SAP Alicante 41/2016, 26 de Febrero de 2016
| Ponente | ENRIQUE GARCIA-CHAMON CERVERA |
| ECLI | ES:APA:2016:391 |
| Número de Recurso | 361/2015 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 41/2016 |
| Fecha de Resolución | 26 de Febrero de 2016 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Alicante, Sección 8ª |
de Torrevieja de CAJA RURAL CENTRAL, SOC. COOP. CRÉD., de la que era titular la inmobiliaria OLE INTERNATIONAL.
En tercer lugar, los pagos se realizaban en la cuenta de OLE INTERNATIONAL porque así lo dispuso la vendedora PROMOCIONES EUROHOUSE 2010, S.L autorizando a aquélla para recibir estas cantidades.
En cuarto lugar, todos los pagos a cuenta fueron recibidos efectivamente por la vendedora como se acredita con la documentación aportada por el Administrador Concursal Sr. Socorro designado en el Concurso de PROMOCIONES EUROHOUSE 2010, S.L.
En quinto lugar, cuando PLUS ADVISORS, S.L. realizaba los ingresos en la cuenta de OLE INTERNATIONAL especificaba que era en concepto de depósito, identificaba la promoción, la vivienda a la que correspondía y el nombre del comprador en cuyo nombre realizaba el pago.
La doctrina jurisprudencial sobre la cuenta aperturada para el ingreso de las cantidades a cuenta en las compraventa de vivienda en construcción a la que se refería la anterior Ley 57/1968 (aplicable al caso ratione temporis ) se contiene en la STS Pleno de 13 de enero de 2015 : " Se declara como doctrina jurisprudencial:
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De acuerdo con el art. 2 de la Ley 57/1968, es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir.
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La irrenunciabilidad de los derechos por el comprador que establece el art. 7 de la Ley 57/1968, impide que en el contrato que asegure o avale las cantidades anticipadas, se pueda imponer al comprador la obligación de depositar las cantidades en la cuenta especial.
Es decir, no se puede condicionar el derecho del comprador a la restitución de las cantidades anticipadas al ingresos de las mismas en la cuenta especial. "
De otro lado, la STS de 21 de diciembre de 2015 declara: " SEXTO.- Conforme al art. 487.3 LEC procede casar la sentencia recurrida, para en su lugar confirmar la de primera instancia, y fijar como doctrina jurisprudencial la siguiente: « En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad ». "
Si proyectamos la doctrina jurisprudencial a los hechos declarados probados hemos de estimar el recurso porque los compradores efectuaron los pagos anticipados en la cuenta que designó el promotorvendedor, con independencia de que esta cuenta tenga la consideración formal de "especial" por no haber exigido la entidad financiera (CAJA RURAL CENTRAL, SOC. COOP. CRÉD.) la correspondiente garantía frente a los compradores.
No puede alegar la entidad financiera ignorancia acerca de que los ingresos en la cuenta se referían a pagos anticipados del precio de una vivienda en una determinada promoción inmobiliaria porque así se especificaba en el concepto de la operación indicando el representante de PLUS ADVISORS, S.L. que efectuó en la misma el ingreso de las cantidades abonadas a cuenta en nombre de varios centenares de compradores.
Tampoco puede oponer que la cuenta no es de titularidad de la vendedora sino de un tercero (OLE INTERNATIONAL) porque: i) de ese modo podría eludirse fraudulentamente la responsabilidad de la entidad financiera al designar la vendedora a un tercero autorizado para recibir esas cantidades a cuenta; ii) los compradores han efectuado el pago donde así se les indicó y desconocen las relaciones que pueden existir entre el tercero y la mercantil vendedora; iii) todos esos pagos se transfirieron posteriormente a cuentas de PROMOCIONES EUROHOUSE 2010, S.L.
La tercera alegación del recurso se dirige a fundamentar la condena de BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A. en atención al hecho de haber otorgado una línea de avales por un importe de 1.000.000.-€ (documento número 1 de la contestación de la misma entidad).
Hemos de partir de los siguientes hechos:
En primer lugar, el documento número 1 de la contestación de BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A. se refiere a una llamada "póliza de garantía" que se concreta en una línea de avales que concede a favor de PROMOCIONES EUROHOUSE 2010, S.L. hasta un límite de 1.000.000.- € disponible por su titular para obtener avales a favor de adquirentes de viviendas de las que es promotor, obligándose solidariamente con el garantizado a devolver las cantidades entregadas a éste por los compradores de viviendas, en el supuesto de que dichas viviendas no fueran entregadas dentro del plazo establecido. También se indica en la referida póliza que "En base a la CITADA LÍNEA DE AVALES, el Banco, a solicitud del GARANTIZADO, emitirá aval/es (en lo sucesivo la garantía o aval prestado por el banco) hasta el límite máximo garantizado disponible en cada momento en función de los avales en vigor. Los avales que se expidan con referencia a la presente operación serán individualizados a favor de cada uno de los adquirentes de viviendas, de acuerdo con el modelo de aval entregado junto a la formalización de la presente Póliza, expresándose en el aval la cantidad cuya devolución se garantiza al comprador que se especifique, en relación a la vivienda asignada, y en los términos y plazos que en el documento se establezca...A tal efecto, el garantizado solicitará en cada caso al Banco por escrito la emisión del aval y será esta solicitud, junto con el resto de documentación referida en la presente Póliza, la prueba de la existencia del aval a los efectos de una eventual reclamación."
En segundo lugar, ninguno de los actores recibió ningún aval individualizado que garantizara la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio.
En tercer lugar, consta al documento número 17 de la demanda un aval individualizado emitido en el marco de la línea de avales a favor de un comprador de una vivienda de la misma promoción inmobiliaria que la de los actores.
La doctrina jurisprudencial sobre esta materia se contiene en la STS del Pleno de la Sala Primera de 23 de septiembre de 2015 : "Formulación del motivo único de BBVA. El motivo se funda en la infracción de los arts. 1, 2 y 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de vivienda. Denuncia la vulneración de la jurisprudencia que establece que conforme a esta ley no se le impone al banco velar por la entrega del aval por la vendedora ni entregar directamente el aval al comprador, y cita las Sentencias de 5 de febrero de 2013 y 11 de abril de 2013 .
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Desestimación del motivo primero de SGRCV y del motivo único de BBVA. En casos como el presente, el promotor de viviendas destinadas a domicilio o residencia familiar, para poder cobrar de los compradores cantidades anticipadas, antes y durante la construcción, debía cumplir con los requisitos dispuestos en el art. 1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Esta norma impone, como primera condición, al promotor «(g) arantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada enel Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido ».
El art. 2 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, prevé que en los contratos de venta de viviendas en los que se haya pactado la entrega al promotor de cantidades anticipadas debería hacerse...
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