ATS, 20 de Junio de 2016
| Ponente | IGNACIO SANCHO GARGALLO |
| ECLI | ES:TS:2016:6661A |
| Número de Recurso | 2694/2014 |
| Procedimiento | Casación |
| Fecha de Resolución | 20 de Junio de 2016 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
AUTO
En la Villa de Madrid, a veinte de Junio de dos mil dieciséis.
Tramitación en primera instancia
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- Ante el Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona se siguieron autos de juicio incidental promovidos por la entidad Restaura S.L., representada por el procurador Javier Segura Zariquiey y la administración concursal, contra la entidad City Bell S.A.
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- Con fecha 19 de septiembre de 2013, dictó sentencia cuya parte dispositiva es como sigue:
Fallo: Estimando la demanda interpuesta por la representación en autos de entidad mercantil Restaura S.L. se condena a la mercantil City Bell S.A. y se declara la resolución, en interés del concurso, del contrato de arrendamiento de local de negocio firmado el 1 de febrero de 2983 con la entidad mercantil City Bell S.A. sobre el local sito en la planta derecha del inmueble sito en Madrid, Plaza Puerta del Sol nº 9 de Madrid; declarando la obligación la obligación de la demandada de desalojar la finca objeto de arrendamiento y declarando que, en caso de no verificarse la entrega de la posesión a la concursada en el plazo que se determine, se proceda a su lanzamiento. Condenando a la mercantil City Bell S.A. a estar y pasar por dichas declaraciones, a desalojar el inmueble en los plazos y términos legales.
No hay condena en costas».
Tramitación en segunda instancia
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- La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la representación de la entidad City Bell S.A.
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- La resolución de este recurso correspondió a la Sección 15.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, mediante sentencia de 30 de junio de 2014 , cuya parte dispositiva es como sigue:
Fallamos: Estimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de City Bell S.A. contra la sentencia dictada en fecha 19 de septiembre de 2013, que revocamos. En su lugar acordamos desestimar la demanda formulada por Restaura S.L. y la Administración Concursal contra dicho demandado. Sin imposición de costas en ninguna de las dos instancias y con devolución del depósito constituido para recurrir
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Interposición y tramitación del recurso de casación
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- El procurador Javier Segura Zariquiey, en representación de la entidad Restaura S.L. interpuso recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 15.ª.
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- Por diligencia de ordenación se remitieron las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, con emplazamiento de las partes por término de treinta días.
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- Esta Sala dictó auto de fecha 13 de enero de 2016 , cuya parte dispositiva es como sigue:
Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la sociedad Restaura, S.L., contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 15.ª), con fecha 30 de junio de 2014, en el rollo de apelación n.º 114/2014 , dimanante de los autos de incidente concursal n.º 293/2012 del Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona
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- Por providencia de 16 de marzo de 2016 y, constando la existencia de otro recurso (Cas 196/2014) interpuesto por la entidad Restaura S.L. en el que se ha acordado por auto la terminación del proceso por pérdida sobrevenida de objeto, se da traslado a la parte personada por término de cinco días para realizar las alegaciones al amparo del art. 22 de la LEC sobre su interés legítimo en obtener la tutela judicial pretendida.
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- El procurador David Martín Ibeas, en representación de la entidad Restaura S.L., presentó escrito en el que suplicaba a la sala se tuviera por justificado el interés legítimo de la recurrente en obtener la tutela judicial pretendida.
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- Obdulio , administrador concursal de la entidad Restaura S.L., presentó escrito en el que realizaba las alegaciones oportunas.
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- Para la resolución del presente incidente se señaló vista el día 2 de junio de 2016, a la que han comparecido los letrados Leandro Martínez-Zurita Santos- Lamadrid y Obdulio . La parte demandada no se ha personado.
Ha sido ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. Ignacio Sancho Gargallo
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FUNDAMENTOS DE DERECHO
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Resumen de antecedentes
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Restaura, S.L. fue declarada en concurso de acreedores el 4 de abril de 2012. En ese momento, entre su activo constaba la propiedad de un inmueble sito en Madrid, en la Puerta del Sol núm. 9. El local de la planta baja derecha, había sido arrendado a City Bell, S.A. el 1 de febrero de 1983, bajo la legislación de arrendamientos urbanos de 1964, y este contrato estaba en vigor. La renta, con las actualizaciones impuestas por las disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, se beneficiaba de la condición de "contrato de renta antigua".
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En estas condiciones, la concursada (Restaura, S.L.) y la administración concursal solicitaron del juzgado mercantil que conocía del concurso de acreedores que, al amparo del párrafo segundo del art. 61.2 LC , se resolviera el contrato de arrendamiento en "interés del concurso".
Ante la oposición del arrendatario del local, City Bell, S.A., el juez del concurso, mediante un incidente concursal, acordó la resolución del contrato de arrendamiento en "interés del concurso".
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El "interés del concurso" apreciado iba ligado al proyecto que Restaura, S.L. tenía de rehabilitación integral del edificio, lo que facilitaría la continuación de la actividad y el pago de los créditos de sus acreedores. Para ello era necesario resolver los contratos de arrendamiento en vigor. Además, la renta que se cobraba es sensiblemente inferior a la de mercado, sobre todo a la que se podría conseguir tras la rehabilitación. Incluso, añade la sentencia de primera instancia, en el peor de los escenarios, que sería la liquidación, la disposición del inmueble sin contrato de arrendamiento permitiría obtener un precio muy superior.
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La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación y dejó sin efecto la resolución del contrato. La sentencia de apelación entiende que la facultad resolutoria del art. 61.2 LC no es omnímoda, sino que está sujeta a límites:
Unos, intrínsecos o naturales, derivados de la propia naturaleza de este derecho y de la manera en que es configurado de acuerdo con la función económica y social que a través de él se trata de realizar, así como los derivados de los principios generales que prohíben el ejercicio abusivo, antisocial o contrario a la buena fe ( art. 7 CC ). Y otros extrínsecos, motivados por la colisión con derechos subjetivos ajenos, en este caso con el derecho del arrendatario a que sea respetada la vigencia de la relación arrendaticia por virtud del derecho a la prórroga forzosa, establecido en su beneficio por una ley tuitiva, y que sólo puede ceder en los supuestos establecidos por dicha ley.
En la presente colisión de derechos estimamos que el art. 61.2 LC no debe prevalecer ante el derecho adquirido por el arrendatario, reconocido por una ley de carácter tuitivo que atiende a la utilidad pública y al interés social, y que no es posible derogar si no es al amparo de una norma expresa y específica dictada por el legislador que, en casos como el presente, prime el interés del concurso sobre el interés social y general que justifica el blindaje otorgado a la posición jurídica del arrendatario mediante la institución de la prórroga forzosa.»
Y, añade, como argumento de refuerzo, que:
No se ha acreditado que el proyecto de rehabilitación no pueda llevarse a efecto respetando el derecho arrendaticio y las previsiones de la LAU
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»Tampoco se ha justificado que el mantenimiento del contrato resulte perjudicial o gravoso para el concurso en atención a las prestaciones que hayan de realizarse con cargo a la masa; el goce pacífico en la posesión no entraña ese gravamen, y no hay constancia de que la masa deba asumir, a corto o medio plazo, la realización de obras necesarias en el local arrendado.»
Planteamiento de la controversia sobre terminación del procedimiento por pérdida de legitimación y carencia sobrevenida de objeto
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La sentencia dictada en apelación ha sido recurrida en casación por Restaura, S.L., con la aquiescencia de la administración concursal, que también firma el recurso.
El recurso fue admitido por esta Sala, mediante auto de 13 de enero de 2016 .
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Con anterioridad, el 8 de mayo de 2015, el juez del concurso había dictado un auto por el que autorizaba la venta del inmueble de la Puerta del Sol núm. 9 de Madrid a favor de la entidad Espebe 10, S.L.U. Realizada la venta, el 13 de mayo de 2015 se le notificó al arrendatario del local de la planta baja derecha, así como la identidad del nuevo propietario arrendador.
Este tribunal, mediante providencia de 16 de marzo de 2016, advirtió que con ocasión de la reseñada venta del inmueble podía existir una pérdida sobrevenida de objeto, como había ocurrido con un recurso anterior que versaba sobre la misma controversia en relación con otro de los locales de aquel inmueble. La parte recurrida no estaba presente, por lo que se dio traslado a la parte recurrente, para que realizara alegaciones sobre su interés legítimo en obtener la tutela judicial efectiva, en relación con el art. 22 LEC .
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La recurrente en casación razona que, a pesar de haber sido enajenado el inmueble en el concurso, pervive el interés en la resolución del contrato, porque la venta del inmueble, en el que está el local cuyo arrendamiento es objeto de litigio, se hizo contemplando la contingencia que suponía el presente pleito y en concreto la resolución del arrendamiento en interés del concurso. Y, contando con lo anterior, en la compraventa se previó que el pleito continuara a expensas exclusivas de la concursada.
Terminación del procedimiento por pérdida de legitimación y carencia sobrevenida de objeto
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Conviene advertir que con anterioridad al presente recurso, la Sala conoció de otro asunto similar, en el que se ventilaba la misma cuestión controvertida, pero referido a otro de los locales del inmueble de la Puerta del Sol núm. 9 de Madrid. En esa anterior ocasión, la Sala decretó la pérdida sobrevenida de objeto, por Auto de 28 de octubre de 2015. Debemos partir de las consideraciones generales que en dicha resolución hacíamos, que son igualmente aplicables al presente caso, en las que resaltábamos dos circunstancias propias tanto de aquel pleito como del presente:
La primera se refiere al momento en que se cuestiona la pérdida de legitimación y de objeto del proceso, como consecuencia de la venta del inmueble de la Puerta del Sol núm. 9 de Madrid. La circunstancia que determinaría la pérdida de la condición de arrendador y, con ello, de legitimación para instar la resolución del contrato de arrendamiento es posterior a que se hubiera dictado la sentencia de apelación que desestima esta pretensión. El procedimiento está pendiente de un recurso extraordinario, en este caso el de casación, formulado a instancia de la propia concursada, que es quien ha dejado de ser arrendadora.
La segunda tiene que ver con la justificación de la pretensión invocada. La pretendida resolución del contrato de arrendamiento no se amparaba en una causa ligada a la propia relación arrendaticia, que necesariamente pueda subsistir con la transmisión del inmueble por parte del propietario arrendador, sino en una circunstancia del arrendador que transmite. La causa de resolución invocada se basa en la situación de concurso de la arrendadora, y en la facultad de resolver los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes, cuando, a instancia del concursado, el juez del concurso aprecie la existencia de un "interés del concurso". Esto es, la causa de resolución está ligada a la condición de concursada de una de las partes del contrato, en este caso de la arrendadora».
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Ya advertimos en el reseñado Auto de 28 de octubre de 2015, que la cuestión ahora controvertida no se reduce a «si, estando pendiente un pleito sobre la resolución del contrato de arrendamiento, la venta del inmueble por el arrendador determina necesariamente la pérdida de legitimación y la terminación del procedimiento». Si quedara reducida a esto, sería de aplicación la doctrina contenida en el Auto de esta Sala de 23 de abril de 2014 , según el cual:
para considerar concurrente la pérdida sobrevenida de interés legítimo en la obtención de la tutela judicial respecto de la pretensión ejercitada en la demanda es preciso algo más que la pérdida de la cualidad que determinaba la legitimación activa al interponerse la demanda. Ese "plus" ha de ponerse en relación con el abuso del proceso, y se producirá cuando no exista una explicación razonable sobre la ventaja o beneficio legítimo que obtiene la parte actora con la continuación del proceso
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Tanto en el caso resuelto por Auto de 28 de octubre de 2015, como en el que ahora resolvemos, «la cuestión viene determinada porque la justificación de la pretensión iba ligada a la situación concursal del arrendador que vende el inmueble, a la existencia de interés del concurso, y este interés en principio no se transmite con la venta del inmueble, y por ello desaparece». Y por eso advertíamos en aquel auto que «tan sólo en el caso que se hubiera transmitido el inmueble con la expectativa del procedimiento pendiente, que hubiera tenido un reflejo en el precio de venta, estaría justificada la persistencia del interés del concurso invocado». Como en aquella ocasión (la resuelta por Auto de 28 de octubre de 2015), no quedó justificada esta circunstancia, por ese motivo acordamos la perdida sobrevenida de objeto.
En este segundo caso, la concursada, a la vista del precedente, ha puesto de manifiesto y acreditado documentalmente que la transmisión del inmueble se hizo con la expectativa del procedimiento pendiente, sin perjuicio de que el adquirente manifestara expresamente que no iba a suceder procesalmente a la concursada en este pleito, bajo la confianza de que la concursada continuaría con el recurso. Lo anterior constituye, empleando los términos utilizados por el ATS de 23 de abril de 2014 , «una explicación razonable sobre la ventaja o beneficio legítimo que obtiene la parte actora con la continuación del proceso».
Por esta razón acordamos la continuación del procedimiento, en la medida en que subsiste un interés legítimo por parte del recurrente, consistente en que se estime su recurso y se acuerde la resolución del contrato de arrendamiento objeto de litigio, por interés del concurso.
Costas
No procede hacer expresa condena en costas, en atención a que no ha existido, propiamente, una pretensión de la parte recurrida en contra de lo que finalmente se ha resuelto ( art. 22 LEC ).
No procede la terminación anticipada del proceso por pérdida sobrevenida de objeto.
No ha lugar a imponer las costas de este incidente.
Así lo acuerdan, mandan y firman los Excmos. Sres. Magistrados indicados al margen, de lo que como Secretario, certifico.
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AAP Almería 111/2020, 26 de Febrero de 2020
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...o por cualquier otra causa". A este respecto tiene establecido nuestro Alto Tribunal (AATS 23 abril 2014, 28 octubre 2015 y 20 junio 2016 ) que "para considerar concurrente la pérdida sobrevenida de interés legítimo en la obtención de la tutela judicial respecto de la pretensión ejercitada ......