SAP Alicante 232/2015, 12 de Junio de 2015
| Ponente | JOSE MANUEL VALERO DIEZ |
| ECLI | ES:APA:2015:2092 |
| Número de Recurso | 270/2014 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 232/2015 |
| Fecha de Resolución | 12 de Junio de 2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Alicante, Sección 9ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
SENTENCIA Nº 232/15
Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés
Magistrado: D. Miguel Ángel Larrosa Amante
En la ciudad de Elche, a doce de Junio de dos mil quince.
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal 1138/13, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte actora, Urbablanca, S.A., habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sra García Mora, y como apelada la parte demandada, Dª Estela
, representada por el Procurador Sra. Arjona Peral.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Torrevieja en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 11 de febrero de 2014 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Con desestimación total de la demanda interpuesta por URBABLANCA S.A., contra Estela debo absolver y absuelvo a Estela, de los pedimentos contenidos en la demanda.
En materia de costas estese al contenido del fundamento jurídico quinto de esta resolución judicial."
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 270/14, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 11 de junio de 2015.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.
Examinada la cuestión debatida, la controversia realmente gira sobre si nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda resuelto de mutuo acuerdo por los contratantes, o ante un supuesto de desistimiento unilateral de los arrendatarios que abandonan la finca arrendada antes del plazo pactado y sin consentimiento del arrendador.
Sobre este particular hemos dicho en nuestra sentencia 55/13 de 1 de febrero, que "En cuanto a la fecha de finalización del contrato, antes de resolver sobre el particular, hemos de recordar que la duración del contrato se configura como un elemento esencial del contrato de arrendamiento, tal como lo define el artículo 1543 del Código Civil, y por tanto la terminación adelantada del mismo supone un incumplimiento de la obligación del arrendatario, que permite al arrendador, al amparo del artículo 27.1 LAU, exigir el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato. Las obligaciones derivadas de ese contrato para el arrendatario son, de conformidad con el artículo 1555 del Código Civil, el pago del arrendamiento y el uso de la cosa arrendada destinándola al uso pactado. Obviamente si el arrendatario renuncia al uso de la cosa al abandonar la vivienda, ello no implica que cese su obligación de pago de la renta pactada.
Recordando la SAP de Alicante de 20 de marzo de 2012 que "El desistimiento unilateral por el arrendatario no está permitido y supone un incumplimiento de las obligaciones asumidas por el mismo, y así se recoge expresamente en la sentencia de esta Sección 5ª, nº 324, de 23-09-2010, según la cual "existe un claro incumplimiento por parte de la arrendataria al desistir del contrato antes de la fecha específicamente pactada". Ante dicho incumplimiento es el arrendador el que puede, tal y como le autoriza el art. 1124 CC, escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con indemnización de daños y abono de intereses en ambos casos, y en el que nos ocupa, como ya se indicó, optó el actor por el cumplimiento y consiguiente indemnización.".
Así únicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 LAU 94, con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto, y en aquellos casos en que las partes así lo hayan previsto contractualmente, de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo pactado expresamente ( STS 23 de diciembre de 2009, en un supuesto de arrendamiento de local de negocio).
El artículo 11 prevé la posibilidad de desistir en los contratos de arrendamiento de vivienda de duración superior a cinco años, siempre que el mismo haya durado al menos cinco años (debe deducirse que este precepto no es aplicable a los arrendamientos con una duración inferior), observando un plazo de preaviso mínimo de dos meses; y cabe que las partes pacten una indemnización en los términos señalados en el artículo (que no pueden ser modificados en perjuicio del arrendatario, art. 6.2); de lo que cabe deducir que si no se pacta indemnización, pudiendo hacerlo, ésta no será exigible.
Es decir, lo que no existe es norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de arrendamiento de vivienda de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004, a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 de los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años. Claro, lo anterior se entiende para el caso de que no hubiera en el contrato un pacto expreso y válido que autorizara al arrendatario al desistimiento del contrato, ya que como vimos el artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, prevé la libertad de pactos en arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
En este caso, no puede considerarse suficientemente probada la devolución de las llaves, ya que ello pretende fundarse en las declaraciones de tres testigos con evidentes conexiones con la mercantil demandada, que son los dos anteriores antes citados y un tercero especialista protección de datos del que la demandada es cliente. Además la contraparte aporta también un testigo Alejandro, que a diferencia de los anteriores confirma que presenció una conversación entre el demandante y el señor Carlos, en febrero de 2012, en la que el arrendador le dijo que le perdonaba la mitad de la deuda si le devolvía la llaves y aquél le dijo que no salvo que le firmase un documento que llevaba, no poniéndose finalmente de acuerdo. Sin que tampoco exista lo que es también habitual en estos casos, como es la consignación de las llaves judicial o notarialmente a disposición de la parte arrendadora.
Es más, aunque aceptásemos la recepción de las llaves por parte del arrendador, ello no significa aceptación por éste del desistimiento unilateral del contrato, y en este sentido esta Sección 9ª en su sentencia de 3 de julio de 2012, dijo que "El acto, demostrado y admitido, de devolver las llaves de la vivienda y posesión del local, que se aceptan por los arrendadores, no es en modo alguno demostrativo de su aquiescencia a la resolución anticipada del contrato, sino, antes bien, exclusiva expresión voluntaria del desistimiento, que si no se acompaña con la declaración de voluntad consciente y voluntaria de admitirlo, no deja de ser, por ello, un desistimiento unilateral. Las llaves se recibieron por los arrendadores, y nadie niega este acontecimiento, pero en modo alguno significa la aceptación de los efectos pretendidos por la arrendataria....conforme a lo que dispone el art. 1256 CC la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de unos los contratantes, y si en el presente supuesto se había fijado expresamente la duración del arrendamiento, no podía la arrendataria darlo por concluido antes, sin que concurriera justa causa.".
Entre otras muchas también dice la SAP de Alicante de 26 de septiembre de 2012 que "al caso debe aplicarse el criterio jurisprudencial sobre el...
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