SAP Madrid 146/2015, 14 de Mayo de 2015
| Ponente | PABLO QUECEDO ARACIL |
| ECLI | ES:APM:2015:6667 |
| Número de Recurso | 40/2015 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 146/2015 |
| Fecha de Resolución | 14 de Mayo de 2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 14ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
C/ Ferraz, 41, Planta 4 - 28008
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.42.2-2012/0197520
Recurso de Apelación 40/2015
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 64 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1541/2012
APELANTE: CONSTRUCCIONES DELICIAS S.A.
PROCURADOR Dña. MARTA CENDRA GUINEA
APELADO: NCG DIVISION GRUPO INMOBILIARIO S.L. UNIPERSONAL
PROCURADOR Dña. RAFAEL SILVA LOPEZ
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
D. JUAN UCEDA OJEDA
D. SAGRARIO ARROYO GARCIA
En Madrid, a catorce de mayo de dos mil quince.
Siendo Magistrado Ponente D. PABLO QUECEDO ARACIL
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles sobre procedimiento Ordinario 1541/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 64 de Madrid, en los que aparece como parte apelante CONSTRUCCIONES DELICIAS S.A., representada por la Procuradora Dña. MARTA CENDRA DE GUINEA y defendida por el Letrado D. CARLOS ARANGUREN ECHEVARRIA y como parte apelada NCG DIVISION GRUPO INMOBILIARIO, S.L.U. representada por el Procurador D. RAFAEL SILVA LOPEZ y defendida por el Letrado D. CARLOS CALVO GUTIERREZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 23/06/2014 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 64 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 23/06/2014, cuyo fallo es del tenor siguiente:
"Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Dña. Mari Eva de Guinea Ruenes, en nombre y representación de la mercantil Construcciones Delicias, S.A., contra la entidad NCG División Grupo Inmobiliario, S.L.U., debo absolver y absuelvo a dicha demandada de las pretensiones en su contra deducidas, con expresa imposición a la demandante de las costas causadas en este proceso".
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante CONSTRUCCIONES DELICIAS S.A. al que se opuso la parte apelada NCG DIVISION GRUPO INMOBIIARIO S.L.U., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 6 de mayo de 2015.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada que no se opongan a los de esta.
Objeto del recurso.
La demandante, CONSTRUCCIONES DELICIAS S.A ( en adelante DELICIAS) solicitaba que se dictara sentencia en los términos siguientes:
-
la declaración de nulidad radical de todos y cada uno de los documentos suscritos entre las mercantiles NCGDIVISION GRUPO INMOBILIARIO SLU (antes denominada FINACIERA INMOBILIARIA PROINOVA SLU) y DELICIAS en relación con el sale&lease -back del Hotel Abba Atocha, volviendo las cosas al estado en que se encontraban antes de su celebración y en concreto:
- la nulidad radical de la escritura pública de compraventa autorizada el 25 de febrero de 2009 por el Notario D. Miguel Mestanza Iturmendi con el número 379 de protocolo, así como de la escritura rectificatoria y complementaria a la anterior otorgada el 28 de Julio de 2011 ante el Notario de Madrid D. Pedro Armas Omedes, con el número 798 de su protocolo.
- la nulidad radical del contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, suscito el 25 de Febrero de 2009.
- la nulidad radical del contrato de opción de compra y otros suscrito el 25 de Febrero de 2009.
- la nulidad radical del contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, suscrito el 31 de Enero de 2012.
- la nulidad radical del contrato de opción de compra suscrito e1 31 de Enero de 2012.
-
Se reconozca la titularidad dominical de DELICIAS, respecto de los bienes objeto del sale&leaseback, en concreto, de las fincas regístrales Nº 52.438 y Nº 6.949 del Registro de la Propiedad Nº 13 de Madrid, y se restituya a mi mandante en la posesión de las mismas, cancelando las inscripciones llevadas a cabo en el Registro de la Propiedad desde el otorgamiento de la escritura pública de compraventa autorizada el 25 de Febrero de 2009 por el Notario D. Miguel Mestanza Iturmendi con el número 379 de protocolo incluida ésta, y procediendo a la inscripción de la Sentencia que se dicte en la que se reconozca la titularidad dominical de DELICIAS.
Con carácter subsidiario, y para el caso de no accederse a alguna o algunas de las anteriores peticiones, se declare que la escritura y los contratos anteriormente descritos constituyen en realidad un contrato de préstamo con garantía real, pidiendo reintegrarse DELICIAS S.A., en da titularidad y posesión de las fincas registrales Nº 52.438 y Nº 6.949 del registro de la Propiedad Nº 13 de Madrid en los términos descritos en la petición a), mediante el pago de las cantidades que fiar el correspondiente periodo probatorio se consideren adeudadas a INCG DIVISIÓN GRUPO INMOBILIARIO S.L U.
En cualquiera de los casos, para el supuesto de que no sea posible restituir a DELICIAS S, en la posesión de las fincas registrales Nº 52.438 y Nº 6.949 del Registro de la Propiedad n° 13 de Madrid, se condene a NCG DIVISIÓN GRUPO INMOBILIARIO S.L.U., a indemnizar a DELICIAS en el importe equivalente a la diferencia entre el valor de mercado que poseían las mismas en la fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, el importe que figuraba en dicha escritura en concepto de precio.
Se justificaba la petición en que la operación cuya nulidad se solicitaba encubría un supuesto de "pacto comisorio" y existencia de contrato simulado, cuya consecuencia no podía ser otra que la declaración de nulidad radical de todos y cada uno de los documentos suscritos entre las partes, públicos y privados, en fecha 25 de Febrero de 2009 y 31 de Enero de 2012. Consecuencia de ello, la declaración de nulidad de la inscripción de dominio de las fincas registrales Nº 52.438 y Nº 6.949 del Registro de la Propiedad Nº 13 de Madrid efectuada a favor de NCG DIVISION GRUPO INMOBILIARIO S.L.U..
La sentencia de instancia desestimó la demanda fundándose en la inexistencia de "pacto comisorio" porque según se dice en su fundamento jurídico 2º las operaciones denunciadas se concertaron libre y voluntariamente por la actora, sin reserva alguna y en su propio y conveniente interés, lo que se deduce es que aunque fuera bajo el modernismo de una operación de sale&lease-back, lo que realmente concretaron las partes fue la compraventa de un inmueble y su anexo, es decir, de un objeto claramente definido e identificado, por un precio cierto, bajo un consentimiento libre voluntariamente prestado, o lo que es lo mismo con todos los requisitos previstos en el artículo 1261 C.C .
La sentencia recurrida indica que la situación económica por la que atravesaba la actora hizo necesario recurrir a la venta formalizada, lo que nada tiene de ilícito o ilegal, ni menos aún puede entenderse que el precio fijado fuera equivalente a la deuda contraída, pues no es ello lo que se deduce del contenido de las correspondientes escrituras otorgados, máxime, teniendo en cuenta que, aunque así fuera no estaríamos más que ante un supuesto de dación en pago.
Tampoco puede entenderse que el precio fuera fingido porque "valor" y "precio" no son conceptos equivalentes, y no puede pasar desapercibido el conjunto de las cargas de todo tipo que pesaban sobre el bien enajenado, que obviamente comportaban su devaluación".
La sentencia justificaba el no estar ante el ilícito pacto comisorio, reseñando al efecto que en el presente caso precedió una verdadera compraventa y de haber existido, ningún uso hizo del mismo la demandada compradora y, en último término, porque, según reiterada Jurisprudencia, el artículo 1859 del Código Civil prohíbe el pacto comisorio, pero no que las cosas se vendan citando llegue el caso de haberse incumplido la obligación e Incluso de que te adjudiquen al acreedor cuando no existe postor.
Señala el Juez de Instancia en el fundamento jurídico 4º que resultan inviables las acciones de nulidad planteadas por la actora, por la elemental razón de que, no estando en presencia de ninguna causa torpe o ilícita de los contratos cuya nulidad se pretende, conforme al artículo 1303 del Código Civil, declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las coas que hubieran sido materia del contrato con sus frutos y el precio con los intereses; resultando difícilmente imaginable para un contrato, donde dada la oportunidad a la compradora de que viniera a mejor fortuna mediante la concesión, en forma de arrendamiento, de la industria hotelera desarrollada en el inmueble de referencia, con posibilidad incluso de su compra, ni siquiera fue capaz de obtener una adecuada rentabilidad, y pagar la renta fijada, motivando el correspondiente desahucio por falta de pago.
Motivos del recurso
Contra dicha sentencia se alza oponiendo los siguientes motivos.
Del concepto de "pacto comisorio" que resulta establecido por el Tribunal Supremo: de la infracción de los artículos 1859 y 184 del Código Civil y doctrina jurisprudencial que los interpreta.
La figura del "pacto comisorio" que denunciamos, en nuestro Código Civil se recoge y prohíbe en los artículos siguientes:
Artículo 1859: `El acreedor no puede apropiarse...
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