SAP A Coruña 287/2016, 30 de Septiembre de 2016
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 287/2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Coruña, seccion 6 (civil y penal) |
| Fecha | 30 Septiembre 2016 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL)
A CORUÑA
SENTENCIA: 00287/2016
RECURSO DE APELACIÓN 293/2015
ILMOS.SRES. MAGISTRADOS
ANGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE
JOSÉ GÓMEZ REY
JORGE CID CARBALLO
S E N T E N C I A Nº 287/16
En Santiago, a treinta de Septiembre de dos mil dieciséis.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, con sede en SANTIAGO, los Autos de ORDINARIO ARRENDAMIENTOS-249.1.6 0000158 /2014, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000293 /2015, en los que aparece como parte apelante, Adoracion, representado por el Procurador de los tribunales, Sra. RAQUEL CEI NO S REAL, y como parte apelada, Araceli, representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARTA DOMELO GOMEZ, siendo el Magistrado-Ponente el Ilmo. D. ANGEL PANTÍN REIGADA, quién expresa el parecer de la Sala y procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.
Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia nº Tres de Santiago, con fecha 22-5-15, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva dice así: Que DESESTIMANDO TOTALMENTE la demanda interpuesta por DOÑA Adoracion, con Procuradora Sra. Ceinos Real, frente a DOÑA Araceli ., con Procuradora Sra. Domelo, y frente a DON Imanol en rebeldía procesal DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados de todas las peticiones deducidas en su contra, con imposición de las costas a la parte actora.
Aclarada por auto de 28-5-15, cuya parte dispositiva dice así: Acuerdo : Rectificar la sentencia nº 54 de fecha 22/05/2015 en el sentido que donde dice:
MODO DE IMPUGNACIÓN : "El recurso se preparará por medio de escrito presentado en este Juzgado en el plazo de CINCO DÍAS" debe decir " el recurso se interpondrá por medio de escrito presentado ante este Juzgado en el plazo de VEINTE DIAS"
Notificada dicha resolución a las partes, por Adoracion, se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes se elevaron las actuaciones a este Tribunal, señalándose DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO el 10 DE JUNIO DE 2016, en que tuvo lugar lo acordado.
En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales
No se aceptan los de la sentencia apelada
A- Se ejercita por la parte actora, arrendataria en contrato de arrendamiento urbano para uso distinto de vivienda, una acción que, tras ser finalmente precisada en la audiencia previa, pretende el cumplimiento del contrato por la parte arrendadora para que entregue a la arrendataria las licencias y permisos necesarios para las actividades a las que ha de servir el inmueble arrendado según lo pactado (café-bar y pensión de dos estrellas) y para que realice en la propiedad las obras necesarias para tal fin y para que se eliminen los problemas constructivos de la edificación. Igualmente se pretende que en cumplimiento de la cláusula penal, décima del contrato de 15/7/2008 (folio 180), se condene a la parte arrendadora al pago de
3.600 euros por cada mes que el local lleva cerrado al público desde noviembre de 2013 hasta que pueda abrir de nuevo al público.
B- Consta, como hecho nuevo expuesto por ambas partes en esta segunda instancia -y de cuya existencia y vicisitudes se dio traslado a las mismas para que formularan alegaciones, por lo que se ha de considerar debidamente incorporado al proceso y sometido a debate- que en el juicio de desahucio por falta de pago de rentas y de reclamación de cantidades nº 415/15 del Juzgado nº 4 de Santiago se dictó sentencia de 24/11/15 (folio 30 del rollo de esta Sala), cuya firmeza fue declarada el 20/1/16 (folio 88 del rollo), que declaraba resuelto el contrato de arrendamiento y condenaba al desalojo del inmueble arrendado, que se produjo el 27/1/2016 (folio 91 del rollo).
Estima esta Sala que esta resolución del contrato, declarada por sentencia firme, incide de forma necesaria e ineludible en el objeto del presente juicio. Extinguido por resolución un contrato y concluida la ocupación del inmueble desde una determinada fecha no es jurídicamente posible forzar a una de las partes a llevar a cabo prestaciones o conductas que están intrínsecamente unidas a la vigencia del contrato y que sólo pueden tener base jurídica en la pervivencia del mismo. Resuelta la relación arrendaticia la demandante queda privada de legitimación para exigir que, en virtud de la decisión definitiva que pueda recaer en el presente litigio, la parte arrendadora realice tareas de obtención de licencias o permisos, o realice obras en el objeto arrendado, cuando no existe ya actividad que pueda ser desarrollada en el local al haberse extinguido el derecho a ocuparlo.
Considera esta Sala que tal criterio no contradice la doctrina jurisprudencial, expuesta en las STS 4/7/1989 y 18/11/2004 nº 1110/2004 que reproduce el criterio de la anterior, que en supuestos de ejercicio por el arrendatario de acciones resolutorias por incumplimientos de la parte arrendadora relativas a contratos que previamente a la decisión de tales acciones habían sido resueltos a instancia de la parte actora en virtud de juicios de desahucio por falta de pago, establecía que >. Resuelve en el mismo sentido en un caso análogo la STS 23 de diciembre de 2002 nº 1283/2002 .
Es decir, que la resolución contractual por falta de pago no impide que si se hubiera producido un incumplimiento contractual de la parte arrendadora previo al incumplimiento del deber de pago de las rentas por el arrendatario, pueda ser declarado así y resuelto el contrato con aquella base y con los efectos que puedan proceder, pero en el supuesto presente la situación es distinta, pues el juicio de desahucio ha producido la resolución del vínculo y las prestaciones de hacer que son objeto de las pretensiones de condena son propias de una relación de tracto sucesivo que ya ha quedado truncada en su posible evolución, resultando incompatibles con tal decisión resolutoria.
Por otra parte, la ausencia de efectos de cosa juzgada del juicio de desahucio por falta de pago ( art. 447.2 LEC ) permitiría -en abstracto y en cuanto ello no contradijera la doctrina jurisprudencial que brinda trascendencia a lo decidido en el juicio sumario cuando la cuestión que se plantee en el eventual juicio declarativo plenario coincida con lo que ya fue objeto de discusión entre las partes y alcanzó decisión judicial firme en el juicio sumario ( STS 28-2-1991, 27-11-1992, 16-6-1994, 8-6-1998 )- que en un juicio declarativo se pudiera suscitar, con tal limitación, si el eventual incumplimiento de la parte arrendadora previo al impago determinante del desahucio pudiera haber hecho inexigible el pago de las rentas que lo fundamentó, pero tal examen requiere que se formulen pretensiones expresamente dirigidas a tal fin y que pudieran amparar declaraciones judiciales que modifiquen o alteren la decisión resolutoria adoptada en el juicio sumario, lo cual no es tampoco el caso y, por ello, no puede ser dilucidado en este proceso, pues no constituye su objeto la eventual relevancia, respecto de las rentas y de las consecuencias de su impago, de los incumplimientos que en el presente juicio se imputan a la parte arrendadora o del impago por ésta de la cantidad mensual que se solicita como cláusula penal.
C- Aplicados tales criterios a las pretensiones deducidas, y expresado que las relativas a la futura obtención de licencias y permisos o realización de obras relativas al objeto arrendado han quedado sin objeto tras la resolución contractual, ha de entenderse que sí que debe estimarse subsistente la pretensión de abono de la cantidad que se solicita como cláusula penal, pues la misma atañe a pagos que, de ser atendibles los planteamientos de la parte actora, deberían haberse realizado con una periodicidad mensual desde noviembre de 2013 en adelante y, por tanto, podrían ser exigidos, pese a la resolución producida con la firmeza de la sentencia de desahucio en enero de 2016, como prestación adeudada y pendiente de pago, si bien su devengo no podría extenderse más allá de dicha fecha de la resolución contractual.
Debe precisarse respecto de este objeto subsistente del litigio que, con arreglo a la configuración inicial del proceso, el debate se ha centrado en el cumplimiento o incumplimiento por la parte arrendadora -y el correlativo deber de diligencia de la parte actora- de sus deberes relativos a la regularidad administrativa de las actividades a desarrollar en el inmueble y al debido estado del edificio, pero sólo el primero de tales puntos litigiosos es el presupuesto de la cláusula penal, décima del contrato, que la parte arrendataria pretende hacer cumplir a la parte arrendadora, que establece el devengo de la pena o indemnización "si el local fuera cerrado por carecer de los permisos o licencias correspondientes para el desarrollo de la actividad empresarial", que es cuestión distinta e independiente del otro objeto inicial del litigio relativo a las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en estado adecuado para su uso.
Además de esta delimitación legal del presupuesto de la cláusula, que este segundo conjunto de temas (obras de reparación) resulta ajeno a la decisión de cierre del local y a la petición consiguiente de cumplimiento de la cláusula penal se hace patente cuando el requerimiento de 22/10/2013 (folio 61) dirigido por la parte arrendataria a la propiedad por el que se comunicaba tal cierre de la explotación del negocio y se exigía la cantidad prevista en la cláusula se fundaba en haber "incumplido los arrendadores sus obligaciones principales y esenciales de entrega a la arrendataria de las...
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