SAP Valencia 38/2015, 17 de Febrero de 2015
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Valencia, seccion 6 (civil) |
| Fecha | 17 Febrero 2015 |
| Número de resolución | 38/2015 |
Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 585/2014 SENTENCIA 17 de febrero de 2015
PODER JUDICIAL
Audiencia Provincial
de Valencia
Sección Sexta
ROLLO nº 585/2014
SENTENCIA Nº 38
Presidente
Don Vicente Ortega Llorca
Magistradas
Doña María Mestre Ramos
Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez
En la ciudad de Valencia, a 17 de febrero de 2015.
La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por el señor y las señoras del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha diecisiete de junio de dos mil catorce, recaída en el juicio ordinario nº 437/2013, del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de los de Valencia, sobre nulidad de acuerdo adoptado por la junta de propietarios.
Han sido partes en el recurso, como apelante la demandada Comunidad de Propietarios del Edificio sito en Valencia, Avda. DIRECCION000 nº NUM000, representada por el procurador don Antonio GarcíaReyes Comino, y defendida por el abogado don Rafael Peguero Perales, y como apelada la demandante RKV SA, representada por la procuradora doña Eva María Molla Sauri, y defendida por la abogada doña Eva María Montes Trujillo.
Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.
La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:
Estimando íntegramente la demanda interpuesta por MOLLA SAURI, EVA MARIA, Procurador Judicial y de RKV SA, DEBO DECLARAR Y DECLARO NULOS los acuerdos a que se refiere la demanda ADOPTADOS POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO EN VALENCIA DIRECCION000 NUM000 con la expresa imposición de las costas del juicio.
La defensa de la Comunidad demandada interpuso recurso de apelación, alegando en síntesis:
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Caducidad de la acción.- El plazo de un año no es aplicable al caso que nos ocupa.
El artículo 10, regla 4ª de los estatutos establece un plazo de treinta días para impugnar los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos. Y la impugnación se presenta transcurrido ese plazo.
Si los estatutos son buenos para exonerar a los bajos de determinados gastos, deben serlo igualmente para aplicar sus especiales reglas tendentes al funcionamiento de la comunidad.
Además, tratándose de un acuerdo aprobatorio de una liquidación de deuda, el plazo para impugnar, según la jurisprudencia mayoritaria, sería de tres meses que, en este caso, habría transcurrido igualmente.
En ese sentido SAP Valencia, Sec. 8.ª, 414/2007, de 9 de julio .
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Requisito de estar al corriente en el pago de las deudas comunitarias para poder impugnar.- El establece que "para poder impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas" . Y a continuación matiza: "Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios".
El juzgador de instancia rechaza la excepción por considerar que es aplicable al caso la singularidad prevista en el segundo inciso del artículo 18.2 de la LPH .
Pero con la contestación de la demanda acreditamos que la actora tenía impagadas otras liquidaciones diferentes a las impugnadas, respecto a las que no existe excusa para su impago. La certificación, documento 6 de la demanda, prueba que, a la fecha de presentación de la demanda, la demandada adeudaba 1.191,49 euros, además de la discutida en este procedimiento.
Esa deuda le fue notificada fehacientemente según carta certificada remitida por el Colegio de Administradores de Fincas, documento 5 de la contestación a la demanda, el 4 de marzo de 2013, antes de la presentación de la demanda.
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Necesidad de salvar el voto.- La sentencia de instancia no se pronuncia respecto a la ausencia del requisito de procedibilidad de "salvar el voto" para que los presentes en una junta puedan impugnar el acuerdo.
La necesidad de salvar el voto no está plenamente justificada por la seguridad jurídica. No basta votar en contra de un acuerdo para poder impugnarlo. Es necesario que el discrepante manifieste su posición negando validez al acuerdo, salvando el voto. Y ello para que la comunidad sepa desde el primer momento de la posible existencia de un litigio que puede condicionar sus finanzas y funcionamiento.
Damos por reproducidos los argumentos expuestos en nuestra contestación que no han sido siquiera analizados en la sentencia que impugnamos.
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Repercusión del seguro obligatorio.- La sentencia declara nula la pretensión comunitaria de repercutir el seguro a los bajos por considerar que los estatutos les excluyen de tal gasto.
Y, para llegar a esa conclusión, el juzgador da importancia a la frase del administrador cuando defiende la repercusión de dicho gasto a los bajos " independientemente de lo recogido en los Estatutos ".
Solo puede extraerse de la referida frase que, dijeran lo que dijeran los estatutos, el sentido común impone que no puede quedar excluido de un gasto que la comunidad debe realizar por imperativo legal, quien directamente se beneficia de él.
Aunque el administrador pudiera pensar eso, la correcta lectura de la cláusula estatutaria y la normativa legal, nos debe conducir a la conclusión contraria: Los estatutos no excluyen a los bajos del pago del seguro que es obligatorio.
Todo ello sin perjuicio de que, aunque los estatutos los excluyeran, tal exclusión sería nula al contravenir una disposición legal imperativa y suponer un inadmisible enriquecimiento injusto.
Las cláusulas oscuras no pueden beneficiar a quien ha propiciado tal oscuridad ( art. 1288 CC ). Y, en este caso fue la actora, en su calidad de promotora, quien redactó tan confusos estatutos.
El artículo 25 de los estatutos contempla un seguro voluntario distinto del obligatorio que reclama la Comunidad. El referido artículo 25 empieza: "La comunidad, podrá acordar, en Junta General, asegurar los riesgos y buen funcionamiento de las instalaciones..."
Y termina: "La prima de dichos seguros se satisfará por los propietarios como un gasto ordinario, según el artículo 27".
El artículo 27 que no establece un sistema de reparto sino que remite al 21, apartado 5º, que tampoco contiene un sistema de reparto sino que a su vez remite al artículo 29 que es el que, en su apartado b), establece que "los locales no participaran en los gastos ordinarios de comunidad".
Podemos admitir sea así, referido al seguro voluntario que es el único que contempla la norma. Pero es inadmisible la interpretación extensiva que pretende la actora cuando predica la exclusión del seguro obligatorio que debe concertar la comunidad y del que se benefician todos los propietarios.
La jurisprudencia interpreta de forma restrictiva las cláusulas de exoneración.
El seguro que tiene concertado la Comunidad no es el voluntario al que se refieren los estatutos, sino el " obligatorio", que ordena el artículo 30 de la Ley 8/2004, de Vivienda de la Comunidad Valenciana .
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Del seguro se han beneficiado y se seguirán beneficiando los bajos sin que la Comunidad pueda excluirlos sin incumplir la Ley e incurrir en grave responsabilidad.
No es necesario recurrir a la doctrina del enriquecimiento injusto para rechazar la pretensión de los bajos. Basta interpretar correctamente los estatutos sin hacer extensiva una exclusión contra toda lógica y quebrantado el principio de interpretación restrictiva de las cláusulas estatutarias.
Pero, a la postre, aunque los estatutos excluyeran a los bajos de este seguro obligatorio que la Comunidad debe concertar para todo el inmueble, tal exclusión sería inadmisible y radicalmente nula.
La actora ha intentado maquillar ese dislate sosteniendo que la responsabilidad que atañe a los bajos ya está cubierta porque en sus contratos de alquiler obligan a los arrendatarios a concertar un seguro. Y en consecuencia no tiene obligación de adherirse al seguro comunitario.
Pero esa pretensión es absolutamente incierta porque:
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No se ha acreditado la existencia de póliza alguna que cubriera precisamente el riesgo de incendios y responsabilidad civil respecto a elementos comunes.
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El seguro del arrendatario podrá cubrir la responsabilidad civil de éste, pero no la del propietario y menos la de la Comunidad.
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En todo caso, la Ley obliga a que sea la Comunidad y no un tercero, quien suscriba el seguro ("la comunidad de propietarios deberá suscribir").
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Y el seguro debe cubrir " todo el inmueble ", sin poder excluir parte alguna.
Hay enriquecimiento injusto, pues los bajos ya se han beneficiado de las indemnizaciones satisfechas por el seguro comunitario que de otra forma habrían tenido que cubrir de su bolsillo.
El certificado DOCUMENTO 5 de la contestación de la demanda lo demuestra.
Por tanto, los bajos deben contribuir a su coste en proporción a su cuota.
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Del coste de la adaptación de ascensores
La actora pretende una interpretación extensiva de la exoneración estatutaria a los bajos de los gastos ordinarios art. 29-b)
Pero los estatutos se refieren a los "gastos ordinarios" y no existe razón para excluir los extraordinarios.
El gasto de adaptar los ascensores a una nueva normativa no puede calificarse como gasto ordinario.
La adaptación de los ascensores a la legalidad se produce de forma excepcional y es extraordinario.
En consecuencia, los bajos deben contribuir a dicho gasto.
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Rectificación de errores anteriores.- La actora insiste en que en juntas anteriores se aprobaron las cuentas sin repercutirle esos gastos. Eso ocurrió porque estaban negociando un sistema que conciliara los intereses de los bajos y los de la Comunidad.
En todo caso, el hecho de que por error no se repercutieran los gastos en pasados ejercicios, no...
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