edificabilidad total del Sector que engloba la edificabilidad patrimonializable y no patrimonializable), único a tomar en consideración para la valoración de la finca, extremo esencial que parece desconocer la actora (basta con examinar las fichas urbanísticas del Sector en la segunda y tercera modificación del PGOU), lo que determina la desestimación del recurso contencioso- administrativo deducido frente al Acuerdo del Jurado de 11 de octubre de 2012, razonado y razonable, con expresión e las fuentes de información utilizadas.

CUARTO .- COSTAS

Conforme al art. 139 LJCA , no se efectúa pronunciamiento en costas en casación, condenando a los recurrentes (mancomunada, y, en su defecto, solidariamente) a las costas causadas en la instancia, cuyo límite cuantitativo máximo, por todos los conceptos, queda fijado, ponderadamente, en 1.000 € en favor de la Comunidad de Madrid.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey, por la autoridad que le confiere la Constitución, esta Sala ha decidido declarar PRIMERO .- HABER LUGAR al recurso de casación número 3017/2015, interpuesto por D. Miguel , D. Roque y Dña. Magdalena , representados por el Procurador D. Luis Pozas Osset, contra la sentencia nº 694/2015, dictada -4 de junio de 2015- por la Sección Cuarta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en el P . O. 1154/12 . Sin costas. SEGUNDO .- CASAR y REVOCAR la precitada sentencia. TERCERO .- DESESTIMAR el P.O. 1154/12 de la Sección Cuarta de la Sala de Madrid , deducido contra el acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid (expte. NUM000 ) de 11 de octubre de 2012, por el que se fija el justiprecio de retasación de la finca nº NUM001 , sita en DIRECCION000 (T.M. de Alcalá de Henares) y expropiada para la ejecución del Sector 101 "La Garena y Sistemas Generales", de Alcalá de Henares. Con condena en costas a los recurrentes en los términos establecidos en el precedente FD Cuarto.

Notifíquese esta resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso e insértese en la coleccion legislativa.

Así se acuerda y firma.

D. Jose Manuel Sieira Miguez D. Rafael Fernandez Valverde D. Juan Carlos Trillo Alonso D. Wenceslao Francisco Olea Godoy Dª Ines Huerta Garicano D. Cesar Tolosa Tribiño D. Mariano de Oro-Pulido y Lopez PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia la Excma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Ines Huerta Garicano, estando constituida la Sala en audiencia pública de lo que, como Letrada de la Administración de Justicia, certifico.