STS, 8 de Octubre de 2015

PRIMERO .- La Sentencia, con estimación del recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Sagunto (y desestimación del deducido por la propiedad) anula los Acuerdos del Jurado de justiprecio de la finca propiedad de los hoy recurrentes por considerar que no concurren los requisitos para proceder a su expropiación por ministerio de la Ley y ello por desaparición de la "causa expropiandi" (Fundamento de Derecho Cuarto, primer párrafo), al haberse aprobado definitivamente -9 de marzo de 2012- la Modificación Puntual del PGOU de 1992, relativa al Equipamiento Escolar de la Playa, procedimiento que se había iniciado por Acuerdo municipal de 27 de abril de 2006, en razón de que la densidad dotacional de equipamiento educativo prevista en el Plan resultaba excesiva e innecesaria, y, así, con su disminución, se delimitaba una UE en la que la propiedad pudiera actuar su aprovechamiento urbanístico. Ese expediente inicial de Modificación fue declarado caducado por Resolución de la CTU de Valencia de 26 de abril de 2010, "retomándose" -dice la Sentencia- la decisión de Modificación del Planeamiento que concluyó con la precitada aprobación definitiva de esa Modificación Puntual el 9 de marzo de 2012 .

La decisión de la Sala de instancia parte de los siguientes datos fácticos: a) La finca es suelo urbano, calificado de dotacional -equipamiento escolar- por el PGOU de 1992. No se halla incluido en UE, " y, en consecuencia, se trata de suelo inedificable", extremos que nadie discute; b) El 26 de mayo de 2008, la propiedad dirigió escrito al Ayuntamiento, advirtiendo de su intención de iniciar el expediente expropiatorio por ministerio de la Ley; c) El 27 de febrero de 2009, ante la falta de respuesta, los propietarios presentaron su Hoja de Aprecio, sobre la base de un Informe pericial, por importe de 45.834.456,77 €, que fue inadmitida por el Ayuntamiento por entender que no concurrían los requisitos para la expropiación; d) El 4 de junio de 2009, se dirigieron al Jurado Provincial de Expropiación para que procediera a fijar el justiprecio, adjuntando la Hoja de Aprecio; e) Por Acuerdo del Jurado de 17 de febrero de 2010, se fijó el justiprecio (incluido premio de afección) en 3.806.168, 60 €.

SEGUNDO .- La representación procesal de los propietarios presentaron escrito de preparación de recurso de casación contra la precitada Sentencia ante la Sección Cuarta de la Sala de Valencia, que lo tuvo por preparado en tiempo y forma, emplazó a las partes para que comparecieran ante esta Sala del Tribunal Supremo, y, elevando las actuaciones, tuvieron entrada en el Registro del Tribunal el día 22 de enero de 2014.

TERCERO .- Personada la recurrente, formalizó escrito de interposición fundado en los artículos:

1. Art. 88.1.c): " "Quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas reguladoras de la sentencia o de las que rigen los actos y garantías procesales, siempre que, en este último caso, se haya producido indefensión para la parte".

2. Art. 88.1.d) de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa : " Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate".

Y articulado en cinco motivos. Primero (88.1.c)), por infracción de los arts. 24 y 33 CE y 218.2 LEC , dada la incoherencia interna de la Sentencia en razón de que existe una flagrante contradicción entre su Fundamento de Derecho 3º y 4º, y, entre este último y el fallo; Segundo (88.1.d), como los restantes) por infracción de los arts. 9.3 CE , 70.2 de la Ley 7/85, de Bases del Régimen Local , en conexión con el art. 62.2 de la Ley 30/92 y art. 29.2 de la Ley 6/98 y la jurisprudencia que los interpreta y ello en razón de la indebida aplicación de un instrumento de planeamiento que no se había aprobado ni publicado; Tercero, por vulneración de los art. 106.1 CE , 57.1 de la Ley 30/92 , 35 de la LEF , 25.1 LJCA y 413 LEC , al enjuiciar la validez de un acto administrativo a la luz de una disposición que entró en vigor con posterioridad a la emisión de dicho acto; Cuarto , por infracción de los arts. 87 , 90 , 91 y 92 de la Ley 30/92 , al no haber dado la Sentencia los efectos jurídicos pertinentes a la declaración de caducidad del primer procedimiento de modificación puntual del planeamiento, ni al desistimiento del Ayuntamiento a ese expediente; Quinto, vulneración del art. 69 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 y la jurisprudencia que lo interpreta, con arreglo a la cual el Ayuntamiento no puede modificar el planeamiento para impedir una expropiación "ope legis", cuando transcurridos los plazos legalmente previstos, los propietarios ya se han dirigido con su Hoja de Aprecio al Jurado.

Concluyó postulando el dictado de Sentencia que, con estimación del recurso de casación, case y anule la Sentencia de instancia y estime su recurso contencioso-administrativo, desestimando el interpuesto por el Ayuntamiento.

CUARTO .- Admitido a trámite por Auto de la Sección Primera de esta Sala de 9 de octubre de 2014 , se emplazó a las partes recurridas, presentando escrito de oposición el Ayuntamiento, mientras que el Sr. Abogado del Estado se abstuvo.

QUINTO .- Conclusas las actuaciones, se señaló, para deliberación, votación y fallo, la audiencia del día 6 de octubre de 2015, teniendo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Ines Huerta Garicano, Magistrada de la Sala

PRIMERO .- En el Primer Motivo del recurso se denuncia la manifiesta incongruencia interna de la Sentencia por su falta de lógica pues mientras en su Fundamento de Derecho Tercero construye una argumentación que le lleva a estimar el recurso del Ayuntamiento, en el Fundamento Cuarto asienta dicho razonamiento en una reciente Sentencia de este Tribunal Supremo, que trascribe parcialmente y hace suya para fundamentar (supuestamente) el Fallo, cuando dicha Sentencia, con unos presupuestos fácticos muy similares a los recogidos en el Fundamento de Derecho Segundo de la Sentencia cuestionada, contiene una doctrina contraria y debería haber conducido a la desestimación del recurso del Ayuntamiento.

Ciertamente, ha de convenirse con los recurrentes que la Sentencia carece de lógica ya que, mientras que en nuestra Sentencia de 23 de septiembre de 2013 (casación 7102/10 ), con cita en otra anterior de 4 de abril de 2006 (casación 4144/03) -ampliamente transcrita en el Fundamento de Derecho Cuarto de la Sentencia de instancia, a propósito de su afirmación de que la aprobación de la Modificación Puntual de 2012, determinaba la inexistencia o pérdida de la causa expropiandi- dijimos, con base en el art. 69 del Texto Refundido de 1976, que nada impedía a la Administración urbanística realizar una modificación del planeamiento para variar la calificación del suelo concernido y pasar de inedificable a edificable, siempre que se efectuase después de la advertencia y antes de la presentación del Hoja de Apremio porque esa advertencia no supone el inicio del expediente de expropiación ni del de justiprecio, trámites que, según dicho art. 69, " se producen simultáneamente cuando, transcurridos dos años y ante la inactividad de la Administración, el interesado acude, formulando su hoja de aprecio, al jurado de Expropiación......., pues como ya dijimos en la sentencia de 4 de abril de 2003 (rec. 1196/98 ) del cumplimiento de los plazos y exigencias marcadas en el art. 69 del Texto Refundido de la Ley del Suelo nace una ‹auténtica imposición para la Administración gestora del planeamiento y el reconocimiento de un correlativo derecho del propietario quien, en el momento en que ha transcurrido el mencionado plazo de cinco años, tiene derecho a no verse privado de su propiedad calificada por el planeamiento como no edificable y que por parte de la Administración se inicien las actuaciones expropiatorias correspondientes" . Y, continuaba la Sentencia transcrita, que " Es pues la presentación de la hoja de aprecio ante la Administración expropiante el desencadenante del procedimiento expropiatorio por ministerio de la Ley y el momento en el que surge el derecho de la parte a que la Administración expropie sus bienes conforme a las condiciones existentes en el Planeamiento urbanístico en esos momentos vigente . Es en ese momento cuando la Administración a la vista de la hoja de aprecio presentada puede llegar a la fijación de un justiprecio de mutuo acuerdo sin necesidad de acudir al jurado Provincial, actuación que tan solo es necesaria, y constituye un trámite posterior, ante la falta de conformidad de las partes afectadas en la fijación del justiprecio de los bienes y derechos, pero sin que sea determinante del nacimiento del procedimiento expropiatorio ni del derecho de la parte a ser expropiada por ministerio de la Ley".

Sobre esa base, en el mismo Fundamento de Derecho Cuarto, se dice, correctamente, que " El inicio del expediente de justiprecio se materializará simplemente mediante la presentación de la correspondiente hoja de aprecio.....La incoación del expediente expropiatorio tiene lugar, pues, por ministerio de la ley, sin otro requisito que la presentación por parte del expropiado de la oportuna hoja de aprecio ante el Ayuntamiento. Esta presentación es el elemento que desencadena la iniciación del expediente expropiatorio...", para concluir en el Fundamento de Derecho Quinto, inexplicablemente , con la estimación del recurso del Ayuntamiento y anulación de los Acuerdos de justiprecio, máxime, cuando en el Fundamento de Derecho Segundo de la Sentencia -como así hemos reflejado en nuestro Antecedente de Hecho Primero- se admitía como hechos probados: 1) Que el 26 de mayo de 2008, la propiedad dirigió escrito al Ayuntamiento, advirtiendo de su intención de iniciar el expediente expropiatorio por ministerio de la Ley; 2) Que el 27 de febrero de 2009, ante la falta de respuesta, los propietarios presentaron su Hoja de Aprecio, siendo inadmitida por el Ayuntamiento por entender que no concurrían los requisitos para la expropiación; 3) Que el 4 de junio de 2009, se dirigieron al Jurado Provincial de Expropiación para que procediera a fijar el justiprecio, adjuntando la Hoja de Aprecio.

La incongruencia interna, como recuerda la STS de 4 de marzo de 2014 (casación 4064/11 ), con cita en las de 29 de marzo y 22 de junio de 2012 consiste "en que la conclusión que se expresa en el fallo ha de sustentarse, de modo armónico y en sintonía con los motivos y razones expuestas en los fundamentos, cuya falta comporta una falta de coherencia interna en su contenido, incurriéndose en tal defecto cuando la parte dispositiva resulta sorprendente, inexplicable, incompatible o contradictoria en relación con los fundamentos que le anteceden , de forma que lo decidido en el fallo no es explicado en los fundamentos que le preceden" . Parece claro, con arreglo a esta doctrina, que la Sentencia incurre en este tipo de incongruencia -desajuste entre el fallo y sus fundamentos-, falta de lógica o coherencia interna que, además, ha de considerarse, además, incluida en la exigencia legal de claridad y precisión ( STS de 27 de enero de 1996 ).

Procede, en consecuencia, estimar este primer motivo.

SEGUNDO .- Los restantes Motivos: Segundo, Tercero, Cuarto y Quinto (todos al amparo del art. 88.1.d)), cuestionan, desde distintas perspectivas, la Sentencia de instancia en cuanto niega el derecho a la expropiación "ope legis" de la finca como consecuencia de la Modificación Puntual del PGOU de 1992, aprobada definitivamente el 9 de marzo de 2012 , dos años después de dictarse el Acuerdo de justiprecio (de 17 de febrero de 2010, confirmado por el de 19 de mayo).

Sin perjuicio de dejar sentado desde el principio que muchos de los preceptos citados como fundamento de los motivos ni han sido infringidos ni guardan relación con la decisión recurrida y su fundamentación jurídica, es relevante a estos efectos, sustancialmente, lo dispuesto en el art. 70.2 de la Ley 7/85, de Bases de Régimen Local ("Los acuerdos que adopten las corporaciones locales se publican o notifican en la forma prevista por la Ley. Las ordenanzas, incluidos el articulado de las normas de los planes urbanísticos, así como los acuerdos correspondientes a éstos cuya aprobación definitiva sea competencia de los entes locales, se publicarán en el "Boletín Oficial" de la Provincia y no entrarán en vigor hasta que se haya publicado completamente su texto y haya transcurrido el plazo previsto en el artículo 65.2 salvo los presupuestos y las ordenanzas fiscales que se publican y entran en vigor en los términos establecidos en la Ley 39/1988, de 28 de diciembre , reguladora de las Haciendas Locales "), el art. 69 del Real Decreto 1346/76 ( 1.Cuando transcurran cinco años, desde la entrada en vigor del Plan o Programa de Actuación Urbanística sin que se llevase a efecto la expropiación de los terrenos, que, con arreglo a su calificación urbanística, no sean edificables por sus propietarios, ni hayan de ser objeto de cesión obligatoria por no resultar posible la justa distribución de los beneficios y cargas en el polígono o unidad de actuación, el titular de los bienes o sus causahabientes advertirán a la Administración competente de su propósito de iniciar el expediente del justiprecio, que podrá llevarse a cabo por ministerio de la Ley, si transcurrieren otros dos años desde el momento de efectuar la advertencia. A tal efecto, el propietario podrá presentar la correspondiente hoja de aprecio, y si transcurrieren tres meses sin que la Administración la acepte, podrá aquél dirigirse al Jurado provincial de Expropiación, que fijará el justiprecio conforme a los criterios de esta Ley y de acuerdo con el procedimiento establecido en los artículos 31 y siguientes de la Ley de Expropiación Forzosa .2. A los efectos de lo establecido en el párrafo anterior, la valoración se entenderá referida al momento de la iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la Ley y los intereses de demora se devengarán desde la presentación por el propietario de la correspondiente tasación ), y la jurisprudencia que los interpreta.

La iniciación del expediente de expropiación por ministerio de la Ley, según hemos dicho reiteradamente, siendo fiel exponente la Sentencia de esta Sección Sexta de 13 de septiembre de 2013 , ampliamente recogida en el Fundamento de Derecho Cuarto de la Sentencia recurrida, se produce con la presentación de la Hoja de Aprecio -en este caso 27 de febrero de 2009 -, una vez transcurridos los plazos establecidos en el art. 69 del Real Decreto Legislativo de 1976, que se acaba de transcribir, siendo la normativa en dicha fecha vigente la aplicable a efectos de la valoración, así como el planeamiento entonces vigente, el instrumento urbanístico a tomar en consideración: la " presentación de la hoja de aprecio ante la Administración expropiante es el desencadenante del procedimiento expropiatorio por ministerio de la ley y el momento en el que surge el derecho de la parte a que la Administración expropie sus bienes conforme a las condiciones existentes en el Planeamiento urbanístico en esos momentos vigente".

Conforme al art. 436 (derogado actualmente por la Disposición Derogatoria única de la Ley 1/12, de Medidas Urgentes de Impulso a la Implantación de Actuaciones Territoriales Estratégicas ) del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística de la Comunidad Valenciana, aprobado por Decreto 67/06 esos plazos son, respectivamente, de cuatro años (en lugar de cinco) y seis meses (en lugar de dos años).

Luego, habiéndose hecho la advertencia en plazo y presentada, también dentro de plazo, la Hoja de Aprecio por la propiedad (sin que se hubiera aprobado ni publicado la Modificación Puntual del PGOU de 1992, expediente NUM001 ), el expediente de expropiación por ministerio de la Ley se había, iniciado "ope legis", con la presentación de la Hoja de Aprecio por la propiedad.

La Sentencia, al estimar el recurso del Ayuntamiento en el que sostenía que, cuando se instó la expropiación se estaba tramitando una modificación del planeamiento (expediente NUM002 ) en el que se iba a reclasificar el terreno, expediente que se declaró caducado por Resolución de la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia de 26 de abril de 2010, infringe, entre otros y básicamente, los arts. 69 del Texto Refundido de 1976 en relación con los precitados arts. de la normativa autonómica valenciana, además del art. 70.2 de la Ley 7/85 .

Procede, en consecuencia, la estimación de los motivos segundo, tercero, cuarto y quinto.

TERCERO .- La estimación de todos los motivos casacionales, determina haber lugar al recurso, casando y anulando la Sentencia, lo que obliga, en una aplicación conjunta del art. 95.2 apartados c ) y d) de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa , a resolver el recurso contencioso- administrativo interpuesto por los propietarios, que quedó imprejuzgado en la instancia como consecuencia de la estimación del recurso del Ayuntamiento de Sagunto.

En su demanda, la propiedad, por lo que ahora interesa, solicitaba la anulación de los Acuerdos del Jurado recurrido y que se fijara el justiprecio en 45.834.456,77 €, con sus intereses legales, pretensión que reitera en el Suplico de su recurso de casación.

Mostraba su conformidad con los Acuerdos recurridos en los siguientes aspectos: a) La superficie expropiada (9.203 m2); b) Aplicación del Real Decreto Legislativo 2/08, de 20 de junio; c) La fecha en la que había de referirse la valoración: 27 de febrero de 2009 ( presentación de la Hoja de Aprecio por los propietarios), art. 436.2.3 ROGTU ; d) La clasificación de la parcela como suelo urbano y su situación básica de suelo urbanizado sin edificación, siendo de aplicación el art. 24 del referido Texto Refundido de la Ley del Suelo 2/08 ; e) El PGOU aplicable (de 1992) no asigna edificabilidad ni uso privado a la parcela expropiada, siendo de aplicación el art. 24.1, inciso segundo de la Ley, por lo que el uso al que ha de referirse la edificabilidad es el residencial; f) Al no tener edificabilidad no existen deberes y cargas pendientes.

Sin embargo discrepa del Jurado en los siguientes extremos: 1) La edificabilidad media sobre rasante aplicable es de 3,94 m2t/m2s (el Jurado aplicó una edificabilidad del 1,15899 m2t/m2s); 2) El valor de repercusión se ha de fijar en 1.112,20 €/m2 (frente a los 340 €/m2 del Jurado), sin que se compartan los parámetros utilizados para su cálculo ("valor del inmueble en hipótesis de edificio terminado"-"VM"-, el valor de "cada uno de los pagos necesarios considerados" ("Ci") o la cuantificación del "margen o beneficio neto del promotor"; 3) Considera que ha de establecerse el valor de repercusión del subsuelo en 363,26 €/m2 (el Jurado no lo reconoció).

Antes de abordar los motivos impugnatorios de la demanda conviene tener presente los datos técnicos obrantes en el expediente administrativo y en los autos, de los que ha de partirse para dar una respuesta: A) En el Informe de tasación emitido por el Arquitecto Sr Victorio , soporte de la Hoja de Aprecio de la propiedad, se parte de la clasificación del suelo como urbano, que carece de edificabilidad lucrativa, en situación de urbanizado, se acude al art. 24 del TRLS de 2008, fijando como ámbito homogéneo: " Por el Norte la delimitación recoge el inicio de la zona edificada al sur del delta del río Palancia. Quiebra hacia el Sur por la c/ DIRECCION000 - PASEO000 , que separa una zona consolidad de otra en vías de consolidación, hasta llegar a la rotonda de la calle Isla de Menorca. Gira de nuevo hacia el Oeste por la Calle Canarias, que separa una zona de edificación unifamiliar de la zona de edificación plurifamiliar. La delimitación por el sur separa dos tramas urbanas claramente diferenciadas" . El uso mayoritario de ese ámbito es el de vivienda de primera residencia. El coeficiente de edificabilidad media -sin tener en cuenta los suelos dotacionales ( art. 56 LUV )- del ámbito delimitado (dentro del cual se han desarrollado 10 Unidades de Actuación todas ellas, salvo la UA-23, con edificación materializada) lo obtiene dividiendo la superficie de techo privado permitido por el Plan por la superficie de suelo no dotacional afecta a su destino, y, en este caso, en las manzanas afectadas por UAS, la altura adoptada será la construida, salvo la UA-23 en la que se toma la superficie y la altura permitida por el Planeamiento, y, para el resto de las manzanas, toma la altura permitida por éste, obteniendo así un índice de edificabilidad media de 3,94 m2t/m2s. El valor de repercusión lo obtiene por el método residual estático, distinguiendo entre valor de repercusión sobre y bajo rasante. En cuanto al valor de repercusión sobre rasante: el parámetro VM se calcula de la media de los datos con transacciones inscritas en el Registro de la Propiedad (cuatro inscritas entre julio de 2007 y junio de 2008), con correcciones en razón de la fecha de dichas transacciones (de donde obtiene una media ponderada de 2.441,73 €/m2) y de tres testigos de campo, con correcciones por ser ofertas (obteniendo un valor en venta medio de 2.408,02 €/m2, de donde deduce un "VM" de 2.424,87 €/m2. El "Ci" (costes de construcción, sumatorio de cada uno de los pagos necesarios) se fija en 876,19/m2 €/m2). El valor de repercusión sobre rasante queda determinado en 1.112,20 €/m2. El valor de repercusión bajo rasante lo sitúa en 363,26 €/m2. El valor unitario del suelo lo cifra en 4.382,07 €/m2, al que suma el valor de repercusión bajo rasante de 363,26 €/m2, resultando un total de 4.745,33 €/m2 de valor unitario; B) El Ayuntamiento de Sagunto se opuso a dicha Hoja de Aprecio: Rechaza la delimitación del ámbito espacial homogéneo efectuada por el Arquitecto de la propiedad por carecer de justificación: " La propuesta se apoya cuando le interesa en los ejes viarios de la red primaria, desentendiéndose de los mismos cuando puede suponer una merma de la edificabilidad media". Delimita dicho ámbito acudiendo al elemento de la red primaria viaria como ejes separadores de ámbitos y disposición de las manzanas de norte a sur y de este a oeste. El aprovechamiento medio lo cifra en 1,22 m2t/m2. Rechaza los testigos utilizados por la propiedad para determinar el parámetro VM en la aplicación del método residual porque se refiere a datos registrales de los años 2007-2008 (cuando la referencia ha de ser noviembre 2008, con una bajada radical de precios del suelo como consecuencia de una realidad económica diferente al que reflejan esos precios que se refieren a contratos suscritos mucho antes), y, respecto de los datos de campo, son meras ofertas, pero no ventas, que, además, no responden a los datos de promociones con los que cuenta el Ayuntamiento, identificando tres. Fija el valor de repercusión en 109,89 €/m2t/m2s, con un justiprecio (incluido premio de afección) de 1.687.277,1 €; C) El Jurado, aplicando el art. 24.1 de la Ley del Suelo de 2008 , fija un valor unitario del suelo de 394,06 €/m2: resultado de multiplicar el valor de repercusión -que lo fija por el método residual en 340 €/m2 (donde el VM " en la hipótesis de edificio terminado, atendiendo a la zona y año de valoración, se estima" es de 1.462,50 €/m2, el beneficio del promotor en 0,20 y los pagos necesarios, art. 18.3.4 de la Orden ECO/805/2003, los sitúa en 830 €/m2)- por el aprovechamiento de 1,15899 m2t/m2s que corresponde a la " edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por uso y tipologías la ordenación urbanística la haya incluido", quedando determinado el justiprecio (incluido el premio de afección) en 3.806.168,60 €; D) El Perito judicial , designado a instancia de los actores, en su Informe y respecto de los puntos objeto de controversia que se sometieron a su opinión técnica, emite las siguientes: 1) Considera que la delimitación realizada en los Informes del Arquitecto de los propietarios Sr. Victorio , pese a quedarse corta, por haber dejado fuera gran parte de las zonas R-1 y R-2, " está más y mejor justificada que la efectuada por el Ayuntamiento, por contemplar específicamente los criterios diferenciadores del ámbito espacial homogéneo". No obstante propone una nueva delimitación que considera más correcta sobre la base del Plano 2.2 de Clasificación del suelo del P.G, formada por todo el suelo clasificado R1-2 porque en dicho ámbito se incluyó la dotación a expropiar, adjuntando plano; 2) Para el cálculo de la edificabilidad entiende que no se ha de computar el suelo dotacional afecto a su destino. La edificabilidad media aplicable a la parcela la fija en 3,50 m2/m2; 3) Considera que los precios de los testigos aportados por el Arquitecto de la propiedad no son representativos de un valor medio de mercado que es de lo que se trata. Según la Base de datos de Tasamadrid, el precio (segundo trimestre de 2009) en segunda línea de playa en Sagunto estaría en 2000 €/m2 (VM), el "Ci" (costes de construcción, sumatorio de cada uno de los pagos necesarios) lo fija en 768,55 €/m2, quedando determinado el valor de repercusión en 831,45 €/m2.

CUARTO .- Partiendo de la superficie expropiada considerada por el Jurado, en sintonía con la determinada por la propiedad en su Hoja de Aprecio, cuestionada por el Ayuntamiento, sin que haya quedado acreditado el exceso (la pericial judicial topográfica apreció, incluso, una superficie ligeramente superior), la primera alegación impugnatoria de los propietarios, como causa de anulación de los Acuerdos recurridos, es su falta de motivación por no quedar justificados los parámetros de valoración que ha adoptado el Jurado para la determinación del justiprecio: no identifica el ámbito espacial homogéneo que ha tomado como referencia para determinar la edificabilidad media que ha de atribuirse a la parcela expropiada, generándole indefensión por desconocerse los motivos de la conclusión alcanzada por el órgano administrativo; tampoco se acreditan documentalmente los parámetros empleados para calcular el valor residual del suelo, como es el precio medio del producto inmobiliario terminado (1.462,50 €/m2), el margen del beneficio del promotor (0,20) y los gastos considerados necesarios (830 €/m2).

En nuestra Sentencia de 6 de junio de 2014 (casación 2239/11), hemos dicho "Esta Sala en reiteradísimas ocasiones, por todas citaremos la Sentencia de 12 de Febrero de 2.008 (Rec.9262/2004 ) ha señalado que la jurisprudencia es constante en el sentido de que el art. 35 de la LEF no exige una exhaustiva expresión de los elementos tenidos en cuenta para la determinación del justiprecio, bastando con que el Jurado indique los criterios aplicados y los factores tomados en consideración, de manera que permitan al interesado conocer las razones que han llevado a la decisión y fundar adecuadamente una posible impugnación, propiciando así su defensa frente a la actuación que considere perjudicial a sus intereses".

En este caso, junto con el Acuerdo inicial (con una motivación excesivamente parca), consta el Acuerdo de 18 de mayo de 2010, desestimatorio del recurso de reposición de la aquí recurrente en el que, de forma más extensa, precisa la procedencia de los valores -toma como punto de referencia la Hoja de Aprecio de la propiedad y el Acuerdo de valoración del Ayuntamiento-, asumiendo el coeficiente de edificabilidad apreciado por éste, en cuanto Administración competente para desarrollar el PG, " habiéndose comprobado por este Jurado la exactitud y adecuación a Derecho de aquél, a la vista de la superficie edificable con destino privado en relación con la total del ámbito considerado, cuya determinación también corresponde a las exigencias de homogeneidad legalmente exigidos. Por el contrario, una edificabilidad de 3,94 m2t/m2s, como la propuesta por los recurrentes, es completamente irreal, a la vista de la superficie de la finca afectada (que carece de aprovechamiento lucrativo), de la volumetría del casco urbano tradicional y de la edificabilidad de la zona de expansión urbana colindante, en la que los propios estándares urbanísticos harían inviable una densidad edificatoria de tal envergadura. Por lo que respecta a la edificabilidad bajo rasante, ésta forma parte de la atribuida con carácter general a la parcela, sin que quepa diferenciar ambas como si de dos variables diferentes se tratara. En efecto, el planeamiento atribuye a la parcela un determinado aprovechamiento, que se materializará mediante la edificación de destino privado..., de acuerdo con la volumetría igualmente prevista el Plan. Dicha volumetría puede permitir edificar sobre y bajo rasante, o sólo sobre rasante, pero sin que en ningún caso esto configure al subsuelo como elemento patrimonial independiente y separado del suelo, con un tratamiento de su edificabilidad, a efectos valorativos, distinto del previsto para éste, razón por la cual no resulta procedente aplicar dos aprovechamientos diferentes en la valoración de una misma parcela".

Afirmar, con lo que se acaba de transcribir, la falta de motivación carece de la más elemental justificación.

El Jurado asume, sustancialmente, el Acuerdo del Ayuntamiento, al rechazar la Hoja de aprecio de la propiedad, muy minucioso y en el que se rechazaba la delimitación propuesta porque " se apoya cuando le interesa en los ejes viarios de la red primaria, desentendiéndose de los mismos cuando puede suponer una merma de la edificabilidad media". Delimita dicho ámbito acudiendo al elemento de la red primaria viaria como ejes separadores de ámbitos y disposición de las manzanas de norte a sur y de este a oeste, de donde se aprecia un ámbito espacial homogéneo lindante con la parcela justipreciada, mientras que el propuesto por la propiedad y por la Perito judicial, con una extensión desmedida, no acredita que contenga espacios homogéneos, antes al contrario, se integra de parcelas con diferentes desarrollos urbanísticos. Sin que, en este punto, haya quedado desvirtuada la presunción de acierto de la que goza el Jurado.

Respecto del cálculo de edificabilidad, obviamente ha de venir referido al ámbito espacial homogéneo tomado en consideración por el Jurado y que no es otro que la media del aprovechamiento tipo asignado a cada una de las UA comprendidas en dicho ámbito (aprovechamiento patrimonializable con exclusión de suelos dotacionales), sin que la parte, ni el Perito judicial hayan desvirtuado motivadamente los criterios y el cálculo que para su determinación siguió el Ayuntamiento, ni los argumentos del Jurado para rechazar el índice de edificabilidad -3,94m2t/m2s- postulado por la recurrente.

Cuestionan también el valor de repercusión que, a su juicio, ha de fijarse 1.112,20 €/m2 (frente a los 340 €/m2 del Jurado), sin que comparta los parámetros utilizados para su cálculo ("valor del inmueble en hipótesis de edificio terminado" (VM"); el valor de "cada uno de los pagos necesarios considerados" ("Ci") o la cuantificación del "margen o beneficio neto del promotor".

Los precios de venta (escrituras inscritas en el Registro de la Propiedad y datos de campo) tomados en cuenta por la propiedad a efectos de determinar el parámetro "VM", en la aplicación del método residual, fueron ya rechazados en el Acuerdo del Ayuntamiento (las primeras, porque correspondían a un espacio temporal muy anterior, debiendo acudirse a datos del último semestre, por lo que no reflejaban la realidad, y, los segundos porque eran meras ofertas, y, si bien el Jurado parte de un "VM" de 1.462,50 €, sin especificar la fuente, ni coincidir con el determinado por el Ayuntamiento -1.780 €/m2tútil, o, 1.424 €/m2tbruto-, a partir de los precios de tres promociones que identifica, el Ayuntamiento no opone reparos a esa cuantificación, sin que la Perito judicial -que para su fijación parte de otra fuente (Banco de datos de "TASAMADRID")- haya demostrado la irrealidad de ese precio.

No puede olvidarse que le corresponde al Jurado la determinación del justiprecio y a las partes desvirtuar los presupuestos fácticos en los que se sustentan los parámetros de cálculo del órgano tasador, sin que la elección de otra fuente tenga virtualidad para destruir la presunción de acierto del Jurado. Es preciso demostrar que el VM utilizado no es verosímil, algo que no acontece.

Y otro tanto cabe decir sobre el importe de los pagos considerados necesarios (especificados en el Acuerdo del Jurado), ascendentes a 830 €/m2.

Podrá la parte, o el Perito judicial, fijar otro importe, pero eso no quiere decir que el establecido por el Jurado no responda a la horquilla de estándares normales, prueba de ello que es muy similar a la cantidad que, por este concepto, aplica el Perito judicial (768,55 €/m2), y a la fijada por la propiedad (876,19 €/m2).

Igualmente el beneficio del promotor se establece, como el Perito judicial, en un 0,20, porcentaje habitual (los propietarios aplicaron el 0,18%).

Por último, y en plena sintonía con la detallada respuesta del Jurado a la pretensión actora de valoración independiente de la edificabilidad de la parcela bajo rasante, hemos de recordar que la posición de este Tribunal ha sido siempre rechazar tal posibilidad, a menos que la parcela tenga asignada en el planeamiento una edificabilidad en el subsuelo susceptible de ser valorada de forma independiente (por todas, nuestra reciente Sentencia de 14 de septiembre del presente 2015 (casación 3577/13 ), circunstancia que no concurre.

Procede, pues, desestimar el recurso de los propietarios.

QUINTO .- Conforme al art. 139.2 LJCA , no se efectúa pronunciamiento en materia de costas en casación, ni en la instancia (dado el tenor del art.139.1 LJCA en la redacción anterior a la modificación introducida por el art. 3.11 de la Ley 37/11, de 10 de octubre , vigente en la fecha de interposición del recurso de instancia).

PRIMERO .- Que HA LUGAR al recurso de casación número 216/2014, interpuesto por el Procurador D. Jaime Briones Méndez, actuando en nombre y representación de Dña. María Angeles , D. Bernabe y Dña. Aida , Dña. Candelaria y Dña. Concepción , contra la Sentencia nº 482, dictada -30 de octubre de 2013- por la Sección Cuarta de la Sala de lo Contencioso- Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana , en sus Recursos acumulados nº 318 y 321/10, por la que, con estimación del recurso contencioso-administrativo deducido por el Ayuntamiento de Sagunto (318/10), anuló el Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Valencia, de 17 de febrero de 2010 (confirmado en reposición por los de 19 de mayo). Sin costas.

SEGUNDO .- Que se CASA y ANULA la precitada Sentencia.

TERCERO .- Que DESESTIMAMOS los recursos contencioso-administrativo acumulados nº 318 y 321/10, interpuestos, respectivamente, por el Ayuntamiento de Sagunto y por los referenciados propietarios (ambos de la Sección Cuarta de la Sala de Valencia), contra los expresados Acuerdos. Sin costas.

Así por esta nuestra sentencia, que deberá insertarse por el Consejo General del Poder Judicial en la publicación oficial de jurisprudencia de este Tribunal Supremo, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos D. Octavio Juan Herrero Pina Dª. Margarita Robles Fernandez D. Juan Carlos Trillo Alonso D. Wenceslao Francisco Olea Godoy Dª. Ines Huerta Garicano PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Excma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Ines Huerta Garicano, estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Letrada de la Administración de Justicia, certifico.