SAP Madrid 143/2015, 13 de Mayo de 2015
| Ponente | MARIA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA |
| ECLI | ES:APM:2015:6089 |
| Número de Recurso | 194/2014 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 143/2015 |
| Fecha de Resolución | 13 de Mayo de 2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 11ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
C/ Ferraz, 41, Planta 2 - 28008
Tfno.: 914933922
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0017466
Recurso de Apelación 194/2014
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 80/2012
APELANTE: 32 DE MAYO SL
PROCURADOR D./Dña. CARMEN ARMESTO TINOCO
APELADO: M V INMOBILIARIO SL
PROCURADOR D./Dña. ANTONIO RODRIGUEZ NADAL
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE :
D. ANTONIO GARCÍA PAREDES
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. CESÁREO DURO VENTURA
Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA
En Madrid, a trece de mayo de dos mil quince.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 80/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid a instancia de 32 DE MAYO S.L. como parte apelante, representado por la Procuradora Dña. CARMEN ARMESTO TINOCO contra M V INMOBILIARIO S.L. como parte apelada, representada por el Procurador D. ANTONIO RODRIGUEZ NADAL; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 24/09/2013 .
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA
Por Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 24/09/2013, cuyo fallo es del tenor siguiente:
"DESESTIMO la demanda formulada por la procuradora de los Tribunales CARMEN ARMESTO TINOCO, en nombre y representación de 32 DE MAYO S.L. contra MV INMOBILIARIO y en su mérito absuelvo a la demandada de los pedimentos de la demanda. Con expresa condena en costas a la actora.
Y ESTIMO la demanda reconvencional formulada por el procurador de los Tribunales ANTONIO RODRÍGUEZ NADAL en nombre y representación de MV INMOBILIARIA contra 32 DE MAYO S.L. y en su mérito,
Declaro procedente, por razón del incumplimiento de la actora, la resolución del contrato de 15 de junio de 2006, comunicada por MV INMOBILIARIA a 32 DE MAYO S.L. mediante burofax de 12 de mayo de 2008.
Declaro que MV INMOBILIARIA tiene derecho a retener y hacer suyas las cantidades recibidas de 32 DE MAYO S.L., por un total de 90.120 euros, y
Condeno a 32 DE MAYO S.L. al pago de las costas."
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de 32 DE MAYO SL, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
El presente recurso trae causa de la demanda presentada por 32 DE MAYO, S.L., frente
a MV INMOBILIARIO, S.L., sobre resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra de fecha 15 de junio de 2006, interesando la devolución de la parte del precio satisfecho a la demandada en la cantidad de 90.120 euros, y reclamando la cantidad pactada en el contrato como cláusula penal por incumplimiento.
Se sostiene la demanda en un relato fáctico conforme al cual, dicho sea en síntesis, las ahora litigantes suscribieron contrato de fecha 15 de junio de 2006 de arrendamiento con opción de compra de un edificio en construcción situado en Ronda Conejeras, num. 3, en Torres de Alameda, Madrid. En dicho contrato la demandada MV INMOBILIARIO se obligaba a la ejecución de una obra, cual era la construcción de un inmueble que se destinaría a una residencia de la tercera edad y a ceder, una vez finalizada la obra, el edificio construido en arrendamiento a la actora 32 DE MAYO S.L. Conforme al contrato las condiciones económicas fueron las siguientes:
- a fondo perdido: 72.120 euros
- en concepto del alquiler del primer año: 72.120 euros
- en concepto de alquiler del segundo año: 9.015 euros/mes
- en concepto de alquiler del tercer año: 14.424 euros/mes
- en concepto de alquiler del cuarto y siguientes años: se actualizará la renta del año anterior, incrementado el IPC que corresponda.
Estableciéndose el siguiente calendario de pagos:
- 18.000 euros, recibido el 10 de octubre de 2005.
- 45.000 euros, recibido el 11 de enero de 2006.
- 27.070 euros, a pagar el 15 de noviembre de 2006.
- 27.060 euros, a pagar cuando se obtenga el visto bueno al proyecto por parte de la Comunidad de Madrid.
- 27.060 euros, a pagar cuando el Arquitecto firme el certificado de fin de obra.
Sostiene la actora que cumplió con el calendario de pagos establecido en la cláusula segunda del contrato, abonando la cantidad total de 90.120 euros, completándose dicha cantidad el 15 de noviembre de 2006, cumpliendo así con su parte del contrato, que establecía que hasta que no se notificara y constatara que se iban cumpliendo una serie de condiciones no se continuarían abonando más cantidades. Añade que con fecha 14 de mayo de 2008 recibió un burofax de la demandada, fechado el día 12, indicando que daba por resuelto el contrato, alegando el incumplimiento de las obligaciones de pago, pues de acuerdo con las cláusulas primera y segunda del contrato deberían haber abonado, de acuerdo con el apartado 4 de la cláusula segunda, la cantidad de 27.060 euros, al haberse obtenido el Visto Bueno de la Comunidad de Madrid por resolución de 24 de enero de 2007, a lo que se dio respuesta por burofax del mismo 14 de mayo negando el incumplimiento, ya que el mismo proviene de la demandada, que no había cumplido ni con los plazos, ni con los compromisos adquiridos en el contrato, y se les requería para acreditar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales. La demandada, pese a manifestar su intención de resolver el contrato, ni lo ha instado judicialmente, ni ha devuelto las cantidades que recibió en virtud del contrato, habiendo incumplido su prestación de llevar a cabo la obra. Y ejercita la acción resolutoria del contrato en base al art. 1124 CC, con resarcimiento de los daños ocasionados, al amparo de las disposiciones contenidas en el art. 1152 CC, en virtud de la cláusula penal contenida en la estipulación 4ª del contrato por el incumplimiento de la demandada.
La demandada se opone a la demanda, solicitando su desestimación, y formulado al propio tiempo demanda reconvencional. Sostiene que el contrato de 15 de junio de 2006 fue resuelto extrajudicialmente por esta parte mediante el burofax remitido el 14 de mayo de 2008, por los incumplimientos de la actora, que no ha cumplido con el calendario de pagos pactado, pues se obtuvo el Visto Bueno de la Comunidad de Madrid al proyecto de centro geriátrico mediante resolución de 24 de enero de 2007, con lo que la actora venía obligada a abonar los 27.060 euros del punto 4 de la cláusula segunda, así como también se ha incumplido el contrato en cuanto a la obligación de realización de las gestiones para la obtención de autorización y licencia para la apertura de la residencia de la tercera edad que había de constituir el objeto y actividad del edificio a que se refiere el contrato. Niega que se haya producido incumplimiento alguno por su parte y en todo caso el incumplimiento de la contraria es previo. Rechaza la devolución de las cantidades recibidas de la actora, respecto de las cuales afirma que de los 90.120 euros entregados, 71.120 lo fueron "a fondo perdido" por razón del otorgamiento del contrato, que el destino al que se pretendía dedicar el edificio a que se refiere el contrato era de residencia de la tercera edad y que la actora pretendía que la demandada corriera con los gastos de adaptación del edificio a ese destino y no pagar rentas hasta la obtención de la autorización de apertura del centro geriátrico de la comunidad de Madrid, lo que suponía una importante dilación en el cobro de las rentas, tanto por la tramitación del expediente ante la Comunidad de Madrid, como por el tiempo para las obras de adaptación del edificio, para lo que se requería además la obtención previa de la licencia de obras por el Ayuntamiento y el visto bueno de la Comunidad al proyecto; y que el resto -18.000 euros- ha sido superado por los pagos hechos por esta parte por cuenta de la actora, que cuantifica en 19.639,86 euros: a)
1.128,11 euros de tasas de la licencia de obras para el cambio de uso del edificio a Residencia de Ancianos, que han sido abonados al Ayuntamiento de Torres de la Alameda, así como 4.281,51 euros abonados al mismo Ayuntamiento como provisión de fondos para la licencia de instalación de la Residencia de la Tercera Edad, cuando según la estipulación primera, inciso último del contrato, todas las tasas, fianzas, etc., exigidas por el Ayuntamiento, Comunidad de Madrid, etc., son de cargo de 32 DE MAYO, S.L. Y b) 7.270,24 euros abonados al Ingeniero Técnico Industrial autor del Proyecto de la Residencia de Tercera Edad; y 6.960 euros abonados al Arquitecto director de la misma obra; siendo los gastos relativos a dichos proyectos y dirección facultativa por cuenta del arrendatario, según la estipulación tercera del contrato. Y mediante la demanda reconvencional pide: 1) Se declare procedente, por razón del incumplimiento de la contraparte, la resolución del contrato de 15 de junio de 2006 comunicada por la demandada a la actora mediante burofax de 12 de mayo de 2008, remitido el 14 de mayo del mismo año. Y 2) Se declare que la demandada reconviniente tiene derecho a tener y hacer suyas las cantidades recibidas de la actora, por un total de 90.120 euros.
La reconvenida se opuso a la reconvención, reiterando las alegaciones de su demanda, y solicitó su desestimación. También expresa que la devolución de 90.120 euros que pide en la demanda es en calidad de indemnización como...
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