SAP Madrid 71/2015, 2 de Marzo de 2015
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 71/2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 14 (civil) |
| Fecha | 02 Marzo 2015 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
C/ Ferraz, 41, 914933893 - 28008
Tfno.: 914933893,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.42.2-2013/0129861
Recurso de Apelación 695/2014
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 81 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1005/2013
APELANTE: D./Dña. Leocadia y otros 4
PROCURADOR D./Dña. MARIA ESTHER CENTOIRA PARRONDO
APELADO: D./Dña. Macarena
PROCURADOR D./Dña. MARIA TERESA MONCAYOLA MARTIN
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
DA. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a dos de marzo de dos mil quince.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario nº 1005/2013 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid, en los que aparece como parte apelante DON Florentino, DOÑA Leocadia Y DOÑA Pilar, representados por la Procuradora DOÑA MARIA ESTHER CENTOIRA PARRONDO y defendidos por el Letrado DON FERNANDO VEIGA CONDE, como parte apelada DOÑA Macarena, representada por la Procuradora DOÑA MARÍA TERESA MONCAYOLA MARTÍN y defendida por el Letrado DON FERNANDO JOSÉ MONCAYOLA MARTÍN, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 14/07/2014 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 14/07/2014, cuyo fallo es del tenor siguiente: "ACUERDO: DESESTIMAR íntegramente la demanda formulada por D. Florentino, Dª Leocadia y Dª Pilar, contra Dª Macarena y, en consecuencia, ABSUELVO a la parte demandada de cuantas pretensiones ejercitadas de contrario, condenando a la actora a que abone las costas causadas en esta primera instancia".
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por los demandantes DON Florentino, DOÑA Leocadia Y DOÑA Pilar, al que se opuso la demandada DOÑA Macarena, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 24 de febrero de 2015.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada.
Para la resolución del presente recurso hemos de comenzar por establecer sus antecedentes.
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- Síntesis de la sentencia de primera instancia
En la sentencia de fecha 14-7-2014 se desestima la demanda, en el fundamento de derecho primero se señala que el contrato de arrendamiento litigioso es de fecha 1-10-1993 y se refiere al local comercial sito en la calle Carolinas nº 8 de Madrid, por lo que es aplicable la disposición transitoria primera apartado 2 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y el artículo 9 RDL 2/1985 ; en la condición cuarta del contrato se pacta "serán de cuenta y cargo de la arrendataria, los gastos de Comunidad, tanto ordinarios como extraordinarios, devengados durante la vigencia del contrato, debiendo ser abonados directamente en la forma y plazos que la comunidad establezca". En la demanda se reclama el importe de las derramas de obras de rehabilitación del edificio por obra de la ITE, menos las subvenciones recibidas por el propietario, para un importe final (reducido en fase de conclusiones) de 61.462,93 euros.
En el fundamento de derecho segundo se desestima la excepción de prescripción/caducidad planteada por la demandada.
En el fundamento de derecho tercero se señala que la cuestión litigiosa a resolver es si la expresión "gastos extraordinarios" contenida en el contrato de arrendamiento se extiende o no a los gastos derivados de las reparaciones del edificio exigidas por la ITE, es decir, si los gastos que ha tenido que afrontar la parte arrendadora demandante como consecuencia de la ITE pueden ser repercutidos al arrendatario. En un caso similar SAP Madrid (Sección 8ª) 22 de marzo del 2010 (ROJ: SAP M 3359/2010 ). En la actualidad la ITE se encuentra regulada por la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, 6580/2011, de 27-12-2011, que deroga la previa ordenanza de 28-1-1999. Es evidente que estamos ante un gasto de carácter extraordinario del edificio, que afecta a elementos esenciales del inmueble completo como son la cimentación, vigas, forjados, etc. El beneficio derivado de estas obras repercute esencialmente a la estructura del inmueble y tiene una proyección que se extiende más allá del momento concreto, de la mensualidad concreta o de la anualidad concreta. Los gastos derivados del ITE pueden considerarse como "extraordinarios dentro de los extraordinarios", puede tener lugar cada 10 años (artículo 14 de la Ordenanza) sin que ello implique que, de manera necesaria, deba derivarse de ella una obra costosa. En este caso, todos los testigos coincidieron en cómo se dispararon las previsiones iniciales del presupuesto de obras de reforma porque los arquitectos fueron descubriendo nuevos daños. Los gastos derivados de la ITE no se cohonestan bien con la temporalidad del contrato de arrendamiento; no es lógico que el inquilino tenga que soportar un gasto que incorpora a la finca una mejora de carácter permanente en aspectos de los que él no se beneficia directamente. El contrato de arrendamiento en cuanto a "gasto extraordinario" se ha de interpretar de manera restrictiva. No es posible que en la fecha del contrato (1-10-1993) se tuviera en mente, de las partes, la realización de las imperativas obras de la ITE, pues la primera versión de la Ordenanza Municipal es del año 1999. Parece razonable que el arrendatario se hiciera cargo de los gastos extraordinarios de una entidad menor, incluidas las obras del edificio, pero no de una reforma estructural que superó los 600.000 euros, según declaró el administrador. No es aplicable la teoría de los actos propios porque la arrendataria, en un primer momento, pagara algunas cantidades aprobadas por la Comunidad para dotar a éste de un fondo de maniobra para afrontar los primeros gastos de ITE. En el presente supuesto ese pago se efectuó durante 5 meses de 2007 (enero-mayo), pero antes de que en la junta de 30-5-2007 se acordara la realización de las obras ITE (doc. 7 demanda), y en esta junta la arrendataria, a través de su esposo, manifestó que no afrontaría este coste, y así se reconoció por el administrador de la finca.
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- Recurso de apelación
El recurso de apelación se fundamenta en los siguientes motivos:
2.1.- Infracción del artículo 218.1, en relación en lo menester con los artículos 412.1 y 428.1, todos ellos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y el art. 24 de la Constitución .
La Sentencia que se recurre fija el núcleo del debate en la reclamación en la demanda de obras de rehabilitación del edificio por "obra de la ITE", acordadas en la Junta de 30-5-2007, deduciendo las subvenciones recibidas por la propiedad, con un total de 61.542,93 euros.
Lo que se reclama en la demanda son, pura y simplemente, las derramas de obras de rehabilitación impagadas desde junio 2007, precedidas de los oportunos acuerdos en las Juntas Generales, pues las anteriores las había venido abonando la demandada.
En la contestación se opone la caducidad y prescripción de la acción, así como la desestimación de la demanda porque las obras ha de pagarlas el arrendador y luego repercutirlas conforme a la LAU, concretamente según los arts. 101, 107 y 108 de la LAU de 1964, los arts. 20 y 21 y disposición transitoria segunda de la LAU de 1994 (Ley 29/1994), y el art. 1554 del Código Civil, lo que según la demandada no se cumplió a tenor de los mencionados preceptos.
En estas circunstancias, la Sentencia desestima la demanda, rechazando la reclamación de derramas como gasto extraordinario pactado, por ser de obras de la ITE acordadas el 30-5-2007, de elevado montante y sin incidencia directa en el arrendamiento, de suerte que resuelve según hechos distintos.
Expondremos después con más amplitud nuestros argumentos, permitiéndonos citar ahora las Sentencias en que se fundan, representativas de una numerosa y compacta jurisprudencia que señala que los Tribunales no pueden ignorar los hechos alegados por las partes en el momento procesal oportuno (es decir, en los escritos de demanda y contestación) y con arreglo a los cuales está trabada la litis, y atenerse a otros no invocados para fundar en ellos su planteamiento y resolución: SSTS 5-11-2003, 10-11-1999 y 10-2-2011 . De igual modo, SAP Islas Baleares (Secc. 3ª), de 31-1-2013, SAP Murcia (Secc. 5ª), de 5-12-2001, SAP Madrid (Secc. 20ª), de 4-10-2012, SAP Madrid (Secc. 19ª) de 30-04-2014 .
Pues bien, en el supuesto litigioso:
A)La demanda no menciona que la cantidad que se reclama, en concepto de derramas extraordinarias giradas por la Comunidad de Propietarios, se derive de obras de la ITE acordadas en la Junta de la Comunidad de 30-5-2007.
En el hecho tercero (pág. 3) se dice: "... entre esos gastos extraordinarios figuran las derramas de obras de rehabilitación en el edificio, que por lo que ahora concierne, ascendieron a las siguientes cantidades anuales atribuidas al local de autos:...". "De las citadas cantidades, la hoy demandada, que había satisfecho derramas giradas anteriormente, pagó sólo 396 # de las derramas...
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ATS, 4 de Octubre de 2017
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